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北京盛世睿达商业管理有限公司袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈蒇蒄螀芇膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁蚈羁袂膁蒁袇袁芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈莂羇袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿蚁羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂虿螈聿膅蒂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅肆芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈腿莄蚂袄膈 本项目为典型的商业地产项目，商业地产项目一般分为三个阶段，即商业筹备策划期、招商筹备实施期、商业运营管理期；为保证本项目招商、运营成功须通过严密的市场调研明确商业定位、业种业态、商品大类结构、招商策略、招商路径、招商办法与实施等重要环节。因此我司建议在第一时间进行商业筹备策划期工作内容，管理公司出具市场调研、商业定位及可行性分析方案、商品大类结构布局及业种品牌规划方案、招商运作实施方案、项目管理制度流程汇编、总体经营管理方案商业运营篇（百货/市场 /物流）、财务收银篇、超市经营篇、防损保洁篇、服务中心管理篇、会员卡实施篇、经营管理制度篇、信息管理篇、行政人事篇、营销策划篇、员工守则篇等）、各职能部门筹备工作进度表及考核标准等相关商业运作方案，经过甲乙双方反复研讨、推演后再迅速展开招商筹备实施期、商业运营管理期等工作，我司可为本项目提供全程服务。商业管理合作协议（全程策划运营管理范本）甲方: 乙方: 北京盛世睿达商业管理有限公司 甲乙双方根据中华人民共和国合同法的有关规定，在平等互利的原则下，经双方友好协商，就甲方 （以下简称：本项目）引进乙方商业管理团队事宜达成共识，共同订立本合同。合同内容如下：第一条 项目地址 泰安 市 区 号第二条 经营场地建筑面积 100000 平方米第三条 合作方式委托全程策划运营管理第四条 管理方式1、双方协商同意乙方为甲方提供商业管理的方式是：以乙方的整体商业运作实力为支持，组成相应的专业管理技术团队，专职为本项目提供商业全程策划运营管理。2、为实现本协议目的，甲方同意乙方组成的专业管理技术团队成员将分别担任本项目 项目经理、业务总监、业务经理等 职务。本项目前期筹备策划期乙方驻场管理团队人员不少于 3 人，筹备实施期间将根据工作需要乙方团队人员相应调整至816人。3、乙方同意其专业管理技术团队及各级管理人员均在甲方的统一战略领导下工作，遵循积极、严谨、负责、效能的工作态度及管理原则。第五条 管理期限及工作内容双方同意乙方为甲方经营的本项目提供商业管理技术及商业全程策划运营管理。其中：（一） 第一阶段为商业筹备策划期：乙方将提供市场调研、商业定位及可行性分析方案、商品大类结构布局及业种品牌规划方案、招商运作实施方案、项目管理制度流程汇编、总体经营管理方案（根据商业定位规划商业运营篇（百货/市场 /物流）、财务收银篇、防损保洁篇、服务中心管理篇、会员卡实施篇、经营管理制度篇、信息管理篇、行政人事篇、营销策划篇、员工守则篇等）、各职能部门筹备工作进度表及考核标准等相关商业运作方案。管理期限自本协议签订之日起 2012 年 4 月 1 日,至 2012年 5 月 31日止，为期60天。 商业筹备策划期主要工作内容A、区域零售业结构的市场调查与分析。