北京世基永怡地产联行-丹桂里项目销售手册.doc

北京世基永怡地产联行销售手册丹桂里项目销售手册第一部分：项目总体概述丹桂里是一个花园式酒店服务社区。花园式酒店服务参照酒店服务制定，对象主要是高级公寓/住宅用户。丹桂里在设计中掌握了景观的时间性，而且不断地直至主动地、充分地利用和把握自然性的天时之美，使“良辰”和“美景”互相融合，时间和空间相互交感，共现“与天地合其德”，“与四时合其序”的美。建筑与园林融于一体，是谓：城市山林；意境与功用并归其间，是谓：水墨丹桂。在住宅的具体的各个功能空间分布中，丹桂里把握了如下几个基本的原则：实用性、安全性、灵活性与可变性、经济性和艺术性。实用性是指住宅要实用、大小要适宜、功能要合理、要舒适温馨，真正成为人们居住的港湾。住宅还要有一定的灵活性，以便根据生活要求灵活改变使用空间，满足不同对象的生活需要；灵活性的另一体现就是可改性，因为家庭规模和结构是变化的，生活水平与科技水平也不断提高，户型应符合可持续发展的原则，用合理的结构体系提供一个大的空间，留下调整与更新的余地。丹桂里花园式酒店服务社区。花园式酒店服务参照酒店服务制定，对象主要是高级公寓/住宅用户。其服务注重谐和、生态，全面而又多样化，渗入业主每一服务需求之中。DTZ戴德梁行在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。该行针对丹桂里管理标准的实际情况，建立一套独特及切合实际需要之物业管理方案。丹桂里四星级行政公寓（三期）。标准，永远只是一个被量化与固化的准称。当人性与关怀深入建筑的每一细节之中，蕴于丹桂里的内在含义，便不再只是一个“四星”所能全然涵盖。丹桂里定制式精装修。在丹桂里，业主可以根据家庭需求，向物业处申请菜单定制式精装修服务，物业处将于第一时间为业主联系值得信任的设计与施工队伍。第二部分：项目答客问一、项目总体介绍（一） 项目概况1. 项目名称：丹桂里2. 位置（所属区域及地块四至）“丹桂里”小区位于奎文区东风东街与新华路交叉口（原纺织学院地块），东临新华路，南接东风东街，西临文化路，北接福寿街。得天独厚的地理位置大大的方便了小区业主的居住需求。3交通（周遍道路及公交路网）：乘坐环32路、53路、56路公交车到纺校下车即可小区内部配套：社区底商、幼儿园、四星级会所；综合商场：佳乐家、沃尔玛、利群；银行：工行、农行、交行、商行；其他：纺织职业学院。4、建筑形态及解释：丹桂里在设计中掌握了景观的时间性，而且不断地直至主动地、充分地利用和把握自然性的天时之美，使“良辰”和“美景”互相融合，时间和空间相互交感，共现“与天地合其德”，“与四时合其序”的美。建筑与园林融于一体，是谓：城市山林；意境与功用并归其间，是谓：水墨丹桂。（二） 规划及设计1社区总体规划丹桂里二期阔宅：【御园】住宅面积逾11万m2，由11栋极富现代中式风情的高层建筑围合呼应而成。160 m2200 m2私家公馆（平层大宅）雄踞峰巅，270 m2330m2空中院墅（复式大宅）俯临豪门。宅区楼楼相错，卧新江南园林听莺歌燕语，倚“龙形”溪渠赏秋月春花。 2地块规划1) 地块形状：项目地块为反S形，建筑设计师以亲和、谦逊的态度，使项目建筑组合与两边固有建筑合为卐字符形，卐字符形为佛家吉祥符号，代表圆满、和合，与银河系阴阳螺旋图暗合。2) 总占地面积：92352平方米3) 总建筑面积：212410平方米4) 容积率： 2.30%5) 建筑密度（建筑覆盖率）：6) 楼间距（最小平均最大）：7) 绿化率：50.20%8) 建筑形态及具体分布配比：平层、复式 板式建筑，高层9) 分期开发情况：分三期开发10) 总户数（二期总户数）：1970户（二期：700户）11) 建筑风格：现代中式宜居建筑风格12) 社区内道路系统（路宽，路标，人车分流及方式）：13) 规划理念 丹桂里规划布局取意山川走势，在满足相关规范的前提下，以写意的方式达到了功能与形式的完美结合。老子道德经谓：人法地，地法天，天法道，道法自然。屋宇形山，师法自然。设计师因应地势和建筑规范，将建筑设计成层峦叠嶂的山川形势，构建出“宅院深深， 庭院几许”的生活意象。这样，项目在形局上便兼具了儒释道文化精神，体现了协调、平衡，应和项目运势2户型设计细节1) 户型种类：二室二厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两位、五室三厅四卫2） 面积区间：98-100平方米。