安佳置业-某商城项目市场调研报告.doc

谨呈：淄博xxxx有限公司xxx商城策划报告 之一项目市场调研报告深圳市xxxx有限公司目 录一、总体市场背景21、宏观经济2（1）淄博概况2（2）国际通行的房地产发展阶段与人均GDP的关系3（3）金融政策与银行利率3（4）人口状况及政策4（5）城市社会经济发展计划4（6）股市5（7）WTO62、房地产市场总体状况6（1）房地产市场总体状况6（2）房地产相关政策7（3）相关的动态与影响10（4）市场构成10二、区域市场调查111临淄商业情况122桓台商业情况123周村商业情况134淄川商业情况135博山商业情况146、张店区商业情况16三、全市商业分析211全市经济环境212、淄博市成熟商业圈分析243、商业经营方式274、近期市场热点295、淄博的商业市场存在和将会产生的主要问题30四、市场调查总结34附件：商业物业调查明细36一、总体市场背景1、宏观经济（1）淄博概况淄博位于山东省中部，东临潍坊市，东北与东营市相连，北接滨州地区，南靠临沂与泰安市，西与济南市、莱芜市接壤。淄博是山东半岛对外开放较早的城市之一。全市国土总面积5938平方公里，其中市区2961平方公里。淄博历史悠久，是齐文化的发源地，被通称为齐鲁古都。淄博下辖五区-张店区、淄川区、博山区、临淄区、周村区；三县-桓台县、高青县、沂源县。全市人口4184750人，其中城市人口约180万人。（资料出自淄博市第五次人口普查领导小组办公室关于第五次人口普查主要数据公报）（2）国际通行的房地产发展阶段与人均GDP的关系淄博市2000年完成GDP642.2亿元，按可比价格计算比上年增长11.10%。以此计算，人均GDP为15346元，折合美元约为1860美元。（资料出自2000年淄博市国民经济和社会发展统计公报）房地产对应的不同发展阶段启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前1000 3000 4000 8000 人均GDP（美元）目前淄博的人均GDP已达1860美元，依上图所示，淄博的房地产市场现已处于启动期。（3）金融政策与银行利率我国稳健的货币政策，人民币存款利率经过多次降息，目前已经维持在较底的水平，活期存款利率为0.72%，储蓄这种传统的投资方式已经越来越失去吸引力，将导致大量资金流向其他投资渠道。（4）人口状况及政策全市人口4184750人，其中城市人口约180万人，其中张店区人口712318人，城市人口近45万。（5）城市社会经济发展计划l 经济社会发展计划：“十五”时期经济社会发展的主要任务预期目标是：-国内生产总值争取突破1000亿元，年均增长9%以上；人均国内生产总值达到2800美元。三次产业比例调整为6：54：40。地方财政收入突破40亿元，年均增长10%以上。-全社会固定资产投资五年累计1000亿元。社会消费品零售总额达到310亿元，年均增长11%。外贸出口总额达到18.5亿美元（按外经委口径数），年均增长15%。实际利用外资五年累计突破6亿美元。-城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入力争分别突破9000元和5000元。城镇登记失业率控制在4%以内。-人口自然增长率控制在6以内。到2005年末总人口达到418万人，城市化水平达到50%。2015年远景目标：在全面完成十五时期任务目标的基础上，再经过十年的努力，力争国内生产总值突破2000亿元，比2005年再翻一番，年均增长7%。到2015年，全市基本实现现代化，基本建成现代化工业强市和区域性商贸中心城市。形成雄厚的综合经济实力和发达的现代产业体系，形成完善的市场机制和高度国际化的开放格局，形成和谐协调的生态环境和社会发展体系。城市面貌发生深刻变化，人民生活基本进入富裕阶段，实现市民素质、生活质量和城乡文明程度的显著提高。l 城市发展布局张店中心城区建设。加强城区道路骨架、供排水和市容环境等基础设施建设。加快旧城改造、西城开发和市开发区建设，形成工业区、中心商务区、政务区、文化娱乐区、教育科研区、居住区等布局合理的功能小区。加快建设城市形象工程、标志性工程和精品工程，重点建设和完善高层建筑区、城市广场和城市园林。十五期间，中心城区驻地人口达到50万人左右，把张店建成代表淄博形象的标志性城区，辐射全市及周边地区的开放型、多功能的现代化城市中心。淄川、博山、周村、临淄四个次中心城区建设。按照各城区功能互补、资源共享、分工合理、特色鲜明的原则，重点完善城区基础设施，增强城区功能，突出城区特色建设。