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可行性报告-新版-筹建养老院可行性报告： 目录 概述 第 一 章 项目背景 第 二 章 市场分析第 三 章 营销策略第 四 章 资金筹措第 五 章 财务分析第 六 章 风险应对第 七 章 发展前景 第 八 章 结 论第 九 章 附 录 概述 随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。北京市人口老龄化程度较高，养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。为了进一步了解目前北京市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了部分敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。 一 调查的基本情况 截止到2002年底，北京市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施314多所，床位25599张。其中向社会开放、接受公费、自费入院（所）养老的已近100所，规模大小不一，收费标准也有差异。此次调查我们选取了三所敬老院，分别为北京市东城区和平里街道敬老院、东城区东直门街道敬老院、海淀区四季青乡敬老院进行入院调查。调查共分为两大部分，第一部分为社区福利服务机构状况调查，包括机构名称、所有制形式、机构人员构成状况等；第二部分为社区福利服务机构内的老年人口状况调查，包括老人的家庭状况、身体状况、经济状况、以及对福利服务机构的评价等，旨在通过此次调查，初步了解北京市目前的社区福利服务机构以及福利服务机构的老年人状况。 二 北京市社区福利服务机构状况 （一）所有制形式 这些敬老院在所有制上均属于各级政府。街道敬老院的所有权属于政府派出机构的街道办事处；乡、镇敬老院的所有权则属于乡、镇政府。（二）人员构成 这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清洁工人等组成。行政管理人员属于国家行政人员，其他工作人员则为敬老院聘用人员。（三）资金来源(略)（四）服务项目(略)（五）收费标准 各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、 半自理老人和不自理老人三种类型；有的敬老院则按房间收费，分为单间或多人间。最高的为每月8000元，最低的每月800元不等。 三、福利服务机构的老年人状况 此次调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。 （一）基本状况 图1：敬老院老人年龄结构 （图略） 1、 年龄结构 如图1所示：在调查到的100位老年人中，8089岁的老人居多，为44；其次为70-79岁的老人，占29；6069岁以及9099岁的老人分别为14和10；没有百岁以上的老人。老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要他人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。 表1 敬老院老人基本状况（略）2、受教育程度 (略) 3、婚姻状况(略) 4、家庭子女状况(略) 5、工作单位性质(略)（二）经济状况(略) 图2 敬老院老人经济状况（图略） （三）身体状况(略) 这次调查到的老人当中，有10的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。有35的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有18的老人可以拜访左邻右舍；有37的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活（如图3（略）。图3 敬老院老人身体状况但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病，(略)。（四）来敬老院的原因(略)（如图4）（图略）（五）对敬老院的评价(略)表2 老人对敬老院的评价（图略） 第 一章项目背景1：.项目建设的必要性（1），解决老龄化社会问题的需要官方数据显示：目前中国60岁以上老年人口为142亿，约占人口总数的11，据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达10%以上（60岁）或7%（65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。目前，我国60岁以上老人已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中一位老人；我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。北京和全国一样老龄化程度为10%以上,北京城里的老龄化程度更是不容乐观。在一些新近的调查报告中我们可以看到，大概每五位北京人中就有一位老人。想当年，四世同堂被传为佳话，现如今，北京人生活节奏明显加快，多数家庭都缺少足够的人力和精力照顾老人。如何养老成为主流人群的热门话题。有需求就有供给。(2)构建和谐社会的需要(略) “老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。”(3)加快社会福利事业发展的需要(略) 第 二 章市场分析1，市场分析据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其它)，按80%消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额的8.2%，中国老龄产业发展潜力巨大。 老年人由于生理心理的变化，有着与其他年龄段人群不同的特殊需求，需要社会为其提供适合其需要的特殊产品和特殊服务，只有这种需求得到满足，他们才会感到幸福。同其他年龄段人群一样，老年人的需求也是多种多样的，有生存需求、享受需求和发展需求等。而这最基本的三种需求在老年人身上都有体现。对于老年人来说，他们不仅希望能够吃饱穿暧，而且希望能够享受经济社会发展的成果，使生活过得更充实更有意义，使自己能够不断地完善提高，以实现自我价值。以上需求得到满足就要建一所专为老年人休闲娱乐医疗提供服务的综合企业，可以更好地满足老年人日益增长的需求，提高老年人的生活质量，增进老年人晚年生活的幸福程度。2，市场定位目前的养老机构种类很多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体的综合性服务机构。属中高档型的老年公寓，老人们都有个人私密空间，有独立的居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。第 三 章 营销策略（一），经营理念我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座东方的伊甸园。（二）规范服务通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。注重以人为本，变管理为服务。做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。（三）,客户定位因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员，。