155-330平方米 3）得房率：80%4） 层高及净高5）米 2.8米净高6）朝向：南向（三） 工程及细节1、交房标准（1） 室内墙面及地面：（墙面）水泥砂浆找平层搓毛，外批施工腻子 ；（地面）：细石混凝土垫层拉毛，预留100mm装饰面层；（2） 厨卫装修状况：（地面）聚氨酯涂膜防水，做水泥砂浆保护层搓毛；（墙面）聚氨酯涂膜防水层水泥砂浆保护层搓毛，外批施工腻子； （3） 阳台露台地面（防水）：南北封闭阳台均预留洗衣机位、电源插座和给排水管网 ；（4） 阳台露台栏杆（型材及方式）： （5） 管道型材及特点：变压式止逆烟道；（6） 户门及内门的品牌及材质：豪华装饰钢制防盗子母门； （7） 窗户材质及特点或品牌：厨房为推拉窗或平开窗，卫生间为上旋窗（8） 外墙装修标准（材质）：一、二层采用黑色石材或黑色抛光砖，二层以上面层采用ICI或同档次高级环保外墙涂料及高级外墙砖。 （9） 屋顶材质及坡度：刮腻子找平 ；（10） 小区公共道路，绿地，车位，路灯等设施交楼同时交付使用2、主体结构 （1） 主体结构形式：现浇钢筋混凝土剪力墙结构；（2） 排水导用U-PVC管材；（3） 保温方式与隔热性：（外墙部分）外墙包括直接对外墙体, 与梯间相邻房间的隔墙及不封闭阳台外墙，封闭阳台与室外空气接触的维护结构其中，外墙部分采用ZL胶粉聚苯颗粒、聚苯板外墙外保温体系，传热系数限值0.60。不采暖楼梯间隔墙、靠外墙阳台分户墙等处的隔断热桥和保温措施采用40厚胶粉聚苯颗粒保温层；（外门窗部分）外墙门窗采用断桥式铝合金节能窗，双层中空玻璃；（屋面部分）平屋面保温层均为90厚 难燃型聚苯板(G体系)，传热系数0.5，坡屋面保温层均为65厚挤塑板； 与不采暖地下室相邻的住宅楼板保温做法采用40厚挤塑板保温层3、生活设施1、电视：有线电视接口入户，主卧室、次卧室、客厅均设接口。2、电话插口：客厅、主卧室及主卫生间设接口。3、信息网络系统：提供社区宽带网络系统，每户设两个信息点。4、暖气：地板辐射采暖，卫生间采用高级散热器做采暖设施。5、燃气：天然气入户，设燃气报警装置。6、给水：预留接口。7、排水：预留下水口。 8、热水： 预留户内热水管网。9、供电：统一供电，一户一表。10、电梯：永磁同步无齿轮曳引机拖动电梯。11、楼宇可视对讲系统。12、24小时门禁系统。13、周界防护系统。14、电子公告牌显示系统。15、车库设停车场管理系统。16、消防报警联动系统。17、小区背景音乐。（四） 工程进度1. 交房时间： 2. 是否有样板间（开放时间）：有，2007年9月14日 （五） 景观及环境“丹桂里”建筑色彩以中国传统建筑中的黑、白、灰三色为建筑主体颜色，应和潍坊原生态建筑色彩，形成既具有江南白墙黛瓦，又具有北地灰砖民宅的双重特色。 建筑材料充分利用乡土材料，如布瓦、灰砖、木饰、藤麻等，强调建筑的原生态，以自然的材质最接近生命的原生态，较现代钢制、合成材料更为属人。 建筑细部充分利用中国传统建筑语汇与元素，如花窗、栏杆、檐口等部位的传统手法，赋予建筑强烈与鲜明的民族的文化精神。“丹桂里”的园林景观理念取法潍坊古宅园林设计精髓，设计理念园林和建筑相辅相成，融为一体。共同构成“城市山林”的景观意向。共同诠释了现代潍坊最高品质的典雅生活。 园区景观借鉴和隐喻传统中式造园方式，通过现代景观设计手法，建设具有中式园林意境的现代景观环境。研究中式传统园林，对中式园林加以筛选提炼，选取中式园林经典手法，与现代景观设计理念结合，创造意象化现代中式园林环境。（六） 生活及配套1、社区内部设施（1） 休闲娱乐设施：（2） 路标、路灯安置情况：未定（3） 垃圾处理方式及安放位置：未定（4） 化粪池位置：未定（5） 锅炉房位置：无（6） 中水处理系统及位置：无（7） 会所规模： 四星级会所；（8） 社区商业配套规模及位置：（9） 车位数量及位置（车位配比）：一期322个2社区周边生活配套情况（1） 商业配套：中百佳乐家旗舰店、沃尔玛、利群大型超市、中百购物广场（2） 娱乐餐饮配套：西堤岛咖啡、迪欧咖啡、避风堂、肯德鸡、重庆富乔、富华 大酒店、信通大酒店（3） 运动休闲：人民广场（4） 教育配套：新华小学、实验中学、潍坊学院、卫校、艺校、公安干校、税务 学校（5） 医疗卫生配套：哮喘病医院、第二人民医院、新城医院（6） 金融及邮政配套：工行、中国银行、建行（7） 其他配套设施：市委市政府 二、 开发团队及合作单位介绍（一）发展商背景介绍1、 公司名称：山东崇德置业有限公司2、 成立时间：3、 注册资金：4、 发展历程：5、 开发项目名称：丹桂里璞园.、丹桂里御园6、 荣誉及奖励：7、 社会影响： (二) 建筑施工单位：景致建设、山东振远（三）规划、建筑设计单位：不详（四）园林景观设计公司：不详（五）监理公司：无（六）全案销售策划顾问公司： 开发商 （七）广告公司 （七） 法律顾问公司：三、 购房相关问题（一） 价格（产品差价系数定价法）待定（二） 签约待定（三） 付款1.