青岛万科生态城二期项目的可行性研究报告.docx

青岛万科生态城二期项目房地产项目可行性报告 学生姓名 王程 指导教师 李武艳所在分院 工商管理分院 专 业 工程管理班级 13工程1班 学号 1320330106成 绩 评阅教师签字2015年12月15日目录 第一章 项目总说明31.1项目背景31.2开发商41.3可行性报告编制的依据4第二章 项目的概况42.1 项目名称42.2 宗地位置42.3 项目周边的社区配套52.4 项目周边环境62.5大市政配套62.6 规划控制要点72.7土地价格92.8宗地现状9第三章 投资环境研究93.1历年当地社会经济情况93.2城市基础设施状况113.3政府鼓励投资的领域12第四章 市场研究124.1区域住宅市场成长状况124.2区域内供应产品特征164.3 区域市场目标客层研究18第五章 项目地理环境和附近地区竞争性发展项目195.1相似楼盘的比较分析195.2邻近楼盘的比较分析205.3项目的SWOT分析21第六章 规划方案及建设条件226.1设计概念：设计风格、设计特点。226.2主要产品类型226.3规划设计特点23第七章 建设方式及进度安排247.1 工程计划：247.2销售计划：25第八章 项目总投资及开发成本估算25第九章 项目评估基础数据的预测和选定319.1损益表与静态盈利分析319.2现金流量表分析34第十章 项目经济效益评价3610.1财务基本报表3610.2全部投资现金流量3710.3盈利能力分析38第十一章 风险分析3911.1风险因素分析3911.2项目风险处理对策39第十二章 可行性研究的结论40关于青岛万科生态城二期项目的可行性分析摘 要：青岛作为沿海经济开发城市，经济发展状况良好，房地产业蓬勃发展。近年来，随着城市建设的发展，青岛中部地区起着枢纽性的关键作用，成为海洋经济发展的后备力量也开始崛起，其中李沧区基础设施建设开始初步完善，有越来越多的非本地投资者进军，其中李沧区东部，金水路以南、李村河以西地块由青岛万科生态城置业有限公司以2665元/平方米拍卖取得。将在该址上加推万科生态城二期，主要含盖高层，小高层，周边商业等多种建筑形态，容积率2.2，绿化率40%，规划总户数4589。在世园会带动下，万科生态城二期交通道路升级形成了三纵三横立体交通网络，轻轨、地铁的建成通车大大提升了未来市民出行的便利程度。 在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力较强，该项目可行。关键词：万科生态城二期；可行性分析第一章 项目总说明1.1项目背景2011年万科生态城落子李沧，开盘当日创造青岛日销10亿销售传奇。时隔四年，2015年生态城携六大全面升级优居配套荣耀归来，为成就青岛生态商住区，再奏乐章。万科生态城2期产品配套全面升级。一条滨海大道贯穿整个青岛主要交通脉络，三纵三横的交通网络为你扩建生活快车道，让你体验“咖啡未凉 我已抵达城中央”的便利生活。 随着世园会开幕交通设施条件逐步完善，坐拥李村河生态湿地公园等原生态自然资源，让居住者能够感受温馨、舒适的生活。1.2开发商青岛万科生态城置业有限公司1.3可行性报告编制的依据 编制依据是国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为： （1）青岛国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； （2）青岛市2008至2012住房建设发展规划； （3）青岛市城市总体规划（20062020）； （4）建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法； （5）山东省城市房地产开发经营管理条例； （6）其他相关专业设计规范； （7）青岛市统计局、房产局等政府部门发布的相关信息资料； （8）青岛市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌出让公告第二章 项目的概况2.1 项目名称青岛市万科生态城第二期2.2 宗地位置本案位于李沧区东部，金水路以南、李村河以西；距青岛市政府15km，距离李沧区政府5.5km。 图1 目标地块位置示意图2.3 项目周边的社区配套 项目距离李村商圈约5公里，距离李沧万达商圈约4公里，但项目周边尚未有大型综合商业配套。 生态城一期商业配套涵盖餐饮、医疗和教育，为大二期奠定了坚实的配套基础。 2014世园会商业配套也在积极的规划中，未来将会为本项目增添配套优势。 此外，东侧沿滨海大道高校较多，小学幼儿园较匮乏；医疗方面距离西侧的解放军401医院北院较近，其次为李村的八医。 