租赁业务管理办法.doc

租赁业务管理办法租赁业务管理办法为规范和加强对租赁业务的管理，提高租赁资产质量和管理水平，根据贷款通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国担保法及有关租赁规定并结合公司特点，特制订本办法。一、 租赁对象和基本条件（一） 租赁对象（承租人）：须经工商管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人，其它经济组织、个体工商户或具有完全民事行为能力的自然人。（二） 承租人具备基本条件：1、 租赁项目符合国家产业政策和社会发展要求的建设、生产经营与消费活动；2、 租赁项目确有经济效益，偿还租金有可靠来源。具备恪守信用，按期支付租金、手续费、租赁物件保险费、利息及残值转让费的能力；3、 在公司开立“租赁保证金”结算帐户并依约交付规定保证金，接受本公司租赁业务监督和结算监督，如实提供经营情况和财务报表；4、 除国务院另有规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50%；5、 除自然人和不需要经工商行政管理机关核准登记的事业法人外，应当经过工商行政管理机关办理年检手续，特殊行业须持有有权机关颁发的特许经营许可证。6、 承租人的资产负债率应低于70%。二、 租赁的方式（一） 直接租赁：又称“自营租赁”。系指本公司（出租人）根据承租人申请，出资向国内、外厂商购买承租人选定的租赁物件，直接出租给承租人使用的一种融资租赁方式。（二） 出售回租：又称“回租赁”。系指承租人资金拮据时，先将承租人拥有的设备或物件出售给本公司。同时承租人向租赁公司再租回使用，以此获得相应资金的一种融资租赁方式。（三） 转租赁：是租赁公司将已租入的设备或物件再转租给承租人使用的一种融资或经营性租赁方式。（四） 委托租赁：系指出租人在直接租赁的基础上，委托本公司代办手续及管理的一种租赁方式。三、 租赁期限和收益率（一） 租赁期限1、 根据承租人的生产经营周期和还租能力，由出租人、承租人共同协商确定租赁期限，并在租赁合同中载明。2、 不能按期偿还租金的承租人应当在租金到期日前五天内向出租人提出展期续租申请（详见附件二、三），展期续期申请原则为一个租赁项目只能办理一次。直接租赁展期不得超过一个租期，出售回租、委托租赁展期不得超过原定期限。承租人未申请展期或申请展期未得到批准，其租金从到期日次日起转入逾期租金帐户。（二） 租赁收益率的确定和计收1、 手续费：手续费率由本公司提出并与承租人商定，在租赁合同生效后，按租赁物件总价款乖以规定手续费率由承租一次性支付。2、 租赁利率：租赁期间的利率一律按中国人民银行规定的利率和本公司与承租人商定的租金计收方式确定。3、 残值转让费（名义货价费）：租期终了，按租赁物件总价款乖以本公司约定的租赁物件残值转让率由承租人一次性给付。4、 罚息：逾期租赁款按中国人民银行的有关规定计收加、罚息。四、 租赁程序（一） 租赁申请承租人需要办理租赁业务，应向本公司直接申请（详见附件四）。载明申请租赁物名称、规格、产地、数量、租赁金额、租赁期限、租赁方式、偿还租金能力及来源等基本情况，并提供以下资料：1、 承租人及保证人的基本情况；2、 财政部门或会计师事务所核准的承租人、保证人上年度及申请租赁最近一期的财务报告；3、 租赁抵押、质押物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人同意担保的证明文件；4、 项目可行性研究报告（零售租赁除外）；5、 项目投资来源及资金到位情况（同上）；6、 公司认为需要提供的其它有关资料。（二） 租赁业务审查、评估和受理本公司（出租人）接到承租人申请后，即对拟租赁项目进行审查、评估、选择后受理。1、 审查内容：（1） 审查承租人企业法人资质、法人代表素质、经济实力、资金结构、履约情况、经济效益的发展前景。