接受何种付款方式：一次性、按竭（四） 按揭银行：待定四、物业及会所服务类问题（一）物业管理 1、 物业公司名称：山东崇德置业酒店管理公司 2、成立时间： 3、管理过项目： 4、收费标准：附业主临时公约如下：1、基本要求2、房屋管理3、共用设施设备维修养护4、协助维护公共秩序5、保洁服务6、绿化养护管理（二）、物业收费项目及价格（三）、业主临时公约（四）、其他约定（五）会所服务：棋牌室、洽谈室、休闲吧等；第三部分：项目户型明细表一、户型类型1、户型类型说明： 平层二室二厅一卫三室二厅二位三室二厅二位四室二厅二位五室三厅四卫98-100155-165185-200270-290270-330丹桂里 155平米 三室两厅两卫2、户型特点优势： 户形南北通透，各功能区间均比较方正，利于摆放家具。且主要居室全部为南向，采光良好。 客厅及主卧面宽都较大，居住舒适度较高。 两个卫生间均做到干湿分离。劣势： 客厅位于两个卧室中间，动静分区不明显。 过道较长浪费面积。优势： 客厅面积较大，且相对比较方正。 主卧南向，大面宽，阳台采光面较大，舒适性较高。 卫生间做到干湿分离。劣势： 卫生间距离主卧较远，稍显不便。 次卧门口正对入口处，对私密性有一定影响。丹桂里 98平米 两室两厅一卫第四部分：产品优势说明一、 区位优势奎文区是潍坊市的城市核心区域，是全市的金融、商贸、文化中心，面积71平方公里，辖7处街道及奎文城市经济开发区、奎文钢城经济发展区，共65个村、44个社区，总人口35.3万。奎文地处城市中心，人流、物流、资金流、信息流集中，城市基础设施配套完备，社区服务功能日趋完善，创业发展环境优越。除了商业项目外在奎文区的住宅定位也都在中高档，主要面向的是提高生活品质为目的的消费群体。由于奎文拥有繁荣的经济、便利的交通，土地资源有限加上张面河、虞河、白浪河的美丽景色，因此，住在奎文已成为潍坊市民置业的首选。房价相对较高，在全市处于领跑者的地位。二、 【休闲配套】:区域周边有正荣广场、佳乐家、利群超市、KFC、利群超市、肯德基、中百商厦、等资源。二、交通优势 交通路网发达，主干线有公交车有15路金宝国际会展中心- 王谭公交枢纽站，56路火车站-肿瘤医院，52路汽车站-翰林新城，及全新维修的福寿东街、金马路、北宫街交通路网四通八达，到达潍坊市中心驱车只需10余分钟 公交乘车路线： 15路金宝国际会展中心- 王谭公交枢纽站， 56路火车站-肿瘤医院， 52路汽车站-翰林新城三、产品优势现代中式宜居建筑：事业中天的巅峰人士，已经告别了裘马轻狂的时代，开始倾心脉脉山水间万种风情的对峙，于风生水起之间，体味生活的本义。这或许是人类最高生活的梦想。以中国传统建筑中的黑、白、灰三色为建筑主体颜色，形成具有江南白墙、北地灰砖的民宅特色。同时在建筑风格设计中充分利用中国传统建筑语汇与元素，如花窗、雕棱等部位的传统手法，赋予建筑强烈与鲜明的民族的文化精神。城市山林 水墨丹桂：天地有一种无言的美，它在时间的流程中默默地显示出春、夏、秋、冬四时周而复始的有序运行，而一年四季除了显现为气候冷热等变化之外，更鲜明地显现为山水花木的种种具体形象的先后交替和变化。丹桂里在设计中掌握了景观的时间性，而且不断地直至主动地、充分地利用和把握自然性的天时之美，使“良辰”和“美景”互相融合，时间和空间相互交感，共现“与天地合其德”，“与四时合其序”的美。建筑与园林融于一体，是谓：城市山林；意境与功用并归其间。社区整体设计中园林和建筑相辅相成，融为一体。建筑外灰空间的合理利用能够充分满足人们在小区内隐私权的需要，把开放空间与现代建筑的私密空间有效沟通，共同构成“城市山林”的景观意向。园区景观借鉴和隐喻传统中式造园方式，通过现代景观设计手法，建设具有中式园林意境的现代景观环境。研究中式传统园林，对中式园林加以筛选提炼，选取中式园林经典手法，如框景、对景、移步易景等手法，以现代景观设计理念结合，创造意象化现代中式园林环境。