中北路项目项目前期定位报告.ppt

地产服务 投资管理 资产及商业管理,2010年01月14日,德思勤深圳武汉,谨呈：武汉钢铁集团房地产开发有限责任公司,中北路项目前期定位报告,本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,版权声明 Copyright; All rights Reserved。,This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.,报告提纲,一、项目概况 二、方向研判 三、项目定位 四、物业建议,一、项目概况,位置：武昌区徐东路37号 净用地面积：35958.90 容积率： = 4.5 建筑密度：=30% 绿地率：30% 建筑面积：161815.1 其中，住宅97089，公建64726,1、基本指标,武汉内环罕有16万综合物业项目,本项目,1,区位背景,2、项目背景,湖北“中南海”、权力中心、武汉内环、城市核心区、富人区,2,地块背景,东湖风景区域罕有的住宅商业用地，稀缺不可再生,3,环境背景,唯一的东湖，珍稀景观资源，都市湖区，城市名片,4,人文背景,紧邻武汉科技文教中心，独有的人文氛围和沉淀,5,交通背景,地铁4号线、中北路、武广铁路，交通便捷，但受立交影响,6,规划背景,华侨城史上最大投资落定东湖，中部最大最好的主题公园,8,开发商背景,武钢集团，上市公司50强企业、多个楼盘开发经验,得天独厚、生逢其时、大有可为,7,市场背景,区域中高端市场参差不齐，产品打造、营销水平有空间,社会效益、企业效益、消费者三赢的局面,武钢集团的品牌提升，走出青山的首个优秀项目,武汉备受瞩目的城市标杆作品 风险控制下的突破及高度，稳妥可观的收益,品牌目标,项目目标,3、项目目标,总体目标,二、方向研判,3、项目发展方向研判研判基点,项目目标,市场环境,地块条件,项目价值综合提升 风险控制 回现要求 品牌升级,城核稀缺优势地段 居住、商务、商业等复合价值 便捷交通路网 一线湖景,武汉楼市长期看好 区域大盘持续威胁 华侨城的价值拉动 区域优势逐渐显现,3、项目发展方向研判三大方向,方向A：常规竞争思路,方向B：高端竞争思路,方向C：超越竞争思路,融入徐东-中北板块,方向A：常规竞争思路,高层住宅：主流户型回现产品、精品居家产品 定位为市场主流畅销户型（两房85-100、三房110-140为主） 商务公寓：承接区域商务气氛、提升项目档次和复合价值，受立交桥干扰较小，未来前景看好 以小面积单位为主，商住两用，标准层面积1000-1500，体量不超5万 商业：市场补缺业态、回现产品 以能快速回现街铺产品为主，少量集中式主力店为辅，体量不超过2万,产品组合：普通住宅 + 商务公寓 + 精品商业,发展思路：风险控制、回现、承接区域主流畅销产品、控制商业体量,本 项 目,积玉桥（万达、三江）、东湖、青山、中南、武昌中心,福星国际城、东湖春树里、爱家国际华城、复地东湖国际、水岸星城、待开发地块,竞争类型：肉搏战 竞争层面：区域内和区域外众多楼盘的围追堵截 客户来源：城市中坚，武昌首改或多次置业者为主,融入徐东-中北板块,优势：徐东-中北片区广泛被客户所认知 劣势：竞争过于激烈，项目难以突出重围,方向A：常规竞争思路,直面板块内全部竞争,板块外竞争同样激烈,方向B：高端竞争思路,融入东湖板块,产品组合：高端住宅+酒店式公寓+大体量商业,发展思路：体现项目档次、提升综合居住价值、打造湖景盘,高层住宅：高层标杆产品（最大程度享一线湖景）、开阔空间做园景、大面积彰显豪宅气质 定位为东湖区域主流户型（两房100-120、三房140-160、四房180-190 ） 酒店式公寓：高端投资型居住产品，提升项目档次和复合价值，受立交桥干扰较小，前景较好 以90-100 小面积单位为主，体量约2万左右 商业：市场补缺业态、回现产品 充分利用地铁交通优势，发展集中式主力店与街铺，体量在4.5万左右,本 项 目,江景楼盘、沙湖、西北湖、南湖、墨水湖,东湖天下（基本售完） 东湖壹号（后续少量待开发） 复地东湖国际（湖景资源不够） 待开发地块,竞争类型：资源的较量 竞争层面：全市高端客户 的争夺 客户来源：武昌权贵一族，武 汉市内高端客户,融入东湖板块,优势：东湖板块富有竞争 力，档次高形象好 劣势：本项目受立交桥影响， 且为复合社区，难以成 为纯粹居住湖景盘,板块内难以形成差异,湖景、江景概念泛滥,方向B：高端竞争思路,方向C：超越竞争思路,融入华侨城板块,产品组合：高端国际公寓+ 特色商业,发展思路：依托华侨城的国际化气质与旅游资源、延伸项目价值空间,高级全精装服务式公寓：（居家型大户公寓+酒店式小户公寓） 居家型公寓定位为全市区域主流畅销户型、并参考一线城市高端公寓产品 酒店式公寓可分户出售，也可整体出售给酒店管理公司作为酒店经营，一方面提升物业档次，另一方面可快速变现。 特色商业： 以未来完善交通枢纽优势为基础，一方面成为地铁为交通核心的社区型商业中心，另一方面吸引国际化客户与旅游客群，打造与中高端目的性消费与旅游相关的特色商业，并充分考虑与华侨城内部商业形成互补,客户定位：国际化的高端客户，区域内外高端客户得到质的飞跃与新的延展，客户外延与品质扩大与提升,本 项 目,竞争类型：超越 竞争层面：全市乃至8+1城市圈、中 部城市高端客户的争夺 客户来源：武汉高端客户，8+1城市 圈及中部其它各省高端 自住与投资客户,充分发挥项目地段优势，借势华侨城板块，制造无竞争状态,区域内无竞争,区域外竞争弱,方向C：超越竞争思路,融入华侨城板块,3、项目发展方向研判三大方向比较,10000-11000,11000-14000,14000-16000,突破,升级,稳健,价值金字塔,高,较高,很低,较低,一般,一般,一般,较高,较高,3、项目发展方向研判,东湖华侨城板块全精装服务式公寓,三个方向综合比较，初步建议选择方案C,稀缺的地段、豪宅的血统、绝版的湖景、顶级的配套,以新的视野审视地块及区域价值 以前瞻眼光占领华侨城价值高地,融入华侨城板块，德思勤认为， 为最大化实现项目价值，必须：,时空巨变 价值飞跃,时空巨变之1品牌华侨城,华侨城是国内从事“旅游+地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园是目前国内最 为成熟的主题公园，规模更是全国之最。,强势品牌,旅游,地产,酒店,文化,电子,旅游提升地产附加价值 政府在旅游地产项目中的积极参与带来增值。 除环境之外，各种配套设施也是旅游地产中地产项目获得高收益的原因。 主题公园对房价的支撑大约是20-30%溢价,旅游,地产,地产实现利润，回笼资金快 华侨城利润构成里，80%是地产业务，20%是旅游业务 与旅游项目共生的地产，因回款快，成为华侨城化解资金压力的最佳途径。,华侨城为地产提供不可复制的环境价值、配套价值、娱乐价值！ 能带动周边房价约20-30%的溢价！