《福建省房屋登记工作规程(暂行)》.doc

福建省房屋登记工作规程（暂行）第一章 总则第一条为规范全省房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、村庄和集镇规划建设管理条例和房屋登记办法等法律法规规章，制定本规程。第二条 本规程适用于本省行政区域内国有和集体土地范围内的房屋登记行为。本规程所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第三条省建设行政主管部门负责指导、监督全省房屋登记工作。市、县人民政府房地产行政主管部门负责管理、监督本行政区域内房屋登记工作。房屋登记具体工作，由市、县人民政府房地产行政主管部门或者房屋登记机构负责办理。第四条 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。第二章 登记程序与一般规定第五条 办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证；（六）资料归档。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。第一节 登记申请第六条 申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的登记机构提出申请，并提交与房屋有关的证件材料。申请登记材料一般应当提交原件。无法提交原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件；不需要提交原件的，应当向登记机构交验与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记资料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第七条 申请房屋登记，申请人应当提交身份证明。申请人是自然人的，应提交下列个人身份证明：（1）境内公民，应提交居民身份证，或者户口簿以及户籍管理部门出具的贴有相片的证明。（2）未成年人，应提交户口簿或出生证明。（3）无身份证或户口簿，应提交中国护照、军官证或兵役证。（4）外国和港、澳、台地区的自然人，提交护照或身份证等身份证明。申请人是法人或其他组织的，应提交下列法人或其他组织身份证明：（1）境内法人、其他组织，提交组织机构代码证或营业执照或事业单位法人证书或社会团体法人登记证书等依法登记的证明。（2）外国驻国内机构，提交代表机构登记证明。（3）在外国和港澳台地区登记注册的法人或其他组织，提交有关的登记证明。上述提交的法人或其他组织身份证明复印件应当加盖其公章。第八条 境外申请人申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名（译名），并提交相应身份证件。申请人提交的证明材料原件是外文的，应当提供中文译本。第九条 当事人可以委托代理人申请房屋登记。 当事人属自然人的，委托代理人应当提交授权委托书以及代理人身份证明；委托代理人办理房屋所有权转移处分登记的，委托书应当公证。当事人属法人或者其他组织的，委托代理人应当提交委托人营业执照、组织机构代码证等依法登记的证明、法定代表人身份证明和授权委托书以及代理人身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。第十条 未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交监护人身份证明材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。成年无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当提交法院对其认定文书，参照本条前款规定执行。第十一条 申请房屋登记，应当由涉及房屋权利的双方或多方当事人共同申请。但有下列情形之一的，可以单方提出申请: (一)因合法建造房屋取得房屋权利； (二)经继承、受遗赠取得房屋权利；(三)预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。(四)通过行政机关依法处置取得房屋权利； (五)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； (六)经婚姻登记机关确认离婚，以离婚协议分割财产取得房屋权利； （七）依法申请变更登记；（八）房屋灭失，注销房屋所有权；（九）放弃房屋权利；（十）法律、法规规定的其他情形。第十二条 共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。第二节 受理第十三条 房屋应当按照基本单元受理登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元受理登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元受理登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元受理登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元受理登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元受理登记。第十四条 申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并一次性告知申请人需要补正的内容。第十五条 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就下列事项进行询问，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留：（一）申请登记事项是否是申请人的真实意思表示；（二）申请登记的房屋是否为共有房屋；（三）房屋登记簿记载的权利人是否同意更正；（四）房屋登记机构认为需进一步明确的其他有关事项。