1、 大型主力店（城市龙头店）动向；2、 区域内专业市场、家居广场、超市、大卖场、百货店、购物中心等零售业态典型商业企业调研；3、 商圈内商业经营特点及现状；4、 大卖场、超市与便利店、批发市场、社区小型超市比较分析；5、 竞争对手的调研分析经营情况调查、商场定位、诚信、服务水准；6、 主要商业区店铺租金调查；7、 市场的商品组织架构；8、 各品类分布、销售额、品类类销售占比、占地面积、品种（到中分类）；9、 市场的畅销品种的品牌、价格带、销售排名； B、商业资讯传播渠道调研分析。10、 市民获取商场、超市、大卖场信息的主要渠道分析；（媒体、 报纸、 宣传单张、电视 、朋友介绍、海报） 11、 地区可利用媒体；12、 地区广告材料/制作价格；13、 居民阅读习惯调研；C、调研分析、方案撰写审议。14、调研数据汇总分析，针对性出具相关方案。（乙方所有提供的方案均为实施方案及实施手册，文案逾100万字）市场调研、商业定位及可行性分析方案；商品大类结构布局及业种品牌规划方案；招商运作实施方案；项目管理制度流程汇编；总体经营管理方案：根据商业定位规划商业运营篇（百货/市场/物流）、财务收银篇、防损保洁篇、服务中心管理篇、会员卡实施篇、经营管理制度篇、信息管理篇、行政人事篇、营销策划篇、员工守则篇等；各职能部门筹备工作进度表及考核标准等相关商业运作方案。（二）第二阶段为招商筹备实施期：乙方将依照本项目整体筹备方案并组织各项筹备工作的实施。管理期限自2012 年 6 月 1 日起至2013年 3 月 31 日止，为期10个月。（甲方可根据项目工程进展情况，确定乙方第二阶段实施时间，一般招商实施期启动时间为项目主体封顶前3个月。乙方团队无需驻场，也无取费，此期间乙方将根据本项目具体规划及数据分析，组织主力店、次主力店及目标品牌考察，进行意向书签订工作，待本项目主体封顶前3个月时，管理公司再次进场，全面展开本项目招商工作及开业筹备工作。）招商筹备实施期主要工作内容A、招商实施相关内容（MD）。15、经营目标；16、经营特点；17、业态组合、分布；18、招商原则及形式；19、招商策略实施；20、招商政策实施；21、招商的条件及合作方式；22、招商组织实施；23、招商管理办法；24、招商处的设计及现场包装；25、招商宣传资料的设计制作；26、媒体、推广方式的选择；27、招商对外宣传；28、品牌商户洽谈及资料派发；29、商户谈判；30、招商活动的组织、策划；B、招商运作实施及专柜设计施工部分（SD）。31、专柜设计规范；32、装修相关程序；33、施工安全规范；34、本埠、外埠招商执行（OB）。35、本埠、外埠招商任务指标落实；36、本埠、外埠招商阶段实施；37、本埠、外埠招商执行落位；D、宣传推广（CI）。38、招商本地推广；39、招商异地推广；40、企划备品计划采买；41、店装陈列指导；42、开业庆典策划；E、信息系统建设。43、MIS系统选定；44、信息人员培训；45、工程布线协调；46、信息录入；47、销售模拟；（三） 第三阶段为商业运营管理期：乙方将提供整体经营管理与商业运作实施，同时乙方将为甲方培养一批专业的商业管理人员，管理期限自2013年 4 月 1 日至 2013年 6月 30 日止，为期3个月。（甲乙双方可根据实际运营情况另行协商运营管理期期限）商业运营管理期主要工作内容A、流程管理的执行。48、开业执行；49、市场调研业务流程；50、合同签约、图纸审批业务流程；52、进场装修业务流程；53、上货业务流程；54、费用收缴业务流程；55、商品销售业务流程；56、现金销货作业流程；57、信用卡销货作业流程；58、结算业务流程；B、运营管理。59、货场考核；形象宣传；60、营业中考核；管理内控；61、商品物价检核；促销手段；62、各种费用扣款管理；63、商品质量管理；64、商品陈列管理；65、卖场稽核管理；66、卖场商品、物价违纪处罚；67、商品退换货管理；68、商品防损；69、现场管理岗位职责；70、消防安全保卫管理；71、紧急情况下的应对；72、驻场销售人员管理；73、运营管理考核，分解经营任务；74、客单价、客流量以楼层为单位分区数据化分析；75、完善户内外背景音乐的安排、展位、商场促销；76、汇总、总结运作成功规格品牌厂商的案例；77、管理人员绩效考核与优胜略汰实施办法；78、制定业务分析会制度，定时组织分析会实施办法及执行；79、实行品牌优化管理；80、汇总各大类代表厂商，锁定优秀厂商制定推广办法与实施；81、团体购物的开发与实施办法；82、大型促销前期，商品及物价监控的实操办法；83、组织领导和办公管理制度；84、商品质量管理制度85、完善业务流程；流程再造、简化、优化流程实施办法；第六条 