壹公馆写字楼市场分析和产品建议报告.ppt

壹公馆写字楼市场分析和产品建议报告,一、本项目分析,四、建议项目产品更改,五、项目客户定位,二、区域市场分析,六、项目营销策略及推广策略,三、区域产品分析,本项目分析,地理位置：吴中东吴北路181号（吴中大厦南面） 占地面积：14807平方米 建筑面积：44420平方米 项目状况：目前项目由精装酒店式公寓和商铺组成。,本项目分析,优势,区位：吴中区主干道，与人气最旺的人 民路无缝对接； 配套：生活配套齐备，好又多超市及南 门商圈等众多配套； 交通：多条公交线路，出行便捷；,产品：产品单一，就以酒店式公寓为主，缺少此版块所需要的产品性；建议可以增加一些写字楼办公产品； 物业：缺乏酒店公寓特有的高端物业，不能满足高端租客与自住客户的需求；,劣势,四、建议项目产品更改,五、项目客户定位,一、本项目分析,二、区域市场分析,六、项目营销策略及推广策略,三、区域产品分析,中心城区,吴中区,园区,随着南拓、北进的加快迅速，未来吴中区才是苏州发展的重点。随着吴江和吴中区的无缝对接，也加快了苏州和吴江的同城效应的显现，这也是政府重点发展吴中区的重要原因之一,区位分析 吴中区才是苏州未来市场发展的重点,吴中经济开发成立1993年11月，下辖城南、越溪、横泾和郭巷四个街道办事处，经过十几年的发展，南门板块已经成长为吴中区最热闹最繁华的中心区域，紧邻苏州古城区板块，所以也是吴中区目前重点发展的商业区域,独墅湖,区域规划 南门板块既是吴中区发展的重点区域也是吴中区的成熟区域，所以大量商业积极涌入,东吴南路是吴中区最重要的城市道路之一，经过多次拓宽之后，现为车流量最多的道路之一 车流量拥挤，虽然对交通疏导有些困难，但这也无疑带动了大量的人流量和商业氛围以及商业价值的体现,东环路,苏嘉杭高速,通园路,通达路,东方大道,独墅湖隧道,至园区,至市区,东方大道,通达路,交通价值紧邻城市主干道，进入市区以及园区的道路状况良好，通达性和便捷性极强,环球188,东方之门,地块位于吴中区的最繁华的板块，南门板块，紧靠人气超足的人民路沿线，坐落在人流车流最多的东吴北路好又多超市西北侧 由于吴中区辖区较大，房地产发展腹地广阔，本项目又处于最繁华的南门商圈地段，其未来升值的潜力无可限量,南门板块,区域价值行政区划上虽属于吴中区，但还是太近的靠近古城区，本区域房地产市场发展较早，档次配套都以成熟，无疑是现在商业地产发展的中心区,市场总结-政策变化下苏州未来市场变化,供应情况 从目前各在售项目和已拍卖地块的开工情况看，至少在2011年三季度前苏州的房地产供应量恐难以有大的回升，主要供应区域由各板块的中心区域向次中心区域转移。,销售趋势判断 从成交结构的表现可以看出，价格高企下，首购类客户已经被市场“驱逐”离场，高端改善类和投资类客户成为支撑市场成交的主力。 2011年，通胀压力继续累积，在经济增长的压力下，中央出台严厉调控政策的可能性不大，改善型和投资型客群仍将继续入市，但在供应不足的压力下，成交量同比将有较大的下降。,价格 三季度以来，市区房地产的价格表现说明行业进入了价格下降通道。随着供需矛盾的持续、开发商资金压力紧张，预计2011年下半年苏州房地产价格将会以打折促销的形式暗暗的朦胧的降价，但在调控政策压力下，明年上行空间不大。,各板块不断试探客户价格需求上限，成交量开始回落，在调控政策趋紧的背景下，客户重新开始观望，2011年苏州市场不确定性增加。