（四）促销方式采取会员制和非会员制两种 (略)。 第 四 章 资金筹措 集资筹建每股100000元人民币起，享有一间养老标准间，终生免费入住。或按年息5%三年还本付息115000元。宜居首都，安享晚年。一.投资回报，1入股 2回报 3义务 1、入股1）每股100000元（B类），按银行贷款利率5%，3年还本付息；2）每股100000元（A类），按银行贷款利率5%，享受每年分红，但撤股须按公司法；3）每股100000元（A+类），作为慈善捐入，不获利分红。 2、回报1）3年还本付息，作为债权人，不承担风险，但享受入住的各项优惠。2）A股，每股拥有一间产权，可免费入住。享受分红，风险共担，享受入住优惠。3）A+股，高尚股东，享受（1-2）各待遇，同时可参与经营，出合理化建议。各股东在发起人同意的情况下，可查阅公司保密资料。 3、股东资格要求（义务）宣传推广本院，以身作责，遵守院内规章制度。股东应时刻保有高尚品德孝义精神，不作损害本院、损害国家民族利益之行为。股东原则上不参与经营，有专业才能除外，如医护，厨师，电工，园艺师，视同志愿者义工。 第 五 章 财务分析（一）效益分析面对中国人口的迅速增长，老龄化的问题也成为中国目前急需解决的问题之一，而面对北京房地产市场所有领域激烈的竞争，一些精明的投资者已发现了一个新的投资机会私营养老院产业。据业内人士分析，这一机会随着中国老龄化人口和中产阶级数量迅速增加而扩大。现在，一些投资者认为这一产业具有高回报率，因为政府提供了减免税措施，他们说这一产业可能在今后成为外国人的新战场。由于政府的减免税措施和该项目低廉的土地成本，预计，2年收回全部投资,利润率40%以上。据中国国家老龄委统计，从2001年到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有1000家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着养老院产业竞争的加大，中国养老院产业的黄金时代也开始到来。（二）、利润回报率（一）住宿本院房间共分五档次：单人间 18 M2 计10间、 双人间 18 M2 计20间、 三人间 18 M2计20间、 夫妻间 18 M2计10间、 豪华套间 36 M2计10间，总计：床位150张单人间：面积约18平，内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、小冰箱、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫系统，床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。 （图略） 双人间：面积约18平方米，内设（图略） 三人间：面积约18平米，内设（图略） 夫妻间：面积约18平米，内设（图略） 高档套间：面积约36平米，内设（图略） （1）高档房间套房10套，每间2人，床位费/月2100元，伙食费800元 ，服务费300元，加收包间费500元计3700元 总计：月370000元（2）标准间20间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元, 共计月/人1350元，总计：月54000元（3）普通间20间，每间3人，床位费/月400元/人、伙食费/月450元/人，服务费/月200元/人， 计 月/人1050元，总计：月63000元（4）夫妻间 10间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元, 共计月/人1350元，总计：月54000元（5） 单人间10间 ，床位费/月1000元、伙食费/月450元，服务费/月300元， 计 月/人1750元，总计：月17500元总计：月/558500元人民币 纯利润元第 六 章一 风险分析（一）属于养老院自身硬件设施问题1 养老院床位的空闲，有这么几方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京为例，城区中60的老年人居住在城区当中，但是他所拥有的床位总数不足35。更多空的床位是在农村。这是一个主要的原因。2在一个原因，就是分类不清。名称的叫法没有经过统一规范的界定。叫老年公寓。叫老人院。那么到底它所具备什么样的服务功能。老年人并不清楚3还有一个原因, 养老院的竞争正在加大。以前投资人没想到养老院能赚钱，养老院的数量很少，以后几年估计养老院会慢慢多起来，竞争将从环境竞争向服务竞争过渡。由于养老院的投资较大，短时间内不会很快回本，市场的变动会增加投资收益的不确切。 （二）下面几点属于养老院软件即人为因素问题经验少，处理不当而产生诉讼纠纷。养老院发展仍处于起步阶段，可借鉴经验较少。大家都是摸着石头过河，所以在一些事情上也就容易产生诉讼纠纷。所涉及的案件的相关类型：房屋租赁、建工合同、供用合同、交通事故赔偿、借贷合同、购销合同；劳动争议、劳动报酬；财产权属、遗赠扶养、委托合同、财产损害赔偿、人身损害赔偿相关案件中显示出的具体原因1、送养人不能正确理解人的生老病死的情况，自己不愿承担相应的后果，案例：(略)。2、养老机构疏于管理的情况：a.案例：3、第三人（共同居住的被送养人）侵权导致与养老机构责任混合的情况。（三）与国有福利机构竞争(略)二、风险应对（一） 硬件问题1 解决选址问题(略)2 确定服务方向 颐养天年是目的(略)还有一个就是尊严。(略)还有一个问题就是亲情，(略)3 经营之道价格定位要合理 办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭生活条件不错，但老人本人的钱并不多。就是说他真正入住养老院的时候，他个人的收入只能承担费用的60，而40的费用是需要子女补贴的，核心竞争力就是收费合理。这里的收费标准是：一个健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一个月的收费1350-2000元，需要护理的老人是2000-3000元，需要全护理的老人是2500-3500元；房间也是分级，单人房需要交包房费500元，一个老人每月2000元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起；加上环境好应能够解决养老院床位的空闲，养老院才是现代化的养老方式。（二） 处理相关案件的法律原则(略)（三）从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题 1、从事养老机构的人士，应当具有爱心、同情心及强烈的责任心 2、在法律不完善的情况下，尽量制定详细、合理的协议书 3、加强职工的素质教育，提高服务质量（四）国有福利机构竞争 （略）第 七 章 发展前景 一 市场预测（一）社会环境 据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右；全国老龄委提供的数据显示，到2010年我国老年市场的年消费需求达到1万亿元。这两则数据显示出“银发经济”的无限商机，而养老服务无疑是其中的一大亮点。那么，投资养老院“钱景”到底如何？这一领域的创业门槛是否高高在上？一项统计数据显示，目前我国60岁以上的老年人口已超过1.43亿。2010年仅上海市老人就占全市22%以上,北京紧随其后. 人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例20%.使“银发经济”商机日益凸显。在异军突起的“银发经济”中，