,时空巨变之1价值华侨城,有华侨城的地方，必定豪宅云集,占地：80万 建面：108万 容积率：1.23 规模：4500户，居住人口15000人 建筑类型：别墅、联排别墅、多层、小高层、高层 价格：6-20万元/,波托菲诺深圳最具魅力的豪宅区,浦江华侨城上海新兴豪宅区,占地:1830000 建面:1300000 物业类别：住宅、普通住宅、别墅 价格：4万元/，周边1.5倍,时空巨变之1聚富华侨城,有华侨城的地方，必受豪客青睐,时空巨变之1投资华侨城,深圳波托菲诺，早已成为富人区的标签，独特的人文氛围不 但吸引本地客户，港台、华侨客户比例更达35%以上； 上海华侨城开发的浦江华侨城外地客户比例接近30%； 成都华侨城开发的华侨城纯水岸外地客户比例接近25%； 北京华侨城开发的北京华侨城外地客户比例达30%以上。,华侨城强大的增值能力，培育了一大批稳定的追随者。“华侨城去哪里，投资就去哪里”,时空巨变之1聚客华侨城,有华侨城的地方，必将聚集大量人流,深圳、北京、成都、上海四地“欢乐谷”目前已累计实现接待游客3500万人次。 庞大的人流带来大量的商机，产生巨大的消费需求。,华侨城洲际大酒店,威尼斯皇冠假日酒店,威斯汀酒店,博林诺富特酒店,华侨城海景酒店,深圳金晖酒店,经济型酒店,有华侨城的地方，必有国际化的氛围,深圳华侨城已聚集3家五星级、3家4星酒店,时空巨变之1国际华侨城,时空巨变之1武汉华侨城,华侨城地块,本项目,武汉华侨城项目概况 地段位于武汉市武昌区东湖生态旅游风景区北部。项目用地范围东至小潭湖西岸，南至东湖水面、听涛景区，西至二环路、梨园医院，北至中北路延长线。 规模用地面积约3186.45亩，项目将按照1:1的比例，进行旅游项目和主题社区的整体规划、系统开发。 （旅游项目主要包括：欢乐谷主题公园、独立的水公园、酒店及其他配套设施等。）,投资45个亿的华侨城欢乐谷，必将成为华中最受瞩目的城市旅游项目！ 本项目扼守至华侨城的必经之路，是东湖之滨、华侨城项目桥头堡！,预计2011年10月前完成主体公园一期，实现试营业,深圳华侨城,占地6平方公里 总投资30亿元,北京华侨城,占地1.5平方公里 总投资20亿元,上海华侨城,占地2.6平方公里 总投资30亿元,成都华侨城,占地2平方公里 总投资45亿元,占地2平方公里 总投资45亿元,武汉华侨城,东,西,南,北,中,时空巨变之1,华侨城已形成全国东西南北中全面布局！ 武汉华侨城进一步奠定了武汉在中部城市的龙头地位！,时空巨变之1,从深圳及其他华侨城的案例，我们可以预见,东湖华侨城片区武汉市最具升值保值的地王区,武汉第一旅游区/人文景观区/国际人士扎堆区域/ 武汉畅销型豪宅密集区,东湖华侨城片区华中国际富人区，城市新名片,华侨城片区客户来源区域广泛 , 除了武汉市、8+1城市圈客户 , 还将吸引大批内地各省、港澳台和国外的客户；置业客户将以湖北省内二次或多次置业的高端客户为主，部分分时度假。,东湖华侨城片区龙头企业带动下的国际化城市复合价值链,片区将形成以华侨城旅游主题为核心的旅游园区、商圈、酒店、住宅、商务办公，区域优势持续呈现。,时空巨变之2武广铁路,5小时左右、途经20余个城市、近1亿人口。武广铁路最大的意义在于，对中部崛起和泛珠三角区域经济发展有非常重要的拉动作用。”,南中国5小时生活圈，跨城、跨区域置业提速,时空巨变之3城市交通,预计2012年通车，连通两大火车站 岳家嘴站出入口直达本项目，城际交通价值凸显 岳家嘴公交枢纽站，方便市民进行地铁-公交换乘,武汉主城区目前最大的三层立交桥 便捷通往徐东、中北、青山、东湖,紧邻地铁四号线1期岳家嘴站,紧邻岳家嘴立交,本项目,本项目,地铁优势打通项目城际交通和市内交通动脉！ 岳家嘴立交令本项目通达市内各地畅通无阻！,中北路延长线快速直达武汉火车站,连通新火车站的景观路中北路延长线预计10年7月完工，将大大完善城区的交通路网，缓解临江大道、友谊大道、和平大道的交通压力。,本项目,武汉大道城市快速路关键节点,即将全线开建的武汉大道，是时速60公里的城市快速路 。