,四、建议项目产品更改,五、项目客户定位,二、区域市场分析,六、项目营销策略及推广策略,一、本项目分析,三、区域产品分析,区域产品分析由北往南，商业房价格呈梯度递增，本地块处于龙头位置，未来价格上升空间较大,四、建议项目产品更改,五、项目客户定位,二、区域市场分析,六、项目营销策略及推广策略,一、本项目分析,三、区域产品分析,1.产品：产品单一，就以酒店式公寓为主，缺少此版块所需要的产品性；建议可以增加一些写字楼办公产品； 2.物业：酒店式公寓缺乏特有的高端物业办公，不能满足高端租客办公的需求； 3.周边产品类和成功案例产品类：周边一般的同类产品都会有写字楼酒店式公寓以及商铺的组合类，而又根据很多成功案例来讲，一般做的很成功的都会以这种组合方式来组合,建议项目产品更改建议还未出售的A栋酒店式公寓更改为写字楼，原因有如下几点：,因此本案建议A栋改为写字楼,前面： 1.本项目分析 2.区域市场分析 3.区域产品分析 4.建议项目产品更改已经写完。 第5项和第6项请根据前面的4个部分来更改,客户定位,新政下的客户变动趋势,新政下的畅销项目： 商业项目：多个商业项目引爆市场，亿象城6月份开盘、汇金新地4月底开盘，一推出，销售率100%； 住宅项目：以90平米以下户型为主、价格较低的项目受到市场热捧，如，首开悦澜湾7月初二期推盘，销售率80%，成为月度苏州销冠； 酒店式公寓项目：港龙财智国际于7月初逆市开盘，以高性价比取得较好的销售业绩，以投资客为主导。,由此可见，新政下，客户产生重要分化，为规避高首付与高利率，投资客大部分开始逃离住宅转向商业、写字楼与酒店公寓，刚性需求客户在原有的预算下，户型及面积需求开始向实用性转变； 因此，在住宅项目价格下行的环境下，本项目对刚需客户的吸引力日益降低，应考虑迎合追求租金收益为主的投资客。,客户定位,本项目前期成交客户特征,本项目前期成交客户以投资客为主，但自住客户也具有较高的比重，与本项目70年产权、项目推广主题、开盘市场环境有重要关系。,客户定位,本项目前期成交客户特征,外地客户、园区、相城、古城区为项目的主要客户来源区域，与本项目以投资为主的客户结构有重要关系。,客户定位,本项目前期成交客户特征,私营业主为本项目的主要客户类别，约占40%，与商业项目的客户职业构成相似，表明该类客户群为本项目重点挖掘的客群之一。,客户定位,结合新政下客户变化与前期成交客户,考虑本项目客户用途为：购买后用于出租赚取收益的投资客为主导，购买者并非居住者,推广手段、卖点提炼、现场讲解重点针对本项目的投资价值，吸引并促成投资客的成交。,次级客群,客户定位,结合新政下客户变化与前期成交客户,核心客户,核心客户：比例为90% 用途：投资； 职业：具有投资偏好的私营业主、私营企业管理人员； 区域来源：广泛，外地在苏经营客户，本地古城区、园区、相城区客户； 年龄：30-45岁，基本具备投资实力及视野。,次级客群：比例为10% 用途：自住兼投资 职业：自由职业者为主； 区域来源：新苏州人为主。,营销策略,销售排期,销售目标7000万元 销售周期4个月,销售排期,公寓先推 底商随后 写字楼与商业尾盘销售伴随其中,推盘时间安排： 公寓：2010年10月1日开盘 商业：2010年10月下旬开盘,营销策略,销售排期公寓、商业,营销策略,销售排期公寓、商业,蓄水期： 时间：2010年8-9月； 销售工作： 公寓重新包装及推广； 商业部分包装及推广； 根据现场客户反馈调整公寓价格方案； 华美世居门店推广、经纪人带看； 结合10月份房交会进行的推广； 写字楼销售； 实现目标：实现公寓有效蓄客量约500组，新尚商业广场尾盘销售完毕。