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。 第三节 审核第十六条 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看： （一）房屋所有权初始登记； （二）在建工程抵押权登记； （三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记； （四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。第十七条 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 第十八条 经审核，有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因： (一)属于临时建筑，或者未依法取得规划许可、施工许可等有关批准文件，或者未按规划许可内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（五）房屋被依法查封、限制权利期间，原权利人申请相关登记的;（六）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;（七）预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，或者办理更正登记、异议登记期间，权利人申请处分房屋登记的;（八）法律、法规和房屋登记办法规定的其他情形。第四节 登簿第十九条 自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权等他项权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。房屋登记时限自房屋登记机构出具受理凭证之日起计算，公告公示、资料补正的时间除外。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。第二十条 登记申请符合下列条件的，登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在法律、法规、房屋登记办法和本规程规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。第二十一条 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。申请撤回应当以书面形式提出。共同申请的应当由申请人同时向登记机构出具撤回请求。代理申请的，应当由本人或代理人依据撤回申请的授权委托办理。第二十二条 房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，有条件的市、县应当采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。第五节 发证第二十三条 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。申请登记房屋为共有房屋的，应当在房屋所有权证上注明“按份共有”或“共同共有”字样，并在附记栏中注明共有人及共有份额。境外申请人予以登记的，应当将申请人的母语或者英文名称、姓名如实记录在登记簿中，并在权属证书附记栏中予以注记。集体土地上的房屋予以登记的，房屋登记机构应当在房屋所有权证或者登记证明上注明“集体土地”字样。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证、房屋他项权证和相关登记证明。房屋权属证书记载的内容与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。第二十四条 房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明破损的，房屋权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当查验并收回原房屋权属证书或者登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。房屋所有权证、房屋他项权证或者登记证明遗失或者灭失的，权利人在当地公开发行的主要报刊上刊登遗失声明后，可以向房屋登记机构申请补发。房屋登记机构应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的权属证书或者登记证明上应当注明“补发”字样。在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织办公地点内公告。 第二十五条 房屋权利人发现房屋权属证书记载内容有误的，应当持相关资料申请更正。房屋权属证书记载确有错误的，房屋登记机构应当予以更正，并书面通知权利人换领房屋权属证书。第二十六条 申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。房屋登记机构可以在登记费中提存一定比例的赔偿基金，用作登记错误损害赔偿。具体比例由设区市房地产行政主管部门确定。第六节 资料归档及信息查询第二十七条 房屋登记机构应当及时将房屋登记资料整理归档并妥善管理。申请查询、复制房屋登记资料的，应当按照规定的权限和程序办理，并按规定交纳登记信息查询、复制费用。第二十八条 市、县房地产行政主管部门应当加强房屋登记信息系统建设，逐步实现全省房屋登记信息共享和异地查询。第三章 国有土地范围内房屋登记第一节 所有权登记第二十九条 房屋所有权初始登记（一）适用条件：在国有土地范围内因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人身份证明；3、国有土地使用权证书等建设用地使用权证明；4、建设工程规划许可证；5、房屋竣工验收备案表（或证明）；6、具有相应资格房产测绘机构出具的房产测绘资料；7、建设工程竣工规划核实意见等建设工程符合规划的证明；8、其他必要材料。