随着世园会的推进，项目周边的公共交通建设将更加完善，总体来说，项目周边的社区配套设施较完善。图2 本案周边情况介绍2.4 项目周边环境 四个地块分布较分散；周边主干道金水路路况较好，宾川路路况一般，九水路正在修建当中，其他目前仅为规划路；李村河近两年经过李沧区政府的大力整治，现状绿化环境优美，为项目增添了景观优势；地块内部正在拆迁，地势不平坦，具有一定高差。2.5大市政配套 东李区域是李沧区近年来重点开发的区域，生态新区的定位日渐清晰，国内一线开发商绿城和万科已先后入驻，为新区的地产市场发展增添了动力。 李沧东部最大的规划项目2014世园会09年起筹备，预计将接待国内外游客约1200万人次，为本区域发展提供良好配套及景观资源。 图3 本案距离政府的距离2.6 规划控制要点 1.用地面积：11417 m22.建筑密度：35%3.容积率（地上）：4.624.绿化率：25%5.人口密度：1085人/公顷6.规划用途：商住综合楼根据规划设计要点的要求及对市场的调查分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1-2层为商业用途，3-4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心，区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1、表2。表1：项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积m211417居住人数人1064总建筑面积m252426平均每户建筑面积m2122居住面积m236898平均每户居住人数人3.5公建面积m24280人均居住用地m234.68绿化用地m22854道路面积m24681居住户数户304车库面积m27200表2：项目技术经济指标（二）层数功能所占面积（m2）总面积（m2）裙搂4商铺1124815528公建面积4280塔楼19（2个）住宅1942（每层）36898地下室2停车库7200地下车位209个设备面积300人防面积27262.7土地价格李沧区九水路以北，汉川路以西地块的挂牌起始价（楼面地价）为2665元/平方米2.8宗地现状a.根据青岛市人民政府关于李沧区东部违法建筑处置工作有关问题的会议记录，李沧区九水路以北，汉川路以西地块为违法建筑处置用地。本地块是青岛市国土资源和房屋管理局拍卖出让的土地，系国有建设用地使用权连同地上建筑物共同拍卖出让。b.地块权属条件：权属清楚，四邻无争议。c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。第三章 投资环境研究 3.1历年当地社会经济情况青岛经济发展以第二产业为主导，第三产业发展迅速。统计数据截至2014年末，居住青岛市半年以上的常住人口为904.62万人,全市人口总规模首次突破900万，比2013年末增加8.21万人，同比增长0.92%，增速回落0.16个百分点。从改革开放以来，青岛整体经济蓬勃发展，作为环渤海经济圈内的东部沿海城市和典型的现代化工业城市，青岛在城市发展过程中注重高端技术产品的引进和品牌策略的建设，资源、区位优势突出，以下是历年主要的经济指标分析：图4 1998年2014年青岛国民生产总值由图可知，19982002年青岛国民生产总值平稳增长，20032014年青岛国民生产总值高速增长。其中2014年国民生产总值达8692.1亿元，在中国整体国名生产总值排名靠前。目前青岛的经济总体呈现稳定增长，发展活力不断增强，转变发展方式后取得了巨大的进展，特别是青岛根据自身独特的地理位置，大力发展海洋经济，既保护生态环境的同时也发展了经济。与沿海城市比较来看，人均 GDP 低于大连、厦门，高于中山和天津。人均 GDP 增速近两年趋于平缓，但从近 10 年城市发展的历程来看，青岛的潜力和基础比较大。 图5 1998年2014年青岛人均国民生产总值由图可知，1998年2003年，青岛人均国民生产总值增幅并不显著，但是2004年2014年青岛人均国民生产总值一直都在快速上升，其中2014年青岛人均国民生产总值达到96524元，环比远高于全国人均国民生产总值4.66万元，从人均国民生产总值可以看出青岛民生工作持续改善，社会和谐稳定。图6 1998年2014年城市人均年可支配收入，农村人均年纯收入由图可知，1998年2014年城市人均年可支配收入和农村人均年纯收入额一直存在差距并且自2004年开始有明显的扩大趋势。