地产企业工程管理制度汇编.doc

工程管理制度汇编说 明为方便各单位使用，本次工程管理制度汇编已经根据集团公司近期颁发的有关文件和补充修改通知，对原制度进行了部分修改和补充，执行有关制度一律以本汇编文本为准。一、质量控制部分建设工程施工质量控制管理办法（2006年版）一、总则 1.目的：为更好地适应集团管理模式，进一步明确集团内部各单位对工程施工质量的责任，强化工程质量管理，根据国家有关法规及本企业实际情况，特修订本办法。2.原则：2.1工程施工质量控制组织模式集团所辖各地产公司（以下简称地产公司）、监理机构及施工单位三方分工合作，共同控制建设工程施工质量。2.2工程质量责任主体严格按照有关国家和地方法规以及建设工程施工合同及监理合同的规定：地产公司是项目工程建设的组织责任单位；建筑公司是建设施工工程质量的直接责任单位；监理公司是建设工程施工质量监督管理的责任单位。2.3工程质量目标工程质量全面符合设计、施工及有关技术规程规范的要求，努力创建优质结构工程。做到建设行政主管部门一次验收合格率达到95%、房屋维修率不大于当年1-7月份交房户数的5%、顾客满意率达到95%以上。3.适用范围：集团所辖各地产公司二、分则1.工程质量协调控制机构1.1 集团公司设立工程管理部，在集团总裁分管助理领导下，负责全集团各建设项目工程质量督察； 1.2各建设项目设立设计部和工程部，在地产公司工程总监（或分管副总经理）领导下，全面负责本建设项目施工图及技术资料的管理和工程施工质量的控制。2.工程质量监督管理责任和义务2.1施工单位的责任和义务2.1.1对工程施工质量承担直接责任，接受并配合监理机构和建设单位对施工质量管理的监督和检查。2.1.2 认真制定和实行原材料质量、工艺流程、施工操作规程和工序质量的自我控制，及时整改施工中存在的质量问题和隐患。确保用于工程的材料、设备实物及工程实体质量全面符合设计文件、施工及验收规范和施工合同的要求。2.1.3 在工程合理使用年限内组织工程回访，在质保期内负责进行保养和维修。2.2监理机构的责任和义务2.2.1 对工程施工质量承担监理责任，接受并配合建设单位对其履职的质询。2.2.2 随工程施工进展及时跟班到位，监督和检验工程材料质量和施工质量，及时发现施工中出现的质量缺陷及隐患，提出纠正措施并跟踪检查；发现工程质量事故和重大质量隐患立即报告建设单位，并进行调查、分析、提出处理意见。2.2.3 组织工程质量竣工预验收、发表监理意见；提交工程质量报告、协助建设单位组织工程竣工验收。2.3 建设单位的责任和义务2.3.1 地产公司的责任和义务（1）负责建设项目前期调研和市场定位，选择适合产品档次和品牌形象的配置标准。制订项目工程建设组织大纲以指导建设全过程工作；（2）通过全面考察和公平竞争的方式，选择具备相应资质、实力和信誉，能够切实履行工程质量监督和管理职责的监理机构和施工队伍承包工程任务；2.3.2 设计部的责任和义务（1）收发施工图纸和有关技术资料、收集各参建单位的读图记录、组织施工图设计交底和图纸会审，并负责会审纪要的记录、整理、汇签、盖章和分发；（2）跟踪施工图的实施情况，主动提出和审查各参建单位提出的完善及修改设计的合理化建议，及时联系有关单位和部门，办理相应的设计修改及技术变更核定（洽商）手续，并报送集团规划设计中心审查备案； 2.3.3 工程部的责任和义务（1）制订并执行分期建设工程组织与执行计划，负责现场施工质量与安全监控和进度协调；组织各参建单位读图、汇总读图记录、参加图纸会审、办理技术变更核定（洽商）手续、审批施工组织设计、施工方案和监理实施细则并督促实施。（2）督促施工单位严格按照有关设计文件和操作规程进行施工作业、参与在建工程质量检查与验收，督促监理机构严格按照施工质量验收规范进行验收；组织竣工工程各专项验收和综合验收。2.3.4 集团工程管理部的责任和义务（1）研究、制订和推行集团各项目工程施工质量及安全进行控制的管理制度及规定；收集和研究工程技术信息，宣传和推广防治工程质量通病及安全事故的方法和措施；（2）对各项目工程施工质量和安全管理活动进行日常巡察，参加交房前集团内部质量复查和验收。定期组织工程施工质量及安全综合评比排序，督促和协助工程部推动施工单位和监理机构，认真履行工程质量自控管理和监督管理的职责。2.3.5 物业管理公司的责任和义务（1） 参加集团内部对已竣工工程的质量复查和验收，促使已发生的工程质量通病，在向用户交房前得到妥善的处理；（2） 严格执行用户装修报批和核查制度，防止违规装修造成房屋结构和使用功能损坏，引发新的质量问题和纠纷。3. 工程质量监督管理的基础工作3.1 工程质量是靠各参建单位的管理和每一个工程管理人员及操作人员的工作质量决定的。必须加强对各参建单位的资质审查、人员素质的考核和培训，提升各参建单位和人员素质，提高工作质量，从而确保工程质量。3.2 建筑产品是众多行业产品组合而成的产品，施工周期长、影响因素多。