房地产估价师 经营与管理 第一章 房地产投资及其风险 题库.doc

1、 一般来说，与长期投资相比，短期投资( )A、风险较大 B、收益率较高 C、流动性较好 D、投资回收期较长2、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为发短信市场具有（ ）A、保值性 B、增值性 C、异质性 D、弱流动性3、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有( )A、可逆性和可延期性 B、可逆性和不可延期性 C、不可逆性和可延期性 D、不可逆性和不可延期性 4、投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（ ）5、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）A、项目是否符合国家法律法规要求 B、项目是否符合保护生态环境的要求C、项目是否符合国家宏观调控政策的要求 D、项目是否符合该企业投资目标实现的要求E、项目是否符合该企业经济效益要求6、【2013年真题】按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A.居住物业投资B.商用物业投资C.土地开发投资D.房地产经营投资 E.酒店投资7、【2014年真题】下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（）。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用住房D.商品住房 E.小产权房8、【2012年真题】关于商业物业投资的说法，正确的有（）。A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B.商业物业交易常在机构投资者之间进行C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D.商业物业不适合长期投资E.商业物业投资收益全部来自出租收益9、特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（）。10、【2014年真题】因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。（）11、【2012年真题】收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物 （）之日。A.开始施工 B.竣工 C.登记 D.开始营业12、【2014年真题】房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（）。A.依赖专业管理B.效益外溢和转移C.异质性明显 D.变现性较差13、【2013年真题】新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有（）的特性。A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资14、【2012年真题】某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。A.垄断性 B.外部性 C.复杂性 D.信息不对称性15、【2011年真题】关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响16、【2011年真题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A.增量供给B.存量供给 C.潜在供给D.总量供给17、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）A.购买房地产股票B.购买商铺 C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券18、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）A.置业投资时面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B. 置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D. 置业投资可以是购入的房地产用于自身居住或生产经营 E. 置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者19、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。A.风险辨识B. 风险估计 C. 风险评价D. 风险决策20、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（ ）A.政治风险B. 政策风险 C. 利率风险D. 市场供求风险21商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）A、国有土地使用证 B、建设用地规划许可证 C、建设工程规划许可证 D、建设工程施工许可证 E、商品房预售许可证22、【2013年真题】从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。（）23、【2012年真题】王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第1年末出现了风险损失，该物业第1年的实际收益可能为（）万元。A.2 B.3 C.4 D.5 E.624、【典型例题】甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小25、关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）A、投资者应该选择毫无风险的投资组合 B、投资者应该选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C、投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D、投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消26、【2013年真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是（）风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失27、整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响,要比当地市场环境变化造成的影响大。（）28、【2012年真题】下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）。A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险29、【2014年真题】房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。A.投资利润最大 B.投资效率最高C.投资成本最低 D.投资风险最小30、【2012年真题】以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（）组合来提高收益、降低风险。A.地理区域B.时间分布C.物业类型D.收益形式31、【2014年真题】在资产预期收益率公式E（Rj）=Rf+jE（Rm）-Rf中，影响j确定的风险因素有（）。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.机会成本风险D.持有期风险E.利率风险32、【2013年真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为（）。A.13.6% B.14.0%C.19.0% D.23.6%33、【2014年真题】在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用（）。