人均可支配收入逐年递增且自2010年后增量比重加大，农村人均年纯收入虽然也在逐年递增，也是从2010年后增幅有所加大，但是较城市而言增量较少。城镇和农村收入差距大的现状存在，且有扩大的表现，如何做到先富代后富，城镇农村一体化，这是需要不断努力。2014年全市生产总值8692.1亿元，按可比价格计算，增长8.0%。其中，第一产业增加值362.6亿元，增长3.9%；第二产业增加值3882.4亿元，增长8.4%；第三产业增加值4447.1亿元，增长7.9%。三次产业比例为4.2:44.6:51.2。人均GDP达到96524元。民营经济增加值3323.4亿元，增长8.3%。目前青岛的经济总体呈现稳定增长，发展活力不断增强，转变发展方式后取得了巨大的进展，根据自身独特的地理位置，大力发展海洋经济，既保护生态环境的同时也发展了经济。在中国整体国民生产总值排名靠前。3.2城市基础设施状况近年来，随着青岛市城市发展战略的全面实施和“山东半岛蓝色经济区”以及全市“一谷两区”战略的逐步推进，青岛城市基础设施投资取得了较快的发展，全市基础设施类投资“十二五”以来累计投资2260.5亿元，占“十二五”以来全部投资的17.8%。但是从三年来投资增速看，自2012年一季度开始增速逐步下滑，部分时期出现负增长情况，自2013年上半年开始，基础设施类投资增速开始稳步回升。3.3政府鼓励投资的领域青岛是环渤海经济圈内的东部沿海城市，也是典型的现代化工业城市，城市发展过程中注重高端技术产品的引进和品牌策略的建设，资源、区位优势突出。环渤海经济圈，目前形成了以天津为出海口的京津冀地区和以青岛为主要出海口的山东半岛地区，两个区域有各自的城市体系、国内联系腹地和对外联系方向，有自己的中心城市和出海口。在山东半岛发展的进程中，青岛担当着中心城市的龙头作用，青岛工业在半岛内梯次转移，聚集产业核心、技术核心和发展高新技术产业，分散传统产业和低级产业链， 促进半岛的工业化进程，提高城市经济的辐射能力。青岛充分发挥了区域金融中心、贸易中心、信息中心、海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，滨海旅游中心等服务业的主导功能。第四章 市场研究4.1区域住宅市场成长状况 1、区域住宅市场简述 （1）形成时间：2009年7月，李沧区确立了“拥湾枢纽、生态商都”发展定位和“一极两轴三区四带”战略布局；未来，李沧将以2014年世园会为契机，充分发挥“依山、傍水、拥湾” 的自然优势，以商立城，以绿养城，打造滨海生态宜居新城。（2）各档次住宅区域内分布状况 根据李沧区地理位置、城市规划以及房地产发展状况等因素，将其分为四大板块。 图7 板块分布（3）购买人群变化2003-2005 年李沧地区处于城乡结合部，周边配套设施不好，交通察购买人群大致只有李沧本地客户，2005-2008年随着中央生活区的提出，综合配套设施的完善，购买人群除了李沧本地客户还增加了市区中低端客户。2008-2011年，地铁开始施工，城市配套设施的完善，小户型低总价产品聚集 ，购买人群开始新增新青岛移民，2011年至今，城市配套日趋完善，青岛各类产品丰富多样化，购买人群开始多元化。2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） （1）开工量/竣工量 图8 19982014年青岛房屋施工、竣工面积由图可知，1998年2014年房地产施工面积逐年增加，但是竣工面积完成额小，与房地产施工面积形成巨大的差距。在19982014年，房地产投资总额完成幅度不断攀升，但各类房屋施工面积增长缓慢，竣工面积仍然处于持续低迷状态。无论从近年来青岛住房供应量还是未来需求量来看，青岛市房地产的致命问题就是住房供应严重不足。施工面积自1998年至今一直都在持续不断增加，这充分反映了开发商对未来市场的预期较为乐观，而这种乐观情绪与青岛房地产市场的利好局面是分不开的。（2）实际销售量和销售面积图9 19982014年青岛房屋实际销售额与实际销售面积由图可知，房屋实际销售额和房屋实际销售面积呈正比，19982014年，青岛房屋实际销售额和销售面积总体持续上升。房地产业的销售情况受国家出台的政策和全国的经济状况紧密相联。受2008年全球经济危机的影响，青岛房屋实际销售额自2003年房地产业成为我国经济主体支柱行业之后的首次下跌，随着经济的复苏，但是很快青岛房地产销售额很快回暖，达到新的高度。即使房价的持续上涨，但是房地产市场仍然是供不应求，一些炒房团和海外投资者的出现，近一步扩大了青岛房屋实际销售额和销售面积。面对房价持续上涨的趋势，政府出台了一系列的房改政策，进行宏观调控，房价有所回落，销售的面积减小，但是好景不长，房屋实际销售额还是在不断攀升新的高度。