必须加强事前的科学预见和合理计划，作好人员、机具、材料、环境和方法诸方面准备，使施工有次序地、节奏均衡地顺利进行。3.3 各参建单位都必须建立健全工程质量管理机构、制度和办法、措施，明确工程质量管理的领导成员和职能部门以及职能人员的岗位职责、权限和义务；规定从施工准备到竣工交付使用各阶段工程质量管理工作的内容、程序和方法，并且认真组织实施。3.4 各参建单位都必须认真贯彻国家颁发的技术标准、规范、规程和本单位制定的各项质量管理制度，结合本项目工程的具体情况，制订工程质量计划和工艺标准。3.5 各参建单位都要运用全面质量管理的思想和方法，组织质量管理小组进行活动。确定质量管理（控制）点，在分部、分项工程施工中，作好检测数据的记录、积累和分析工作，不断改进工艺，克服质量通病，确保工程质量符合规定的要求。3.6 各参建单位都要严格按照国家施工及验收规范、建筑及安装工程质量检验标准和设计图纸等技术文件的要求，对分项、分部工程和单位工程进行质量检验评定。3.7 各参建单位都要积极推动技术进步，广泛收集有关技术情报，研究并且尽可能采用适用经济的新工艺、新技术、新材料和新设备，提高工程质量，促进工程管理。3.8建设单位和施工单位在工程交付使用以后要进行回访，听取用户意见、检查工程质量变化情况。对因材质不良及施工不善而造成的质量问题进行妥善处理。系统地总结工程质量的薄弱环节，采取相应的纠正和预防措施，不断提高工程质量水平。4.工程质量管理制度4.1 质量责任制度各建设单位、监理单位和施工单位都必须建立、健全工程质量保证体系，全面推行各岗位工程质量责任制度，并且严格进行检查和考核，真正落实到每一个责任人。4.2分期建设工程组织与执行计划编审制工程部必须于工程施工前编制分期工程建设组织与执行计划，其中包括：工程施工和监理任务招标、施工现场资源和平面管理，工程总进度控制计划、工程质量要求和预防工程质量通病的措施等内容。该计划由地产公司工程总监（或工程副总经理）审查、总经理批后执行，同时送集团工程管理部备案，以切实指导项目工程建设。 4.3监理规划和实施细则编审监理机构要结合工程项目的实际情况，编制建设工程监理规划和监理实施细则，做到有较强的针对性、预见性和可操作性，目标明确、措施得当。建设工程监理规划和监理实施细则应报送建设单位审查、集团工程管理部备案。4.4 施工组织设计编审制施工单位在工程实施以前，必须编制工程施工组织设计及专题施工方案，报送监理机构和建设单位审查批准，然后遵照实施；在施工过程中对已批准的施工组织设计或施工方案进行变动、调整时，要经监理机构和建设单位审批确认。4.5 设计交底及图纸会审制各参建单位在工程实施以前，都必须组织有关人员认真熟悉施工图纸和设计文件，发现设计中存在的问题、设计与施工之间的矛盾、并以读图记录方式提疑问及改进意见和建议；建设单位负责收集整理读图记录，组织有关单位参加设计交底和图纸会审，并记录整理设计交底和施工图会审纪要，经各参加单位汇签及加盖公章后成为有效的施工依据； 4.6 设计修改和技术变更核定（洽商）制在施工过程中发现的设计问题、或与设计有关的施工技术问题、或工程质量问题处理、用户要求以及合理化建议等等，都必须按照集团规划设计中心规定的程序，办理设计修改和技术变更核定（洽商）文件和审查备案手续；工程采用新材料、新工艺、新技术、新设备时，有关单位必须报送相应的证明材料及施工工艺，经过监理机构及建设单位组织论证后确定。4.7 总包负责制施工单位必须对其总包和分包的所有单位工程、分部、分项工程的材料质量、工艺流程和工序质量实施全面的、认真严格的自查自控；监理机构必须跟踪进行监督和查验；项目工程部必须督促监理机构和施工单位认真履行职责，以保证工程质量全面符合设计文件、施工合同及有关技术标准的要求；4.8 材料、设备和半成品检验制主要建筑材料、设备和半成品进场时，施工单位必须向监理机构报验；涉及结构安全的钢材、水泥、砌块、砼及砂浆等试件，监理机构必须见证取样送检。杜绝不合格材料、设备和半成品用于正式工程。4.9 施工技术复核制施工单位要对施工过程中的轴线和标高等施工测量放线成果、工艺流程以及关键工序和重要部位进行认真的检查，并且报请监理机构进行复验和确认，然后进入下道工序施工。4.10 施工技术及质量标准交底制在工程实施以前，施工单位技术负责人必须向施工员作施工方案交底，应特别强调施工难点和重要部位；每道工序实施以前，施工员必须向作业班组作操作技术和质量标准交底，重要工序和做法应由掌墨师或熟练工示范，必要时做样板跟样施工，做到人人心中有数。4.11 质量“三检”制坚持施工现场管理人员和操作人员佩带胸牌，并在施工作业面挂牌、在作业成果上标注施工班组长和操作人员姓名，以便进行施工管理和质量责任追综。坚持作业成果施工班组自检互检、施工员组织交接检，专职质检员复检、监理工程师和工程部验收的质量检验程序。发现质量问题或隐患，及时进行处理，杜绝不合格工序进入下一环节。