南起武昌双湖桥，北至天河机场，全长近44公里。,本项目,中北路延长线、武汉大道快速路令项目便捷通往机场、火车站，贯穿三镇,时空巨变之3城市交通,项目区域已经步入一个质的飞跃融入华侨城板块将成为项目超越市场竞争的最优选择。,在华侨城落户、武广通车、地铁开通等综合利好时空巨变条件下，我们认为：,华侨城将作为纪念“辛亥革命100年”重大项目推出，必将成为城市新焦点,华侨城开业时机与本项目入市时机刚好吻合，借势华侨城，事半功倍,华侨城将极大地强化区域的豪宅气质与地位、扩大影响力,带来更为广泛的高端客户、提供价格支撑、交通的改善提速跨地域置业,摆脱武汉传统“江景、湖景” 竞争格局，打造新的品质生活，新立标杆,与华侨城旅游资源相呼应的特色商业，城市候客厅，旅游人群的枢纽站,3、项目发展方向研判总结,三、项目定位,独有的资源价值 豪宅气质与血统 国际化城市的综 合价值,A、奠定豪宅区位,新武汉的国际视野,仅有的东湖 紧依华侨城 豪宅血统与 国际气质,俯瞰视野打造凌 驾整个城市的最 优资源高度,B、深挖项目个性,定义东湖新天际线,超高层社区 城市地标,规划增值 产品增值 商业增值 服务增值,C、建立增值体系,精于细节 赢在品质,1、项目定位策略,天工杰作复合社区,III,II,I,IV,核心客户：周边客户 区域来源：以项目周边为主的武昌区域 职业特点：华中电网、湖北电力、医院、教师、 生意人 、政府等中高层 需求特点：改善型需求为主，大户型为主体,IV 偶得客户：泛客户 区域来源：武汉周边县市客户 职业特点：多样化，多以私营业主、企业老总、公务员为主 需求特点：中大户型为主，投资自主皆可,关键客户：有国际视野的投资客户 区域来源：来源广泛，华侨城追随客户 职业特点：身份多元，看重区域前景，特别是华 侨城吸引力 需求特点：中大户型为主，部分小户，看中区域 氛围环境及升值能力，一般需要装修,III重要客户：城市客户 区域来源：汉口、汉阳及其他武汉区域客户 职业特点：企业老总，政府官员等上层社会人士及私营业主 需求特点：投资自住皆有，中大户型为主，置业实力强,2、客户定位,追求高品质品位生活的新武汉人,东湖华侨城地标级天工住区,3、整体物业定位,新武汉的国际奢华生活,4、整体形象定位,奢华主义已经日益成为一种时尚、一种现象。 新奢华主义指一些产品和服务，他们比同类产品质量更好，品位更高，低调而不张扬，质感而不俗气，更让消费者心驰神往，是一种高质而有品位的生活质素。,新奢华主义,低调的奢华精致的时尚,新奢华主义,低调的奢华城市的便利与享受,5、物业类型定位,综合项目地块条件、容积率指标（4.5），为价值最大化，特别是实现项目整体社区空间环境的舒适度，本项目建议物业类型为： 全部为超高层建筑。,开阔景观视野,降低社区密度,扩大园林尺度,居高临下的优越感,高人一等的身份感,更舒适、更私密,5、物业类型定位,超高层将带来居住品质与体验的全面提升、引导一种新的国际生活方式,打造武汉国际奢华生活新标杆,高端产品、高档品质、 高端形象、高尚社区。,6、物业档次定位,7、户型定位大户公寓部分,综合市场环境、项目条件、目标客户、发展策略，户型建议如下：,（注：为提升项目整体价值，建议规划一栋最优质单位作为楼王标杆）,注：酒店式公寓总体量约为30000 。,7、户型定位酒店式公寓部分,综合市场环境、项目条件、目标客户、发展策略，并参考一线城市成熟酒店公寓市场产品，本项目酒店公寓户型建议如下：,更高价位,可比楼盘的价格水平(市场价),项目成本,更低价位,市场承受能力 心理价格关口,在此价格上没有可能的需求,项目价格上限,项目定价的主要参考依据,项目最低价,在此价格上没有可能的利润,在此范围内确定价格定位,8、价格定位,通过市场比较初步确定均价为14500元/,另外营销增值35， 市场正常增长速度5-8， 综合评估项目2011年入市价格为1750018000元/之间（带2000元/ 装修） 。