（3）青岛房屋均价图10 20022014年青岛房价变化由图可知，20032014年青岛商品房均价总体持续上涨，从2563元/m2到9285m/m2。20072009年受全球经济影响青岛房地产业停滞不前，首次下降，2011年国八条出台，国家出台房地产调控政策，限购令的出台使青岛商品房的均价有所下降，这是青岛第二次的房价下降，2014年8月1日黄岛区和城阳区首先松绑限购令后，9月1日青岛全面放开了限购令，房价又开始新一轮的上涨。3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 目前，李沧楼市刚性项目为主流产品，从销售情况来看，一季度末，楼市回暖已现成效，刚需逐渐由观望转为出手。二季度刚需购买需求会愈加强烈。加上李沧区隶属政府重点规划区域，价值潜力无限，伴随着铁路青岛北客站周边区域的开发，沧口区域总投资高达50多亿元板桥新城的逐步建设，李沧区域规划将无限利好。商业上万达、苏宁、宝龙等大型综合体项目落地，让刚需购房者纷纷把目光投向李沧。李沧区刚需项目云集，大型房企不断落户，商业密集，交通便捷，加上世园会不断推进，区域的无限利好使得无数购房群体纷纷向往。3月李沧区更是拔得头筹，新房成交了776套，成交面积为74245 ，其中住宅成交746套，面积为71058,荣登三月青岛楼市成交套数第一名。由下图也可以看出，4月青岛各区楼市成交套数中，李沧区仍保持第一名的好成绩，市场前景较好。4.2区域内供应产品特征 1、各档次产品供应状况 建筑类型：高层、小高层，其中包括社会文化活动中心，区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等，裙楼顶层作平台花园。2、各档次产品的集合特征 平均售价低于青岛平均售价，但是高于李沧区平均售价，建筑面积：3498000平方米，容积率2.2，建筑类别属于塔楼，绿化率高达40%，万科地产在地产界的地位属于核心领军地位，不论从建筑设计还是从品质上都是无懈可击的，在本区域采用的万科本身的物业，不仅质优而且价廉，所以普遍被购房者所喜欢。3、区域内表现最好个案状况 绿城.理想之城项目地址：李沧灵川路6号（九水东路以北） 项目占地：273万平方米建筑面积：209万平方米容积率：1.47建筑类型：住宅、多层、小高层、高层开盘时间： 2011年11月17日当前售价：均价10000元/平（不同户型差别较大） 物业费：2.10元/平米月 绿化率：35.60% 装修标准：精装开发商：青岛绿城华川置业有限公司物业服务：浙江绿城物业管理有限公司4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 本案位于城市发展的新兴区域，拥有良好的山水资源，环境较好，但目前交通和生活配套不完善，因此，该土地属性为类土地，还需至少1-2年时间，才能成长为各类配套等级高的类土地，目前比较适合发展品类的住宅产品； 此次开发的二期由四个地块组成，容积率2.85-4.17，主要为住宅，C4地块包含商业和办公； 由于每个地块的周边环境及经济指标各有差异，因此，建议在产品规划时对四个地块进行统筹考虑和权衡，在满足整体指标平衡的前提下，实现土地价值的最大化 5、分析：本案在区域市场内的机会点 本案例处于东部新兴住宅区有如下三点机会：1、李沧区环境不断发展完善；2、旅游度假客群不断增加；3、交通的不断改善。6、结论： （1）区域市场在整体市场的地位及发展态势 从地域上来讲，李沧作为青岛中心枢纽区域，随着城市化的扩建，会发挥越来越重要的作用，该区域是李沧区早已规划实施建造生态住宅群，其中绿城的思想城，万达广场，中原国际的建造更是完善了周边的配套设施，为迎接2014年的世园会的开幕，该区域的市政、道路、交通都有很大的改善，此外国际知名开发商的进入让李沧未来的发展有了更加宏伟的蓝图。（2）本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 图11 万科生态城与所在位置房屋均价对比由图可知，万科生态城房价高于所在区域房屋均价，其中所在区域金水路的价位在1050011100元，万科生态城的价位在1100011900元，万科生态城最低的均价也要高于所在位置的最高房屋均价。万科生态城二期的产品形式包括高层、小高层、商铺。（3）本案在区域内开发市场潜力 本案交通便利，基础设施完善，大型商业综合体毗邻，由全国知名的房地产万科建造，自己的品牌助力物业可见市场潜力广阔。（4）本案在开发中的营销焦点问题 作为目前中国最大的专业住宅开发企业，坚持“赞美生命 共筑城市”的企业理念，为几十万的业主提供住宅服务。