4.12 隐蔽工程检验和旁站监督制地基与基础、管线及地下建构筑物填埋、钢筋及预埋管线入模、砼浇筑、防水层等隐蔽工程，以及下道工序施工完成后难以检查的重点部位，都必须报请监理工程师验收然后隐蔽；其隐蔽过程中，监理工程师必须进行旁站监督。4.13 施工成果保护制加强现场人员职业道德教育，在施工过程中合理安排施工顺序，采取有效措施对正在施工和已经完成的工程成果进行保护。4.14 质量报告制度每周工地例会，施工单位和监理机构向工程部报告一周工程质量状况和改进措施；每月末，监理机构向建设单位报送工程监理月报；每月25日前，工程部向集团工程管理部报送当月工程质量抽检记录和分析报告；每月5日前，集团工程管理部向集团领导及各有关单位报送工程建设简报。4.15 竣工技术档案制施工单位必须做好隐蔽工程验收记录和各项质量检验记录，及时绘制竣工图，收集、整理各种工程竣工技术资料。在单位工程竣工交验前，形成真实、完整、规范的工程竣工技术档案，提交监理机构及工程部审查后，报请城建档案馆进行验收。 5. 工程质量验收组织和程序5.1 各道工序分批检验及分项工程质量检验由监理工程师组织，建设单位专业工程师和施工单位质量（技术）负责人、专职质监员、施工员等参加进行验收。5.2 分部工程质量由总监理工程师组织，建设单位专业主管工程师和施工单位项目负责人和质量（技术）负责人等进行验收；地基与基础、主体结构分部工程的勘察和设计单位工程项目负责人也应参加相关分部工程验收。5.3 单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行质量检查验收，并向项目监理机构提交工程验收报告。单位工程有分包施工时，总包单位必须组织分包工程质量检查验收，分包单位必须将有关竣工资料交总包单位汇总。5.4监理机构收到工程竣工验收报告后，应组织上述单位进行竣工初步验收，签认后再向建设单位移交工程竣工验收报告。5.5建设单位收到工程竣工验收报告后，由工程部分别组织规划、设计、监理、施工等有关单位和消防、防雷、环保、绿化、质监站、技监局、档案馆等建设行政主管部门进行各专项工程质量验收，然后进行综合验收。5.6单位工程质量验收合格后，建设单位项目工程部应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。5.7建设行政主管部门验收合格后、向业主交房前，由物管公司工程部、地产公司工程部、销售部，对影响建筑功能、观感和用户满意度的工程质量检项，共同进行集团内部复查验收，并经集团工程管理部抽查核定合格后，方可向业主交房。5.8当参加验收单位各方对工程质量验收意见不一致时，可请当地建设行政主管部门或工程质量监督机构协调处理。6. 质量竞赛及奖惩6.1集团定期组织各项目工程施工质量与安全综合评比排序，并据此考核和奖惩有关地产公司和责任人员，激发其责任心和荣誉感，积极推动各参建施工和监理机构认真履行职责，确保工程施工质量与安全。另详金科集团建设工程施工质量与安全综合评比排序实施细则。 6.2 地产公司应该通过工程施工合同及监理合同约定，通过考核：对称职敬业、认真履行职责，所承建及监管的工程质量良好稳定、无返工或较少返工的施工单位和监理机构及人员，给予适当的奖励或津贴；对不称职或渎职的施工单位和监理机构人员，给予清退或者更换；对疏于职守致使所承建及监理的工程，发生严重质量事故或大量返工的施工单位及监理单位进行索赔，直至中止其工程施工合同及施工监理合同，并追究其法律责任。三、附则：本办法解释权归集团工程管理部所有。建设工程施工进度控制办法（试行）一、总则：1. 目的：为利于集团公司领导掌握各项目建设进度，进行战略决策和宏观调控，并利于集团公司各相关部门，更好地配合及协调各建设项目工程施工进度及销售安排，特制订本办法。2. 适用范围：集团所辖各地产公司二、分则：1. 年度计划1.1 集团发展与经营部 根据董事会确定的年度经营目标，编制集团年度经营计划，协调各地产公司编制本公司的年度经营计划预算书，并报送集团总裁审查，再经董事会审议、董事长批准后执行；1.2地产公司 根据集团总裁批准的本公司的年度经营计划预算书，制订相应的项目年度建设进度控制时间表（详金科集团计划管理办法），经地产公司总经理批准后，一并报送集团发展与经营部备案；1.3集团发展与经营部 将各地产公司制订的年度经营计划预算书和各项目年度建设进度控制时间表，复印转发集团各分管领导和相关部门。2. 月度计划2.1各项目工程部根据本公司下达的项目年度建设进度控制时间表，结合工程的实际情况制订项目工程部月度工作计划，经公司领导审批后纳入公司月度计划，于每月末报送集团发展与经营部；2.2 集团部工程管理部 根据项目工程部月度工作计划，在现场配合施工进度控制、工程质量检查、竣工验收和向业主交房等工作。3. 