四、生活优势（产品内、外部配套便利性，区域的发展有可能带来的配套设施完善进程） 社区内部设施 休闲娱乐设施：待定 路标、路灯安置情况：待定 垃圾处理方式及安放位置：待定 化粪池位置：待定； 锅炉房位置：待定； 6中水处理系统及位置：待定； 会所规模及位置：一二期结合处 社区周边生活配套情况 商业配套：高新服务广场、佳乐家超市、利群超市、中百商厦 娱乐餐饮配套：金山城、金百万、中华小土豆、KFC、淮扬村酒楼 运动休闲：政府广场、富华游乐园、水上皇宫、富华国际会展中心 教育配套：潍坊学院、潍坊信息职业技术学院、高薪双语幼儿园 医疗卫生配套：肿瘤医院、开发区人民医院、德仁医院 金融及邮政配套：交通银行、建设银行、中国银行、邮局 其他配套设施：加油站四、 价格优势待定第五部分：竞争项目情况及分析一、重点竞争项目深度分析1、区域房地产市场分析项目名称东方春天铭海花园翰林新城上东国际商务公寓东方世纪城项目类型多层、小高层小高层小高层高层多层、小高层、高层楼盘地址东风街富华路向北50米路东福寿东街与东方路交叉口西南侧高新技术开发区潍坊学院东院对面东明路与北宫东街交叉口东南角高新技术开发区潍坊学院北门向北50米路东销售均价35003360320030002700占地面积约2万平方米14亩5万平方米8万平方米6万平方米总建筑面积3万平方米17万平方米16万平方米17万平方米规划户数200246240216一期500多户1、 核心竞争区域内项目分析项目名称东方春天项目类型多层、小高层楼盘地址东风街富华路向北50米路东开发商潍坊辰隆置业有限公司代理公司山东四季峰行/策划：蓝创思维占地面积约2万平方米总建筑面积3万平方米容积率1.6绿化率32%规划户数200开盘日期2007年10月底交房日期多层08年10月 高层09年6月主力户型2/2/1;3/2/1主力户型面积90-130交房标准毛坯房物业费待定车位价格待定配套设施社区底商 主要客群地域潍坊市区，高新，奎文为主主要客群阶层私营业主较多，企事业单位收入较高者主要购买动机地段，周边环境比较良好主要抗性分析靠近肿瘤医院东方春天 116平米 三室两厅两卫户型分析优势： 两个卧室均为南向，采光良好。 客厅比较方正，利于摆放家具。 卫生间均做到干湿分离，且均为全明设计。劣势： 卧室面宽较小，采光面不大。 设置在主卧的卫生间减少了主卧的使用面积，增加了过道面积，使用率降低。优势： 两个卧室均为南向，采光良好。 厨房及卫生间均为全明设计。 卫生间做到干湿分离。劣势： 客厅采光面过小，且形状不规则，不利于家具摆放 走廊过于狭长，浪费了较多的面积。 走廊过于狭长，浪费了较多的面积。东方春天 89平米 两室两厅一卫项目名称翰林新城项目类型小高层楼盘地址高新技术开发区潍坊学院东院对面销售热线8538811/8538855开发商潍坊佳馨房地产开发有限公司代理公司无占地面积5万平方米总建筑面积17万平方米容积率1.7绿化率37%规划户数240开盘日期2007年10月交房日期2008年年底主力户型2/1/1;3/2/1;主力户型面积96;130交房标准毛坯房物业费0.7车位价格5万元配套设施社区商业、幼儿园。主要客群地域潍坊市高新区、潍坊市区主要客群阶层潍坊学院教师、高新区企事业单位收入较高者、私营业主主要购买动机距离单位较近、交通便利主要抗性分析距离市区主要商业区较远项目名称北海公寓项目类型小高层，高层楼盘地址高新技术开发区玉清街以北，北海路以东销售热线8886333开发商鲁伟实业代理公司利百士投资置业顾问有限公司占地面积45亩总建筑面积7万平方米容积率约2.3绿化率35%规划户数600开盘日期2007年12月8日交房日期2008年12月底主力户型3/2/1;2/2/1主力户型面积87-83交房标准毛坯房物业费待定车位价格待定配套设施社区底商、小型会所、露天运动区主要客群地域高新区为主主要客群阶层年轻白领客户居多主要购买动机沿街无商铺，社区环境比较好，价格比较便宜，具备升值潜力主要抗性分析项目位置距离主要商业区较远，购物不便。2、 有效竞争区域研究项目名称项目类型楼盘地址位置描述玫瑰园小高层、高层新华路与新北宫东街交汇处丹桂里高层东风东街与新华路交叉口紧邻核心商业区，区域配套较为完善龙泽名都高层东风东街与新华路交叉口与丹桂里配套共享东方春天多层、高层东风街与富华路交叉口向北50米路东靠近游乐园盛世豪庭多层、高层奎文文化路66号,胜利街以南300米，文化路以西盛世豪庭可享河岸风景，景观资源资源佳翰林新城小高层高新技术开发区潍坊学院东院对面靠近高新技术开发区潍坊学院基础数据 项目名称占地面积总建筑面积容积率绿化率规划户数玫瑰园40亩12万平方米340%600丹桂里138亩21.2万平方米2.350%1970（二期700）东方春天约29亩3万平方米1.632%200盛世豪庭三期共360亩52万平方米2.0942%二期750翰林新城5万平方米17万平方米1.737%二期240龙泽名都30亩6.8万平方米3.1437%7503、 有效竞争区域内项目分析玫瑰园项目规划： 玫瑰园的项目楼座采用营式排列。 所有楼座底层架空，将社区各景观组团融为一体，体现社区景观整体通透感。 