用大品牌，好物业，装修房去打动消费者。在前期调查发现，目前李沧地区38%的住户购房主要目的在于满足刚需，偏好80100平方米户型2室2厅1卫。所以本案在营销的过程中应该体现满足人们生产、生活的需要能够使家庭更加幸福，美满。4.3 区域市场目标客层研究 1、建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征 本人就项目购买人群情况，针对不同人群，以网上搜集和电话调查的形式，向家人和周边小区的住户进行询问，统计归纳后得出结论2、 结论：客户对项目的环境认可度最高，其次为区位，认为区域的发展前景很好。大多住房购买者为首次置业或者首改，年龄集中在2035岁，主要为了自己居住。4.4 目标市场定位及产品定位 1、 市场定位 主要市场份额城市外溢刚需型，中低端改善升级型，以小部分养老及投资型2、 目标人群来源区域 李沧本地和新青岛移民为主要的购买力人群第五章 项目地理环境和附近地区竞争性发展项目5.1相似楼盘的比较分析中海国际社区总占地面积42.5万，建筑面积167.5万，预计将建70余栋高层；项目于2011年11月首次开盘；2012年11月推出5号地块一里城部分房源。表3：中海国际社区位 置李沧区九水路以南，黑龙江路两侧占地面积42.5万 容积率3.28总建筑面积167.5万 开盘时间2011年12月/2012年4月/2012年11月（加推）已推面积20.8万销售价格均9300元/平米装修标准毛坯建筑形式 高层建筑风格新古典主义建筑风格景观欧式新古典主义景观风格从各个方面比较，中海国际是万科生态城强有力的竞争对手。万科推出精装修应该是一个比较吸引消费者的一个因素，而中海国际推出的是毛坯。但是中海国际在价格上有比较优势。5.2邻近楼盘的比较分析李沧万达广场住宅项目共分2期开发，一期面积约15.7万，于2年8月份开盘销售，目前已接近售罄；2.1期悦公馆11月25日开盘，体量约13万，主力户型为85二居以及119三居。表4：万达广场位 置李沧东李片区，黑龙江路东，中崂路南，青银高速西，李村河以北占地面积31万 容积率3.78总建筑面积147万 开盘时间2011.8.20(一期）/2012.11.25（二期） 已推面积15.7万平销售价格毛坯9000元/平 精装10500元/平装修标准毛坯、精装（2500元/）建筑形式 高层两个楼盘在价格上没有太大的差异，在营销的过程中也是迥异。其中借助商业开业加推新房源的万达广场，利用综合商业体的优势，给住户带来生活娱乐购物集一体的便利，而万科生态城优势在于良好的环境，如果对于想要寻找到一片闲适幽静的交友会谈生活的地方，万科生态城凭借社区化的优势则是不二之选。5.3项目的SWOT分析SWOT分析：优势劣势同在，机会威胁并存Strengths（优势）：1、地理位置优越，交通便利 ；2、地块周边社区配套完善； 3、土地平整，便于规划及施工； 4、优质的服务，名牌物管 。Weaknesses（劣势）： 1、销售受季节等影响较大 ；2、产品形式单一 ；3、开发周期长，后续施工会影响先期入住客户的生活质量 。Opportunities（机会）：1、李沧区环境不断发展完善；2、旅游度假客群不断增加；3、交通的不断改善 。Threats（威胁）：1、区域内竞争楼盘众多，有较大的竞争压力 ；2、限购政策影响 ；3、房地产市场不断冷却。总的来说，万科生态城项目自身具有较高的升值潜力。该项目未来在交通、商业、教育资源、房屋资源等方面的发展都可持乐观态度；同时，随着基础配套设施不断完善，周边楼盘发展优良可以相互带动促进，提高房地产项目自身的发展潜力。第六章 规划方案及建设条件6.1设计概念：设计风格、设计特点。 图12 赖特建筑风格效果图赖特建筑风格更具有品质感，并能与周边的李村河公园完美融合，形成与周边建筑具有差异化的建筑群。6.2主要产品类型 商住综合楼、商业楼、住宅楼。表5：户型分布户型面积（）1室1厅1卫1厨1阳台602室1厅1卫1厨1阳台702室2厅1卫1厨1阳台853室2厅1卫1厨1阳台1056.3规划设计特点a.本建设项目特点为公园地产,低密居所,观景居所。小区内部景观自成一体，水声潺潺的中心水景景观成为了社区的亮点，充分利用社区的地面高差，将绿植、雕塑有机的结合，为社区业主提供了宽敞惬意的休憩空间，内外双景观，绿色生态，悠然宜居。b.本项目地块毗邻九水公园，位置重要，建筑形式、体量、色彩应与周围环境相协调，处理好与东侧小区的空间关系，避免互相形成遮挡，创造错落有致、统一而富于变化的建筑群体空间，新建建筑应体现青岛建筑风貌特色，屋顶应采用红瓦坡屋顶形式。c.