管理费用及支付方式（一） 第一阶段费用标准及支付方式：1、第一阶段商业筹备策划期甲方向乙方支付费用共计人民币 叁拾万元整（小写：RMB300,000元）；2、甲乙双方在协议签订之后三日内，甲方向乙方支付管理费人民币 壹拾万元整（小写：RMB100,000元），作为本项目履约定金，乙方项目部于3日内入驻甲方项目现场，乙方驻场人员于项目地展开数据收取、市场调研及汇总工作，10日内完成数据汇总，驻场项目部人员返回北京总部，北京总部成立本项目的战略研发中心，根据本项目实际情况展开方案制作工作，北京总部于5月25日前出具市场调研、商业定位及可行性分析方案、招商运作实施方案、商品大类结构布局及业种品牌规划方案、商业管理培训方案、项目管理制度流程汇编、总体经营管理方案、各职能部门筹备工作进度表及考核标准等相关商业运作方案，5月31日前甲乙双方展开研讨、项目推演及方案修订工作；3、甲方于3日内完成商业运作相关方案的审定及评核工作，并以书面形式告知乙方审定及评核结果，评核过程及评核结果均由甲方单方决策，乙方无权干涉评核结果意见；甲方根据评核结果支付管理费余款总额为人民币 贰拾万元整（小写：RMB200,000元），其中，甲方认为乙方出具的商业运作相关方案可实施率达到30%（含）以下，甲方不必支付乙方管理费余款；乙方商业运作相关方案可实施率达到30%至80%（含），甲方向乙方按实际比例支付管理费余款；乙方商业运作相关方案可实施率达到80%以上，甲方向乙方全额支付管理费余款；甲方需在评核结果出具3日内向乙方支付管理费；（二）第二阶段费用标准及支付方式：1、第二阶段筹备实施期，甲方以月度为期限支付乙方管理费用，每月支付管理费人民币 贰拾贰万元整（小写：RMB 220,000 元）。2、筹备实施期的前二个月（2012年 6 月 1 日起至2012年 7月 31日止），甲方支付乙方月度管理费人民币 贰拾贰万元整（小写：RMB 220,000 元）。（此期间为招商实施准备期及预热期）3、从筹备实施期（2012年 8 月 1 日起至2013年 3 月 31 日止），实行考核取费方式，甲方每月向乙方支付管理费人民币 贰拾贰万元整（小写：RMB 220,000 元）。其中：管理费即人民币壹拾贰万元（小写：RMB 120,000 元）为基础管理费用；管理费即人民币壹拾万元（小写：RMB 100,000 元）为考核费用。4、支付标准为：乙方完成当月筹备指标的30%（含）以下，甲方仅支付基础管理费用；乙方完成当月筹备指标的30%至80%（含），甲方除支付基础管理费用外，向乙方按实际完成比例支付考核费用；乙方完成当月筹备指标80%以上，甲方除支付基础管理费用外，向乙方全额支付考核费用；（以双方确认的各职能部门筹备工作进度表及考核标准为考核指标标准；乙方于本项目第一阶段筹备策划期提报甲方）5、甲方需在当月5日前向乙方支付管理费或基础管理费；当月考核费用的支取由乙方提报当月工作小结，甲方于次月5日前支付乙方考核费用。管理费包含乙方人员的伙食费、电话费及非本相目业务关联的差旅费。（三）第三阶段费用标准及支付方式：1、第三阶段为商业运营管理期，管理期限自2013年 4 月 1 日至 2013 年 6 月 30 日止，为期3个月。2、甲方以月度为期限支付乙方管理费用。管理费月度标准为人民币 贰拾贰万元整（小写：RMB 220,000 元）。甲方需在当月5日前向乙方支付管理费。3、管理费包含乙方人员的伙食费、电话费及非本相目业务关联的差旅费。第七条 管理内容在甲方正式授权下，乙方在合同期内派出相应的商业管理人员，运用先进、完备的现代商业经营管理技术，为甲方所经营商业项目的商业定位、招商及经营管理等提供整体策划、培训指导、商业运作执行、商业输出管理。