（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、房屋登记申请人与相关申报材料中土地使用权人是否相符；4、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、房屋竣工验收备案表（证明）、房产测绘资料、建设工程竣工规划核实意见等建设工程符合规划的证明相关材料中地址、用地范围、用途、面积、使用年限等是否一致；5、所申请房屋是否已办理权属登记、有无权利限制（如查封、抵押、预告登记及异议登记等）；是否已按要求到实地查看；6、内部办理流程是否完整。房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。第三十条 房屋所有权转移登记（一）适用条件：因买卖、互换、赠与、继承或受遗赠、以房屋出资入股、房屋析产或合并、法人或其他组织分立、合并等导致房屋权利人转移，有关法律文件生效或者事实已经发生后申请房屋所有权转移登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人的身份证明；3、房屋所有权证书或者房地产权证书；4、证明房屋所有权发生转移的材料；5、其他必要材料。前款第2项材料，涉及未成年人的，还应当提供监护人保证未损害其合法权益的书面保证；涉及企业法人的，应当提供营业执照、法定代表人身份证明、委托书和代理人身份证明；转让方是股份制企业的，应当提供股东会或董事会同意出售决议；转让的房屋属国有资产的，应当提供上级主管部门或国有资产管理部门批准文件；转让的房屋属集体财产的，应当提供职工代表会议决议；转让的房屋为房改房或集资房的，应当提供婚姻状况证明、配偶同意房屋转让声明。前款第4项材料，可以是房屋买卖合同、互换合同、赠与公证书、受遗赠公证书、继承公证书、析产或合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。属存量房买卖交易的，应当提交买卖交易结算资金是否自行划转的声明。 （三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、转让方与权属证书记载的房屋所有权人是否一致；4、房屋所有权发生转移的证明材料是否符合相关的规定；5、转让的房屋有无权利限制（如查封、抵押、预告登记及异议登记等）。6、内部办理流程是否完整。第三十一条 房屋所有权变更登记（一）适用条件：因房屋所有权人的姓名或者名称变更，房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更，房屋面积增加或者减少，同一所有权人分割、合并房屋等情形导致房屋权利内容发生变更，有关法律文件生效或者事实已经发生后申请房屋所有权变更登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人身份证明；3、房屋所有权证书或者房地产权证书；4、证明发生变更事实的材料；5、其他必要材料。因房屋面积增加或者减少，同一所有权人分割、合并房屋等情形导致房屋权利内容发生变更申请登记的，还应当提交具有相应资格房产测绘机构出具的房产测绘资料。（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与权属证书记载的房屋所有权人是否一致，变更是否涉及相关共有人；4、房屋权利内容发生变更的证明材料是否符合相关的规定；5、变更的房屋有无权利限制（如查封、抵押、预告登记及异议登记等）；6、内部办理流程是否完整。第三十二条 房屋所有权注销登记（一）适用条件：因发生房屋灭失、房屋所有权人放弃所有权或者法律、法规规定的其他情形的，房屋所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人身份证明；3、房屋所有权证书；4、证明房屋所有权消灭的材料；5、其他必要材料。经依法登记的房屋上存在他项权利时，所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的，还应当提供他项权利人的书面同意文件。（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与权属证书记载的房屋所有权人是否一致；4、房屋所有权消灭的证明材料是否符合相关的规定；5、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，是否已按要求到实地进行查看。6、注销的房屋有无权利限制（如查封、抵押、预告登记及异议登记等）；7、内部办理流程是否完整。经登记的房屋所有权消灭或者房屋灭失后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定或者拆迁许可文件办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。第二节 他项权登记一、一般抵押权登记 第三十三条 一般抵押权设立登记（一）适用条件：以已经取得房屋权属证书的房屋，为某一特定债权提供抵押担保，有关法律文件已经生效或者事实已经发生。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人身份证明；3、房屋所有权证书或者房地产权证书；4、抵押合同；5、主债权合同；6、抵押人为法人或者其他组织的，提供可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；7、其他必要材料。（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与主债权合同、抵押合同当事人是否相符合；抵押人与房屋所有权人是否一致；4、抵押房屋的权属是否清晰，是否存在法律、法规规定不得抵押的情形，抵押担保行为是否需要得到有权机关的同意；5、内部办理流程是否完整。