社区内部地坪高于市政道路两米，以便于人车分流。 社区配套规划有SPA会所，网球场等设施。 园林景观以巴厘岛风情园林为主题，绿植使用较多。 园林中包含一部分水系景观及一个下沉式广场。 项目呈反S形，整个项目楼座以阶梯状分布为主，小区内部规划了幼儿园和会所。 丹桂里的规划以中式园林景观为主题，社区园林中运用了大量水系景观，并增加了地表的起伏，营造古典园林氛围。 植物多采用北方树种，也包含了如竹、柳等中国传统植物，以体现其中式园林的内涵。 不足之处在于其南部楼座间距较密，影响了低层住户的采光。丹桂里项目规划： 盛世豪廷项目规划： 盛世豪廷二期项目的楼座采用营式分布，排列比较中规中矩。 由于项目位置临近虞河，外部景观优势比较明显，因此小区内部的景观设计相对弱化。 小区内部规划有幼儿园、会所、游泳池等设施。立面效果玫瑰园： 玫瑰园外立面采用新古典主义风格，外立面大气不乏精致，采用了较多的弧线及飘窗设计。 楼体一、二层采用花岗岩干挂，艺术拼接，保持外立面庄重典雅，提升了社区整体品质。 立面偏重欧式风格，是现阶段楼盘购买客群较为追捧的风格。 潍坊市首家在建筑设计中考虑空调机位内隐藏雨水管，住宅采用LOW-E中空钢化玻璃，半地下车库。丹桂里： 丹桂里外立面以现代时尚简约风格为主，偏重德式风格，色彩比较厚重。 整体风格借鉴了北京观湖国际的创作思路，配合其二期复式产品，在外立面设置了跳跃性阳台。 一、二层采用黑色石材或黑色抛光砖，二层以上面层采用ICI或同档次高级环保外墙涂料及高级外墙砖。 在沙盘的制作过程中，没有适当缩小单体比例，沙盘模型显得建筑立面不够精致，楼间距过小l 盛世豪廷： 盛世豪廷的外立面以欧式风格为主，主色调为淡蓝色及灰色，采用了传统的三段式建筑设计。 观景公寓部分运用了较多的角飘窗、大面积落地窗的设计，最大化利用自然景观条件。主力户型主力户型面积区间项目名称玫瑰园丹桂里东方春天盛世豪庭翰林新城龙泽名都主力户型3/2/1一期3/2/2;二期3/2/2;4/2/2;5/3/43/2/22/2/1;3/2/12/1/1;3/2/1;3/2/2主力面积80135一期94-158;二期160-300平方米130-15090-13096;130120-140 丹桂里二期以160平米以上大户型为主，项目二期客群定位升级。 其余产品主力户型面积仍然以100130的三室两厅一卫/两卫为主，亦是潍坊置业客群的主力选择面积。户型解析优势： 南北通透，客厅方正，利于家具摆放，且房间为全明设计，采光良好。 餐厅有直接采光，与客厅户形，形成南北通透，丰富了用餐环境。 主卧南向，大面宽设计，居住舒适度较高。 卫生间面积较大，做到干湿分离。 西侧弧形外飘阳台可以设置成阳光书房。玫瑰园 156平米 三室两厅两卫劣势： 西南卧室门距离入口过近，影响私密性。且处于动区包围之中，会受由于进出正门以及客厅和活动声音的影响。 两个卫生间的位置较为靠近，西南卧室居住者使用不便。优势： 南北通透，客厅方正，利于家具摆放，且房间为全明设计，采光良好。功能区设计动静分离。 主卧南向，大面宽设计，居住舒适度较高。 卫生间面积较大，做到干湿分离。 南侧弧形外飘阳台面积较大，在增大采光面积的同时，提升了视野空间。玫瑰园 129平米 三室两厅一卫劣势： 仅设置了一个卫生间，稍显不便。入口至客厅之间无玄关设计，私密性有一定影响。盛世豪廷 136.9平米 三室两厅两卫优势： 主要功能间均位于南向，采光良好。 功能间分区做到了动静分离，北侧为动区，南侧为静区。 户形比较方正，利于摆放家具。劣势： 主卧卫生间面积较小。 走廊过于狭长，浪费面积相对较多。优势： 卧室均位于南向，大飘窗设计，采光良好。可与北侧的客厅呼应，南北通透。 功能间分区做到了动静分离，北侧为动区，南侧为静区。 户形比较方正，利于摆放家具。劣势： 入口处客厅与卧室之间浪费面积较大。 入口处与卧室间无玄关设计，对私密性有一定影响。盛世豪廷 119.97平米 两室两厅一卫1. 项目进度：l 玫瑰园：07年11月3日体验中心正式亮相，结合鸡尾酒会及水果沙拉盛宴，举办了规模较大的售楼处/体验区开放仪式。同时开放两套1：1精装样板房，一套体现交房标准的样板房，以及巴厘岛风情的园林体验区。蓄客周期至今6个月。工程进度玫瑰已建至地上一层顶板，一期7栋，11-18F小高层l 丹桂里丹桂里一二期产品时间连接比较紧密，二期产品独立蓄客从2008年3月开始。预计5月10日开盘，独立蓄客期超过2个月。在一期积累了大量客户的情况下，二期推出时又集中力量做了大量的推广，再次吸引了较多客户的关注。 