养老产业调查报告.doc

中国进入老龄化社会 根据2010年第六次全国人口普查详细汇总资料计算我国人口平均预期寿命达到7483岁比2000maxbook118com男性为7238岁比2000年提高275岁女性为7737岁比2000年提高404岁男女平均预期寿命之差与十年前相比maxbook118com 全国31个省自治区直辖市和现役军人的人口中60岁及以上人口为178亿人占1326其中65岁及以上人口为119亿人占887同2000年第五次全国人口普查相比60岁及以上人口的比重上升293个百分点65岁及以上人口的比重上升191个百分点 老龄化带来的社会问题 履行赡养照顾任务的子女数量由于计划生育等原因减少 异地就业经商造成空巢老人数量剧增 城市化钢筋水泥丛林造成人们沟通距离拉大寂寞老人大量涌现 城市污染不健康饮食滥用保健品造成老人身体素质下降 城市功能限制老人娱乐运动休闲的需求 解决老龄化的方案 居家养老 老年人在家居住社区志愿者提供帮助 社区养老 以社区为单位集中或分散居住社区提供基本帮助 机构养老 国家或慈善组织举办的非盈利性机构集中解决生活困难老年人的最基本养老问题 个人或团体举办盈利性机构集中解决部分低收入低要求老年人的基本养老问题 企业举办盈利性机构提供较好环境和服务解决高要求老年人的满足身心愉快的高档次养老问题 社会养老机构养老发展的一般历程 国外成功案例 老年公寓 国外成功案例 老年社区 国内成功案例 市内调查 贵阳市现有私立养老机构调查 夕阳情 能自理收费1300-1400月 半自理收费2000-2500月 全护理收费3000-3500月 缺点地方小环境差床位在30个左右先居住的老人20人不到 松溪养老公寓 完全自理2100元每人月80岁以上2300元住宿普通双人间 半自理 2500-3100元每人月普通双人间 全护理 3500-6300元每人月普通双人间 24小时看护分级护理因人而异 优点配套设施齐全房间光线比较好地方环境比较好 缺点空气质量不佳 森林乐园老年公寓 能自理1500-1800 半自理2000-2200 全护理2500 优点 空气较好 缺点环境不算很好配套设施不是很齐全 贵阳市现有私立养老机构调查 墨石山庄养老院 能自理无卫生间1600 能自理有卫生间2500 半自理2800 全护理3000 可派车接送空气好大环境好配套一般 怡欣敬老院 能自理1280 半自理1680 全护理2280 地方小环境一般 康颐养老院 主要针对重症后遗症病人护理 能自理1800 半自理2200-2500 全护理3000以上 环境一般 贵阳市现有私立养老机构调查 贵阳市现有私立养老机构调查 本市私立养老机构普遍存在的问题 无环境 普遍存在于城郊结合部的农民自建房中活动场地狭窄甚至有设立在城区居民楼内的情况极少数位于远郊的占地面积也不够 无配套 发现的配套娱乐休闲尽包括电视麻将和乒乓球 无保障 从业人员基本无专业人士从护理员厨师保健人员均未经专业培训在营养健康甚至疾病处置上基本无保障 贵州养老地产 贵阳市政府与中信医疗健康产业集团2012年12月20日签署合作协议双方将投资58亿元人民币在贵阳打造中国西南老龄休闲度假基地该项目同时被列为贵州省老龄休闲度假旅游示范基地 该项目位于贵阳市白云区和修文县交界的红湖规划面积15万亩建设用地面积2500亩将环绕300多亩的水域修建专为老年人服务的公寓酒店医院运动基地商业街及家政与护理学院等设施建成后可容纳3万名不同消费层次不同养老方式的老年人入住 中信医疗健康产业集团是中信集团全资一级子公司擅长的业务领域为医疗投资高端养老养生高端健康管理医院后勤管理服务等其母公司中信集团作为国有独资的大型综合性跨国企业集团已连续3年入选世界企业500强 该项目从筹建报批到最终落地历时7年今年初在省委省政府的强力推动下由贵州洪湖投资公司与央企中信集团组成股份公司共同开发建设的方案最终敲定动工时间定在3月中下旬而建成时间则框定在了2017年 贵州养老地产 项目地域涉及白云区扁山村范家院村蒙台村对门山村靛山村斑竹村金甲村和修文县大山村等8个村集养老休闲农场湖泽旅游商业地产配套医疗和专业服务等于一体 