昆山市前进中路保昆地块项目市调报告.ppt

昆山市前进中路保昆地块项目市调报告,昆山嘉腾房地产有限公司 2007年6月22号,第一部分 引言,调研对象 1、各售楼处售楼人员 2、商圈营业点经营户 3、昆山各阶层市民,调研范围,1、城市的宏观经济状况 2、城市规划及发展状况 3、各写字楼项目的规划布局、行销策略、客户购买群 4、区域写字楼项目特色及优劣势 5、区域商业圈划定及租金情况,调研依据,1、昆山市统计年鉴（2002-2006） 2、各售楼处工作人员 3、与各商业圈经营户访谈记录 4、昆山楼市杂志、互联网等相关数据,第二部分 宏观方面,1、项目区域状况 2、昆山文化底蕴 3、市区规划状况 4、历年总体经济走势,昆山区位及行政划分,昆山市位于江苏省东部，东邻上海，西接苏州，北邻太仓；昆山市 现有户籍人口65万左右 ；昆山市现有流动人口70万人左右；昆山市现 有常住总人约135万人左右；总面积927平方公里，境内地势平坦，河流 纵横，土壤肥沃，物产富饶，这里是“百戏之祖曲的发源地，千年古镇 周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。昆山物丰饶，盛产驰名中外 的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。 昆山市属于江苏省苏州市管辖 ； 昆山市辖10个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。 12个园区：中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华（昆山）科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。,昆山交通优势,昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。 航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1.5小时车程）。 港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。 铁路: 京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。 公路: 苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、机场路、312国道、339省道、224省道、342省道穿越其境。,昆山城市定位,江苏国际商贸重镇 沪苏物流转运基地 休闲居住品牌城市 生产性服务业 现代化商贸服务业,昆山城市规划,拓展城市空间 完善城市功能 构筑和谐社会 创建文明城市,资料来源：建设规划局,昆山文化,昆山具有悠久的历史文化底蕴，“六大文化”彰显昆山魅力: 1、以昆曲为代表的戏曲文化； 2、以周庄为代表的水乡旅游文化； 3、以顾炎武等“三贤”为代表的政治哲学文化； 4、以沈万三为代表的商业文化； 5、以大闸蟹和奥灶面为代表的饮食文化； 6、以昆石、琼花、并蒂莲为代表的园艺文化。 以文化促发展,以文化促繁荣,为昆山新一轮发展注入新的活力， 也使“魅力昆山“品牌叫得更响。,昆山市整体经济发展各项指标,单位：元,资料来源:昆山年鉴,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,昆山市整体经济发展规划,做好与制造业配套 做好与沪苏错位发展 扩大服务半径和资源整合 完善城市功能 加大招商力度,资料来源：建设规划局,昆山经济发展与本地块关联,2006年昆山依然在全国百强县名列榜首，全年完成地区生产总值932亿元，增长24.9；全口径财政收入151.3亿元，增长29.6；地方一般预算收入65.3亿元，增长26.6；全社会固定资产投资280亿元，增长19.2；城镇居民人均可支配收入19016元，农村居民人均纯收入10508元，分别增长13和14；城镇登记失业率2.2。有来自55个国家和地区举办了4800多个项目，有24家世界五百强投资了52个企业；总投资超亿的企业有38家。现在民营企业已经超过20000家，加上欧美企业和台资企业，昆山就有一个庞大的企业数量。 联系以上数据与经济形势发展变化，投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势，各类服务性中小企业的冒出；昆山经济的发展、城市的扩张、土地成本的增加，自建办公楼对于大部分中小公司而言，成本大幅增加。这些必将带动写字楼市场的需求，写字楼市场潜伏发展空间。,第三部分 市场分析,1、写字楼市场施竣工情况 2、写字楼价格走势 3、个案分析 4、商业分析,写字楼市场施竣工情况,20012005年施工面积依次为：12.7万M2 、7.5万M2 、7.8万M2 、18.7万M2 、15.3万M2 20012005年竣工面积依次为：1.1万M2 、5100 M2 、3900 M2 、2.2万M2 、6.1万M2,个案分析,个案分析,个案分析,个案分析,个案分析,个案分析,个案分析,个案分析,个案分析,个案分析,名仕商务大厦,租金：30-48/月/平方米 面积：80-200平方米 层高：16 售价：6500/平方米 产权全部出售，由业主自己出租，需要自己装修，物业公司统一收水电费，物管费2/月/平方米。 