乙方在经营中管理技术的具体内容包括：1、 本项目商业定位及经营管理的总体管理设计；通过实施有效的市场调研及商圈调查，制定该项目的市场调研、商业定位及可行性分析方案、商品大类结构布局及业种品牌规划方案、招商运作实施方案、项目管理制度流程汇编、总体经营管理方案、各职能部门筹备工作进度表及考核标准等相关商业运作方案。2、营销管理技术培训的组织与实施(运营实务类培训) 根据该项目筹备及后期经营管理的实际需求，结合当地实际人员情况，制定完善的商业经营系统培训计划，包含商业经营管理技术培训及专业技能培训；同时传授经营管理各岗位运作实务。3、招商的组织与实施根据经甲方审定的本项目商业定位，制定可行的招商运作实施方案并组织实施。外埠招商路径：北京、上海、杭州、深圳等外埠长期战略合作厂商及本地厂商；4、经营管理体系的构建与实施根据本项目商业定位及总体经营方案，结合本项目的经营特点，在构建总体组织机构、管理机制的基础上，制定筹备期及运营期商业运作及管理所涉及必要的行政人事、业务经营、财务信息、顾客服务、企划宣传、安保防损等规章规范、业务流程、应用单据及岗位职责并组织实施。5、员工考核培训上岗的组织与实施根据本项目的组织架构、岗位设置、职能分工、人员定编的总体预案，开展筹备期及运营期人员的招聘、录用并组织实施岗前培训、考核考评等人事培训考核工作。6、企划宣传的策划与实施组织制定符合本项目整体经营风格的招商手册及经营所需的企划宣传实施方案及费用预算计划，并组织落实相关工作的实施。7、信息系统的建立 根据本项目经营管理的需求，制定本项目运营期经营所需的信息系统需求方案，组织实施信息系统的建立及使用培训。8、筹备期综合统筹的组织与实施根据筹备期工作总体经营方案及进度计划，在开业前指导各项工作综合统筹、合理安排，并落实各项工作的组织与实施工作。 第八条 协议各方的权利和义务（一） 甲方权利和义务1、战略决策权甲方拥有本项目的战略决策权，并承担相应的义务。甲方如果需要延长运营管理期限，经甲乙双方协商确认后进行实施因乙方运营管理期间经营指标（乙方在本阶段运营前 15日向甲方提报年度经营指标及经营任务分解，作为年度经营指标实际考核标准）连续三个月未能达到70%，甲方有权终止本协议。乙方的团队人员在本项目经营期间暂不得参与本地区第二家的商业管理工作。2、 人事安排权甲方自行负责选派财务专业专职管理人员，负责本项目的财务管理工作。如乙方团队的组成人员未能达到本项目的相关职务要求时，甲方有权要求乙方对相应人员进行调整。3、经营管理方案审批权甲方负责本项目的市场调研、商业定位及可行性分析方案、商品大类结构布局及业种品牌规划方案、招商运作实施方案、项目管理制度流程汇编、总体经营管理方案、各职能部门筹备工作进度表及考核标准等相关商业运作方案的审定。A投资预算、管理费款项的拨付义务甲方应确保按其审定的投资预算、乙方管理费等费用提供相应的款项，以确保项目商业策划、招商、筹备及商业运营的顺畅实施，但甲方有权监督相应款项的支出情况。B合法经营资格义务甲方应依法取得本项目经营的合法资格，并负责协调处理工商、税务、金融、技监、质检、卫生、消防、公安等行政部门的相关工作。C管理费支付义务甲方应按本协议的约定按时足额向乙方支付相应的管理费及其他款项，不得推诿拖欠，拖欠达5日以上，乙方有权调回项目人员，甲方须在3日内付清拖欠款项。D提供办公条件及住宿条件的义务甲方应为乙方提供必要的办公条件及住宿条件（居民住宅），包含办公场地、通讯设备（不含手机，只提供固定电话机）、办公设备、办公用品等，便于乙方工作开展。以上所有办公用品所有权归甲方所有，合同期满前5天乙方将所有办公用品交付给甲方。（二）乙方的权利和义务1、乙方对本项目的重大经营、人事决策及相关事项有决策权，甲方保证用适当的形式落实上述内容。2、对本项目进行专业化管理，享有全程策划运营管理的权限，具体内容包括但不限于：A. 本项目招商作业的执行；B. 本项目商业氛围的设计调整；C. 本项目实际运作时的经营管理；D. 本项目部门调整及人员的招募、任用、管理及解聘；E. 本项目的营销策划工作；F. 