充分利用好自然地形，做好竖向设计，避免大填大挖，保护好用地内的水面、树木、岩石、植被及其它良好的自然景观要素。以丰富的形态和细节凸现楼盘的高档精致，并相应形成富有特色的庭院环境，体现社区整体的休闲氛围。 第七章 建设方式及进度安排 7.1 工程计划：总工期：约36个月（2012年3月2015年3月）。2011年3月-6月，完成项目建议书、可行性报告和水保方案等前期工作，并上报审批。2011年7月底前，完成初步设计、施工图设计并上报审批。2011年8月-9月，完成施工图审查及通过招投标落实施工单位。表6：工程计划表序号项目名称工程量持续时间（月）进度安排1征地拆迁562011年9月-2012年3月2前期工程33基础工程1562012年4月-10月4主体结构工程2072012年11月-2013年5月5设备安装工程1062013年6月-11月6室内外装修工程2072013年12月-2014年6月7红线内外工程532014年7月-9月8公建配套工程1032014年10月-12月9竣工验收222015年1月-3月 10销售10277.2销售计划：将该住宅小区销售分为筹备期、亮相及蓄客期、开盘热销、持续热销等几个阶段： 筹备期： 2012年2月6月2月底，青岛媒体推广全面铺开，在全青岛范围内宣传；亮相及蓄客期： 2012年6月9月 6月底，现场售楼处对外开放，着重在李沧区和崂山区推广；开盘热销： 2012年10月2013年3月10月初开盘，借势热销； 持续热销： 2013年4月9月持续推广，回笼资金； 持续销售期： 2013年10月2015年3月持续推广，清盘。 投资估算及资金筹措 第八章 项目总投资及开发成本估算8.1.1土地费用1、土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用权出让金为6134.73万元。2、土地转让费。根据地块转让合同，该地块土地转让及征地补偿费共计9600万元。8.1.2建安工程费表7：建安工程费估算表序号项目名称单位造价（元/m2）调节系数调节后单位造价（元/m2）1土建部分1420184.15/176.341482.892外墙：住宅铺长条砖 裙楼铺花岗岩75.03380.96184.15/176.34184.15/176.3478.35397.833地面：住宅铺耐磨砖 商铺铺大理石79.50111.93184.15/176.34184.15/176.3483.02116.894电梯（15人）124.21184.15/176.34129.715水电设备取土建部分的15%1482.89*0.15222.43住宅建安工程费：（1482.89+78.35+83.02+129.71+222.43）36898=7366.32（万元）裙楼建安工程费：（1482.89+397.83+116.89+129.71+222.43）15528=3648.69（万元）其中商铺建安工程费：（1482.89+397.83+116.89+129.71+222.43）11248=2642.99（万元）8.1.3基础设施费。表8：基础设施费估算表项目名称单位造价（万元/公顷）计价数量（公顷）本项目计价（万元）道路工程42.130.468119.72绿化工程5.40.35011.89供水工程155.242678.64供电工程655.2426340.77其他工程取土建部分的2%155.50合计596.528.1.4前期工程费。表9 前期工程费估算表序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程3%230.362可行性研究费总投资1.5%367.373水文、地质、勘探费设计概算0.5%1.454筹建开办费建安工程费2.5%175.435三通一平费60元/m258.26合计832.878.1.5开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。以建筑安装工程费的0.6%估算，开发间接费用约为46.072万元。8.1.6管理费用管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。取15项之和的3%（6134.73+9600+832.87+11013+596.52）3%=845.31（万元）8.1.7财务费用本项目开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。长期借款采用本金等额偿还方案，二年还清，从建设经营期第二年开始计算，利率为7.11%8.1.8销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。