2011十一前后看房总结(外发).doc

2011十一前后看房总结烧了几桶汽油，主要基于自己需求，浏览了深圳当下的很多楼盘，涵盖观澜/坂雪/龙华新区/皇岗/南山/龙岗等片区，新房为主，少量二手楼盘。总结了一些信息和分析，自己独用可惜，稍作整理，略去私人信息若干，发出来供大家分享。声明：所提供信息准确性概不负责，风险自负， 严禁用于炒楼，嘿嘿。坂田南（杨美等）：片区分析：是龙坂的副商业区，定位较高，村子大多都要拆迁。旭景/十二橡树/第五园，等社区，陆续建成，居住生活方便。连续三个地铁口，且双地铁经过，5/16。楼盘介绍：金色半山：开盘1.51.8不贵，现在基本无放盘出来。旭景有潜力。十二橡树，房子修的很壮观，但是发展商和物业普通，升值潜力相对不高，现在已经2万多的价位了。十二橡树尾盘：140双拼，298万，6楼。180=400万板式。楼盖的好，楼层高（3.2），气派。别墅为主，开阔。双地铁口。缺点：周围有工厂和农民房，未来只能拆除部分。四季花城：社区好，适合老人和小孩。从去香港角度，与旭景差不多，稍近23分钟。未来16号线经过，双地铁。有成熟学校。旭景佳园：单地铁，10分钟到地铁口。公路方便。未来杨美片区发展有前景。但是不及龙华。未知学校。第五园：人气冷清，最新一期璞玥山，号称高档住宅，更没人气了。与四季花城/万科城比，第五园不算成功，亮灯率低，投资者众，生活气息不足。佳兆业项目（五和地铁口）：应该是商业项目吧，拆了一些农民房，在建中。双地铁口，概念低端，炒得会比较厉害。不过有价值。龙华新区（火车站等）片区分析：此片区概念已吵起来了，价格要不是限价，早就3万多了。应该说，定位很高。商业发达，物流发达，社区云集，学校云集。此片区的主要价值点： 交通：4号线是该片区的主轴，5号线穿过，6号线是城际快线，厦深+广深高铁，高速，干线（新区/腾龙/布龙），火车北站。 商业：港铁已买下一块20万平米地块，在曼海宁北侧，后续还会有更多这类地铁上盖物业。此类物业，价位极高，几十万不封顶。北站北，将来会高楼云集，商业密集。高铁开通后，香港九龙过来只要10分钟。香港商业会向内地专业。港人居住也会向内地转移。 学校：规划了数所中学/小学等。医院：规划了医院。楼盘介绍：曼海宁，2.1万，87三房。据说建筑质量极高，玻璃隔热。发展商一期没有贷款。可能快两年了没卖有压力了，希望尽快回笼盖下一期。限价2.1万。小区都是小户型。87两种户型，70一种。2梯4户，不算板式，不过两侧户型南北通，87平，送23平。挨着4号红山站。北面是港铁新买的地块。西面是军产房，有的已盖了18/9层。还有一块停车场。南面东面都未动工。2层停车场。约一户一位。地铁，公路都方便。去坂田HW稍微有些复杂。布龙或者和平路。靠近羊台山水库，似乎有好处？北边港铁上盖物业，商住已确定。未来龙观路快速路可以与机荷交叉，然后转HW。十年以后有多所学校？。9月24日开盘，卖的不好，据说80多套。看中的三房户型（8栋A户型）189万，均价2.1万。曼海宁开盘至少三次了，就跟拉稀一样。说明老板非常抠门，估价总是超过市场预期，给购房人基本没有出多少增值空间。即使是自住，也会估量性价比。水榭春天，120/145，双拼，1.9万/2.0万。限价2万。较密。中央原著，120/160/180，2.2万。限价。板式，开阔，潜力极大。观澜片区片区分析：鹭湖居住区，定位高端，观园，金地，城建，和黄，四块地，边上还有几块未买的地，未来升值空间也很大。但是交通尚不方便，定位为高档社区，人气很难兴旺，商业会比较冷清，适合养老，不适合生活。未来交通有所改善，五和路延伸段，布澜路，等。