十五期间，四城区驻地人口分别达到20-30万人，建成具有较强聚集力和辐射力，并与中心城区相配套的复合城市中心。经济体制和发展政策加快企业改革步伐，调整优化国有经济布局，十五末，除化工、医药等支柱产业中的重点企业由国有控股或参股外，其余国有资产全部退出；大力发展非公有制经济积极发展各类市场，形成统一开放、竞争有序的市场体系。（上述资料出自淄博市国民经济和社会发展“十五”计划和到2015年长期规划纲要）（6）股市中国股市经过十几年的发展，仍然没有完全步入正规的市场化运作，股价波动或反复无常，或持续低迷，几次重大的股灾已经令许多投资者倾家荡产，血本无归。在当前股票市场形势尚未明朗化，市场前景暗淡的情况下，投资股票已经成为风险极大的一种投资方式。（7）WTO中国成功加入世贸组织，经济将更加市场化，多种产业将逐步与国际接轨。多种行业的不断进入，外资的不断涌入，既带来了竞争，也带来了消费群。对商家是机会也是挑战。2、房地产市场总体状况（1）房地产市场总体状况淄博房地产市场自1993年开始起步，整体房地产市场呈稳步上升态势，2000年全年开工住宅面积为250万平方米，比上一年增加45.3%，在建工程面积362平方米，总投资20.3亿元，占全市固定资产总投资的16.1%。按诱发系数计算，可带动相关产业增加值38.6亿元。商品房销售率达95%，销售额27.5亿元，商品房空置率低于3%，全年实现商品房交易面积420.97万平方米，比上年增长5.13%。目前，淄博房地产开发主要集中在张店区，作为市政府所在地的张店区是全市政治、经济、文化和科技教育中心区，房地产市场较活跃，平均价格在1500元/平方米左右。由于城市发展的要求，淄博中心区西移已提到日程上，同时这也带动了新一轮房地产热潮的兴起，以建业城市花园、世纪花园、紫荆园等为代表的大中型规模社区业已启动。固定资产投资全市市辖区固定资产投资完成额（万元）893954858467其中：住宅（万元）6699554418房地产开发投资完成额（万元）8922684209其中：住宅（万元）5713752965全年新增固定资产（万元）651619608733本年施工住宅面积（万m2）242209本年竣工住宅面积（万m2）131.6109.3商品房销售面积（万m2）49.442.9其中：销售给个人（万m2）37.531商品房空置面积（万m2）16.515.8商品房销售额（万元）6516165161其中：销售给个人（万元）79067906（2）房地产相关政策 土地政策：l 从2002年7月1日开始，淄博市房地产开发用地出让方式发生重大改变，房地产开发用地一律实行招标或者拍卖的形式进行土地出让。l 实行新的土地政策预计将为整个淄博市带来土地收益10亿元，而去年淄博全市从土地出让获取的收益仅为1.8亿元。l 伴随着土地出让政策的改变，政府加强了对土地一级市场的控制，建立了土地储备、招标拍卖、地租征收、公开交易四项制度，保证政府对土地出让的垄断。l 从目前来看，市场化配置国土资源的比重还很小，淄博市争取用三年的时间使新的土地出让政策形成制度化。l 在储备土地依法投放市场前，统一实施“三通一平”、“五通一平”，提高土地附加值，实现政府收益最大化。l 加强对房地产开发项目的控制力度，凡属改变土地用途、容积率的，必须依法办理审批手续。l 逐步减少协议出让土地的比例，扩大土地招标、拍卖范围。l 争取在2002年底以前完成全市城镇基准地价的更新、调整工作。分析：从全国的形势来看，房地产开发用地出让方式从协议用地为主转为以招标、拍卖为主已是大势所趋，淄博房地产土地出让政策的改变，预示着淄博房地产市场格局行将改变，实力雄厚的开发商有能力拿到更多更好的土地，而那些开发资质较低，实力一般，无资源优势的开发商将逐步被市场所淘汰。 房产政策：l 从2001年开始，淄博市政府确定了将房地产作为支柱性产业培育的发展思路，与之相伴的是，一大批规划设计较好的住宅小区如世纪花园、建业城市花园等陆续建成。l 随着新世界商业街、世纪路建设的相继建成，淄博各市直机关政府相关部门的西迁的正式启动，淄博中心城区西移开始。l 取消福利分房，鼓励个人购房。l 近日，淄博市房管局出台了商品房预售管理办法，该措施加强了对商品房销售的管理力度，降低了消费者投资风险，抬高了市场准入门槛，使市场运作更加规范化。分析：城市规划的变迁，住房政策的改革，监管力度的不断加大，使淄博市房地产业遵循着城市发展的整体思路，在政策的刺激下，将进一步规范化、市场化。房产政策已经开始向实力雄厚的开发商倾斜。