预估为534.42万元。详见表6-5。 表10：销售费用估算表序号项目计算依据价格（万元）1广告宣传及市场推广费销售收入0.53176.72预售许可证申领费销售收入0.53176.73其他销售费用销售收入0.54181.02合计534.428.1.9开发期间税费。表11：开发期间税费一览表序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费基建投资额12%1321.562建筑工程质量安全监督费建安工程费4%44.053供水管网补偿费住宅：0.3t/人，600元/t商铺：0.1t/人，600元/t住：19.15商：67.494供电用电负荷费住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百m2，1000元/kVA住：58.37商：89.985其他基建投资额的2%220.26合计1820.868.1.10不可预见费不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和涨价预备费两大种类型。不可预见费分别按以上各项费用合计3的比例核定。6134.73+9600+832.87+11013+596.52+1820.86+845.31=30842.43（万元）（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75）*3%=854.60万元8.1.11项目开发总成本表12：总成本费用汇总表计算依据单位成本（元/）住宅房成本（元/）商铺房成本（元/）合计（元/）1.开发成本1-752265708807731162.24（1）土地使用权出让金102983127276134.73（2）土地转让费1610199419949600（3）前期工程费1922372371143.30（4）建安工程费18471996235011013（5）基础设施费100124124595.75（6）开发期间税费3053504691820.86（7）不可预见费1-5项和*3%143176176854.602. 开发费用1-3项和84284914395115.28（1）管理费用同（一）7项143176176854.60（2）销售费用销售收入*5%4543709602706.28（3）财务费用见还贷付息表2453033031459.923.合计60686557951636277.528.1.12项目总投资李沧区九水路以北、汉川路以西地块项目总建筑面积为4.16万平方米，总投资预估为23143.75万元。8.2销售收入估算8.2.1销售收入估算用市场法确定住宅销售单价。为预估该项目住宅的销售价格，在该项目附近调查选取了3宗类似楼盘作为可比实例，分别为：万科生态城一期，和达和城,绿城理想之城。3个可比实例的比准价格（单价）分别为9000元/m2、9300元/m2、10000元/m2。这3个可比实例的权重分别为0.2、0.5、0.3，将这3个比准价格的加权平均数作为市场法的测算结果，计算8164*0.2+8852*0.5+8989*0.3=8755.5元/m2。表13：住宅销售收入估算表序号销售比例销售面积（）销售单价（元/）销售收入（万元）110%4162.2180003329.7215%6243.3280004994.54315%6243.3280004994.54415%6243.3280004994.54515%6243.3280004994.54620%8324.480006659.52710%4162.2481003371.41合计33338.79车位：30万元/个8.2.2销售税金及附加估算 表14：销售税金及附加估算一览表 单位：万元序号类别计算依据建设经营期1231营业税销售收入5%1623.771082.512城市维护建设税营业税7%113.6675.783教育费附加营业税3%48.7132.484教育专项基金营业税4%64.9543.305防洪工程维护费销售收入1.8%58.4638.976印花税销售收入0.05%16.2410.837交易管理费销售收入0.5%162.38108.25合计销售收入6.43%2088.171392.118.3投资使用计划与资金筹措方式表15：投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1建设投资34505.815734.737508.4311262.642资金筹措34505.82.1自有资金13000.05734.734359.1652906.112.