第三十四条 一般抵押权变更登记（一）适用条件：房屋抵押权设立登记后，因抵押当事人、债务人的姓名或者名称、被担保债权的数额、登记时间发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形，当事人申请抵押权变更登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人身份证明 3、房屋所有权证书和房屋他项权证书；4、抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议。因抵押当事人姓名或者名称变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更的，应提交证明发生变更事实的材料，无需提交抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；5、因协议变更抵押权顺位或者被担保债权的数额发生变更对其他抵押权人产生不利影响的，应提交其他抵押权人的书面同意文件；6、其他必要材料。（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与主债权合同、抵押合同当事人是否相符合；抵押人与房屋所有权人是否一致；4、抵押房屋的权属是否清晰，是否存在法律、法规规定不得抵押的情形，抵押担保行为是否需要得到有权机关的同意；5、抵押变更是否对其他抵押权人产生不利影响6、内部办理流程是否完整。第三十五条 一般抵押权转移登记（一）适用条件：经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让的，当事人申请抵押权转移登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人的身份证明；3、房屋所有权证书和房屋他项权书；4、房屋抵押权发生转移的证明材料；5、其他必要材料。（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与主债权合同、抵押合同当事人是否相符合；抵押人与房屋所有权人是否一致；4、抵押房屋的权属是否清晰，是否存在法律、法规规定不得抵押的情形，抵押担保行为是否需要得到有权机关的同意；5、内部办理流程是否完整。第三十六条 一般抵押权注销登记（一）适用条件：经依法登记的房屋抵押权，发生主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权或者法律法规规定抵押权消灭的其他情形，权利人申请抵押权注销登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人身份证明；3、房屋所有权证书和房屋他项权证书；4、证明房屋抵押权消灭的材料；5、其他必要材料。前款第4项材料，可以是抵押权人出具的债务人已结清债务的证明，也可以是债权人放弃抵押权的声明。（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与原抵押当事人是否相符合；4、内部办理流程是否完整。二、最高额抵押权登记第三十七条 最高额抵押权设立登记（一）适用条件：以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人身份证明；3、房屋所有权证书或者房地产权证书；4、最高额抵押合同；5、一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因的证明材料；6、其他必要材料。包括：当事人将最高额抵押权设立前已存在债权，在申请办理最高额抵押设立登记的同时转入最高额抵押担保的债权范围，应当提交已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料，以及抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押担保范围的约定条款或书面材料；（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与主债权合同、抵押合同当事人是否相符合；抵押人与房屋所有权人是否一致；4、主债权合同是否具有一定期间内将要连续发生的债权合同的法律特征；所提交的抵押合同是否具备最高额抵押合同的要素；5、抵押房屋的权属是否清晰，是否存在法律、法规规定不得抵押的情形；抵押担保行为是否需要得到有权机关的同意；6、将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围的，是否提交已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料，以及抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押担保范围的约定条款或书面材料；7、内部办理流程是否完整。（四）登记簿记载事项：对符合规定条件的最高额抵押权设立登记核准后，房屋登记机构应当将抵押当事人、债务人的姓名或者名称、被担保最高额债权的数额、债权确定的期间、登记时间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。第三十八条 最高额抵押权变更登记（一）适用条件：最高额抵押担保的债权确定前，变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人的身份证明；3、房屋他项权证书；4、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料（可以为抵押当事人关于最高额抵押权担保的债权尚未确定的书面声明）；5、抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议。