内部管理制度及业务流程的改造等；3、本项目全程策划运营管理工作乙方应按双方约定时间向甲方提交月度整体工作计划，并接受甲方月度或季度的监查和质询。4、投资预算方案的制定义务在本协议生效后，乙方将根据本项目商业定位编制筹备及正常运营所涉及的投资预算、费用预算计划方案，经甲方审批同意后，乙方应按照甲方审批方案执行，不得随意调动资金。5、 具体事务执行权和监督权乙方享有本项目经营管理工作的组织执行权、工作执行、落实及相关事务的监督检查权。6、 经营管理方案的制定义务乙方应按本协议约定的管理内容及要求如期完成并向甲方提供本项目商业策划及筹备所涉及的市场调研、商业定位及可行性分析方案、商品大类结构布局及业种品牌规划方案、招商运作实施方案、项目管理制度流程汇编、总体经营管理方案、各职能部门筹备工作进度表及考核标准等相关商业运作方案。以及相关的工作计划、投资预算、费用预算等；经甲方审定后，乙方负责组织运作实施。7、 规章制度制定义务乙方应按时为本项目建立规范运营管理所需的规章规范、业务流程、应用单据、岗位职能，并指导实施；同时，完成对商场各级人员的相关培训及考核上岗工作。8、 工作人员培训义务乙方应组织甲方所招募的经营管理骨干人员实施基础性、专业性、实务性系统培训，并确保培训质量和效果，实现受训人员达标上岗。9、 有效营销策略的制定和实施义务乙方负责制定并组织实施有效的营销策略及措施，确保本项目良好运营且达到双方制定的经营目标。10、 团队成员工作权益在本协议约定的管理期内，乙方组成的管理团队成员应专心工作，按国家规定的法定节假日休假，但该休假应不影响正常的工作。第九条 保 密甲方向乙方保证及承诺，其根据本协议从乙方获得的机密资料均不得向任何第三人泄露及提供。乙方向甲方保证及承诺，其根据本协议从甲方及本项目获取的甲方及本项目的任何商业秘密及业务资料均不得向任何第三人泄露及提供。在法律、法规有强制性要求的情况下，各方可不受上述保密义务的约束。第十条 协议生效、变更和解除1、 本协议自各方代表签字、盖章并生效。2、 本协议生效后如需修改应经各方协商一致，只能采取书面形式进行修改。第十一条 不可抗力1、 当本协议的履行因任何“不可抗力事件”而被延迟或受到阻碍时，仅应这部分被延迟或被阻碍的履行，一方不需为此承担本协议项下的任何责任。“不可抗力事件”是指超过了一方所能合理控制的范围并在受影响方加以合理的注意之下仍不避免的任何事件，其中包括但不限于，政府行为、自然力、火灾、爆炸、地理变化、风暴、洪水泛滥、地震或战争。受“不可抗力事件”影响寻求免除本协议项下或本协议任何条款项下履行责任的一方应尽快将此项免除责任一事通知另一方。2、 以上如与国家法律、法规相悖，则以国家法律、法规为准。第十二条 适用法律和争议的解决1、 本协议之订立、效力、解释、履行、争议解决均适用中华人民共和国法律。2、 因履行本协议发生争议，由争议各方友好协商解决，如果在争议产生后，各方未能以协商方式解决争议，或凡因本合同或与本合同相关的任何问题引起的争议，均由合同履行地的人民法院管辖。第十三条 其他约定：1、 为便于配合，提高效率，双方约定：凡需要各方共同确认的重大决策、重大事项、急需解决的工作事项，以书面方式交流意见，审定议案，执行落实。2、 本协议仅限于本项目的相关运营管理等事宜，若甲方委托乙方策划运作其他项目，则各方另行签订相应的合同。3、 本协议未尽事宜，各方另行协商，达成书面补充协议，作为与本协议具有同等法律效力的有效附件。4、 本协议附件均为本协议的有效组成部分。5、 本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，每份具有相同的法律效力。甲方： 乙方：北京盛世睿达商业管理有限公司法定代表人或授权代表： 法定代表人或授权代表：签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日注：本项目如需商铺销售：关于房地产项目销售代理协议另行签订，以下为全程营销和顾问式销售代理框架约定供选择。全程营销销售代理框架约定一、 代理事项甲方委托乙方独家策划、销售甲方在 项目，规划许可证号为 号，总占地面积 平方米，销售总建筑面积约 平方米（以下简称本项目）。