其核心建设项目为老人服务区禅悟景区老年开心农场红湖风情生态小镇温泉养生区两个老年公寓组团多阶梯山体运动基地 十八洞 和水体涵养区等九大子项目建成后至少5万名老人将入住这里而包括5万名原有居民在内的25万人将为入住的老人提供各项专业养老服务或依托该项目实现产城聚集 更具前瞻性的是除了传统的起居照料和医疗护理以外这里还集聚老年运动休闲劳作时尚旅游等多种功能为一体彻底告别当下一间屋几张床吃完三餐电视望的低层次模式实现养老活动从生存养老向幸福养老转变 为有效延展老年人的生活空间同时为项目地村民谋求就业机会将在项目周围配套平整4万亩土地用于建设老年开心农场为老人提供租种服务养生怡情 项目除了完备的硬件设施提供外其相关的软件服务质量堪称高端仅一家配套医院的投资就达到了8个亿超过了整个项目前期投资的18而联合贵州师大利美康等大学护理公司进行的护理人员专业技能培训从现在起就已经展开 项目目前已经完成了数十亩的场地平整今年首期开发所涉及的475亩建设用地正在进入招拍挂程序 调研结论 结合目前通过网络调研及市内实地调研我们认为高端养老模式在贵阳的建设是具备环境市场等诸多方面的可能的但就配套设施运营模式管理方法盈利模式等细节问题还需针对性到国内已发展起来的地区进行专题实地考察调研后方可最终确定 另外在慈善资金引入政府资金扶持和共建合作单位遴选上也需下大力气探索和研究 同时对于已经出现的竞争对手也需要进一步了解就目前其规模过大进度过慢的现状也提醒我们在项目策划规划上量力而行尽快建成抢占商机 关于马头项目的初步设想 1单纯的完整的养老社区依据目前的市场地块环境等因素构建较为困难建议按照养老公寓部分社区功能休闲娱乐旅游健身环境的模式设计马头项目 2以马头村地块为先导和门户依托渡寨王岗香纸沟的人气和知名度先行建设养老公寓观赏苗木基地多功能会所垂钓池湿地景观高尔夫练习场等逐步向附近半山区发展建设可租可售的以养老养生为噱头的联排或独体别墅疗养院医疗中心等社区建筑进而向松树林地块发展完成山体公园健身旅游步道自行车道青年旅舍等更多元化布局 几点建议 一外出考察地点选在北京上海等经济发达地区的已有案例上重点考察客源营销服务和盈利模式上时间在4月份左右开始 二竞争项目的详细情况尽可能的了解清楚取长补短争取出奇制胜 三积极与民政旅游体育文化等部门接触了解项目资金土地等的最大优惠政策 四尝试与慈善医疗修养等机构接触寻找合作共赢点减少项目资金压力 五超常规引进专门人才充实团队尽快切入实施方案的制定工作 会员制度 将府庄园采用会员制管理模式以确保服务质量的专业化和高水准凡年满55岁的女性或年满60岁的男性均可自愿申请成为将府庄园会员 申请人入会必须办理申请手续经审查合格缴纳相关费用后方可成为正式会员 会员卡 会员制 产品类型及费用 产品类型 多层护理型养老公寓34 52 90三种户型 多层自理型养老公寓90 156两种户型 村落居家型养老公寓580 730两种户型 会费缴纳标准 多层公寓售价7500元长租15650年使用权一次性付款 老年公寓售价小户型34左右只能老年人住4000月按月交租金不含任何养老设施及功能的使用费 别墅售价16000元一次性付款500平长租50年使用权 物业费 多层护理型养老公寓无 多层自理型养老公寓35元 村落居家型养老公寓55元 北京太申祥和山庄项目概况 北京太申祥和山庄国际敬老院于1999年开始试营业于2002年10月16日正式开业是全国首家推行会员制包括太申祥和会籍太申尊老会籍太申至尊尊老会籍养老模式的国际敬老院为已退休的专家教授老干部及归国华侨提供养老服务现已发展会员老人1000余名常住会员老人500多名 交通示意图 颐养苑中环湖而建的老年公寓古朴典雅恢宏大气能够容纳1000个床位被分为四个区域用太申祥和颐养天年八个字组合命名分别是颐太居养申居天祥居和年和居园子里安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件数百米的连廊一直延伸到太和府的最南端出行更加方便 太申祥和专为老年朋友设计的养老会籍有祥和会籍太申养老会籍太申尊老会籍太申至尊尊老会籍共计四种 祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住可享受会员房价 太申尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属标准房间的居住权 太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权 短期居住需提前预约每天居住费8美元一床位不固定床位押金8万元人民币外地持公费医疗证明押金12万元人民币 长期居住实行会员制标准间免费住宿水电费自理会员期三年押金50万元人民币合同到期后全额退还就餐标准每人每天12元 养老会籍 北京曜阳国际老年公寓 北京曜阳国际老年公寓位于密云 县城西北占地面积1374万平米总 建筑面积672万平米容积率为049 总套数共计425套 项目功能规划包括四大居住组团 两大服务配套等其中项目居住组团 即多层电梯情景公寓退台跃层公寓 联排公寓独栋别墅四大组团 品牌介绍 北京曜阳国际老年公寓是由北京城建集团联合中国红十字基金会实施的一项惠顾民生的养老事业不仅拥有基础的星级酒店管理服务更有曜阳品牌倾情奉献的专属会员养老服务并力邀中国武警总医院加盟成立中西医康复医疗中心为业主提供全天候全过程全方位的专业基础医疗服务 产品介绍 A区 为3-4层花园洋房产品以一居及二居产品为主 B区为退台及跃层产品以二居三居为主有部分四居 C区为2层类联排产品以一居及二居为主 D区为独栋别墅以四居五居为主 会所 集餐饮休闲娱乐商务为一体游泳馆桑拿温泉SPA足浴中医按摩商务会议餐饮羽毛球馆乒乓球馆网球馆篮球门球棋牌室老年大学书画室小型电影院超市等 中国武警总医院中西医康复医疗中心 医疗中心建筑面积11000平米病房82套并邀请中国武警总医院进行专业经营 武警总医院是集医疗教学科研预防保健于一体的综合型现代化三级甲等医院医疗中心提供评估系统体检远程医疗系统家庭医生系统国医养生系统及紧急服务系统等五大医疗保健服务内容此外医疗中心还设置了就诊绿色通道医疗全程可使用医疗保险卡 贵阳市内有各类型私立养老机构四十余家在与贵阳市民政局联系后从中选择了六家进行实地考察基本情况如下 养老产业调查报告第一稿 目录 1 老龄化及其社会问题 2 养老模式及发展状态 3 国外案例 4 国内案例 5 本市调研 6 马头项目的初步设想及建议 资料来源首届全国青年学者老龄问题报告 第一阶段 传统养老院 第二阶段 老年公寓 老龄化初期 老龄化中期 老龄化加剧 政府 政府开发商 开发商为主 保障水平低 政府给予一定支持 社会保障体系完善 形成条件 运营主体 社会保障 第三阶段 老年社区普通化 及社区化 美国洛杉矶fair oaks老年公寓 基本情况 Fair oaks 是一家私人投资盈利性的高档老年公寓 入住者的平均年龄为82岁最小为62岁其中75为女性25为男性 出租不签长期租约一月一签 家人可以来探望与活动有活动也会邀请家人参加 房间中配置了基本家具也可以自己带部分家具 共2栋楼146套经济状况好时租房需要排队现在金融危机出租有空置目前出租率为82 共四个管理人员55个服务员 2003年开业在开业之后的二三年内很难赚钱属于长期性投资项目 产品及服务类型 独立型 1 每天三顿的营养餐 24小时上门服务 全部的服务设施使用 电话服务 紧急呼叫系统 交通预定 基础有线电视服务 个人健康规划 干洗服务 社会活动安排 健身计划 不限次数的活动区域 2 独立型所有服务项目 医疗服务 洗浴帮助 洗衣和室内清洁 个人清洁 辅助做饭和其他活动 辅助问诊 定期检查 连续照看 辅助型 配套设施与服务项目 服务项目 服务项目 服务项目 私人餐厅 餐厅还提供精美的点餐方式 自助厨房 全家具休息间 健康锻炼计划 各种服务沙龙 礼品店 多功能活动室 经验交流中心 健身洗浴中心 图书馆 每层配有干洗房 特色餐厅 可以观景的露台 完美的路听系统 充足的停车位 电脑房 花房 公共餐厅 家庭小餐厅带厨房亲属探望时可以自己作饭 走廊两边均有扶手 卫生间均有坐座和扶手 卫生间均有应急呼叫器 开门式浴缸 美国佛罗里达太阳城中心老年社区闻名世界的最为成熟老年社区之一 年龄段 0-18 18-24 