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入11505.803149.278356.53第九章 项目评估基础数据的预测和选定 项目整体总用地面积为13352.9，总建筑面积约为88537.9， 其中6至24层为精装酒店式物业，底层为大型商业购物中心。 9.1损益表与静态盈利分析1、销售税金及附加表16：销售税金附加估算序号类别计算依据建设经营期1231营业税销售收入5%1427.231043.712城市维护建设税营业税7%108.6670.763教育费附加营业税3%45.7129.484教育专项基金营业税4%54.9550.305防洪工程维护费销售收入1.8%48.4640.976印花税销售收入0.05%14.2313.737交易管理费销售收入0.5%160.18112.15合计销售收入6.43%2056.171287.152、土地增值税表17：土地增值税计算表 单位：万元序号项目计算依据交纳金额1销售收入53373.82扣除项目金额以下4项之和46427.292.1开发成本21785.242.2开发费用4123.282.3销售税金及附加3287.082.4其他扣除项目取（2.1）项的20%4357.0483增值额（1）-（2）6946.514增值率（3）/（2）14.96%5增值税率（4）50%取30%6速算扣除率同上取07土地增值税（3）（5）-（2）（6）2083.953、损益表表18：损益表 单位：万元序号项目名称计算依据建设经营期合计1231销售收入032542.5421670.2654212.82总成本费用021579.4314699.0936277.523销售税金及附加02088.17392.113480.284土地增值税01517.761011.842309.525利润总额（1-2-3-4）02090.664547.236523.896所得税（5）33%02405.721500.593979.267税后利润（5）-（6）02884.332046.694894.928盈余公积金（7）10%0488.43304.66807.919可分配利润（7）-（8）04395.902941.987271.194、评价指标：a.投资利润率：该项目的投资利润率=利润总额/总投资*100 = 6523.89/23143.75 *100% =28.19%。b.资本金净利润率：该项目的资本金净利润率=所得税后利润总额/资本金*100=4892.92/ 4672.19*100%=104.72%。c.财务净现值：财务净现值是指按照投资者最低满意收益率或设定的折现率i，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。该项目基准收益率取12%。由全部投资现金流量表得出税后财务净现值FNPV=2626.92万元，税前财务净现值FNPV= 3981.15万元。d.财务内部收益率：财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。由全部投资现金流量表得出季度税后财务内部收益率FIRR8%，；季度税前财务内部收益率FIRR10%, 均大于季度基准收益率2.87%。e.盈利能力分析：该项目的静态评价指标：投资利润率为28.19%，资本金净利润率为104.72%，与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故该项目从静态盈利能力分析来看是可行的；该项目的动态评价指标：全部投资税后财务净现值为2626.92万元0，税前财务净现值为3981.15万元0，税后财务内部收益率为36%12%,税前财务内部收益率为46%12%,故该项目动态盈利能力评价是可行的。9.2现金流量表分析1、全部投资现金流量表（Ic=9%，单位：万元）表19：现金流量表(一）序号项目名称合计建设经营期1231现金流量54125.68032475.4121650.271.1销售收入54125.68032475.4121650.272现金流出46305.9315743.7313520.0817042.122.1建设投资36286.5215743.737508.4313034.362.2销售税金及附加3480.2802088.171392.112.3土地增值税2529.601517.761011.842.4所得税4009.5302405.721603.813净现金流量（1）-（2）7819.75-15743.7318955.334608.154折现净现金流量5077.13-14435.5315954.323558.345税前