但是地铁没有规划。规划有学校？金地天阅湾，复式200平，2.4万。别墅社区。高档社区。整个小区，23百户。环境优雅，别墅档次比观园高一大截。号称会所花了2亿。所有的别墅，都按照会所别准建造。是金地最高级别的住宅。据说是因为限价，才买2.3/2.4.观园，一期1.2万，已卖光。二期未开盘，主要是140/160/双屏，180大户。预期1.3万。建筑档次不算高。一期靠路边。别墅密密麻麻，没有档次感。因为限价，正在跟政府申请提价，否则估计也就1.2万。澜园，靠近4号清华站，交通方便，生活也尚可，就是对面有个工业区，农村。周围路分割了，形不成大活动区。加上花半里，以及还有一个空地，也可以有一定的规模。澜园目前价位低估了。未来有一定升值空间。但是既不属于高档，也不算大社区，定位稍显尴尬，主要就靠华为傻哥了。花半里 发展商盖农民房起家，盖商品房时还不忘在边上蹭了3栋农民房起来。一模一样，乍一看还以为是花半里小区里边的呢。小区设计、户型花了些心思，一块烂地盖出这水平，可算农民房中的极品。如果算作商品房，就极为一般了，所以定价之初只是1.5万，没成想后来自己网上宣传过了火，连自己都以为人气很旺，高开了3千，1.8万，结果没有几个人买，于是为了挽回面子，送装修，号称2千/平米。仍然卖的不好。宣称283套，实际应该低于100套。从定价来看，与曼海宁老板一样，都是盖农民房起家的，比较精打细算，利润抠搜的很厉害，没打算给业主留多少增值空间。一般来说，这种楼盘都会沦为人气冷落的三流产品，不但物业不增值，连生活气息也起不来。 户型实用率较高，有一种88平米的户型，图纸测算面积100左右，南北通。就是客厅被前面的户型挡住了，视野和采光有些差，特别是上午。两个卧室还可以。158万。布吉北片区：慢城：交通公路还可以，布龙，东西干线，深惠。地铁有些远。未来6号线会否有出口？有实验学校。89平米，送30多，约120平，168万，24楼。南北通，2个房间朝南，客厅外视野开阔，看园林和山。赠送面积大，图纸测算110平（按照20%均摊，130多平的建筑面积）。赠送的面积全部是搭楼板搭出来的。实用率120%。和谐家园 三号线边，大芬站，慢城隔了一座山，东西干线南面。小区6座楼，建筑比较宽松，视野好，朝向有点怪，都是斜的，朝向深惠路。面积使用，59平的，都有三房。89平的，测算面积110.但是只有小户型有装修。89平的无装修，特价单位189万。门口就是深惠路，出来车多，不太方便，上布龙磕磕碰碰，车多。平湖华南城：从交通和地铁来说，未来此位置很方便，16号线地铁，清平高速延伸以及布澜路，都可以方便进市内和坂田。蛇口南山片区过了招商花园城后，路变窄了，山上有兰溪谷，幽静。靠近蛇口客运码头了。南山脚下，交通不太方便，地铁有点远。去坂田较远，去深圳湾也不算方便。边上很多码头。泛海拉菲，2.5万，靠近兴海大道，过了青青世界。此片区正在大拆，兴海南边还有村子，未来应该还会建设一些小区。由于码头多，货柜车多。皇岗片区片区分析：主要有三个地块，皇岗口岸，福田口岸，4号线福田站周边（皇岗村附近）。皇岗口岸24小时通关，火车多，安全性差，污染厉害，空气和噪声污染严重。福田口岸未仔细研究，皇岗村附近，生活便利，片区成熟，房价不算高，从1.6万2.8万之间为主。有1房/2房/小三房/三房等户型。主要小区有银庄大厦、紫光名苑、皇庭居、皇庭彩苑（皇岗新村），皇岗村第一批小区（海滨广场、韦伯、皇岗花园等），赛格绿茵阁、福民佳园等。价格最低的是海滨广场片区，其次是银庄大厦，银庄大厦主要是户型不方正，是港式风格，80平米的2/3房，价格在140/150万左右。