前期物业管理合同2013修订).doc

锦秀城前期物业服务委托合同甲 方： 法定代表人： 项目所在地： 邮 编：乙 方：法定代表人： 住 所 地： 邮 编：资 质 等级： 证 书 编号：根据国家物业管理条例、山东省物业管理条例和相关法律、法规及政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将其开发建设的 小区 封闭区域委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况物业名称： 物业类型： 座落位置： 建筑面积： 平方米物业管理区域四至：东至： ； 南至： ；西至： ； 北至： 。（规划平面图，见附件一；物业构成明细，见附件二）第二章 服务内容与质量第二条 在本合同生效时，根据本物业开发现状，乙方负责下列服务内容:1、 参与配套工程前期物业介入；2、 参与竣工验收；3、 参与向购房人交房；4、 制定 业主手册等相关管理规章制度，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用；5、 负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；6、 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；7、 共用设施、设备的维修和养护管理；8、 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；9、 公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集；10、 交通与车辆停放的管理；11、 巡视、24小时秩序维护、管理，并协助公安机关街道办事处维护公共秩序；12、 物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；13、 组织开展社区文化娱乐活动；14、 按约定标准向甲方、业主和使用人收取物业管理费等；15、 专营单位委托可代收代缴费用；16、 乙方提供的管理服务内容不包括甲方和物业买受人的人身安全保障和财产安全保管；第三条 乙方提供物业管理服务标准（见附件五）。第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章 服务费用第五条 本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为多层住宅： 元/月/平方米；第六条 物业服务费用主要用于以下开支：1、 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、 物业管理区域清洁卫生费用；4、 物业管理区域绿化养护费用；5、 物业管理区域秩序维护费用；6、 办公费用；7、 物业管理企业固定资产折旧；8、 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、 社区文化活动费用；10、法定税费：11、物业管理企业的利润。第七条 乙方按照第五条约定的物业服务费用标准收取物业服务费用，并按照第二条、第三条约定的服务内容和质量标准提供相关服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第八条 向业主和使用人收取物业管理服务费计费时间：业主交房次日起。业主从与甲方办理物业交接手续次日起，缴纳物业服务费。第九条 本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费，由甲方按物业管理费标准的 向乙方支付。该费用每月支付一次，收费时间为每个月的5日之前缴纳上个月费用。第十条 本合同有效期内已交付使用物业的物业管理费，由乙方根据本合同第五条的约定，按 元/每月/每平方米建筑面积向业主或使用人收取。该费用每半年收取一次，收费时间为每半年第一个月的5日之前；业主交房时预交3-6个月的物业管理费第四章 物业的经营与管理第十一条 停车位属于全体业主所有，委托乙方管理，车位使用人应按车位 元/个/月的标准向乙方交纳车位使用费，该费用由乙方提取管理费用后，其余用于小区物业管理的增值服务。第十二条 停车场车位使用人应与乙方签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务及违约责任。第十三条 如果甲方、业主和使用人逾期缴纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应缴纳金额的3按日缴纳滞纳金。经乙方催收仍不缴纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催缴措施，或向人民法院提出诉讼。第十四条 如果乙方的管理服务达不到本合同有关条文中约定的服务内容和质量标准，应按 服务区一年物业管理费用的3标准向甲方、业主支付违约金。第十五条 甲方、业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。第十六条 保修期满后发生的房屋公共部位、公共设备的维修养护更新，按泰安市住宅公共部位、公用设施设备维修基金管理暂行办法及其配套文件执行。保修期满后发生的房屋公共部位、公用设备设施大、中、小修及日常维护费用由本物业维修基金支出。第十七条 业主和使用人室内的水、电、气、暖等设施设备，属于保修期内的维修费用由建设单位承担，保修期满后业主或使用人委托乙方对房屋自用部位、自用设备设施实施维修养护及其他服务时，乙方实施有偿服务第五章 物业的承接验收第十八条 甲方向乙方交接物业时，甲乙双方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第十九条 乙方确定查验过的物业公用部位、公用设施设备无问题后，甲方和乙方办理物业交接手续。第二十条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条约定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。第二十一条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、房屋质量保修书和房屋使用说明书。第二十二条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第六章 物业的使用与维护第二十三条 乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第二十四条 乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第二十五条 乙方可采取规劝、制止、公告 等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第二十六条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。第二十七条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。第二十八条 临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。第二十九条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第三十条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第七章 专项维修基金第三十一条 专项维修资金由甲方按照泰安市住宅与专项维修基金管理办法、肥城市住宅专项维修资金管理实施细则负责代收，由业主按购房款的3缴纳。第三十二条 专项维修资金由肥城市房产管理局在银行开设账户存储，并以本物业管理区域为管理单位，按幢设帐，核算到户。第三十三条 专项维修资金业主个人账面余额不足首期交存额的30%时，由乙方按照规定对业主进行续筹，续筹金额不得低于首期交存额的60%。第八章 双方的权利、义务和责任第三十四条 甲方的权利、义务和责任1、审定乙方前期物业管理方案和规章制度。2、审核乙方有关前期物业管理的财务预算、决算。3、检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出整改意见。4、监督乙方物业管理办公用房使用情况。