福利性实物分房结束，个人消费者成为淄博市房地产市场主导消费群体 银行按揭贷款:建行、农行、工行为准，中行、商业银行业务量较少。一般提供20年按揭，极个别楼盘可达到30年，审查较严，手续繁顼，服务意识不强，已开始进行改良。（3）相关的动态与影响 城建：规划淄博新区。把济青高速以南，309国道以北，滨博高速以东，张店世纪路以西的52平方公里区域划为淄博新区。城区重心西移。改造火车站广场，架设交架广场。 交通：搞好柳泉路、人民路西延、魏北路等38条城市道路的建设和改造。 规划：规划将柳泉路建成城市中心路，高层建筑集中两侧。分析：从淄博市城建、交通、规划发展规划来看，淄博城市将不断改造和扩大，人口将大大增多，房地产业也将持续健康发展。（4）市场构成 各类型房产开发投资比例：住宅投资占 房产总投资 64办公楼投资占 房产总投资 8.7商业房投资占 房产总投资 12其他投资占 房产总投资 15 各类型房产开发面积比例：住宅占 总面积 84经济适用房占 住宅 7办公楼占 总面积 3商业房占 总面积 11.2其他占 总面积 1.8总结：从淄博市房产市场构成角度来看，商业已经成为除住宅外投资额、开发面积最大的物业类型。二、区域市场调查本次市场调查范围覆盖淄博五区一县：张店、临淄、周村、淄川、博山、桓台。1临淄商业情况l 主要集中在化工城，有东泰商厦共5层，一楼食品，日用洗化、二楼服装鞋帽、三楼文化用品、四楼儿童用品、五楼电脑、家电、经营面积8000平方米经营规模在辛店颇大，主要消费群体是石化职工及周边居民，经营状况良好。l 三利超市在临淄有6家，隶属石化公司，规模不大，经营面积千余平方米，但经状况不错效益不错。l 利群超市有3个分店，总店在辛店有四层，隶属果品公司，由个人承包，经营格局同东泰商厦。l 各种精品小屋主要集中在桓公路两侧，交通便利，邮电局在那，小屋面积10平左右至20平左右不等，10平小屋一年租金2万3万。2桓台商业情况主要集中在索镇，大的商场有桓台百货大楼、桓台商厦、各有四层、一层日用百货、食品、小家电、二楼服装、三楼鞋帽、四楼文化用品、经营状况一般、经营面积6000平左右超市有喜乐家超市隶属与百货大楼共三层：一楼食品、二楼日用品、绿岛超市、华联商厦四层、位于城边张北路、华联15号开业。桓台县政府在索镇距张店30分钟路程，居民购买大的商品来张店，小的日用品、食品、在百货大楼、桓台商厦足以满足。3周村商业情况周村的步行街为主商情布局、有周村最大的百货大楼观山百货大楼、经营面积1万平、共五层、主要集中在一、二、三、层，经营状况惨淡、急需和作厂商。与观山对着的有金城、金桥商厦、两个商场互通一楼鞋、二楼服装、鞋帽、钍纺织品、衬衣真皮制衣、三楼暂停、还有沿街商铺的服装、服饰为主周村的北方丝绸城以批发为主，零售为铺张店的商家在周村开的超市有绿岛、政通、商厦电器超市、经营面积千米，规模不大，自有的超市宗春电器商厦一层，千米，生意一般分析：周村做为纺织为主的城区，随全国纺织效益下滑，城区居民购买力不强，商业铺位虽集中，但购买力决定，经营情况一般。4淄川商业情况淄川主要城区淄城镇距张店三十分钟的公交路程，淄城镇主要商情有服装城，中街专卖店，华洋街日用洗化批发。座落在张博路旁边的服装城已成为淄博及至周边城市的服装批发集散地，每年上交税收1个亿，有普通大众化的服装厅，有4号高档服装厅，还有6号名牌服装厅，几呼囊括全国各大名牌服饰，各大名牌服饰在服装城设有办事处。与服装城隔张博路相望的有东方商场以零售为主，一楼食品，日用洗化，二楼服装鞋帽，共五层，主要营业均为一、二层，经营情况一般化与东方并排有小商品城主要以小商品批发为主，淄博市地区各区县的小商品卖买流通。香港路以手机，药店、饭店为主。中街以各种名品服饰专卖为主。华洋街以批发日用洗化为主，假货居多。鞋城在留仙湖旁边，长途汽车站对过以石家庄鞋城为模式，规模颇大呼囊括各大品牌。在淄川除服装城生意红火，还有新星集团下属的新亚商城三层，一楼食品日用洗化，二层服装，三层鞋帽，名烟名酒超市，营业面积不大一层生意不错，客流量大，聚中，新星集团下层的还有摩托车专卖，生意也不错，还有松龄路超市一层，日用洗化为主。5博山商业情况（1）商业物业：地 理 位 置业 态 种 类营业面积租 金售 价空置情况备注火车站、西冶街附近以沿街营业房为主，有个别大超市；基本没有主题商场；经营品种上以服装、日用百货为多，机电、家具、通讯其次1540平米占总数的70%，40平米以上的占30%。4560元/m2月不出售一楼基本无空置，且供应紧张；二、三楼空置率较高，平均达到50%。