青岛某项目企划思路.ppt

青岛项目,企划思路,2007年8月,项目核心价值思考 寻找 USP,区域价值,业态多样,全部高层,体量庞大,A 区位价值 毗邻区府 及度假区 B 投资价值 隧道动工 C 人文价值 周边大学 D 景观价值 壮阔海景,住宅楼 办公楼 商住楼 酒店式公寓 酒店,8栋全为高层 其中1栋为100米以上超高层地标建筑,建面约20万方 容积率约为6,产品分析,区域客源,投资客,外区外省,外籍人士,地域情感深厚的开发区本地居民及企业（50%）,以青岛市区看中开发区未来发展潜力的投资者为主（30%）,本省其它区域以及省外看中青岛居住与投资价值的买家（15%）,开发区外企外籍员工（5%）,客层分析,价值 多元,客层 多元,业态 多元,本案,如何从多元到一元？,本案的核心价值究竟是什么？,城。,而它的集群效应是本案的核心价值所在。,它是多元通往一元的最佳途径；,我们认为，,大气度,城,多样化,包容性,城,生活之城,梦想之城,度假之城,人文之城,住宅距离海岸约4公里，7层以上可观海景，生活的闲适自得尽在其中。,办公楼与商住楼适合开发区内中小企业成长，是成就企业做大做强梦想的孵化器。,周边有山东科技大学、石油大学、青岛职业技术学院、青岛滨海学院、青岛理工大学等。,毗邻旅游度假区，酒店以及酒店式公寓适合度假居住。,城的集群效应,够独特吗？,核心价值再思考,竞争对手是我们最好的参照物,从东海岸到西海岸的城,万科魅力之城绿地理想之城鲁能领秀城天泰城伟东尚城名都城TOPTOWN鼎城青建橄榄城南山世纪城翡翠城天马相城海明园康城润发新城瑞源名嘉城泽润幸福城中南海湾新城凤凰城福瀛锦绣前城,从东海岸到西海岸 从领秀、理想到魅力，从名嘉、幸福到锦绣 每一座美仑美奂的“城”都有属于自己的集群效应 我们如何与众不同？ 我们如何脱颖而出？ 我们如何一飞冲天？,内涵,寻找 独特内涵,并将它赋予本案是重点！,建筑是城市的记忆与符号,青岛究竟是一座怎样的城市？,中国最具价值的民族品牌,印象一,印象二,最具国际知名度的中国啤酒,印象三,欧式风情浓郁的著名老建筑,它们的共同特征是什么？,德国渊源,我们不难发现，青岛是一座最具德国风情的中国城市,古利,青岛方言中的德语，意为“下水管道”,我们也不难发现，大多数青岛市民都有一种很浓郁的德国情结,甚至在很多人心目中，与德国相关就就意味着品质好,如果能够迎合这种德国情结,我们相信 不但能够创造更高产品附加价值 带来更大利润 同时也能极大程度提升品牌 为永续经营带来长期利好,简洁现代外立面 精湛的构造工艺 实用的内部空间 事实上，本案与德国当代建筑特征颇为神似,于是一个大胆的想法在我们脑海中产生了,创造亮点,借壳上市,发现蓝海,要让全青岛的人都知道这座城 要让全青岛的人都关注这座城 要让全青岛的人都向往这座城,不飞则已，一飞冲天 不鸣则已，一鸣惊人,将项目与“德国情结”进行链接,建议一： 聘请如德国AS&P、德国B+S、德国EDLE等公司做本案建筑设计与景观规划顾问（本案建筑设计与景观规划为青岛本地公司，但可通过协商，付一定费用，挂名德国公司顾问）。,将项目与“德国情结”进行链接,建议二： 聘请如德国Imtech、德国GSN或德国杜斯曼公司做本案物业管理（亦可运用前述挂名顾问方式）。,将项目与“德国情结”进行链接,建议三： 中庭景观部分，加入德国当代元素。花坛可选择大量种植矢车菊（矢车菊为德国国花，花语为“遇见幸福”）。,将项目与“德国情结”进行链接,建议四： 本案酒店部分，可以交由如德国凯宾斯基等德资背景酒店管理集团进行管理。,将项目与“德国情结”进行链接,建议五： 本案酒店式公寓部分，若采用精装修方式，可统一为德式风格，卫浴与厨卫产品选择德国品牌，如科勒等。,将项目与“德国情结”进行链接,建议六： 本案商业裙房部分，可统一规划为各式德式风情的咖啡馆、酒吧、书店、鲜花店、运动馆等。,将项目与“德国情结”进行链接,建议七： 在办公楼部分，留出一层设为“德国文化艺术馆”，专门收藏与德国相关书籍、绘画、雕塑、电影、音乐等。,将项目与“德国情结”进行链接,建议八： 建造“青岛第一空中观光走廊”，连接8栋大楼为整体。“走廊”以德国风情小品装点，命名为“德意志长廊”，或“柏林走廊”。,将项目与“德国情结”进行链接,建议九： 在酒店顶层平台建造德式风情的露天海景餐厅。,将项目与“德国情结”进行链接,建议十： 项目整体上，有选择性的运用一些先进的德国技术，如水处理技术、节能技术、隔音防震等。,项目形象定位,首席德国城,西海岸,西海岸：本案位置 首 席：独一无二 德国城：德国原味,推广案名,柏林新城,鸿润,诠释 共73划 安乐自来，自然吉祥，力行不懈，必能成功。 大吉 “柏林”为德国首都，深具德式风情精髓 “柏林”属“木”，东方为木，暗喻本案地理位置 “新”将德国当代建筑风格与传统风格进行区分 朗朗上口，现代感强烈 契合青岛人浓郁的德国情结,推广总精神 理性建筑 源自德国,诠释 功能的理性 结构与构造的精密逻辑 简洁的艺术形象 德国当代建筑其实很简单 抓住它的精髓 低调中彰显品质 令本案成为青岛名副其实的NO.1,创意发想方向 （盛开的矢车菊）,推广策略,推广策略要点,要点一： 本案业态众多，若能率先将酒店部分与德资背景酒店管理集团，如德国凯宾斯基等，达成合作，必能造成话题，打响项目品牌，积累人气，引领整个项目销售顺利。,推广策略要点,要点二： 除半岛都市报、青岛晚报、青岛电视台、搜房网、户外看板、高炮等常规媒体外，应多结合活动行销，如啤酒节、德国周、德国名车展等。,推广策略要点,要点三： 2008为全民奥运年，为借势推广，可聘请参加奥运比赛的著名德国运动员为楼盘形象代言人。,推广总思路,德国情结 海底隧道 （东西海岸一体化）,全新的首创概念 地标性的建筑群,卖点诉求 内涵深挖,