月进度报表3.1 地产公司工程部 每月末根据本项目工程进度的实际完成情况，填写项目工程月度工作计划与完成情况对照表（详附表），报本公司领导审批后于每月末报送集团工程管理部，由集团工程管理转发集团各分管领导和部门；3.2 集团工程管理部 根据各项目工程月度工作计划与完成情况对照表，与每月工程质量排序检查同时进行复核，并在集团工程建设简报上发布，以沟通信息并为集团领导宏观调控提供依据。建设工程安全文明施工监督控制办法（试行）一、总则1.目的：为明确建设工程安全文明施工责任，强化管理，根据国家建设工程安全生产管理条例和重庆市建筑工地文明施工标准等法规并结合我集团实际情况，特制定本办法。2.原则：2.1方针及目标坚持“管生产必须管安全”的原则，贯彻“安全第一、预防为主”的方针，各建设项目现场基本达到重庆市建筑工地文明施工标准的要求； 各建设项目工地全年不发生重大安全和消防责任事故，轻伤事故频率在2以下2.2 责任主体根据国家和地方有关法规以及建设工程施工合同及监理合同的规定：建设单位是建设工程安全文明施工的组织责任单位；监理单位是建设工程安全文明施工监督管理的责任单位；施工单位是建设工程安全文明施工管理的直接责任单位。 2.3 以上各单位主要负责人分别对本单位安全文明施工的组织、监督和管理工作全面负责。3. 适用范围：集团各建设项目工程的管理。二、分则1. 责任和义务1.1 建设单位1.1.1 集团公司工程管理部，负责制定本办法，并监督检查其执行情况，参与重大工程安全事故的调查处理； 1.1.2 地产公司负责将本公司建设工程任务发包给具备相应资质等级和实力的施工及监理单位，并在工程合同中明确各方在工程安全文明施工方面的责任：1.1.3 地产公司工程部负责在施工现场，贯彻执行国家和地方有关法规及本办法，督促并协助工程施工单位和监理机构认真履行有关法规及工程合同约定的安全文明施工方面的职责。1.2 施工单位1.2.1 必须严格执行国家及地方有关建设工程安全生产和文明施工的法规，建立健全安全文明施工管理机构、责任制度和教育培训制度，制定相应的工作程序，组织安全文明施工检查和专项检查；工程总包单位必须对工程分包单位的安全生产进行管理，并承担连带责任； 1.2.2 必须落实工程安全文明施工岗位责任制度，根据工程的特点编制施工组织设计和施工方案，接受监理机构和建设单位工程部的监管，如实报告生产安全事故和隐患；1.2.3 必须配备专职安全管理人员，负责现场监督检查、制止违规违章指挥和操作，发现安全事故隐患及时上报和处理；1.3 监理单位1.3.1 负责审查施工组织设计和专项施工方案中的安全技术措施是否符合安全生产文明施工法规和现场实际情况，并督促有关施工单位认真执行；1.3.2 督促和参与施工单位组织安全生产文明施工检查，并在每周工地例会和监理月报上通报情况。接受建设单位对其履职的质询；1.3.3 在实施监理过程中发现安全事故或隐患，责令施工单位整改；情况特别严重的，有权要求施工单位暂时停止施工，并及时报告建设单位2. 安全文明施工检查及报告制度2.1 地产公司工程部应和现场监理机构共同督促和参与施工单位组织的安全文明施工检查，并要求施工单位必须将安全事故隐患和伤亡事故情况及时报告地产公司工程部和现场监理机构；2.2 地产公司工程部在每周工地例会上必须通报安全文明施工的情况，提出整改意见、跟踪整改结果；并要求监理单位于每月工程监理月报中予以全面体现。2.3 地产公司工程部必须要求现场监理机构及时提交工地例会纪要和工程监理月报；并于每月2日前将上月工程监理月报报送集团工程管理部；2.4 集团公司工程管理部根据各项目工程监理月报和本部门巡查记录，核对整理后在集团工程简报上发布，以沟通信息并为集团领导宏观掌握各项目工程安全文明施工情况和兑现奖惩提供依据；2.5 安全文明施工检查的标准是：JGJ59-99建筑施工安全检查标准和渝建发（2000）39号文重庆市建筑工地文明施工标准；2.6 安全文明施工检查的重点是：施工单位的安全及教育培训制度的建立和执行、有关人员的安全思想意识和劳保用品使用、施工安全设施和机械设备的维护保养、安全事故的处理结果以及现场文明和环境保护等情况，并对所检查情况作好记录归档备查。2.7 安全文明施工检查频度2.7.1 定期检查 地产公司工程部必须每月组织各参建单位进行一次现场全面检查；并要求各施工单位每周组织一次自检、其专职安全员进行每日巡查，以及时发现施工生产中的不安全因素，采取有效措施消除事故隐患；2.7.2 专项、重点检查 地产公司工程部必须要求施工单位，对容易发生事故的工种和设施，如脚手架、塔吊及升降机等，以及深基坑和高边坡等复杂施工环境的施工，进行定期或不定期的专项安全检查； 2.7.3 节假日检查 在重大节日长假前、后，地产公司工程部必须组织各参建单位各进行一次全面检查，以落实节日期间的安全防范措施，并于节前重点针对节假日加班人员进行安全强化教育； 2.7.4 特殊季节检查在雨季、风季、冬季、夏季等特殊季节，地产公司工程部应要求施工单位对防滑、防潮、防洪、防触电、防坠落、防倒塌、防冻、防中暑等特殊防护措施的落实情况进行重点检查，并进行抽查、监督。3.