百货大楼、新建四路附近以沿街房为主，百货大楼是博山区最大的综合商场，面积较大，装修档次中等偏低。品种上仍以服装鞋帽、日用品为主，餐饮其次 。1030平米占50%；3050平米的占30%；50平米以上占20%。50元左右/m2月不出售空置率很低区政府、新建一路一带除电脑、通讯市场外，主要以餐饮、生活用品为主，此区域无大型商场与超市。1040平米的占总数的80%。3050元/m2月不出售空置率很低综合分析博山区城区面积较小，商业物业比较集中，主要就是在上述三个范围。而且多以租赁沿街房经营为主，个人置业经营的比例较小（约为20%左右），一楼空置率很低，二楼以上利用率不高，主要原因有：建筑物内部布局设计不合理；不利于展示商品；消费者习惯上不愿意到二楼以上的商铺购物等。（2）专业市场：地 理 位 置业 态 种 类营业面积租 金售 价空置情况备 注火车站附近、孝妇河西泵类、电机等机电产品以2040平米为主3040元/平米月不出售10%以下大观园陶瓷、琉璃工艺品等以2040平米为主1525元/平米月不出售15%新建一路及电信局附近通讯市场以1030平米为主4060元/平米月不出售无新建一路及广播电视局附近电脑市场以3060平米为主3050元/平米月不出售无综合分析博山区的专业市场较集中，但规模都不大（其中通讯市场分散一些），绝大多数是个体经营，以租赁沿街房使用为主。6、张店区商业情况张店区商业项目调查总表1（经营）项目名称经营主题进货渠道客户类型经营形式现状现存问题备注美达赛特一楼：化妆品、皮具、珠宝、钟表眼镜；二楼：女装；三楼：男装、咖啡店；四楼：休闲系列服装；五楼；特卖场香港、深圳、珠海、北京、重庆等知名品牌。中高收入消费者零售，统一收银，营业员由商户自带，服装统一由商场提供，押金450元。管理每层分工明确，租赁率达90%以上。商场以中高档知名品牌为主卖，针对中高收入消费者，范围小，人气不旺。王府井广场街铺广场式商业布局自营为主铺位面积大金帝购物广场一楼：化妆品、日用百货、皮具、不锈钢制品、玻璃器皿、塑料制品、钟表眼镜、珠宝、家用小电器、小五金等；二楼：男装、女装；三楼：鞋类、针织用品、休闲服饰、床上用品、妇女用品等；四楼：儿童用品、家电。北京、上海、广州等。中层收入者及单身白领以零售为主，无统一收银。淄博商厦一楼：超市；二楼；服装；三楼：鞋帽、针织；四楼：家电、通讯、玉器、文体科技用品、手工艺品等；五楼：儿童用品；六楼：饮食、羽绒专卖。厂家放货中层收入者 及周边乡镇中高层收入者。以零售业为主，统一收银。交通不通畅，商业中心往柳泉路的新开发的商城靠拢，自身的配套逐渐落后，如停车场、交通问题等。该商场管理完善，知名度高，定位在高中档品牌，经营范围广，客流量足，品种齐全。新一佳超市一楼：化妆品、钟表、服装、箱包、皮具、工艺礼品、珠宝等；二楼：食品；三楼；日用百货、文体用品、玩具、鞋帽、家电、图书音像。与代理商合作、分成。有部分淄博品牌。面对各阶层的客户零售，大型超市。人流量大，生意红火。有假货，商品价格偏高。爱客家超市地下一层生鲜食品、各种蔬菜、家庭用品地上一层男女服饰、日化用品、电器深圳、北京、济南、青岛中低档收入者开架购物方式、统一收银、营业员商场统一着装，押金300元人气很旺管理每层分工明确，超市以“爱客如家每一天”的经营宗旨，主要针对中低档收入者。 张店区商业项目比较调查总表2（基本资料）项目名称位置规模设备智能化租售美达赛特美食街一号建筑面积：1400左右，营业面积：900左右双扶电梯8部、章丘产货运梯、北京利达防火保安系统租金：每月营业额的 25%王府井广场共青团路57号占地面积：36亩金帝购物广场柳泉路152号建筑面积：31000；营业面积：22000；仓储面积：7000；公司资产：1.5亿元。淄博商厦中心路与美食街交汇出建筑面积：近10万；经营品种：12万个新一佳超市张店区太平路27号营业面积：14000；经营品种：20000多种schindler手扶电梯、中央空调闭路电视、监控系统、防火自动喷淋设施爱客家超市张店区中心路140号建筑面积：10700m2双扶电梯2部，日本三菱，装修标准：大理石地面、刮瓷墙面、照明灯、休息长椅自动喷淋防火系统、防火通道三、全市商业分析1全市经济环境l GDP持续增长淄博市2000年完成GDP642.2亿元，按可比价格计算比上年增长11.10%，经济形势趋于好转，经济的增长对淄博商业有极大的促进作用。