A.银行存款利率B.银行贷款利率C.通货膨胀率加银行存款利率D.资金的机会成本加风险调整值34、【2012年真题】在资本资产定价模型中，i是综合考虑了资产j的系统风险和个别风险后得出的风险系数。（）35、【典型例题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.8%B.4%C.14%D.12%36、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（ ）A、正的协方差 B、负的协方差 C、标准协方差 D、决定协方差37、受制于房地产的（ ）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。A、不可移动性 B、异质性 C、增值性 D、流动性 E、弱流动性38、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（ ）几种类型。A、收益型 B、收益贬值型 C、收益加增值型 D、机会型 E、保本型39、下面哪项不属于房地产投资信托的分类（ ）。A、权益型 B、综合型 C、增长型 D、抵押型 E、混合型40、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）A、房地产同时具有经济寿命和自然寿命 B、自然寿命一般要比经济寿命长 C、如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D、房地产的经济寿命与使用性质无关 E、房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状况下，房地产收入大于零的持续时间41、房地产投资是一把双刃剑，既有利也有弊，关于弊端的说法正确的是（ ）A、收益率低 B、投资数额大 C、投资回收期长 D、需要专门的知识和经验 E、投资成本高42、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）A、导致房地产实际价值下降 B、导致房地产实际价值上升 C、加大投资者债务负担D、抑制房地产市场需求 E、增加房地产市场需求43、房地产投资可以给投资者带来一系列的好处，下面正确的是（ ）。A、能抵消通货膨胀的影响 B、相对较高的收益水平 C、提高投资者的资信等级 D、投资回收期较短 E、投资数额较小44、下列不是房地产投资的优点的是（ ）A、相对较高的收益水平 B、投资数额巨大 C、易于获得金融机构的支持 D、能抵消通货膨胀的影响45、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。这是房地产投资的（ ）特性。A、区位选择异常重要 B、投资价值难以判断因而产生资本价值风险C、需要适时的更新改造投资 D、存在效益外溢和转移46、下列关于房地产置业投资的说法错误的是（ ）A、面向已具备了使用条件或正在使用的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资B、投资者可以通过转售物业，获取转售收益 C、房地产开发企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式D、都是为了获取焦伟稳定的经常性收入47、有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。（ ）48、购物中心属于（ ）A、酒店和休闲娱乐设施投资物业 B、商用物业 C、工业物业 D、特殊物业49、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（ ）A、未来运营费风险 B、收益现金流风险 C、资金价值风险 D、时间风险50、下列物业中，属于特殊物业的是（ ）A、在建工程 B、车站 C、写字楼 D、科技产业园区51、房地产投资中与时间和时机选择有关的项目风险属于（ ）A、时间风险 B、持有期风险 C、通货膨胀风险 D、周期风险 52、在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有（ ）A、小中取大法 B、大中取小法 C、大中取大法 D、小中取小法 E、最小最大后悔值法53、下列风险属于房地产投资系统风险的有（ ）A、持有期风险 B、或然损失风险 C、政策风险 D、通货膨胀风险 E、收益现金流风险54、投资可按以下（ ）角度分类。A、短期投资和长期投资 B、实物投资和金融投资 C、商品房投资和土地开发投资D、直接投资和间接投资 E、固定资产投资与流动资产投资55、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）A、居住物业投资 B、商业物业投资 C、土地开发投资 D、房地产开发投资 E、房地产经营投资56、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发的经济行为。（ ）57、房地产投资可以有效抵消预期通货膨胀的影响。（ ）58、小中取大法是对未来持乐观的看法，认为未来会出现最后的自然状态。（ ）59、在选择投资机会时，大多数情况下，收益是唯一的评判标准。（ ）60、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2.年,则其面临( )A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险61、香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于( )的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合62、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )A.系统风险B.资本价值风险C.比较风险D.个别风险63、房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（ ） A、投资利润最大 B、投资效率最高 C、投资成本最大 D、投资风险最小64、某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米，2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米。若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（ ）万平方米。A、1200 B、1900 C、2100 D、280065、某市2013年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（ ）A、正好能够承受中位数房价 B、只能承受比中位数房价更低的房价 C、能够承受比中位数房价更高的房价 D、可以承受平均水平的房价66、房地产开发投资的投资者主要是为了（ ）A、保值增值 B、获取收益 C、获取开发利润 D、消费 67、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（ ）A、生产性投资和非生产性投资 B、政府投资、非盈利机构投资 C、同定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 D、企业投资和个人投资68、资本价值会随着报酬率变化而变化的风险属于（ ）A、资本价值风险 B、比较风险 C、收益资金流风险 D、未来运营费用风险69、房地产开发投资通常属于（ ）A、中长期投资 B、中短期投资 C、长期投资 D、置业投资 70、房地产的经济寿命是指物业开始使用至（ ）的时刻。A、产生的收益超过其使用成本 B、净收益为零 C、收益为零 D、收益率小于基准收益率71、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不合适在房地产投资领域使用的（ ）形式越来越得到普遍应用。A、长期投资、间接投资和实物投资 B、短期投资、实物投资和金融投资C、长期投资、实物投资和直接投资 D、短期投资、间接投资和金融投资72、下列属于房地产开发直接投资的是（ ）A、购买房地产开发企业的债券、股票 B、购买房地产投资信托基金 C、购买住房抵押支持证券 D、购买一座正在运营的高尔夫球场 E、购买市场上的存量房地产73、房地产投资的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对（ ）都具有吸引力。