,营销策略,销售排期公寓、商业,强销期： 时间：2010年10-11月； 工作内容： 公寓10月1日开盘； 商业10月下旬开盘； 华美世居门店推广； 结合10月份房交会进行推广、开盘、蓄客； 实现目标： 销售额：5000万元,营销策略,销售排期公寓、商业,持续销售期： 时间：2010年12月； 工作内容： 公寓销售； 商业销售； 华美世居门店推广； 结合元旦等节假日进行促销； 实现目标： 确保7000万元 力争1亿元,营销策略,销售策略常规策略,营销策略,活动策略： 时间选取：结合营销节点 活动选取： 9-10月份三香路体育馆房交会活动，以蓄客、邀约客户至现场为目的； 10月1日开盘活动，于售楼处现场举行，以开盘仪式、开盘活动隆重开盘； 11月举行业主联谊活动，以活动宴会形式举行，目的为实现老带新； 活动目标： 蓄客； 促进成交、促进老带新。,销售策略常规策略,营销策略,媒体策略： 媒体选取：适当增加新媒体，保留部分原有媒体通路，保留户外、网络、横幅、围板、短信通路，姑苏晚报调整为城市商报； 媒体推广内容： 更新现有推广主题，保留案名，以新形象面世，力求引起市场热议； 媒体策略目标： 客户拦截； 蓄客。,销售策略华美世居策略,营销策略,华美世居经过多年房地产项目运作，研究总结出一套确保项目成功的营销策略模式,销售策略华美世居策略,营销策略,一二手联动（全员营销）,销售策略华美世居策略,营销策略,数据库营销,差异化策略,差异化定位 差异化营销手法 差异化价格策略,销售策略华美世居策略,营销策略,事件营销策略,通过产品推介会形式，引起市场关注 举办商业协会联谊等公众活动，扩大项目影响力，推广项目,销售策略华美世居策略,营销策略,主动出击策略,上门回访华美世居合作过的客户资源 拜访苏州本地客户，对项目进行宣传推广 联合华美世居战略合作银行，对于银行大客户进行项目推介,销售策略华美世居策略,营销策略,销售策略华美世居策略,营销策略,针对目标客户集中地进行点式宣传 将项目销售资料放置到酒店、餐厅、休闲等场所内,点式渗透策略,销售策略华美世居策略,营销策略,网络营销策略,利用项目网站、专业地产网站，进行跨区域互动式营销 地产论坛造势宣传,推广策略,总体策略,客户重点：针对核心客户，以新政下考虑投资获取稳定收益的投资客为吸引主体； 广告方式：更新户外、围板、现场包装、短信等现有广告的推广主题，改变原来以自住客为主的推广主题； 广告内容：以总价、租金收益、产品、区位、配套为核心； 产品提升：建议产品局部做提升，针对酒店公寓投资客的喜好，建议在物业管理方面进一步提升项目品质，如增设一卡式门禁、菜单式物业管理、协助业主出租等服务。,推广策略,总体策略,案名保持不变：仍以 派客公寓 为案名进行推广，因前期已在市场形成一定的知名度，不宜进行更换,推广主题语：看得见的地段，看得见的租金,推广策略,各阶段推广主题,蓄水期： 时间：2010年8-9月； 推广主题： 派客公寓产品升级，优质物业让您无忧做房东 投资40万起做房东，畅享稳定租金收益 相城大道、精致小户、低单价、低总价 70年产权精装小户、低总价、高收益 推广媒体： 户外POP、电视、报纸、现场围板、横幅、短信 活动推广，房交会、开盘活动,推广策略,各阶段推广主题,持续销售期： 时间：2010年10-11月； 推广主题： 派客公寓再创销售佳绩，荣登苏州月度销冠 推广媒体： 户外POP、电视、报纸、横幅 活动推广：房交会、业主联谊会等,推广策略,各阶段推广主题,尾盘销售： 时间：2010年12月； 推广主题： 派客公寓清盘特惠发售； 推广媒体： 户外POP、短信,推广策略,新尚商业广场尾盘销售推