因抵押当事人姓名或者名称变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更的，应提交证明发生变更事实的材料，无需提交抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；6、当事人将最高额抵押权设立前已存在债权在申请办理最高额抵押变更登记的同时转入最高额抵押担保的债权范围，应当提交已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料，以及抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押担保范围的约定条款或书面材料；7、因协议变更最高债权额、债权确定的期间对其他抵押权人产生不利影响的，应提交其他抵押权人的书面同意文件；8、其他必要材料。（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与主债权合同、抵押合同当事人是否相符合；抵押人与房屋所有权人是否一致；4、是否提交最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料5、抵押房屋的权属是否清晰，是否存在法律、法规规定不得抵押的情形，抵押担保行为是否需要得到有权机关的同意；6、将最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围的，是否提交已存在债权的合同或者其他登记原因证明材料，以及抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押担保范围的约定条款或书面材料；7、抵押变更是否对其他抵押权人产生不利影响；8、内部办理流程是否完整。第三十九条 最高额抵押权转移登记（一）适用条件：最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，当事人申请最高额抵押权转移登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单； 2、申请人的身份证明；3、房屋他项权证书；4、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料（可以为抵押当事人关于最高额抵押权担保的债权尚未确定的书面声明）；5、最高额抵押权发生转移的证明材料；6、其他必要材料。（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与主债权合同、抵押合同当事人是否相符合；抵押人与房屋所有权人是否一致；4、抵押房屋的权属是否清晰，是否存在法律、法规规定不得抵押的情形，抵押担保行为是否需要得到有权机关的同意；5、该最高额抵押权转移登记是否因部分债权的转让而转移，若债权人转让部分债权的，应在办理最高额抵押权确定登记之后，办理一般抵押权转移登记。6、内部办理流程是否完整。 第四十条 最高额抵押权确定登记（一）适用条件：发生法律规定下列情形之一的，抵押权人的债权确定，当事人申请办理最高额抵押权确定登记：1、约定的债权确定期间届满；2、没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；3、新的债权不可能发生；4、抵押财产被查封、扣押；5、债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；6、法律规定债权确定的其他情形。（二）受理要件：1、登记申请书及房屋登记事项询问记录单； 2、申请人的身份证明；3、房屋他项权证书；4、最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料；5、其他必要材料。（三）审核要点：1、登记申请书、登记事项询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、提交最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料是否符合相关法律规定；4、内部办理流程是否完整。（四）登记簿记载事项对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，房屋登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。三、在建工程抵押权登记第四十一条 在建工程抵押权设立登记（一）适用条件：以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程竣工在申请房屋所有权初始登记后，在建工程抵押权应当申请转为一般抵押权或者最高额抵押权设立登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单； 2、申请人的身份证明； 3、抵押合同；4、主债权合同；5、国有土地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；6、建设工程规划许可证；7、可以证明抵押人有权设定抵押的文件与证明材料；8、其他必要材料。（三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与主债权合同、抵押合同当事人是否相符合；抵押人和土地使用权人与建设工程规划许可证批准的建设单位是否一致；4、土地使用权是否单独设立抵押；5、在建工程的批建手续是否完整、清晰，是否存在法律、法规规定不得抵押的情形，抵押担保行为是否需要得到有权机关的同意；6、是否已按要求到实地进行查看，在建工程进度是否与抵押范围一致；7、内部办理流程是否完整。第四十二条 在建工程抵押权变更登记（一）适用条件：在建工程抵押权登记后，因抵押当事人、债务人的姓名或者名称、被担保债权的数额、登记时间发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形，当事人应当申请在建工程抵押权变更登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人身份证明 3、国有土地使用权证书和在建工程抵押权登记证明书；4、抵押人与抵押权人变更在建工程抵押权的书面协议。