安全事故处理3.1 施工现场发生安全事故时，地产公司工程部必须要求有关人员立即报告上级；并与施工单位、监理机构相关负责人员迅速前往事故现场，积极开展救助，防止事态扩大；3.2 安全事故发生以后，地产公司工程部必须组织和督促监理机构及相关施工单位立即展开事故调查，查明事故的经过和原因，客观、公正地确定事故的性质和责任，并制定处理方案和杜绝类似事故的防范措施，形成事故调查处理报告；3.3 安全事故调查处理以后，地产公司工程部应要求各有关责任单位将事故调查处理报告及时报送各自单位上级主管部门，并同时将该报告及时报送集团工程管理部，由集团工程管理部审核后上报集团主管领导；3.4 凡发生重伤、死亡及直接经济损失五千元以上的安全事故，地产公司工程部必须在第一时间报告集团工程管理部；发生重大伤亡事故者，尚须要求施工单位及时报告建设行政主管部门。4. 考核与奖惩4.1 工程部各项目工程施工现场发生下列情况，地产公司应按如下规定对工程部予以奖励或处罚：4.1.1全年未发生重大安全和消防事故，部门年度考核奖励5分；4.1.2全年未发生重大安全和消防事故，并获得“重庆市安全文明施工工地”称号，部门年度考核再奖励5分；4.1.3 发生重大安全或消防事故一次，部门月度考核扣减3分；全月未发生安全和消防事故，部门月度考核奖励3分；4.1.4 对已发生的重大安全或消防事故未及时并如实上报，部门月度考核扣减3分； 4.1.5 发生施工扬尘、或作业噪声、或污水（污物）排放等，受到上级单位或社会主管部门责令停工整顿或通报批评处罚一次，部门月度考核扣减1分；全月未发生以上事项，部门月度考核奖励1分；4.1.6 存在严重的安全问题或隐患，经两次提出未整改，部门月度考核扣减2分；若仍未整改，另按集团有关规定作行政处理；4.1.7 逾期未向集团工程管理部报送监理月报，每滞后一天，部门月度考核扣减1分；当月累计最多可扣减3分；4.1.8 凡由建设单位工程部承担直接责任的安全事故，造成的经济损失按集团有关规定另行赔偿。4.2 施工单位及监理单位各地产公司应根据工程安全文明施工的有关要求，与施工单位及监理单位在工程合同中作出明确的约定。施工质量与安全综合评比排序实施细则（2006年版）一、总则：1. 目的：为执行集团公司关于“开展工程施工质量与安全综合评比排序，激发各地产公司有关人员的责任心和荣誉感，积极推动各参建施工单位和监理机构认真履行职责，确保工程质量和施工安全”的决定，特修订本细则。2. 适用范围：集团所辖各地产公司二、分则：1. 检评排序的周期及范围：集团对所辖各地产公司开发的各个在建工程，当单位工程达到以下形象进度时，工程管理部将组织集团公司有关部门对工程施工质量及安全文明情况，每月进行抽检评分，每两月进行一次综合排序：别墅及多层建筑：结构基本完工时一次、砌体基本完工时一次、单位工程基本完工时一次；高层建筑：每完成68层结构时一次、每完成68层砌体时一次、单位工程基本完工时一次；对被抽检的单位工程，随机抽检其各单元当月完成的不同楼层的两套房屋，单位工程基本完工时，必须抽检屋面、露台、厨厕、外墙面及外门窗等易漏项目。同一单位工程已经进行过抽检排序的工程范围，以后不再重复抽检。2. 检测评分标准：本着公开、公平和公正的原则，集团工程管理部和各地产公司工程部分别按照（附录1）单位工程质量控制点检验评分标准、（附录2）单位工程安全与文明施工检查评分标准，进行单位工程质量与安全抽检和评分；鉴于各项目及各单位工程存在设计和同期内施工内容的差异，为增强可比性，均以工程质量与安全实际检项的得分率（实得分与应得分之比）作为实际评分，统一采用（附表1）单位工程施工质量评分表、（附表2）单位工程安全与文明施工检查评分表及（附表3）项目工程施工质量及安全评分汇总表填报；3. 评比排序的操作程序：3.1 地产公司工程部工程师必须认真查验自己所分管工程的施工质量与安全情况，客观地填写表1和表2，并于每月25日前报送工程部经理；工程部经理审核表1和表2后填写表3，并做出本项目当月工程质量和安全情况的书面分析报告；工程部经理将以上报表一并报送工程总监（无工程总监的为分管副总经理，下同）审签。地产公司在确认无误后，于每月底之前报送集团工程管理部；3.2 集团工程管理部于次月初，根据以上报表并结合巡查掌握的情况，评出各单位工程当月质量、安全分，在当月工程建设简报中公布有关情况和建议，并在下月工程建设简报中公布上月问题整改结果。以便各单位领导掌握情况和指导工作；3.3 集团工程管理部每逢单月上旬，将同一排序期内两个月检评分的平均值，按照质量占80、安全占20的比例计算综合分，对各单位工程及各项目工程的施工质量和安全进行综合排序。排序结果在当期工程建设简报上公布，同时公布集团评分和各工程部自评分，以利于各工程部客观进行自评；3.4 集团工程管理部在每次排序公布之后（具体日期届时通知），召集各地产公司工程总监（无工程总监的为分管副总经理）、各项目工程部经理和总监理工程师，到综合排序第一名的单位工程现场参观，同时召开工程质量与安全沙龙会进行经验交流。