一期5-10#楼，共6栋，540户，一梯两户，共9种户型，主力户型三室两厅； 二期11-21#楼，共10栋； 三期1-4#楼，共4栋商住。2. 营销竞争 现场包装：l 玫瑰园 售楼处外立面美观大气，门口设置了外籍门童。售楼处内部接待区采用双层挑高，并设置了开发商的形象展示墙。 在售楼处设有园体验区，并设置两个精装修样板间和一个毛坯房材料展示样板间，体现了开发商的细致之处。 项目围档明显，并设立大块户外指示版，客户易到达。l 丹桂里 售楼处LOGO设置明显，易于为到访客户寻找，同时也容易吸引路过的客户。 售楼处内部分区不够明确，使得到访客户无法在第一时间得到售楼人员的接待。 现场氛围包装较好，有钢琴等额外的设备提高项目档次，树立项目高端形象。l 盛世豪廷l 售楼处包装相对比较简单,顶部设置了盛世豪廷的LOGO，售楼处外部及工地现场设置了工地围挡。样板间 玫瑰园、丹桂里及盛世豪廷等定位高端的公寓项目均设立了样板间，且样板间设置精美。高端项目卖点除产品本身外，更加侧重的是对生活方式的渲染。本项目现阶段由于工程进度，无法保证开盘前完成样板间，势必是本项目的弱势之一，需要通过三维动画的制作、宣传弥补劣势。l 玫瑰园在其售楼处设立了体验区，分别设置了两个精装修样板间及一个毛坯房材料展示样板间。 样板间内装修以欧式为主，配合项目整体“巴厘岛风情”的格调。配合高端项目的定位，在装修风格的细处体现奢华的感觉，类似别墅项目的装修。由于不是在实体楼内装修，户型面积比例部分放大。 毛坯房材料样板间设置了地板材料展示、卫生间防水面展示、玻璃材料展示及部分电工材料展示，很好的体现了开发商对于建筑用料的精细之处，使到访业主对于房屋品质更有信心。l 丹桂里 配合项目中式的宣传调性，装修风格以新中式为主，并辅以部分现代风格，讲究以新颖的配饰、较多的绿植来提点装修亮点。 由于灯光不足及选择一楼，部分光源遮挡，室内采光欠佳，居住的感觉较差。营销包装项目诉求：项目名称项目诉求玫瑰园美宅，不只是居住丹桂里福地核心，传世名宅盛世豪廷藏风聚气，贵族领地东方春天让生活筑在春天 丹桂里、盛世豪庭的项目诉求主打“区位”，以强调项目阶段性的核心卖点 玫瑰园的诉求更强调的“产品”，主要针对的是居住更新换代的二次置业高端客群 丹桂里的二期产品升级，较高的价格、较大的户型需要更多产品层面的支撑，在诉求层面上维持原有的SLOGN基础上：将二期产品定位为“阔宅”“复式空中院墅俯临豪门”，辅案名“御园”，增加了生活意境的辅助宣传“进退之间，了悟人生至境”平面表现丹桂里： 项目的定位以中式为主来源于关于地名的衍生，但与项目产品的偏德式建筑不吻合玫瑰园 强调实景展示，给与产品“美宅”的概念 用宝马MINI 做为产品代言，界定了高端的生活方式 营销渠道 ：潍坊市房地产营销的渠道相对较单一，主要集中在户外、报广、车体及活动：户外广告户外大牌是房地产项目主要渠道之一，玫瑰园和丹桂里均在新华路设置了大型户外广告牌（两个项目用了同样一个三面翻）。擎天柱、水牌等渠道由于政府原因，数量较少报广主要投放媒体为潍坊晚报、信报和晨鸿信息。丹桂里在4、5月份报广投入力度较大，月费用在1015万元左右。玫瑰园近期为5月10日开盘蓄客、造势，报纸广告的投放量较大，近期投放周六版的城市信报做开盘预告。事件营销活动：潍坊房地产高端项目在营销推广中使用了较多的事件营销活动来造势。以丹桂里为代表的高端项目 ，通过一系列的事件营销活动，有效的聚集了人气，提升了项目知名度，为项目奠定了厚实的口碑宣传层。我们以玫瑰园、丹桂里的事件营销为主要的研究对象，以期充分了解竞争对手的营销动态： 玫瑰园：玫瑰园07年11月3日体验中心亮相(体验活动)：内容：鸡尾酒会，烧烤会 三天人流量达到上万人次，同行、投资者、老业体验主、媒体记者等给予了高度的评价。现场还举行了鸡尾酒、水果沙拉盛宴等活动。玫瑰园获得2007潍坊房地产风尚大赛“最佳楼盘奖”（事件营销）2008年1月8日，2007潍坊房地产风尚大赛颁奖盛典在潍坊大酒店多功能厅隆重举行，德润企业获得了“城市建设特别贡献奖”和“诚信企业奖”，玫瑰园项目获得了“最佳楼盘奖”。08年2月20日至3月23日由名屋物业举办的“名屋社区杯摄影大赛”（活动营销）主题：体现潍坊市名门世家、名门现代城、左岸华庭、盈隆广场社区带有人文景观的作品，充分体现“和谐、文明、进步”的主题。奖项设置全场设大奖1名：奖现金1000元和价值800元的全年健身游泳卡一张；一等奖2名：各奖价值800元的全年健身游泳卡2张；二等奖4名：各奖价值800元的全年健身游泳卡1张；三等奖6名：各奖价值200元的精美礼品一份；优秀奖若干名，各奖精美礼品一份搜房网召开玫瑰园项目在线推介会：（事件营销）2008年4月10日下午2:00-3:00,搜房网邀请玫瑰园项目的相关负责人做客搜房网上聊天室，现场解答网友提问。