因抵押当事人姓名或者名称变更，或者在建工程坐落的街道、门牌号发生变更的，应提交证明发生变更事实的材料，无需提交抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议；5、因协议变更抵押权顺位或被担保债权的数额发生变更对其他抵押权人产生不利影响的，应提交其他抵押权人的书面同意文件；6、其他必要材料。（三）审核要点：1、登记申请书、登记事项询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与主债权合同、抵押合同当事人是否相符合；抵押人与国有土地使用权人及在建工程所有权人是否一致；4、在建工程批建手续是否完成、清晰，是否存在法律、法规规定不得抵押的情形，抵押担保行为是否需要得到有权机关的同意；5、抵押变更是否对其他抵押权人产生不利影响；6、内部办理流程是否完整。 第四十三条 在建工程抵押权转移登记（一）适用条件：经依法登记的在建工程抵押权因主债权转让而转让，当事人应当申请在建工程抵押权转移登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单； 2、申请人的身份证明；3、国有土地使用权证书和在建工程抵押权登记证明书；4、证明在建工程抵押权发生转移的材料；5、其他必要材料。 （三）审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与主债权合同、抵押合同当事人是否相符合；抵押人与房屋所有权人是否一致；4、在建工程的批建手续是否完整、清晰，是否存在法律、法规规定不得抵押的情形，抵押担保行为是否需要得到有权机关的同意；5、抵押权是否违反规定与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保；6、内部办理流程是否完整。第四十四条 在建工程抵押权注销登记（一）适用条件：经依法登记的在建工程抵押权，发生主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权或者法律法规规定抵押权消灭的其他情形，当事人应当申请在建工程抵押权注销登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人身份证明；3、国有土地使用权证书和在建工程抵押权登记证明；4、证明房屋抵押权消灭的材料；5、其他必要材料。前款第4项材料，可以是抵押权人出具的债务人已结清债务的证明，也可以是债权人放弃抵押权的声明。（三）审核要点：1、登记申请书、登记事项询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与原抵押当事人是否相符合；四、地役权登记第四十五条 地役权设立登记（一）适用条件：在房屋上设定地役权，当事人签订的合同已经生效，当事人可以申请地役权登记。（二）受理要件：1.登记申请书及登记事项询问记录单； 2.申请人的身份证明；3.供役地和需役地的房屋所有权证书或者房地产权证书；4.地役权合同（合同内容应明确供役地和需役地双方当事人的姓名或者名称和住所、供役地房屋和需役地房屋坐落、地役权设立目的、利用方式、利用期限、支付费用、申请时间等内容）；5、其他必要材料。(三)审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、地役权合同条款是否符合物权法相关规定；4、内部办理流程是否完整。（四）登记簿记载事项：对符合规定条件的地役权设立登记，房屋登记机构应当将有关事项记载于供役地和需役地房屋登记簿，并可将地役权设立合同附于供役地和需役地房屋的登记簿。第四十六条 地役权变更、转让或消灭登记（一）适用条件：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请地役权变更登记、转移登记、注销登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单； 2、申请人的身份证明；3、供役地和需役地的房屋所有权证书及房屋他项权证书；4、证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料；5、其他必要材料。 (三)审核要点：1、登记申请书、登记询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、证明地役权发生变更、转移或者消灭的材料是否符合物权法相关规定；4、内部办理流程是否完整。第三节 其他登记一、预告登记第四十七条 预购商品房预告登记（一）适用条件：商品房买卖合同约定预告登记的，当事人可以申请预购商品房预告登记。（二）受理要件：1、预告登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人的身份证明；3、已登记备案的商品房预售合同；4、当事人关于预告登记的约定；5、其他必要材料。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料；(三)审核要点：1、登记申请书、登记事项询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与相关申报材料中预售合同的当事人是否相符； 4、预告登记的房屋有无权利限制（如查封、抵押及异议登记等）；5、预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人是否已提交相应的证明材料；6、内部办理流程是否完整。第四十八条 预购商品房抵押权预告登记（一）适用条件：已办理预购商品房预告登记的商品房设定抵押的，可以申请预购商品房抵押权预告登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人的身份证明；3、抵押合同；4、主债权合同；5、预购商品房预告登记证明书；6、当事人关于预告登记的约定；7、其他必要材料。(三)审核要点：1、登记申请书、登记事项询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与申报材料中合同的当事人是否相符；4、预告登记房产有无权利限制（如查封、抵押、预告登记及异议登记等）；5、内部办理流程是否完整。