4. 奖励与处罚：4.1 各项目工程部必须及时、客观地填写并报送表1、表2、表3和工程质量与安全情况分析报告。对无故延期报送的工程部，每延后1天扣减项目当期综合排序评分1分；对自评分明显高于集团评分的单位工程，每高于5%扣减单位工程当期综合排序评分1分；4.2 各地产公司必须结合每月工程建设简报所反映的各单位工程质量、安全情况和每两月一次排序结果，对各级责任人员进行月度绩效考核，及时兑现奖励与处罚：且无论项目排序名次前后，对单位工程综合评分高于85分的给予加分奖励、低于70分的给予扣分处罚。其中分管工程师负直接责任占70%、工程部经理负直接领导责任占20%、工程总监（无工程总监的为分管副总经理）负分管领导责任占10%。奖罚结果于当月底之前报送集团工程管理部备案； 4.3 新开工项目在还没有达到前述形象进度要求的单位工程之前，不参加综合排序，但仍须按照附录1、2标准进行检查评分，并参照4.3条规定对有关责任人员进行绩效考核。物管公司物业接管和维修控制办法一、总则：1. 目的：规范房屋建筑及设备接管和维修程序，确保维修的及时性和可靠性，让业主满意、让社会满意，提高金科品牌的美誉度，切实维护金科集团利益。2. 适用范围：金科集团所开发的所有物业项目。二、分则：1. 职责物业管理公司必须从物业管理、业主需求和社区服务角度，对集团各开发物业的规划、设计、施工质量控制等工作提出合理化建议及改进意见，以促进新建物业使用功能合理、建造质量良好。所辖公司和有关部门必须积极支持物管公司开展这项工作，为物管公司查阅规划设计及施工图纸、配置标准、工程合同、设备供应合同及工程隐蔽验收记录等相关技术资料提供方便。物业管理公司在交房过程中负责质量检查、缺陷整改跟踪和验收；在正式接房后按照本办法的规定进行维修，确保房屋建筑及设备接管和维修质量。物管公司工程维修部负责实施以上检查、跟踪、验收和维修工作，确保接房和维修质量；管理处负责以上工作的督促和协调。2. 程序要点2.1 工程承包人对其承包的房屋建筑及附属设施（非用户原因产生的，下同）质量缺陷负责，保修期从地产公司 （或其委托的物管公司）正式接管之日起计算，在国家规定及合同约定的期限内予以保修。物管公司代表地产公司对工程承包人质量保修事务进行管理，并向地产公司收取实施物业维修而产生的费用。2.2 地产公司（或其委托的物管公司）向业主交房之前，必须提前两个月以上完成房屋建筑及设施内部验收，再提交物业管理公司验收，以确保整改质量缺陷的时间。房屋建筑及设施竣工验收后，由施工单位按照工程质量评定标准向地产公司 交房；地产公司 验收合格后，再向集团工程管理部提交相关房屋验收报告及资料，经审查合格，最后由工程管理部通知物业管理公司进行接管前的验收。2.3 物业管理公司在房屋建筑及设施接管前的预检中，必须对所有房间、设备、设施进行逐项检验，所发现的质量缺陷，由物业管理公司工程维修部书面提出质量缺陷清单，交由地产公司组织工程承包人及时整改和完善。物管公司在确认物业符合工程施工质量验收规范和金科集团质量控制的目标后，才能签字验收，在集团公司工程管理部抽验认可签字后，才能正式接管。2.4 物管公司正式接管房屋建筑及附属设施后，在保修期内出现的质量缺陷，如遇紧急情况（如：给排水管爆裂、电器故障、业主强烈要求立即整改而施工单位无法按时到达现场处理等）由物管公司代替工程承包人立即实施处理；如果时间允许，由物管公司通知地产公司和工程承包人到场处理。承包人在接到物管公司的传真或电话通知后12小时内必须赶到现场，按照物管公司的统一规定和安排，在合理时间内维修完毕。参加维修的人员应该经过必要的培训和相对固定，并遵守物管公司维修人员上门服务行为规范；维修处理的结果必须符合施工验收规范和用户正常使用的要求。2.5 如果承包人在接到物管公司的电话或传真通知后12小时内不能及时赶到现场，或不能按照物管公司统一安排和规定进行修理，或修理结果不符合施工验收规范和用户正常使用的要求时，物管公司代替工程承包人实施修理，并向工程承包人收取费用。2.6 如果同一部位质量缺陷经承包人修理后再次发生，物管公司采用电话或传真通知地产公司和承包人 12小时内赶到现场核实。且无论其是否在规定时限内赶到现场，均由物管公司代替工程承包人实施修理，以确保业主利益及金科品牌美誉度。3. 质量缺陷责任划分3.1 业主接房后房屋建筑及附属设施出现的重要质量缺陷，由物管公司、业主、地产公司和承包人共同查明责任；一般质量缺陷由物管公司、业主查明责任。3.2 当业主对质量缺陷责任划分不认可时，由开发商负责协调，当承包人不认可时，由集团公司工程管理部仲裁，必要时可以通过诉讼途径解决。3.3 共用设备、设施在质保期内的质量缺陷由供货方或生产厂家按约定事项维保，不在质保期内的按物业管理条例及专项维修资金使用办法等规定执行。4. 