地址：震川中路,成峰商苑,租金：30-40/月/平方米 面积：35-200平方米 层高：9 售价：6500/平方米 产权出售，有业主自己租的，也有管理公司租的，物管费2/月/平方米 地址：柏庐中路绣衣桥下,星海商务,租金：30-40/月/平方米 面积：150-400平方米 层高：8 售价：6000/平方米 出售的业主自己租，未售的管理公司租，物管费2.8/月/平方米，0.8是电梯费 地址：前进西路,金山商务大厦,租金：20-30/月/平方米 面积：90-160平方米 层高：24 售价：4300/平方米 80%产权出售，属于商住楼，水电费都是民用标准，带简单装修，开发商留了20%自己经营只租不卖 地址：人民路靠近正阳桥,利得国际,租金：20-35/月/平方米 面积：75-200平方米 层高：23 售价：4500/平方米 物管费2/月/平方米 地址：长江南路出口加工园区,新百商务会馆,（13层） 朝阳路168号 13层为苏宁电器，4层整层通间作卖场，513层为写字楼。写字楼的主力面积在103m2，简装，内部自己隔。实行售后包租。该项目入驻率达85%。 租金：1.2元/ m2/天； 物管费：2.5元/ m2/月； 售价：7000元/ m2左右。,诚泰商务广场,在人民路昆山宾馆旁，市中心地段，人流量大。 13层为服饰卖场，47层为写字楼。 1楼为品牌专卖，摊位式，由商场自行招租。 租金：32元/ m2/天左右； 2楼隔成单间，服装、饰品，无品牌。 租金：1226元/ m2/天； 3楼及以上租金、售价不详。（需了解）47楼为写字楼，由业主自行出租，目前已经租完，租金不详； 面积都在80 m2左右，销售率达95%左右； 现售价：7500元/ m2左右。,个案分析总结,中心城区的写字楼可谓占尽了地段的优势。老城区的写字楼有这样的特点：很多都是由市场引发相关的需求，然后才出现的，所以不少是改建楼，像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。 城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关，出口加工区主要发展出口加工贸易，主导产业是电子信息等高新技术产业，对写字楼有着一定的需求。早年在昆山投资的台资企业，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，所以纯写字楼需求不足。,商 业,商业业态： 昆山经济以“外向型”为主，第三产业比重不断增长，商业发展呈蒸蒸日上之势。昆山的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强，表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带格局”。目前，商业体系仍以人民路商业中心为主，整体发展属于“第二代商业”业态。,商圈分析,商业特征: 商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，且“亭林路”商业繁华程度较弱； 商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所； 商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围；商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依*市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。,周遍沿街店面租金情况,黑龙江路至中山路： 1、黑龙江北路：610万左右100120年 2、珠江北路：56万左右30-50年 3、长江中路： 4、黄河北路：50-60 6万年，买1.21.7万 5、珠江北路：30-5056万年 6、柏庐中路：10万100年 7、亭林路：租金：348元/ m2/天； 业态：小饰品店、精品女装专卖、品牌金店、各楼盘售楼处。 同丰路至朝阳路： 1、市政府后面同丰路：45万80年 同丰西路45万3060 年 2、前进西路（黄河路至柏庐路段）：7万 8万 7080 年 （柏庐路至人民路段）：租金：1019元/ m2/天 业态：餐饮、银行、服饰、婚纱摄影等；楼下35楼上35，年租金二、楼下45楼上45， 3、保昆地块周围拆迁区即职业介绍所租金：30004000元40 4、朝阳路：中创泰和苑至人民路：5万6万年 30， 人民路至柏庐路段：1、服装店6万左右年 40-50 ， 2、五金店15-18万年 35,地块SWOT分析,地块SWOT分析的启示,1、本案在户型规划方面建议以自由分割的形式为主，以满足昆山市场的客户群体的真正需求；在销售推广时，以现代化顶级绝版写字楼定位，来打动投资者，成为昆山投资新热点。 2、在商业规划中，要满足本项目客户的商业需求，看准市场需求来定位，以创造更大的利润空间。 投资人对物业的进行综合考察，除了写字楼的租赁市场、交通、附属设施、周边环境、价格外， 写字楼的物业管理与经营模式也很重要。 对于承租方来讲，安全、形象、便利是不可缺少的考虑因素。,第四部分 产品定位,产品目标客户群划分,1、本地投资客 2、上海、苏州及浙江投资客 3、合资企业及台资企业的台籍干部 4、 私营企业自用,产品定位,市中心绝版写字楼的典范 “宜自用、宜出租”,找个大气的案名,依居市中心绝版地块来命名： 保昆 中央商务大厦（首选） 保昆 卓越商务大厦（备选） 推广保昆品牌关联性，以保昆房产为点