淄博市GDP年份全市（亿元）1997年498.801998年536.001999年568.002000年642.20l 消费品零售总额增长，零售业扩张迅速社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入和消费性支出年份全市（亿元）城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出1997年135.3889537441351998年153.0972539143681999年167.6206630148032000年184.93906842.555227.162000年淄博市社会消费品零售总额的增长保持去年持续增长状态，出现加速上行的势头，同时，居民收入稳步提高，为今年内消费品稳步增长奠定基础。社会消费品零售总额达到184.9390亿元，同比增长10.33%，显示经济进一步好转。l 物价平稳、消费力旺盛从1998年开始，淄博市物价已开始回稳，居民消费价格指数与商品零售价格指数均保持平稳。其中，居民消费保持正增长，反映出淄博市消费市场旺盛，居民消费意愿增强。l 购物环境不断完善随着淄博市市场经济体制进一步完善，市场供给充足，商贸企业活力增强，呈现购销两旺的良好局面。从2001年淄博商业业态水平进一步提高，零售商业在激烈的竞争中已进入理性成长期。淄博已成功进行了新世纪商业步行街的建设。商业步行街的成功建设，使淄博形成了两大商业旺区，带来显著的社会效益和经济效益，与此同时，淄博市政府加强对市容市貌改善工作，在户外广告设置、道路改造、道路绿化、街景布置等方面加大投入，改善了外部购物环境，并在公交系统方面继续完善。另一方面，淄博零售业从规模、经营品种、经营方式和购物环境等方面有显著提高。商家越来越注重商场内部购物环境的营造，在商场装修、商品陈列、配套设施等方面精心设计，力求为消费者提供一个满意的休闲购物环境。l 消费心态随着居民收入的不断提高，淄博市居民的消费模式也在悄悄地起着巨大变化，消费模式由小康型向享受型的转型已初见端倪。随着闲暇时间的增多，消闲购物、外出用餐已成为越来越多的居民在公休日和节假日的生活常态。消费观念也同时发生变化，消费者更加注重商品的品质、档次、价格以及购物环境、服务水准、购物满意度等多方面内容，需求层次更加细分，日趋多元化。2、淄博市成熟商业圈分析1）城市发展与商业圈形成一个城市中商业圈、商业街的产生，发源与以下几个基本因素有关：u 城市的交通枢纽中心u 城市历史形成的集市中心u 区域具有明显的产业特征u 城市的规划和延展方向淄博商业圈、商业街均在以上四个基本要素之上发展形成。目前已形成三大主要商圈。l 美食街淄博商厦商业圈淄博商厦作为淄博老牌百货商场，知名度和美誉度都很高，人流量大而且持续，消费人群辐射周边区县。在商厦的带动下，美食街自发地形成了商业街，而不是饮食一条街，商业需求逐步扩容，逐步形成了以淄博商厦、美达赛特为原点，由东向西，以美食街为核心形成了美食街淄博商厦商圈。l 共青团路商业圈共青团路为淄博主要干道，经过金帝购物广场、富丽商城等核心商店的相继投入使用，逐步形成了共青团路商业圈，其地理位置处于城市空间交汇点，具备一定的辐射半径。特别是最近由于王府井广场和银座的相继动工，共青团路商圈即将完全形成，由此辐射周边，本商圈的生势越来越壮大。l 新世纪商业街于2001年建成的新世纪商业步行街以崭新的形象出现在淄博市民面前。目前步行街北段已经形成了一定效应，人流很大，南段随着壹世界数码广场的带动也将于10月1日开始正式营业。以此往南延伸，囊括了展览馆、鲁中家具城、东方家具城等，形成了新世纪商业街。2）商业圈持续发展力l 美食街淄博商厦商业圈由于核心物业与核心店作用，使淄博商厦早期形成高档商品消费区域。随着城市快速发展及外部环境变化，核心店不断自我完善，另外周边同类商店的经营，使美食街商业区经营品种缺少差异，向购物者传达的商品的信息缺少标识性，由此导致了整个商业圈经营品种、经营方式缺乏互补，从而产生商业面积增加，经营环境改善但需求扩张不大的局面。美食街淄博商厦整个商业圈市场定位中高档，在淄博商厦、美达赛特的带动下，形成一定的品牌效应，有部分待建商业物业，形成了一定的持续推动力，但随着城市中心西移，其受其它商圈冲击最大。l 共青团路商业圈经过几年发展，共青团路商业圈的经营品种、业态没有发生变化。随着金帝购物广场以及王府井广场、银座相继开始运作，共青团路商业圈的购物空间和购物环境得到了改善，但同时造成了商业供给面积的急剧增加。从经营者角度看，打破现有经营模式的外来商家已进驻，共青团路商业圈持续发展动力比较强，目前王府井广场的销售、银座的开工，形成一定的推动效应。