维修部的管理4.1 维修人员上门服务行为规范：一统一：着装统一三个快：上门快、处理快、回访快四个一：一声问候、一双鞋套、一套工具、一张抹布五个不：不吸烟、不喝水、不吃饭、不收礼、不打听五心：真心、细心、用心、耐心、爱心4.2 在时间允许的情况下，质量缺陷处理前，必须由相关专业人员编制维修方案和费用预算；在紧急情况下，可以先行处理，再追补费用预算。4.3 在质量缺陷修理过程中，必须由维修部指定专人对薄弱环节、重要部位及隐蔽工程等进行检查验收，并且办理书面确认手续，已经入住的还必须有业主签字认可；维修完成后严格按照施工验收规范的要求进行查验，对有防水要求的必须作关水或淋水检验，再签字认可，已经入住的也必须有业主签字认可。4.4 负责维修管理的各级人员工资必须与维修质量挂钩，维修完成验收通过并经业主签字认可，发放工资的80%，剩余20%待半年后根据返修率的情况发放，其具体发放细则由物管公司制定，报集团公司审批。4.5 重大和疑难质量缺陷的处理方案，必须报集团公司工程管理部审批，在实施过程中，工程管理部专业人员要作必要的技术指导。4.6 物管维修部应该引进专业骨干人员、配置必要的维修设备和设施（如防水、疏通等方面），并且编制维修采用特殊材料的使用手册。5.维修及赔偿费用结算5.1物管公司在房屋建筑及附属设施保修期间，代替工程承包人实施质量缺陷处理产生的人工、机械、材料及相关税费等实际费用，必须提供质量缺陷报事记录、质量缺陷处理验收记录、维修方案、费用预算及有关票据和费用清单： 费用在500元以内的由物管公司工程维修部经理审批；在 500元以上的由物管公司总经理审批；费用在2000元以上的由物管公司总经理审批，在实施前报地产公司备案；费用在5000元以上的由地产公司审批。地产公司与物管公司每月结算并支付一次。如果双方对费用争执不下，可提请集团公司仲裁。5.2由于房屋建筑及附属设施质量缺陷导致的业主索赔，不属于业主责任的，赔偿金额在2000元以内的，由物管公司代替地产公司处理赔偿事务，赔偿处理结果交地产公司业主服务中心审核；赔偿金额在2000元以上的由地产公司业主服务中心负责处理赔偿事务，物管公司配合。属于承包人责任产生的赔偿，赔偿金额度由业主服务中心和物管公司在承包人和业主之间协调解决。当多次协调不能达成一致时，以业主服务中心的意见为准，由地产公司直接在承包人质量保证金中扣除实际赔偿金额。5.3 因房屋建筑及附属设施的质量缺陷与业主产生纠纷，属于承包人责任的，影响了地产公司的正常工作，项目品牌和企业品牌等时，由承包人赔偿损失，由地产公司在其质量保证金中扣除：影响了地产公司相关部门正常工作，赔偿1-2万元；到所辖公司营销部闹事，赔偿2-5万元；在电视、报刊等媒体暴光，赔偿5-10万元；因事件升级导致阻碍交通、游行等,赔偿20万元。5.4在房屋建筑及附属设施保修期内，物管公司代替工程承包人实施质量缺陷处理的费用：属于紧急情况，工程承包人确实无法及时到达现场处理的，按照实际发生的费用收取；属于同一部位质量缺陷经承包人修理后再次产生发生质量缺陷而发生的费用，按照实际发生费用的1.5倍收取。属于承包人在接到物管公司的传真和（或）电话通知12小时内不能及时赶到现场、或不能按照物管公司的统一安排和规定进行修理、或修理结果不符合施工验收规范和用户正常使用要求等情况，一律按照实际发生费用的2-3倍收取。5.5当工程承包人预留的质量保证金额，不足以支付由其责任原因而产生的赔偿费用和物管公司代行维修收取的费用时，由地产公司负责向工程承包人索赔。 5.6在保修期之后房屋建筑及附属设施出现的质量缺陷，以及在保修期内由于用户原因产生的质量缺陷，原则上由用户自理。但物管公司应该积极协助用户处理，也可以接受用户委托实施处理，并向业主收取适当的费用。5.7 物管公司可与地产公司协商，由地产公司定期对维修服务好、费用低、返修率低、业主因维修投诉少的物业小区的物业管理人员和维修人员进行适当奖励。5.8按照集团公司规定:凡物管公司对接收后发现的房屋建筑及设施质量缺陷，承担20%的维修费用，对验收把关不严负责。 三、附则：本办法自2006年元月1日起执行。关于接管验收房屋过程中处理工程质量缺陷的处罚规定（试 行）一、总则：1. 目的：为减少房屋工程质量缺陷，规范房屋建筑及设备接管和维修程序，确保工程维修质量和提高业主满意度，特制定接管验收房屋存在工程质量缺陷的处罚规定。2. 适用范围：适用于金科集团所开发的所有项目。二、分则：1. 对象：地产公司、物管公司2. 监督部门：集团客户服务中心3. 仲裁部门：集团工程管理部 地产公司与物管公司因房屋工程质量缺陷的处罚结果产生较大分歧时，由集团工程管理部予以仲裁。4. 罚金的管理：罚金由集团财务设立专帐保管，其使用须经集团副总裁审批。4.1罚金来源：在验收地产公司交付的房屋过程中，发现所交付的房屋存在工程质量缺陷，按照本规定中的第4条对地产公司实施经济处罚，由集团财务部门直接在地产公司帐上扣除。4.2 罚金使用：4.2.1 罚金的10%用于奖励物管公司参与验收房屋工程质量的工程技术人员。具体奖励制度由物管公司制定，对奖励名单及金额须报集团客户服务中心备案。