昆明市云溪综合商城项目定位.ppt

机密,云溪综合商城 项目定位建议提案, 中管网房地产频道,命题, 中管网房地产频道,我们认为 如此之多的专业市场并不可怕， 重要的是它的需求性、规模化、标准化的专业服务. 专业市场是一个关键,它不仅仅是一个简单的市场需求,更是一个城市未来的生活需求; _对昆明如此多的专业市场, 其成败的关键在于如何利用自身的区域版块资源优势,从昆明未来新城区的需求着手_用价值观念引导市场,用生活定位吸引市场,用生活需求聚焦市场 。 充分展示； 项目特有的地位条件,无可比拟的升值空间价值， 从而达到超额的招商利润回报和项目的品牌回报。,回答,战略性定位,定位因子分析,面临的问题,实现,开发模式选择,结构,目标,目标, 中管网房地产频道,迅速回收资金,实现最大利润,制造市场需求,成为昆明 最好的专业市场发展商,各位同仁， 你们认为我们的目标是什么？,目标, 中管网房地产频道,目标,战略性定位,定位因子分析,面临的问题,实现,开发模式选择,结构, 中管网房地产频道,CCTI战略研究模型,战略 定位,说明：分析定位因子主要目的在于选择最恰当的产品组合和最能带来高利润的细分客户群以及指导项目的招商定位营销战略。, 中管网房地产频道,战略 定位,自身资源研判, 中管网房地产频道,项目自身分析区域位置分析,地理位置：地处新昆明发展的核心区域，辐射面广，坐拥新老城市中轴线。 前景优势：未来新昆明的主城区消费需求潜力巨大。 配套与未来发展：城市基本生活配套设施完善,交通便利，消费人口密集。,本案区域,昆明新城区, 中管网房地产频道,未来本区域远景区域优势,新城经济带,“画饼”模 式,描绘新城区的前景、蓝图 新城经济带是促进商业地产发展的重要因素，新城经济带是一个产业链，是区域产业和区域经济的共同体、 项目区域立体化的的对外交通网络，这些对项目商业的推进有极大促进。一个城市新的经济增长带，将成为是启动项目的重要支撑点。,城市、人口、生活需求。 未来的新城中心、辐射区域未来40万人口的生活需求,描绘主题专业市场的超强需求空间 主题专业市场将为项目带来大量的客户/外来人流,奠定了项目的主题形象,也将带来诸多潜在目标客户群.,市场需求,专业需求,专业的起点_营造出项目独特的出世背景, 中管网房地产频道,项目未来的区域优越性、专业性和需求性的资源就是整体价值，而项目成功的关键就是在于如何将市场这种巨大的整体价值制造在产品的定位里面并作为附加价值被展现和传播出去，从而成为市场核心竞争力。,成功的专业市场项目,唯一性,排他性,需求性,综合价值 = 核心竞争力, 中管网房地产频道,战略 定位,竞争环境研判,第一圈层竞争,核心竞争力集中在产区地段层面，主要以新城区、官渡园大商圈、及项目区域版块现有的各涉农专业市场做对比分析调研。, 中管网房地产频道,昆明现有涉农专业市场各区域供应量, 中管网房地产频道,昆 明 涉农专业市场增长比例,据昆明市工商行政管理局统计数据显示，2006年7月底，昆明主城区的农贸市场为185个，而2006年12月31日在次统计时，农贸市场总数已降至169个，由于老城区的拆迁短短5个月就减少了16个，根据城市的发展及现有的数量以远远不能够满足市民的需求，尤其是新城区的紧缺现象尤为明显。, 中管网房地产频道,產品,形象,客户,渠道,价格,附加值,占地规模 建筑规划、产品设计 空间布局、专业定位,未来的城市中心 高密度的消费群体 决对的交通优势 拥有决对区域优势 抢占市场先机,投资回报；元/平米,广告推广：平面,戶外、电视 展销会推广 活动营销推广,区域领跑者 定位形象 企业形象 服务形象,成功专业市场发展模式,昆明本地客户 本省客户 外省客户,项目定位思路主脉,云溪综合市场 副食果品批发交易市场, 中管网房地产频道,市场规划定位思路：,源起：“民以食为天” 从古至今、衣/食/住/行、都是人们赖以生存的根本,尤其以食为重; 云溪综合商城依托新昆明的发展建设,地处新老城之间的核心中轴,辐射整个新城区未来规划区域40万人口消费群体的巨大需求. 根据项目所处区域版块分析,汽车配件、五金机电、装饰建材、家居、家具等专业市场占据着新城区的绝对地位及规模优势,随着新城区的不段完善及各大住宅楼盘.各新兴专业市场的交付使用.随着大量的流动人口.居住人口 的大幅度增加,首先这部分人最需要的是什么? 食品 尤其是快速生活类消费品的需求. 据此.建议云溪综合商城的经营定位以食品.果品.