l 新世纪商业街是淄博发展最晚的商业街。新世纪商业街已经成为集电子产品，服装、通讯、网吧、小商品、参饮为一体的泛业态综合性商业街。主题商场：鲁中家具城、东方家具城，以及壹世界数码广场的开业，改变了以往经营方式、经营品种的单一，形成了集中经营、品牌服务的新型经营方式，同时丰富了商品种类，树立了良好的口碑。同时，随着城市中心西移，城市人口将逐渐向西迁移，因此可以预计，新世纪商业街仍有较大的发展潜力和对外扩张动力。3、商业经营方式经过多年发展，淄博市商业物业经营方式与追求减低购物成本和提高购物效率充分结合，经营方式复杂多样，主要有：l 主题商场（含专业市场）主题商场一般规模较大，以某一类产品针对某一类人群的经营，进行主题定位，由专业经营公司进行统一经营管理，业态以中高档为主，客户多为租赁经营，部分自营，如“壹世界数码广场”、“齐赛科技市场”等，是目前市场上经营较好、空置率较低、租金较高的的商业物业经营方式。l 小型店铺这种店铺一般是个人或者家庭式，店铺面小，设施简陋，大都销售日常用品。为追求最大利润与其它商业经营形成差距，部分店铺发展成为批零兼营的批零商店。小型店铺位置分散，一般在住宅区、工区内和城市交通次干道两侧。l 百货商店百货商店是以经营大量工业品为主的大型合性零售店，营业面积大，场内雇佣人数多，经营商品涉及吃、穿、用各个方面，包括普通商品和高档商各个档次。淄博百货商店大多位于商业繁华区，并成为该商业区的核心。如：淄博商厦、美达赛特、金帝商场等。l 专业商店（专卖店）专门经营某一种或某一类商品的零售店，营业面积不大，一般设在繁华商业区。近年，淄博出现了许多中高档及高档专业店。主要经营时装、音响、电器等，成为品牌商品的聚集之地。专业商店由于商品质量优良、格调时尚、服务态度好，成为淄博商业经营热点。目前淄博市的大多专业商店采用连锁经营方式。l 自选商场（超市）其最大特征是：采用开架式售货方式，顾客自选商品，到出口统一付款。随着信电子信息管理系统的广泛应用，自选商场的内部管理和收款十分简捷便利。淄博早期自选商场经营面积一般不大，但近年出现了大型自选商场，如：爱客家、新一佳等，商品价格便宜、种类齐全、符合现代生活需求，深受消费者青睐。l 其它商店24小时服务的日夜店，如社区便利店；流动售货，如：流动书店；送货上门、函购邮寄、预约售货等。4、近期市场热点1）、市场热点l 王府井广场和银座的兴建王府井广场和银座的兴建，特别是王府井广场大密度的广告宣传，在淄博掀起了王府井效应。在某种程度上是王府井广场的宣传催熟了共青团路商业圈。但同时我们可以看到，王府井广场的表面成功实际上是依托于淄博前所未有的广告炒作、优越的地理位置，规划设计方面的部分创新，但其铺位面积大，对投资客户资金要求高，适合于经营者自购和资金雄厚的投资客户。应该说王府井设计方面的不足制约了客户面的扩大。l 主题商城（专业市场）传统的百货商业正经历一次大的转型。主题式商城愈演愈烈，继各大主题商城（家具城）蓬勃发展之后，新世纪商业街的“壹世界数码广场”和“齐赛电脑城二期”成为市场的热点。未来一段时期内，走主题化的道路将是部分商城的成功之道。l 共青团路商业圈逐渐崛起王府井广场、银座、金帝购物广场、富丽商城、公园商场，共青团路商业圈逐渐显示出商业迅猛发展的势态。l 外部资源大型商服配套新一佳进驻新一佳超级市场的进驻，对淄博商业产生了巨大的社会效应和冲击。顺应城市发展和大型社区的开发和需求，大型连锁仓储市场也成为今后商服配套建设不可忽视一大主流。2）、发展趋势：商场主题化：对于不具有规模优势的市场，寻找合适的主题，是一种突出商场积压重围的良好途径。如：专业工具市场、家具市场、数码广场等。商场连锁化：济南银座、新一佳等各个区域分店的开业，表明商场进入连锁经营时代。商场品牌化：银座、新一佳等众多的外地商家通过自己的商业品牌强势进驻，占领市场。商场规模化：随着中国进入世贸和自身的发展，本地企业在向规模化发展，如：淄博商厦、新一佳等，而国外商家也越来越看到中国这个大市场，不排除国外商家进驻淄博的可能。5、淄博的商业市场存在和将会产生的主要问题l 分散经营使整个商业区的地位下降。美食街商业圈的业态趋向单一，业态之间缺少互补。业态的单一与美食街忽视商业经营有直接关系。由于分散经营，大开发商进入开发，租金日渐走高，一些低收益的经营品种由于缺少利润支持逐渐退出，造成目前业态趋向简单。商业区之间同类竞争、相异互补对商业区的人流、购买都会有影响。