（2） 租赁项目睚宏观上是否符合国家产业政策和经济发展方向；是否有利于调整、优化投资结构，促进技术进步和产业结构合理化；是否具有良好的社会效益和项目上马时机是否适宜。（3） 项目产品的销路是否落实；是否符合市场需要。（4） 企业资产、负债、流动资金情况和企业进行负债管理的能力。（5） 企业经营、管理水平和消化技术能力。（6） 项目盈利能力和还款能力。（7） 还款来源是否有保障；除租赁融资外，其它配套资金是否落实。（8） 核实抵押、质押物权属及其真伪；办理登记、查询、止付、冻结等手续；审查保证人资信和担保能力。2、 评估原则：安全性第一，效益性第二，确保资金流动性。在确保正常回收租金的前提下，实现最大经济效益。3、 评估方法：对项目潜在的各种风险进行划分，并根据项目特点、性质，明确项目主要风险，考查是否有相应措施，靠项目本身将风险降低至最小限度；根据承租人财务报告，提供的可抵押、质押物和现金流量等综合因素决定“租赁”与否。租赁项目投资决策评价指标及其评价：投资利润率= 正常年份利润总额或经营期内年均利润额 100%投 资 总 额投资的投资利润率越高越好，低于无风险投资利润率（银行平均利率）的项目为不可行。全部投资回收期 = 原 始 投 资 额 （包括建设期） 投产年前若干年每年相等的净现金流量 + 建设期投资回收期短的项目为最佳项目，也可根据以下计算方式测定企业提出的租赁期是否合理、可行：A、 净现金流量简算公式：a、 建设期净现金流量=原始投资额b、 经营期净现金流量=该年利润+该年折旧+该年摊销额+该年利息费用+该年回收额c、 净现金流量=现金流入量现金流出量d、 净现金流量表列法：4、 项目受理：（1） 选择项目应将重点放在回收期短、效益可靠的项目。凡重复引进，属国家限制或具有行业风险、产业风险的项目原则上不予受理。（2） 对同一企业提供的租赁款投资一般不超过其资本总额的100%，以规避风险。（3） 对中外合资企业以及新建项目必须从严掌握受理，在受理时应查验其营业执照、合同、章程和合资方投资真实到位等情况。（4） 分析承租人已有负债，使其租金偿还确有保证。（5） 长期大量依赖进口原料的项目不予受理；如属短期或暂时进口原料的，必须落实其所需进口用汇。（三） 租赁审批：实行和执行“三级审批制”。分别为初审、复审、终审1、 初审：公司受理所有租赁业务，须按租赁部门分工和明确的项目经理部指定客户经理负责初审，其程序和内容：（1）阅审承租人租赁申请书及报备的有关资料；（2）调查其资信、经营及资金运用情况；（3）核查租赁抵押、质押物权属；（4）负责办理抵押、质押物的登记、冻结、止付等手续（详见“租赁担保管理办法”有关附件）；（5）提交“初审报告”给项目部经理进行会审；（6）租赁部经理会同部内综合审查岗共同会审，审定后报公司“资产风险管理部”进行复审。2、 复审：资产风险管理部经理组织对租赁部提交的租赁项目的“初审报告”及相关资料认真进行复审，并签注复审意见。3、 终审：由资产风险管理部经理将该项目相关的初审、复审资料呈报总经理室进行终审。凡发放金额贰佰万元以下（含贰佰万元）的租赁项目由总经理终审；凡发放金额贰佰万元以上的租赁项目须提交公司“租赁审查管理委员会”集体进行终审；凡发放金额壹仟佰万元以上（不含壹仟佰万元）的租赁项目，除须经公司“租赁审查管理委员会”集体进行终审外，还须报经公司董事会备案。（注：“租赁审查管理委员会”详见公司“风险预警管理制度”）。（四） 签订租赁合同：租赁部门根据项目的终审意见规范填写租赁合同及借据等凭证（详见附件五、六、七）。租赁部经理应对该项目的租赁合同、借据及保证人签订的“不可撤销担保书”、“抵押、质押合同”和相关押品（详见“融资租赁担保管理办法”有关附件）是否到位，是否有效，是否依法办理登记、止付、冻结等情况进行核查。确认无误后在租赁合同上签字，在借据等凭证上签上名章，然后送总经理在租赁合同及借据等凭证上签字。办公室负责人印鉴人员凭总经理的签字在租赁合同及有关文书上根据需要加盖公章或合同专用章、法人代表章。（五） 租赁款发放：营业部根据完善的具有法律效力的租赁合同有关规定，按期发放租赁款。