,8、价格定位大户公寓部分,通过市场比较初步确定均价为13000元/,另外营销增值35， 市场正常增长速度5-8， 综合评估酒店公寓2011年入市价格为1600016500元/之间（带2000元/ 装修）。,8、价格定位酒店式公寓部分,9、商业部分定位体量定位,零售容量分析法,运用相关零售业研究成果，通过公式的计 算得出初步商业体量,最终商业体量建议,商业体量,商业盈利 基准坪效,消费额,人口,有效消费,消费支出,9、商业部分定位体量定位,零售容量分析法,公式:可容纳的商业体量 = 区域内总人口数量区域人均消费性支出/商业坪效- 区域内现有商业总体量,: 以政府公布的统计数据为准，取最近一年的武汉平均水平值 : 以政府公布的统计或公告的数据为准 : 以武昌片目前现有经营的商铺总体量 区域内总人口: 待推算 （一级商圈总人口） 人均消费性支出（元/人）： 11432.97 （武汉08年人均消费性支出*） 坪效(元/年): 10,000（约） （商业盈利基准坪效*）,*武汉区统计局,9、商业部分定位体量定位,一级商圈界定： 据商业经验评估，大型商业来自其一级商圈（以本项目为中心的3公里范围内）人口消费占整体商业营业额构成的70-80%左右，所以一级商圈内的消费人口数量对于大型商业的存活及发展至关重要。,根据初步调查及统计，项目3公里范围内的人口约为60万人：,人均消费性支出（元/人）： 11432.97元（2008年武汉平均值） 为了更确切的反映出人均消费性支出与可容纳商业体量之间的关系，我们需要把可能在商场之内发生的消费性支出额度分离出来：,以上8大消费构成中：1、4、5、6、8项为可能在商场消费项目，合计额度约为8261.4元。,9、商业部分定位体量定位,9、商业部分定位体量定位,区域现有3km范围内商业供应总体量超过460000。,本项目可容纳的商业体量 = 区域内总人口数量区域人均消费性支出/区域商业平效- 现有区域内商业体量,=6000008261.4/10000460000 35684,9、商业部分定位体量定位,考虑本项目：一方面，项目对面有菩提金广场16万大体量综合型商业的规模优势； 另一方面，处在地铁口，地铁人流未来规划带来的流动人口消费。综合考虑，建议本项目商业体量可以考虑3-3.6万。,依照一般商业中心的划分标准，同时结合国内商业物业目前发展状况，将商业类型按照核心价值以及四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为10种类型：,City Centre 都市购物中心,Super Regional Shopping Centre 超区域购物中心,Regional Shopping Centre 区域购物中心,Neighborhood Shopping Mall 邻里购物中心,Retail Park 购物公园,Power Centre 功能中心,Lifestyle Centre 生活时尚中心,Entertainment centre 娱乐中心,Specialty Mall 专业市场购物中心,Meal Mall 美食中心,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,9、商业部分定位类型定位,通过对本项目与所有商业中心类型进行选址条件的匹配性测试，快速缩小范围、找出本项目可能的类型：,现有项目的地点 现有项目的交通状况 现有项目的面积 现有项目要求的商圈范围,可选类型的地点 可选类型的交通状况 可选类型的面积可选类型 要求的商圈范围,匹配,？