整体商业区内如果经营品种或经营方式过于单一将会加剧同类物业的竞争，千店一面、毫无特色的经营将难以引起消费者的兴趣，某种程度上将会造成整体商业区的客流减少和商业区的逐渐弱化。l 畏高现象畏高现象指商业裙楼二层以上严重空置的现象。畏高问题在淄博商圈内普遍存在。造成畏高的根本原因在于产品设计问题，商场经营的分散和混乱，缺乏统一的管理、明确的定位和推广，商品经营依靠周边商业形态自发形成，更谈不上对商业人流的有意识引导，因而楼层越高人气越淡，商业价值完全得不到体现。解决畏高问题首先应在市场研究的基础上明确商场的定位，制定完整的招商、销售的推广计划；从长计议引进专业的经营管理公司实现长远的投资回报目标，以统一策划，统一管理，实现物业的整体价值。在此基础上还可以结合商场的空间设计、人流组织、促销活动等方面促进商业垂直人流的增加，提高高层单位的商业价值。l 断供现象断供现象就是指商场在前期销售阶段情况良好，但是后期的招商与预期之间出现较大落差，后续经营较差。由于商业物业的购买主要是投资者占主体，商场经营效果的好坏直接危及到小业主的利益，导致投资回报难以收回，进而停止月供。根本解决断供问题首先应该是发展商确定长期经营的思路，根据商业所处环境的市场分析确定商场的经营定位，优化商场内部的设计及硬件设施的保障，并由此建立完善的经营管理体系，引入专业的经营管理公司长期实行统一的经营管理。商业的经营回报是一个长期的过程，未来经营回报取决于经营管理公司的实际操作。由此，选择合适的经营管理公司是发展商前期决策的另一重要因素。l 回报承诺逐步升级达到非理性状态商业物业的投资回报是投资者关注的根本问题，因此在商业售卖中提供一定程度的回报承诺成为促进销售最有效的手段。回报承诺的实现由提供年限不等的返租承诺，而返租的年限越来越长。“回报承诺是否已经逐步升级到非理性的状态呢？”首先提出承诺的发展商自身能否保证未来10年甚至更长的返租期内自身的经济实力？其次发展商或负责经营管理的专业公司是否能够保证返租期内良好的租赁前景？同时为发展商提供承诺的经营实体或经营管理公司能否保证返租期内有良好实际经营状况呢？而小业主的回报承诺正是建立在以上这些难以确定的基础上，一味地提高承诺的砝码或许最终将导致类似2000年IT业泡沫经济的出现。这场非理性的商业战争是否应该继续进行应该值得我们认真的思考一下。目前国家已经明确发文：商服物业不能以返租的方式进行销售，但市场中的变相返租或换一种方式说法的返租现象依然存在。l “三权分立” 是目前商业租售经营的核心问题从淄博商业的现状分析，我们认为：首先，商业经营的根本在于三权的统一与协调。城市的建设和区域环境的影响使各区商业呈现出不同的形态特征，存在的问题也不尽相同。商业运作受到外界环境的影响固然重要，但是引发商业各类问题出现，追溯其根本实际上大都是商业物业权益，即所有权、经营权、收益权三权之间的相对独立和相互协调带来的。因此，商业物业在未来的开发中，应该全面的统筹物业三权之间的关系。不同商业形式对于三权问题的关联性三权关系经营方式招商/三权关系销售/三权关系主题商城较强极强百货商店弱较强专业商店弱较强街铺软弱较强自选商场弱较强l 商业物业的设计应结合商业的三权关系统一考虑此外，商业物业的设计应结合商业的三权关系统一考虑。三权的分配将决定商业未来的经营形式，而不同的经营形式对于商场设计提出不同的要求。例如：街铺化的经营形式强调尽可能多的临街面和便利、直达的对外交通；主题商城可能更注重商场内部空间商业气氛的营造和交通人流的垂直引导；而大型百货超市可能需要更为开阔的平面组织，并对户外大面积的地面停车提出较高要求。因此，商业物业在设计上应顾及物业三权的整体规划，提供切合实际需求的针对设计，配合未来的经营和管理实现商场价值的最大化。四、市场调查总结美食街淄博商厦商业圈：l 本商圈商服业态多种多样，但以服装、鞋类、电器为主，以中高档次为主；l 餐饮业在本商圈有较大的需求；l 本商圈商场经营较有特色，缺少主题商场；l 本商圈购物客户以本区中高收入者、部分周边区县消费者为主；l 美食街人流量较大，商场东路人流量锐减；城市整体商业状况总结及未来发展趋势：l 淄博商业物业供需方面整体上基本供求平衡，未来一、二年商业物业供应量较大，市场竞争激烈；l 淄博商业物业的地下层及二层以上的楼层空置率较高，商厦一层的销售率、租售率较高，其它层较差；租售价格相差较大，未来商业通过走主题商场（专业市场）及先进的商业模式，合理的商业布局将能够较好地解决此类问题；l 随着城市中心西移，城市西部商业将日渐繁华，老城区商业圈将受到巨大的冲击；老商圈商业必须推陈出新，树立新形象，建立独特性，才能保持市场热度；l 