A、置业投资者 B、开发商 C、承包商 D、租客 E、专业人士 74、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（ ）A、置业投资 B、土地开发投资 C、商品房建设投资 D、土地一级开发75、房地产投资较一般投资，具有（ ）优点。A、相对较高的收益 B、投资回收期长 C、提高投资者的资信等级 D、良好的流动性E、投资数额巨大76、房地产投资的风险主要体现在（ ）A、投入资金的安全性 B、期望收益的可靠性 C、投资项目的变现性D、宏观经济的稳定性 E、资产管理的复杂性77、房地产投资的时间风险就是指选择合适的时机进入市场的风险。（ ）78、严格地说，酒店和休闲娱乐设施这类物业也属于商用物业，但其在经营管理服务活动上的特殊性，又使得其成为一种独立的物业类型。（ ）79、投资的特性包括具有时间性、收益性和稳定性。（ ）80、投资者进行房地产投资的主要目的，是为了获得作为房地产业主的荣誉。（ ）81、由于房地产的异质性，会导致每宗房地产在市场上的地位和价值可能不一致。（ ）82、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。（）83、由于房地产具有异质性，房地产投资价值难以判断，因而易产生资本价值风险。（ ）84、由于房地产是人类生产生活的必需品，所以说房地产具有增值性。（ ）85、当收益和运营费都不发生变化时，资本价值不会随着收益率的变化而变化。（ ）86、特殊物业投资一般属于短期投资。（ ）87、时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短。（ ）88、通货膨胀风险可通过适当调整投资者要求的最低收益率来降低收益率影响的程度。因此投资者要求的是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。（ ）89、房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产是由于房地产投资的（ ）。A、回收周期较长 B、变现性差 C、数额巨大 D、需要专业的知识和经验90、从金融角度理解，（ ）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。 A、投机 B、信托 C、投资 D、储蓄91、投资者进行房地产投资的主要目的是为了（ ）。A、获取房地产当前收益 B、抵御通货膨胀的影响 C、实现其财富价值的最大化 D、降低其投资组合的总体风险92、实物投资可分为（ ）A、生产性投资和非生产性投资 B、直接投资和间接投资 C、固定资产投资、流动资产投资等 D、短期投资和长期投资93、所谓住宅抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（ ）债券转化可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散道诚金融风险等目的。A、个人住房抵押贷款 B、房地产企业抵押贷款 C、房地产企业债券 D、金融机构长期融资94、（ ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A、通货膨胀风险 B、利率风险 C、市场供求风险 D、或然损失风险95、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（ ）。A、房地产置业投资 B、房地产间接投资 C、房地产开发投资 D、投资于房地产信托基金96、房地产最重要的一个特性是（ ）A、适应性 B、异质性 C、位置固定性 D、寿命周期长97、租金调整时可能引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（ ）A、资本价值风险 B、比较风险 C、收益现金流风险 D、未来运营费用风险98、选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的（ ）A、对未来的预期 B、资金实力 C、投资偏好 D、承受风险能力99、房地产的（ ），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及市场环境的影响，体现了房地产投资中（ ）的重要性。A、不可再生性；区位 B、稀缺性；环境 C、不可移动性；区位 D、变现性差；环境100、除与当地整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融咨询、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关的物业是（ ）。A、商业物业 B、工业物业 C、居住物业 D、特殊物业101、房地产投资的()特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A.能够得到税收方面的好处B.易于获得金融机构的支持C.能抵消通货膨胀的影响D.提高投资者的资信等级102、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险103、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险104、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险A、B、C、D、E、答案：1、C 2、C 3、C 4、Y 5、ABC 6、ABE 7、ABCD 8、BC 9、N 10、N 11、B12、B 13、C 14、B 15、B 16、A 17、B 18、ACDE 19、B 20、B 21、ABCD 22、N23、ABC 解答：当实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。王某的预期收益为5010%=5万元，出现了风险损失，则说明实际收益低于预期收益5万元24、B 解答：本题考查的是房地产投资风险的概念。第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）甲物业的期望值120050%100050%1100乙物业的期望值130050%90050%1100第二步：计算两物业的标准差另一种解法：带有技术含量的定性分析1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程序小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。25、D 26、B 27、N 28、D 29、D 30、C 31、ABE 32、A 写字楼市场的预期收益率= 10%+0.90.4（20%-10%）=13.6%33、D 34、N 35、C 36、B 37、ABE 38、ACD 39、BC 40、ABC 41、BCD42、ACD 43、ABC 44、B 45、C 46、A 47、N 48、B 49、B 50、B 51、A52、ACE 53、BCD 54、ABD 55、CDE 56、N 57、Y 58、N 59、N 60、D 61、D62、D 63、D64、C 解析：房屋施工面积=报告期新开工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积+上期已停建在报告期恢复施工的面积=1300+800=210065、B 解析：HAI=100，说明中位数收入水平家庭正好能承受中位数价格住房;HAI100，居民家庭能够承受更高价格的住房;HAI100，居民家庭能够承受更低价格的住房。66、C 67、B 68、A 69、B 70、B 71、D 72、DE 73、ABD 74、C 75、AC 76、ABCE77、N 78、Y 79、N 80、N 81、Y 82、N 83、Y 84、N 85、N 86、N 87、Y 88、N89、B 90、C 91、C 92、C 93、A 94、A 95、B 96、C 97、D 98、C 99、C 100、A101、C 102、A 103、B 104、C1、下列