,在项目地点、交通、面积、商圈条件方面，本项目与哪些商业中心类型完全不能够匹配，哪些类型具有较高的匹配性？,可能的类型选择,9、商业部分定位类型定位,匹配,匹配,本项目比较匹配邻里中心、生活时尚中心、美食中心。,9、商业部分定位类型定位,匹配,消费客户群,1、项目及周边高端人群（包含公务员小区业主） 2、周边华中电力，新华社等单位工作人员 3、武昌总部区商务人士 4、外地旅游客,投资客户群,1、本地商户、私营业主 2、投资客,经营客户群,1、知名娱乐、餐饮、特色美食项目经营者 2、特色品牌商家 3、品牌专卖店、连锁店、便利店、专业店经营者,9、商业部分定位客户定位,城市候客厅地铁联体，国际时尚生活站,集中体现项目的地段优势,提升整体片区商业水平,突出特色商业主题,9、商业部分定位主题定位,生活零售 中心,美食中心,社区配套,娱乐 休闲,以地铁商业与美食中心为项目最大卖点，集中做出特色与差异。 一方面，成为社区及区域客群购物、聚会、休闲、餐饮邻里型商业中心， 另一方面，商业作为华侨城主题公园的餐饮消费配套，吸引旅游客流。,9、商业部分定位业态定位,便捷型 业态,9、商业部分定位价格定位,通过市场比较法+租金返算法。,通过市场比较法 菩提金广场街铺均价35000元/,租金返算法。 项目周边街铺租金在150-250元/左右，按租金返算法，初步确定项目街铺均价约为22500-37500元/,结合以上两中计算方法，各取50%权重，初步得出本项目1F售价为32500元/ ，加上项目在营销、商业成熟、品牌三个方面价值，初步预期将带来58%的溢价，最终预估本项目街铺售价为36000元/ 。,36000元/,9、项目案名建议,东湖 天际城 城峰国际,“国际奢华”系列,（主推）,天玺 龙吟轩,“人文”系列,9、项目案名建议,东湖丹堤 御湖堤,“湖”系列,项目定位结论,预计项目整体销售收益约34.5亿,四、物业建议,1、规划设计目标,武汉新地标 国际新奢华,倡导全新高品质都市生活 都会中心的优质生活 一线湖区的尊崇生活 绿色健康的生态生活 国际奢华的品味生活 舒适休闲的便利生活 提供高尚优质生活空间 多样化创新的效能户型 开放、健康的居住空间 主题生态立体的环境空间 高尚完善细致的配套,2、规划设计理念,回归建筑本质 回归自然本质,回归建筑本质：城市高端宜居建筑、细节取胜,技术层面：更柔和高雅的建筑立面、更精细的用材用料、更舒适的居住尺度 与环境嫁接：建筑体的生态性、景观情感、景观空间 建筑：视觉独特性,回归自然本质：立体园林，在有限范围内园林最大化,技术层面：融合、交错 公共空间与环境配合：园林的融合提升社区整体感、空间与自然的交融呼应,+ Oct 融入华侨城,+ Lake 融入东湖,+ Classic 融入经典,+ City 融入城市,中 北 路,徐 东 大 街,3、总体布局建议,（1）靠中北路路和徐东大街噪音比较大，建议做小户精装公寓 （2）靠北面、东面、南面部分地块，建议做高级大户精装公寓 （3）沿青化路和徐东大街做沿街两层商铺，地铁口做集中式的地铁商场,4、建筑风格建议,参考项目：阿联酋公寓综合体,取材于传统中东文化图案，这种立面造型图案在白天是遮蔽酷暑阳光的遮阳装置，在夜晚通过照明装置将纹样映射得流光溢彩，好似当地传统的阿拉伯宝盒。震撼的视觉效果，为阿联酋地区司空见惯的高楼林立创造了清新一景。