5、协助乙方实施前期物业管理方案，协调好施工单位、监理单位与乙方的联系。6、征求乙方对本物业规划设计、工程施工、竣工验收等方面的意见，并组织有关单位落实整改。7、执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，负责落实保修责任，如未按约定执行，则承担由此引发的相关责任。8、对保修期内未能及时维修的事项，开发公司可以委托给乙方进行维修。9、按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。10、法律、法规规定的其它权利、义务和责任。第三十五条 乙方的权利、义务和责任1、 根据甲方委托和有关法律、法规制订前期物业管理实施办法、方案和规章制度并依法经营管理，自觉维护甲方、业主和使用人的权益。2、 依据本合同委托管理服务事项，向甲方及有关单位、业主和使用人提出整改意见和建议。3、 有权合法使用物业管理办公用房。4、 向甲方、业主和使用人收取约定的物业管理费用及其他有关费用。5、 主动接受甲方、业主和使用人的监督。6、 接受物业管理行政主管部门的监督指导。7、 可以选聘专业公司承担专项工程业务，但不得将甲方所委托物业管理服务项目转让给第三人。8、 乙方有义务配合甲方进行项目的租售工作。9、 当业主或使用人装修物业时，与其签订房屋装饰装修管理协议，并按有关规定进行管理。10、 对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按 住宅共用部位、共用设施设备维修资金管理暂行办法规定实施维修、养护和管理。11、 每年向业主和使用人公布一次物业管理服务费收支情况。12、 本合同终止之日起10日内，向业主委员会移交甲方所提供的相关管理档案资料和物业管理办公用房及本物业的公共财产等，如发生档案资料丢失、损坏，乙方承担赔偿责任。13、 巡视、检查本物业所有工程设施、设备，包括所有单元的内部公共区域设施设备。14、 从合同约定物业管理之日起，建立一套完整的管理工作规程，并在实施中不断完善。15、 保持本物业区域内的正常秩序。16、 疏导、指挥本物业内所有车辆（包括机动车与非机动车）的停放及行人交通。17、 防止任何人占用或使用共用部位、公共设施设备，如有发现，及时劝阻与制止并依靠政府主管部门进行纠正。18、 保持和改善本合同所约定的范围内的环境清洁、卫生和美观。19、 确保所有共用污水渠、排水管、管道及水管无淤塞情况。20、 阻止本物业任何垃圾或其它物体弃置、排出、侵蚀或抛于道路、暗渠、污水管或水沟，一旦出现上述情况，物业公司可责令行为人或自行把已弃置、排出、侵蚀及抛出之垃圾和物体移走。确保物业公司所进行之维修或其它工程不应对毗邻的排水管、行人道、水沟、生活水管、电缆、共用设施造成损害。如有损害，相关责任人应及时补救并承担相应法律责任。21、 物业公司未经甲方同意，不得在本小区内从事与物业管理服务无关的生产、经营等活动。22、 法律、法规规定的其它权利、义务和责任。第九章 违约责任第三十六条 甲方违反本合同有关规定，使乙方不方便或无法实施物业管理服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济和声誉上的损失和不利影响的，乙方有权解除本合同，给乙方造成的经济损失，甲方应予以赔偿。第三十七条 乙方违反本合同有关约定，未尽责任、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应予以赔偿。第三十八条 乙方违反本合同的有关约定，未按物业管理标准管理物业，给甲方在经济上和声誉上造成损失和不利影响的，甲方有权解除本合同，给甲方造成的经济损失的，由乙方赔偿。第三十九条 物业交付使用后，发生重大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因，并由相关责任人负责处理。属设计、施工、材料原因由甲方负责处理。第四十条 因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的业主、使用人承担。第四十一条 甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，由双方协商解决；给对方造成经济损失的，应予以赔偿。第四十二条 甲方违反本合同第十七条的规定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或乙方代甲方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第四十三条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、因维修养护物业共用部位、公用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第九章 其他事项第四十四条 委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会成立并与其选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日止。第四十五条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第四十六条 本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行第四十七条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。第四十八条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向仲裁委员会申请仲裁处理。第四十九条 本合同一式五份，甲、乙双方各执两份，肥城市房产管理局主管部门备案一份。第五十条 本合同自签订之日起生效。甲方（签章）： 乙方（签章）：法定代表人 法定代表人 或授权代表人： 或授权代表人： 年 月 日 年 月 日附件一： 规划平面图附件二： 物业构成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）备注多层住宅商 业储藏室车 库物业管理用房其他房屋 附件三：物业共用部位明细1、 房屋承重结构；2、 房屋主体结构；3、 公共门厅；4、 公共走廊；5、 公共楼梯间；6、 公共门窗；7、 户外墙面；8、 楼盖；9、 屋面；10、 共用上下水管道；11、 门卫室；附件四：物业共用设施设备明细序号名称数量单位说明1道路（含铺装）平方2绿化平方3化粪池个4污水井个5雨水井个6雨水口（带篦子）个7垃圾中转站个8箱式变压器个9门禁个10地面停车位个11监控套12健身器材个13消防系统套14门禁对讲系统套15公共照明灯具套16红外对射套17181920附件五：前期物业管理服务质量标准一、 基本要求1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、 管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、 设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7、 根据业主需求，提供物业鼓舞合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、 按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。二、 房屋管理1、 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、 每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、 按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。三、 共用设施设备维修养护1、 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业经营单位负责的除外）2、 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、 操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、 对共