2008年5月10日 开盘：（活动营销）内容：体验区上演大型生活秀。丹桂里：2007年6月30日潍坊电视台全程直播【丹桂飘香丹桂里开盘晚会】（事件营销） 丹桂里开盘庆典晚会国际视野教育之旅香港“迪斯尼乐园、香港大学”双飞四日游，香港迪斯尼乐园双飞四日游（事件营销）“丹桂里”杯潍坊市第九届少儿才艺电视大赛。（事件营销）2007年2007年7月18日，山东崇德置业有限公司联合潍坊电视台等县相关报纸,广播频道举办。“灯塔行动”丹桂里物业总经理大型电视海选（事件营销）2007年8月起始，崇德丹桂里主办，深圳尚美佳机构、找我中文网、智联招聘、戴德梁行、潍坊电视台、潍坊人民广播电台、潍坊晚报协办的“我的管家我来选”灯塔行动之丹桂里物业总经理大型电视海选。中国地产优秀景观楼盘及创新景观设计师揭晓，丹桂里榜上有名（事件营销）9月6日丹桂里物业顾问-国际著名代理和物业服务商戴德梁行青岛分公司成立。 二三线城市推广重点便是“公信力”的建立，事件营销是建立项目公信力的主要方式之一，主要竞争项目高调的事件活动本项目奠定了口碑层，为项目价格实现奠定了基础 。而这一方面是本项目在短时间内入市需要客服的重点之一。 事件营销也必须做为本项目后期营销推广的重要渠道之一。车体广告： 由于户外广告受政策影响，可选择余地较少，潍坊的车体广告变成为主要的推广渠道，这也是在二,三城市的渠道特点，车体广告告知面广，效果较为稳定， 玫瑰园、丹桂里、盛世豪庭均在潍坊市主要公交线路设置了车体广告。目前玫瑰园在32、25、53路公交车上设置了车体广告。丹桂里和盛世豪廷均在一期产品推广时设置了车体广告，尤其盛世豪廷在一期销售期间曾买断66路公交线路的全部车体广告。 据了解，车体广告在潍坊市宣传效果良好，可有效的提升项目知名度，为产品销售提供有力支持。现阶段车体广告处于供不应求的局面，好的路段基本满期。网络广告： 搜房、焦点网的首页首屏，只有盛世豪廷、鲁发名城发布项目广告。 目前网络媒体在潍坊房地产市场中主要以软性推介文章和项目论坛维护为主。对于潍坊市消费群体来说，搜房网的项目论坛是了解项目信息，与开发商及搜房网专业人士互动，沟通的有效平台。 玫瑰园与搜房网合作，计划在4月10日进行网络推介会。 竞争项目丹桂里制作项目网站，全面介绍项目信息。我司建议本项目在现阶段建立项目网站，释放项目信息，建立与客户沟通的平台 在产品设计上，各项目定位于经济型别墅，或者板楼，虽然提香草堂的定位在于中国环境别墅代表作，但主体总价上依然是经济别墅的价格，在产品设计上，只有大溪地和提香草堂设计了双拼别墅、独栋别墅，其余项目主要以联排为主。 值得一提的是靠山居的产品设计，设计了叠拼户型，取得了不错的销售效果。5、价格对比分析项目名称玫瑰园丹桂里东方春天盛世豪庭项目放量600套700套140800套开盘日期预计2008年5月二期2008年5月高层2008年4月二期2008年5月预计开盘价格3800左右4000左右32003600上期销售均价3500(内部认购)3500/3300价格涨幅11.43%14.28%/9 除东方春天由于体量较小没有进行分期开发，其余项目均在上一期均价（或认购价）的基础上上浮了10%左右，其中丹桂里更是上浮了14%之多。 目前玫瑰园和丹桂里的预计开盘价格在39004000元，盛世豪廷则相对低一些，预计在3600左右。 据玫瑰园和丹桂里的相关人员介绍，开盘价达到4000左右的水平仍是存在较高风险的，毕竟到达或冲破4000元大关需要市场合力。6、竞争力分析项目名称玫瑰园丹桂里东方春天盛世豪庭项目优势提炼开发商品牌知名度高；产品品质较高；营销推广手段比较先进，销售现场包装到位项目地理位置比较优越；产品蓄客周期长；营销推广深入人心；具备一定的发展潜力；项目定位准确，价格合理。靠近虞河，景观优势明显；开发商知名度较高。项目劣势分析价格偏高，距离中心商业区较远价格相对较高，售楼处设计有缺陷。周边无综合性商业配套。产品品质一般。现阶段道路交通不便。售楼处包装比较简单。 通过以上竞争分析，我们可以看出。目前玫瑰园、丹桂里客群定位都与本项目的相近或类似，产品的品质及营销略胜一筹，经历了较长的蓄客期。是现阶段本项目的主要竞争对手。 玫瑰园的开发商山东德润置业在潍坊当地具有较高的知名度，旗下产品“名门世家”开创了潍坊市高品质住宅的先例。在经历了名门现代城等项目后，积累了较多的客户资源，同时，玫瑰园也比较注重营销推广，多次在报纸，户外，网络等发布广告信息，在新华路设置了大型广告牌，并举办了多次大型活动，人气比较旺盛。 