日用日化产品等老百姓最需要的东西做为市场的经营主题定位., 中管网房地产频道,项目定位,云溪副食果品批发交易市场,老百姓的生活市场,项目定位-传达给市场的表象,云溪副食果品批发交易市场,产品组合,产品规划配比如下： 此规划可以根据实际招商比例进行调整,价格预估,根据市场目前情况、区域位置结合项目自身条件， 考虑到任何一个新兴的专业市场都需要一定培育期使其良性成长，我们初步预估价格范围 采用每年8的递增值,提示:根据客户的选择需求,可制定一交多年优惠政策，实行一次性交三年租金的三年内租金不递增，一次性交五年租金的五年内租金不递增等、同时可享受更长的免租期优惠政策来鼓励商户多交，这样可以使投资者更快的回笼资金，商户也得到了多年内租金不递增的实惠。,价格策略,定此价格的目的是，采取“放水养鱼、陪育市场”的价格政策，任何一个新兴的市场到开业兴旺达到稳定合理的租金收益都需要一定的陪育时期，若不给予市场一定的陪育期，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置，另一方面即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难形成，市场不温不火，老商户不愿支撑，新商户不愿进场，造成恶性循环。 招商策略 为了达到快速招商的目的，吸引目标商户尽快落定，建议同区域的商铺统一租金制，先到先得，先到先挑到好位置来吸引商户，制定统一租金的目的是因为市场刚开始招商时大部分商家会处于观望状态，实行统一租金策略有利于刺激商户先行进场抢占好位置，后近场的商户虽然没有好的位置，但看到前面已有很多商家入住，也会增强对市场的信心，这有利于快速招商。,目标,战略性定位,定位因子分析,面临的问题,实现,开发模式选择,结构,昆明新兴专业市场参考模式,现有专业市场启动模型的适用性,启动规模的通常模式,确保绝对成功而非风险成功的招商模式,以点带面,以小博大,启动、专业的市场需求。树立形象，制造价格标杆。,分区域规划、用适量的产品组合引领市场，带动客户需求层面。,扩展传播、制造带动效应。,+,关键问题,关键问题 如何借助政府规划，实现项目的可持续运营？ 如何突出主题定位和亮点，并相互共生、互长？ 如何确定本项目产品定位与规模，及动态实施策略？ 如何通过客户资源开发、功能元素引入，实现项目整体价值的累积提升？,规划方案调整 定位主题梳理 招商实施策略,昆明专业市场情况市场价值发展趋势,从昆明专业市场分析来看，目前昆明的专业市场处于无绪发展状态，由于土地供应和市场需求供应的有限性，使得昆明的专业市场盲目的跟风趋势严重。,我们的招商定位策略,核心价值产品定位组合要结合自身资源优势，符合市场需求，突出区域版块优势，以昆明新城区新的商业制高点来提升市场的商业价值； 突出项目的区域环境，以发展新城区的生活型市场来突出它无可比拟的市场经营环境； 突出项目的交通优势来定义市场优越的交通环境； 加快市场的定位广告投放，树立项目形象确定，增强客户对市场的信心； 市场内部科学合理业态定位和经营规划，给市场功能定位形成一定的优势； 制定足以打击竞争对手的招商政策，快速吸引商户的优惠政策、清出客户疑虑，不给其他竞争者机会，达到快速招商、快速收回投资的目的； 制定能确保市场兴旺、持续经营的市场管理措施，消除商户对市场后续管理的疑虑；,商业地产的招商误区解析,商业项目的成功运作，招商是关键。招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。商业项目的招商工作不同于住宅的销售工作，不是单纯的租赁交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。从目前的商业项目招商来看，主要存在以下几个方面的误区,误区一：缺乏整体招商规划,商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力业态、辅助业态等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不致于只要想进来经营就直接“招“进来，形成一个“大杂烩“。,误区二：单纯依靠广告招商,招商针对的是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。,误区三：招商工作欠缺执行力,制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制，目标到位，责任到人，谁的担子由谁挑，层层分解，层层落实。另一方面，招商人员必须进行专业培训。没有招商方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致