25-44 45-64 65 比例 040 020 130 15 83 社区现状人口构成 老年人口占绝对多数 户型构成 大多数是独栋住宅也有双户公寓联排别墅和多家庭公寓 分六大居住社区 太阳城中心独立家庭别墅 国王之殿连体别墅 湖中之塔辅助照料式住宅和家庭护理机构 庭院 阿斯顿花园出租的独立居住公寓 自由广场辅助照料式住宅和家庭护理机构 美国太阳城中心 名称缘起 西方不称老年人为夕阳而是太阳 区位临近海湾 社区坐落于佛罗里达西海岸位于坦帕和萨拉苏达之间距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程 规模接近微型城市 社区太阳城中心共有10500个住宅单元目前入住来自全美及世界各地的住户16万 目标定位和建设理念 社区自1961年开始建设起便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区使老年人精神充实身体健康享受一种不孤独不依赖不满足温饱型的老年生活 全美最典型最好的老年社区 整个社区功能分区明确六大居住社区各社区共享一个邮局超市医疗机构银行和教堂 物业类型为老年人量身定做 太阳城中心独栋别墅 国王之殿联体别墅 湖中之塔辅助照料式住宅和家庭护理机构 庭院 阿斯顿花园 出租的独立居住公寓 自由广场 辅助照料式住宅和家庭护理机构 规划设计人性化 针对老年人的建筑规划 无障碍设计强调方便安全社区住宅以低层建筑为主在所有区域布置无障碍步行道无障碍防滑坡道设置低按键高插座 极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知力下降对方位感交通的安全性道路的可达性均做了安排实施严格的人车分流 针对老年人的社区设施强调身心健康身体健康建有医院和老年护理中心心理健康老年图书馆社区交流大厅 电梯内低按钮设计 防滑坡道设计 社区图书馆 社区交流大厅 多彩的体育运动 草地保龄球 室内游泳池 高尔夫球场 丰富的会所运动室内外游泳池草地保龄球网球场棋牌室保龄球场舞厅健身房应有尽有 特色高尔夫爱好者的天堂 约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者 社区里拥有多个高尔夫球场交纳入会费后社区居民可享受126洞高尔夫球场每年费用约1500美元 太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部 全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行 白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场 健身室 丰富的社区活动 超过200种各类俱乐部和组织 丰富多彩的俱乐部课程 社区有各种各样业主自发组织的俱乐部开设课程和组织活动超过80种如业余无线电计算机缝纫卡片收藏投资和舞蹈等 这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想比如您曾经是一个外科大夫但年轻时您可能一直喜欢做木匠活退休后生活在太阳城里您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情 艺术室 木工工坊 瓷器收藏俱乐部 活动交流中心 完善的配套设施 各社区均有自己严格的机构组织和规划许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放 在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元 享受的康乐设施包括室内和室外游泳池网球和推圆盘游戏场草地保龄球健身和娱乐中心会议室和一个10000平方英尺的剧场 桌球室 游泳池 图书室 手工制作中心 美国新泽西sterling pointe老年社区 美国新泽西sterling pointe老年社区 基本情况 购买条件 至少有一人年龄在55岁以上而其他入住者年龄必须在49岁至54岁之间 18岁以下的未成年人一年内累计居