在代理合同有效期内，乙方为甲方委托的独家策划销售代理商，乙方负责本项目的全程实施。 二、商铺营销策划实施期： 甲方委托乙方负责本项目的全程营销策划工作内容：.销售经营模式； .商铺价格定位办法和价格建议 ；.销售策略组合； .投资者收益分析； .行销宣传战略；.宣传实施手法； .销售计划及销售节点安排； .销售人员培训方案及培训计划；.销售文件制定（销售管理制度、销售流程、商户来电来访登记表、销控表、销讲、销售协议等）；.广告设计（VI设计、楼书、DM、道旗、车载、报纸直投、墙体广告、户外大型喷绘、网络广告、道路横幅、及电台及手机短信发布方案）；.售楼部软装饰设计建议；.售楼道具筹备（大销控图、展板、名片、提袋、纸杯、便签、工装、胸牌等设计方案）；.商铺销售预定，签定认购书，收取定金办法；.市场摸底，为销售确定定价提供数据支持；.开盘活动策划；三、代理费用核算1乙方的代理费用分为两个部分，第一部分为固定月工作费，甲方需在当月5日前向乙方支付固定月工作费；固定月工作费金额为人民币捌万元整（小写：RMB80,000元）。（代理销售期间甲方支付的固定月工作费总额不超过人民币贰拾肆万元 ，即只支付前三个月 ）。第二部分为销售提成，按乙方实际代理销售的商品房销售总金额的百分比提取，具体百分比按以下条款规定执行。2根据销售总建筑面积，整体销售比例超过40%，乙方提取总销售额的1.2%；3根据销售总建筑面积，整体销售比例超过50%，乙方提取总销售额的1.3%；4. 根据销售总建筑面积，整体销售比例超过60%，乙方提取总销售额的1.4%； 5根据销售总建筑面积，整体销售比例超过70%，乙方提取总销售额的1.5%；6根据销售总建筑面积，整体销售比例超过80%，乙方提取总销售额的1.6%；7销售溢价提成部分由甲乙双方根据销售实际情况另行商定；8根据销售总建筑面积,如整体销售比例低于40%，乙方不再提取任何销售提成；顾问式销售代理框架约定一、 代理事项甲方委托乙方独家策划、销售甲方在 项目，规划许可证号为 号，总占地面积 平方米，销售总建筑面积约 平方米（以下简称本项目）。在代理合同有效期内，乙方为甲方委托的独家策划销售代理商，乙方负责本项目的指导实施。 二、商铺营销策划实施期： 甲方委托乙方负责本项目的全程营销策划工作内容：.销售经营模式； .商铺价格定位办法和价格建议 ；.销售策略组合； .投资者收益分析； .行销宣传战略；.宣传实施手法； .销售计划及销售节点安排； .销售人员培训方案及培训计划；.销售文件制定（销售管理制度、销售流程、商户来电来访登记表、销控表、销讲、销售协议等）；.广告设计（VI设计、楼书、DM、道旗、车载、报纸直投、墙体广告、户外大型喷绘、网络广告、道路横幅、及电台及手机短信发布方案）；.售楼部软装饰设计建议；.售楼道具筹备（大销控图、展板、名片、提袋、纸杯、便签、工装、胸牌等设计方案）；.商铺销售预定，签定认购书，收取定金办法；.市场摸底，为销售确定定价提供数据支持；.开盘活动策划；三、代理费用核算乙方根据本项目工作推进节点，提报各阶段的营销策划方案及工作计划。管理期限自2012年 7 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日止，为期6个月。营销策划管理费总计为人民币 陆拾万元整（小写：RMB 600,000 元），具体支付方式为：2012年7月1日甲方支付乙方策划费人民币 贰拾万元整（小写：RMB 200,000 元）；2012年9月1日甲方支付乙方策划费人民币 贰拾万元整（小写：RMB 200,000 元）；2012年11月1日甲方支付乙方策划费人民币 贰拾万元整（小写：RMB 200,000 元）；甲方需在当月5日前向乙方支付管理费；付款前乙方工作需甲方书面确认。说明： 商业合作下一步往来办法 贵公司领导查阅项目合作协议范本后，如有进一步洽谈意向，我公司将派专业管理人员至贵公司项目考察，由于我司业务面向全国，每月度需考察项目城市30-50个，请贵司提前通知我方，依惯例考察的交通、住宿费由贵公