经营状况（开业与否）、经营业态、经营档次、建筑风格将直接影响人流的方向，未来商业物业的竞争将是全方位的竞争；l 商厦档次模糊，形象不明确，未来商业物业定位将更加明确并形成市场差异化形象，逐步树立商业品牌形象，对消费者进行细分，靠特色锁定目标消费者；l 商业物业以自建自用和进入市场销售为运作方式；l 产品设计方面，自建物业围绕营造购物环境为主（商厦），销售物业围绕商业价值最大化展开（王府井广场每间都是临街铺）；l 资源利用方面，外部商业资源已经开始进驻淄博；l 在营销观念方面，专业化策划代理公司成为市场中坚，营销体系正在建立，在售项目营销水平较高；l 宣传推广力度不断增大，媒体效力在降低，增加后续项目推广费用；l 在经营管理水平方面，越来越开始受到商家及消费者重视，外来经营管理公司已经进驻淄博；l “返租”、“代租”成为商厦租售的主要促销手段；l 投资者为主要买家之一；l 在售项目的现场包装有一定特色；附件：商业物业调查明细美达赛特位置：美食街一号 2002年1月11日开业建筑面积：1400平左右 营业面积900平左右营业时间：早9：00晚9：00装修标准：大理石地面，刮瓷墙、照明灯、背景音乐、休息长椅、自动扶梯、自动喷淋灭火系统、防火通道等。1楼：化妆品、皮鞋、皮具、黄金饰品、钟表、品牌服装、眼镜等。2楼：女士服装、女士用品、女士保暖内衣、羊毛衫品牌：祖儿、纳柏侄、迪傲、阿桑娜、艾格、伊妆、恩曼琳、密雪儿、安嘉妮3楼：绅士正装、男用饰品、服装加工、衬衫内衣、运动装、咖啡店、皮衣品牌：圣罗兰、华伦天奴、德尊、维纳飞、兰客、开开、法曼斯、皮尔卡丹、啄木鸟、爱茉莉。4楼：休闲系列服装品牌：佐丹奴、梦雪、柏仙多格等5楼：特卖场 正在装修王府井广场地址：共青团路57号 占地面积36亩共三层 有260套房间。第一批342户交诚信金。13号还有一批。一次付清打折（待定）按揭付款6成10年按揭共有四栋、每套都是街铺（3层为一套）周边配套：金帝、银座、二院、预计有5星级酒店待遇发售时间：2002年9月21日入伙时间：2002年12月31日项目优势：地皮升值潜力巨大，前景很好。劣势：期房，价格和物业管理待定装修标准：毛坯房发展商：淄博通乾房地产发展咨询有限公司承建商：临淄城建综合开发公司销售热线：05332169111 3181330售楼处装修：大理石地面、空调、高档壁纸等售楼人员数：10名左右 素质一般金融支持商：中信实业银行淄博分行金帝商场位置：柳泉路152号总建筑面积：31000平 营业面积22000平仓储面积7000平 公司资产：1.5亿元职工总数1100人地下一层及一楼商场北区大型糖酒副食：日用品超市、烟酒糖茶、糕点钦料、副食调料、熟食制品、冷冻食品、海味产品、净菜配菜、滋味保健品、干鲜果品、日杂百货、日化洗涤等一楼：美容化妆、日用百货、箱包皮件、不锈钢制品、玻璃器皿、塑料制品、钟表眼镜金银珠宝、家用小电器、家用小五金等。二楼：衬衫T恤、皮衣西裤、风衣大衣、西服领带、精品屋、名牌店等女装：佛丝待、卡蒙迪、蒙也娜、铿锵玫瑰男装：爱登堡、杉杉、梦特娇、黎富等三楼：男女皮鞋、旅游鞋、布胶鞋、运动鞋、帽子、针织内衣、羊毛、羊毛衫、休闲服饰、床上用品、妇女用品等运动鞋：乔丹、双星、李宁等羊毛衬衫：海尔曼斯、鄂尔多斯休闲服饰：拼牌、圣罗兰床上用品：梦活五楼：儿童服装、儿童鞋帽、儿童用品、儿童玩具儿童游乐儿童冷食、办公用品、文体用品、音像制品、图书、照相器材、通迅器材、电脑城、快餐店等家电商场：冰箱、冰柜、空调、电风扇、洗衣机、厨房电器、电视机、摄录相机、影碟机、组合音响、家庭影院等淄博商厦基本情况：山东淄博商厦股份有限公司、1995年12月30日建成开业，总部建筑面积近10万平方来，经营品种12万个，员工23000余人，下设泰星大酒店、铝城购物中心、远方汽车贸易有限公司、吉星装饰材料装饰城，古玩文化广场等20多家分支机构。地下一层经营：摩托车、自行车、家用电器等自行车：捷安特、美达利、泛达、世佳、梦派、阿米尼、爱诺克、玫瑰之约、“绿色”无链折垒自行车：摩托车、金城、豪爵、南方、隆鑫、麦科特、三阳、中华家用电器；海尔微波炉、热水器（美的、丹普热、桑普、松下、海尔）、格兰仕微波炉、新基德热水器、三洋微不足微波炉、油烟机（华帝、海尔、樱花）桑东整体浴室、格力电风扇、先锋电风扇、洗衣机（海尔、西门子、小鸭、荣事达、伊莱克斯、小天娥、TCL ）空调（美的、TCL 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