,时尚质感生态适度公建化的现代风格,打造“东方月光宝盒”风格立面，成为东湖、华侨城一景,4、建筑风格建议,本项目的超高层现代风格建筑将成为： 定义东湖新的天际线、俯瞰华侨城全景的地标点,5、园林建议,主题：“国际高尔夫风情园林”,平台花园：亲近天空的绿意,充分利用屋顶进行绿化，真正让项目成为绿色建筑。 选择阳性的、耐旱、耐寒的浅根性植物，同时是属低矮、抗风、耐移植品种。,5、园林建议,地下车库设计采用局部镂空，增加采光通风，通过绿化加强地下停车库的采光、空间通透感，并增加景观特色导示。,阳光花园与生态停车场的结合,5、园林建议,中 北 路,徐 东 大 街,建议利用地形高差特点做架空层车库 一是可以节约车库成本 二是可以在车库平台上做小区园林,6、功能空间建议车库,6、功能空间建议大堂,首创9米高通廊式水景大堂,高度：9米高，超越一般豪宅高度 通廊式：两单位住宅厅练成一体通廊，形成大纵深，大气势 品质环境装修：石材贴面、鲜花点缀、灯光调和、小水景 服务：大堂设服务台，摆放休闲座椅，提供轻音乐,精致、质感、舒适,装修材料：大理石材，少量钢化镜面 环境装饰：精致绿化点缀，清新的导示,6、功能空间建议电梯厅,空中院馆,空中花园,空中花园,空中花园,空中庭院,7、户型创新设计建议空中庭院之内庭院,主要技巧：每两层电梯厅均有一个近3040m的露台，形成了可供两层业主共同使用的梯厅花园。一般是两层或者三层做一个。由于电梯厅露台为两层高度，故不计入容积率部分。,7、户型创新设计建议空中庭院之电梯,主要技巧：在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间，也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。,7、户型创新设计建议空中庭院之空中过道,80m两房变非常实用的宽四房,主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。,大阳台送一半,大阳台送一半,格栅全赠送,7、户型创新设计建议格栅（花架）,业内点评： “公园大地”在 “动静分区”分界线的过道段 偷出一个低于2.2米、宽0.6米的过道空间。既可以增加过道宽度以显示大宅的阔绰，也可以布置成中柜或书架，以增加储藏空间或生活情趣。在这个过道空间中，还设置了一排高窗，增加了过道的采光、通风 。,7、户型创新设计建议过道全赠送,8、商业建议地铁价值最大化,中 北 路,徐 东 大 街,充分利用地铁及坡地地形优势，形成商业三首层，扩大人流面 负一层与地铁直驳为一层，地面一层，坡地平面一层。,十字路口布置地铁集中式商场，地铁一出入口与商场入口相连接或在同侧。,8、商业建议打造城市中转站、会客厅,项目紧邻地铁、中北路直达新火车站、武汉大道直通机场，可以充分发挥地段交通优势，打造城市中转站、候客厅。,设立候站厅，并与武广客运站实时信息共享，可为市民提供火车实时查询、现场购买车票、候站专车区、贵宾服务等服务。,华侨城旅游客户的中转站、消费场 周边中高端客户及地铁客流的聚会点,门窗型材：采用断热铝合金窗，不变形，不传音，保温、隔热、隔音效果最佳。 窗户玻璃:采用Low-E玻璃也称为遮阳型LOW-E玻璃，防止阳光直射引起视觉眩目，保证室内私密性及美学性，同时滤过紫外线，防止对家具、衣物的损害。 双功能保温隔热LowE中空镀膜玻璃，中间填充导热系数极低的惰性气体。 外墙：石材加刚材料,9、新材料新技术运用,垃圾投入垃圾投放口后，靠自身重力到达建筑物底部的垃圾排放阀，当垃圾积累到一定量或一定时间时，主机工作，垃圾水平主管网产生负压，垃圾排放阀打开，垃圾靠气流，经过主管网运达中