而丹桂里同样在营销包装上下足功夫，通过整合报广、户外，并多次举行大型活动，包括电视选秀活动，在潍坊市民心中建立了较高的知名度。其一期的销售也为二期积累了人气。 玫瑰园和丹桂里二期均计划在5月开盘，而价格都在4000元左右，以潍坊目前的市场情况来看，已经达到潍坊市房价的金字塔尖，据了解，高调入市存在一定的价格抗性和风险。 目前看来， 对于本项目来说，能够引爆市场，打开销售局面，才有可能更好的抢占市场。第六部分：现阶段相关话述一、价格方面1、 你们的销售价格是多少？答：我们的销售价格暂时还没有出来，项目还是前期的筹备和推广阶段，目前的价位还没有制定，一般来说会根据具体位置，花园朝向，户型等不同，价格也会不一样。2、 能不能给我个大概的价格区间？答：从高新区现在的房价可以看出来，高新区作为整个潍坊最宜居的区域，已经受到越来越多的人关注，同样高新区的房地产项目起点和品质也是非常的高，比如福华路上的“东方春天”，作为一个小项目来说现在高层的售价已经达到了3400左右，而且销售情况非常好，价格在整个潍坊来说是领先的。区域内良好的生活环境、纯净的空气质量、未来完善的配套服务、便利的交通路网都给高新区未来成为潍坊高端居住区提供了良好的条件。作为高新区最高端的产品，赋海世家不论从产品品质、园林景观、物业服务、会所功能上来说都是其他项目无法比拟的，而且赋海世家的产品定位就是高新区的纯粹高端居住区，倡导有闲生活、曾峰感受、尊贵低位、世家风范于一体的高端社区。我给您做了一个大概的分析，您心里应该也有大概的心理价位了，当然，作为最早关注我们项目的您，我们在未来购房过程中肯定会给您一个满意的价格和优惠的！3、 你们什么时间开盘、要等这么久才开盘我们考虑别的项目了？答：我们现在还未定开盘时间，现在还处于产品展示期，很高兴您能第一时间关注我们的项目，我们在开盘前会搞一系列的推广活动，到时我们希望您作为我们的嘉宾帮我多提良好意见，我们也是致力于把咱们项目打造成潍坊最高端的产品为目标，同时我们会在开盘前的邀请您成为我们的第一批嘉宾来参加活动。您的心情我们理解，想早点买到称心如意的房子，其实我的心情也着急，我们同样想有好的销售业绩但是我们项目推迟销售，公司也完全是为了客户着想，为了公司品牌着想。我们的开发商是昌邑城建综合开发公司。是潍坊大型的开发公司之一。是经过多年的艰辛打造才有今天的市场地位和品牌的。这个项目也是昌邑城建着力打造的一个精品项目。公司以服务为本，服务社会的经营理念在对客户生活方式和追求价值的理解基础上，把握客户需求，力求处处设计精心追求完美。赋海世家的产品设计主要突出高档次的居住享受、全新的有闲生活理念、同质化的高端人群居住区，为您的生活带来更大的舒适，更多的乐趣，突出高档次人群的最高生活品质为根本。我们产品正在不断细化不断完善。并且我项目处于高新区的核心位置。高新区是潍坊展示自己城市的一张亮丽名片，潍坊的窗口和形象。高新区政府对我项目也是极度重视，严格要求，从项目的外立面，到整个小区的合理规划每个细节都有高度的需求，为打造开发商的整体形象作贡献。所以请在给我们多一点的时间，让我们为大家做更多的事。请您相信，最好的产品、最符合您身份的居所、展示您尊贵身份的家值得您用时间来等待！4、 这个项目还有投资价值吗？答：从各个角度来讲本项目的升值潜力都是很大的。1、品牌的知名度：我们是潍坊知名的开发商之一，并且开发的赋海仁居项目在潍坊具有良好的口碑，赋海仁居的二手房已经卖到了3400左右。2、赋海世家的推广：我们请了北京最好的销售公司和广告公司，进行项目的立体化推广和包装，可以说在潍坊具有了相当高的知名度，有了良好的铺垫及口碑后，对于项目未来升值潜力有着巨大的帮助。3、项目情况：项目有一期赋海仁居作为铺垫，二期在一期的基础上不论是物业、园林、会所还是产品品质都有了质的飞跃，可以说更多的突出了产品的高端打造、居住舒适、人群纯粹的众多高端产品特点，成为了潍坊高端住宅的佼佼者，未来潍坊会快速发展，但是真正能够给潍坊顶尖人群居住的地方却不多，赋海世家就是精准的定位于高端人群居住区，所以未来升值潜力非常可观！5、 东方世纪城和世嘉铭园才卖2千多，你们怎么买这么贵啊？答：没错，东方世纪城和世嘉铭园确实才卖2千多，并且这两个项目各有各的特点，东方世纪城紧邻潍坊学院，周边不论是配套、路况、现有驻区都是无法和处于高新区核心位置的赋海世家相比较的，东方世纪城周边基本没有像样的购物及休闲娱乐设施，而且从周边未来发展情况来看潜力也不大，但是赋海世家仅一街之隔就是未来的高新服务广场，高新区的最高端及最齐全的配套设施是坐落于此，高新服务广场的落成可以说对于我