海滨广场片区，有110万左右的小两房。廊桥国际 皇岗口岸边，滨海与皇岗路交界处。实际是皇御苑的5期，均价2.7万，共1000多户，70多平米的2房，108的三房。小区紧邻皇岗口岸，天桥直接到口岸，皇岗口岸24小时通关，适合做生意的人。 小区周围货柜车多，短期内难见改善，7号线地铁尚未开始修建。紧邻河套地区，后面规划成大学城。 去香港没有地铁，做巴士。74平米，212万。毛胚。皇御苑二手房都是2.72.1万。一期便宜。5期地价高，从2003年计时，前面是92年的地。评价：皇岗口岸周边公交站点、过境货车缓冲区、社会车辆停靠点等分布密集，周边的广深高速、福田南路等来往货运车及其它车辆很多，整天络绎不绝，昼夜噪音污染很严重，空气质量也受到了影响。桐林广场 属于华强南了，福田南路边上，滨海路北。1860平米，小户型。2.7万。9月初开盘，基本售罄，剩余30平米的。龙岗片区片区分析：片区规模大，社区大，非常成熟了，生活便利性可比南山。教育/医疗/购物配套成熟。远离市区，30公里到市里，25公里到坂田，去坂田不太方便，要走机荷高速，贵5块（10 vs 15）。深业紫麟山16/12号线，背面有北通道。150平，送40多，190多，177万，10楼，东南向，看公园和北边五莲，视野开阔。临近北通道，吵。房间除主卧外都在北面。小区周围商业尚未起来。140平的户型，总价差不多。公路发达，进市区通过北通道上水官，10元，30多公里。五莲村后续要拆，70个亿，建居住区。深圳中学。清林径：太偏，在村里围着。八意府85平米，3+1，115万，毛胚，深圳中学，海雅百货？，户型好。北边有村子未拆。华侨城片区香山里，靠近北环，150平左右，2.7万以上，小区普通，拥挤。向西还有白石村，沙河东边上侨城馨苑，农村里围着。此片区，概念炒作，价值透支。集资房分析：1） 投资回报率高，但是只能用于出租，转售可能性低；2） 所以，一定要买好地段/好出租的，比如地铁口。3） 而且，小户型，易出租。4） 新龙华片区的农民房，值得购买，尤其是靠近地铁口的。5） 所有的房子，都要考虑能够自己住，以防万一，而且这样的房子好出租。行情走势分析：“据记者观测，像中海康城、莱蒙水榭春天、招商澜园、桐林城市广场这些近几个月来的畅销盘，其房价不仅比预期、比高峰时价位有一至两成的下降，而且明显低于周边同类二手房价格。相对而言，深圳二手房价格更加坚挺，年初以来二手房价涨幅较大，热点片区涨幅达到两成以上。不过，进入三季度，二手房已出现月度环比连续下跌的势头，下降通道已经打开。相对高峰期，均价有5%的回落。中原地产预测，目前，深圳二手房高位调头，下跌才刚刚开始，预计年底前将下跌15%，重新回到年初的水平。”从最近世界经济走势，以及中国通胀情况来看，国内政策游走在极其艰难的夹缝中，管理层就像走钢丝的杂技演员，日子很难过。放开也不是，收紧也不行。不过，短期内（2011.102012.1）不会有新的大动作出台，楼市基本处于浅度调整中，新房调整幅度稍大，2040%。二手房从2011.7月份开始下行，刚进入下行通道，在已上升了7/8年的背景下（除08年），应该还会调整至少36个月，幅度预测1030%。中介代理营运情况推测：曼海宁两个中介在推盘，竞争挺激烈，提成低，一套1千块。从各楼盘看楼情况，三级市场（二手楼）生意惨淡，都跑来掺和二级市场，造成二级市场激烈竞争，代理利润极低。发展商情况推测：小发展商仍不肯让利，他们通过其他收入，仍然支撑着，短期内没有资金问题，比如煤矿、农民房、境外资金等。大的发展商，由于负债率高，运营成