4.2.2 集团客户服务中心授权所辖地产公司客户服务分部对所辖项目的物管维修质量采用上门拜访等形式来进行满意度调查，发现业主对维修服务质量不满，并签字确认后，将对客户服务分部予以奖励。（具体奖励制度详见金科集团客户服务管理办法）4.2.3 为鼓励维修部提高维修质量，对地产公司客户服务分部获奖后的剩余罚金可以奖励维修队，促使双方相互监督，相互提高。5. 地产公司对相关责任人的索赔按如下执行：地产公司向建筑公司所追回的赔款不能完全冲抵因工程质量缺陷而产生的赔款，则差额部分由地产公司相关责任人承担，对相关责任人的具体扣款额度参照处罚赔偿制度执行。5.1.1 单位工程处罚5万元以内按10%进行责任索赔，其中：总经理10%；分管副总/总监（副总监）40%；工程部经理30%；主管20%；直接责任人10%；5.1.2 单位工程处罚5万元以上按6%进行责任索赔，其中：总经理10%；分管副总/总监（副总监）40%；工程部经理30%；主管20%；直接责任人10%；当月扣款兑现不超过工资的10%。处罚结果报集团工程管理部和集团客户服务中心备案。6. 物管公司对相关责任人的索赔按如下执行： 物管公司相关责任人应对接收后出现的房屋工程质量问题，承担验收把关不严的责任。但隐形工程质量缺陷除外：如事后墙体或楼面开裂或渗水等，不含厨厕部分；此外，在2005年12月31日前竣工验收交房后，出现的窗体渗水也除外。对相关责任人的具体扣款额度应参照集处罚赔偿制度执行。6.1.1因工程质量问题而造成业主索赔金额在5万元以内按6%进行责任赔偿，其中：总经理10%；分管副总/总助40%；物管维修部经理30%；管理处主任20%；直接责任人10%。当月扣款兑现不超过当月工资的10%。6.1.2因工程质量问题而造成业主索赔金额在5万以上按4%进行责任赔偿，其中：总经理10%；分管副总/总助40%；物管维修部经理30%；管理处主任20%；直接责任人10%。处罚意见报集团工程管理部和集团客户服务中心备案。7. 费用的使用受集团审计监察部监督。8. 处罚标准在物管验房过程中，地产公司所交房屋凡有下列情形之一的，按以下标准实施处罚，罚金累计计算。质量缺陷项目质量缺陷名称缺陷程度处罚金额备 注楼板厚度不符合规范要求1处200元房屋层高不符合规范要求1处200元现浇砼楼板开裂超过规程允许裂缝1处500元外墙面砖、涂料外砖有空鼓、开裂、脱落；涂料颜色不均匀、裂缝、气泡、起皮等现象1处50元墙体轴线位置移位不符合设计规范要求1处200元外墙淋水试验有渗漏1处100元楼地面平整超偏差(有明显凹坑、隆起)1处/间20元露筋1处/间20元开裂1处/间30元面层起皮1处/间10元起砂1处/间30元空鼓1处/间20元墙体墙体开裂1处/间30元开间尺寸偏差(大于10mm)1处/间100元抹灰面起砂1处/间10元抹灰平整、垂直度超偏差1处/间10元抹灰有空鼓、开裂1处/间30元墙体渗漏1处/间30元顶棚天棚平整度超偏差(大于10mm)1处/间20元/m2天棚抹灰有空鼓、开裂、脱落1处/间30元天棚楼板渗水1处/间20元天棚阴角线不平直(大于5mm)1处/间20元防水地面卫生间、厨房地面高于相邻地面1厘米以上1处/间20元卫生间、厨房地面渗漏现象1处/间200元阳台栏杆不牢固、有变形、焊疤、漏焊、锈蚀及油漆脱落1处5元栏杆接地不可靠1处10元栏杆高度及构造不符合要求1处30元地漏部位渗漏1处50元落水管部位渗漏1处10元阳台有积水现象1处10元阳台反梁与室内地坪或外口反沿高差小于设计要求10mm以上1处10元阳台刚性层有空鼓1处20元其它空调孔、排气管等预留孔洞漏设1处/间20元厨厕预留孔洞位置不符合设计要求1处/间5元烟道未开孔或开孔不符不符合设计要求1处/间20元阳光窗板找平层有开裂、空鼓现象1处/间5元空调冷凝水管接水口高于空调搁板 1处/间5元空调搁板位置离空调洞太远1处/间5元预留洞向外无倾斜度1处/间5元门窗门窗变形1处/间20元门、窗框垂直、水平度及方正误差不符合规定1处/间10元门窗框后塞缝有漏塞、观感差及耐侯密封胶开裂、老化、脱落等缺陷1处/间2元门窗启、闭不灵活1处/间5元门窗型材或玻璃有翘曲、划伤等缺陷1处/间2元五金件有损伤、锈蚀、变形等缺陷1处/间5元门窗三性(水密、气密、抗风压)不符合要求1处/间50元泄水孔观感差、有明显歪斜等1处/间10元门窗有渗漏1处50元窗楣滴水线 (槽)深度和宽度不足10mm，或漏设1处/间20元窗台无斜水或坡度不足15%1处/间5元楼梯护栏成品钢、木楼梯有锈蚀、变形及其它外观缺陷1层楼10元成品钢、木楼梯安装不牢固1层楼10元门窗护栏安装不牢固、外观差及其它缺陷1层楼5元室内楼梯装饰层有损坏及其它缺陷1层楼5元清洁卫生室内地面、墙面有大小便痕迹1处/间100元室内地面、墙面有建筑垃圾1处/间20元室内地面、墙面大量积灰1处/间20元二、成本控制部分建设工程施工成本控制与管理办法（修订版）一、总则：1. 目的