第四十九条 房屋所有权转移预告登记（一）适用条件：为保障将来实现物权，当事人签订房屋买卖合同，合同约定预告登记，符合条件的。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人的身份证明；3、房屋所有权转让合同；4、转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；5、当事人关于预告登记的约定；6、其他必要材料。(三)审核要点：1、登记申请书、房屋登记询问记录填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与申报材料中房屋转让合同当事人、出卖人与房屋所有权人是否相符； 4、转让的房产有无权利限制（如查封、抵押、预告登记及异议登记等）；5、转让受限制房屋的，是否提供相关部门同意转让的证明材料；6、内部办理流程是否完整。第五十条 房屋抵押权预告登记（一）适用条件：已取得房屋所有权证书的房屋设定抵押，当事人可以按照约定申请房屋抵押权预告登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人的身份证明；3、抵押合同；4、主债权合同；5、房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明；6、当事人关于抵押权预告登记的约定；7、可以证明抵押物价值的资料；8、其他必要材料。(三)审核要点：1、登记申请书、登记事项询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人与申报材料中合同的当事人是否相符；4、抵押的房屋有无权利限制（如查封、抵押、预告登记及异议登记等）；5、内部办理流程是否完整。第五十一条 预告登记的效力和权利确认预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。超过三个月未申请登记的，预告登记失效。二、更正登记第五十二条 依申请的更正登记（一）适用条件：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人的身份证明；3、房屋所有权证书；4、证明房屋登记簿记载错误的材料；5、利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料和能证明申请人为利害关系人的相关材料；6、其他必要材料。(三)审核要点：1、登记申请书、登记事项询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、权利人提出更正登记申请的，申请人与房屋登记簿记载的权利人是否相符；利害关系人提出更正登记申请的，核实其与权利人是否存在利害关系；4、利害关系人申请更正登记的应就其请求更正的事项对其的影响予以说明；5、证明房屋登记簿记载错误的材料指登记档案、登记基础文件被撤销的法律文书，登记簿、权属证书上的相关记载，法院、仲裁机构的法律文书。6、内部办理流程是否完整。第五十三条 依职权的更正登记（一）适用条件：房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据原申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。（二）审核要点1、房屋登记簿的记载错误是否涉及房屋权利归属和内容：不涉及房屋权利归属和内容的，核实是否已通知权利人在规定期限内申请更正登记；核实权利人是否确系无正当理由逾期不办理更正登记；是否依据申请登记材料或者有效的法律文件予以更正，并书面通知当事人。涉及房屋权利归属和内容的，是否已通知权利人在规定期限内申请更正登记；权利人无正当理由逾期不办理更正登记，是否暂缓办理权利人因处分其房屋权利申请的其他登记。2、内部办理流程是否完整；三、异议登记第五十四条 异议登记（一）适用条件：利害关系人认为登记簿记载的物权归属有错误，权利人不同意更正的。（二）受理要件： 1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人的身份证明；3、证明房屋登记簿记载错误的材料；4、能证明申请人为利害关系人的相关材料；5、其他必要材料。(三)审核要点：1、登记申请书、登记询问记录填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、被申请异议的房屋所有权人是否登记簿记载的房屋所有权人；4、申请人是否为证明材料载明的利害关系人；5、是否有证据证明房屋登记簿记载错误；6、申请人是否以同一理由就同一事项申请过异议登记；7、内部办理流程是否完整。（四）异议登记的效力：异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。申请人在异议登记之日起十五日内起诉，法院已经受理的，房屋登记机构应当将有关事项记载于房屋登记簿。第五十五条 异议注销登记（一）适用条件：异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以申请注销异议登记。登记机构予以异议登记，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效，登记机构可以依职权直接注销异议登记。（二）受理要件：1、登记申请书及登记事项询问记录单；2、申请人的身份证明；3、异议登记注销的证明材料：异议登记申请人撤诉、人民法院裁定不予受理、驳回诉讼请求或者判决申请人败诉的法律文书等证明材料；4、由异议登记申请人提出注销的，还应提交异议登记证明；5、其他必要材料。(三)审核要点：1、登记申请书、登记事项询问记录单填写是否完整、规范，申请人是否在表（单）上签字盖章；2、提交的申请材料是否完整；相关复印件与原件是否相符；3、申请人起诉的案由是否与异议登记事项相符；4、内部办理流程是否完整；四、查（解）封登记第五十六条 查（解）封登记（一）适用条件：有权机关