（六） 租赁后监管：租赁部应对承租人执行租赁合同情况及项目运行情况、经营情况、资金运用情况等进行经常性跟踪调查。对同一承租人租赁融资额在伍佰万元以上（含伍佰万元）；租金逾期一个周期以上的必须实行每年定期检查、监控。检查结果作好笔录，完善客户档案。对承租人的管理人员、债权（务）关系、经营与财务状况等方面发生变化，可能危及租金完全时，应在初步了解情况的3个工作日内必须向总经理室报告。纳入“风险预警”管理，在租金风险形成前，及早采取相应的防范和保全措施。（七） 租金回收：要坚持按租赁合同规定的期限收回租金。在租金到期前五天，租赁部及项目经理都要向承租人，通过电话、传真或口头发出到期租金催收通知，在3日内立即送达书面“催收通知”，按期收回租金。若租金届时逾期，租赁部应及时重新发出“逾期租金催收通知书”（详见附件九），做好逾期租金的催收工作，并纳入“风险预警管理”和工作质量及绩效责任考核中。（八） 租赁合同注销：在完成租赁合同规定的全部内容，如期按约足额收回租金及相关费用，完善租赁物件残值转让手续后，退还其抵押（质押）物，并双方签订租赁物的“产权转让协议”（详见附件十、十一）。该项目租赁合同即行注销，归档备查。五、 内务管理（一） 帐务登记：由租赁部门综合内勤每周必须逐笔将各类租赁资产帐目与营业部租赁资产头寸表核对、登记并输入微机，帐簿及软盘由专人保管。（二） 帐务核对：租赁部综合内勤每月月末必须与营业部核对当月所有帐务，如帐有错，应及查找核对原因，予以改正，并交部门经理核查签字后上报公司。（三） 报表：租赁部综合内勤在月底前三日内报次月的“租赁收支情况预测表”；次月二日内报上月的”租赁资产综合状况表”，由部门经理审核签字后及时报送总经理室和稽核部。（四） 合同：台帐必须根据每日签订的“租赁合同”进行逐笔登记并输入微机，保证输入内容与台帐和合同内容完全一致。每周对合同进行清理、分类，按规定贴印花税票，并明确专人保管。已终结合同及时加盖“已结清”印章。（五） 押品：按“租赁担保物品管理办法”执行。（六） 季末或年终对业务台帐、报表、合同进行清理，装订成册，移交业务库房保存。事业单位房租收入审计的几种方法浅析胶南市审计局戚峥近年，在审计过程中笔者发现基层事业单位在财务核算上对房租收入“做文章”，出现了一些新现象。具体有：有的单位改变收入项目名称，比如将房租收入改为会议费或赞助费收入；有的单位改变收入取得形式，比如将费用支出不入账直接与房租收入相抵；有的单位不确认收入实现，将房租收入长期在往来中挂账列收列支。但无论其收入的名称或形式怎么变化，其收入的性质没有改变。审计中我们着重查看收入项目的合同，分清收入的经济性质，根据会计核算原则“实质重于形式”，确认房租收入，防止私设“小金库”以及偷漏税问题的发生。一、内查与外调相结合审查房租收入今年，我们对某学校校长经济责任进行了审计，审计过程中针对该校座落于商业区、学校周边有不少出租房的实际情况，我们关注了该校的房租收入入账情况。经过内查外调，发现该校有部分房租收入未入账反映，直接以房租收入抵顶了两部汽车供学校使用，漏缴了相关税费且使学校资产流失于帐外。审计具体步骤：1、实地查看，审查该校是否有房屋出租。通过到被审计单位实地查看的方式，检查其周边是否有房屋出租，出租房屋数量是多少。2、查阅该校规划图、房产证、与承租单位签订的房屋租赁合同及相关会议纪要。通过查阅相关文件，检查该校的出租房屋产权权属，核实具体出租房屋数量、面积；对照实地勘察结果，检查合同的提供是否完整、真实。3、抽查收费票据，审查票据使用的合法性和收入的真实性。收费票据使用的合法性，是规范收费收入的重要环节。审计时，首先查看学校收费时是否按规定使用了由财政部门统一印制的收费票据，已使用过的票据是否完整无缺，并由专人负责管理。在对票据的领、用、销、存管理情况全面审查的基础上，有针对性地抽查核对几笔房租收入的收费票据，具体从以下几方面着手：一是核对收费票据所列项目、金额汇总与同期入账金额是否一致，看其收入是否真实准确，缴交资金是否及时足额，有无存在瞒报收入、截留资金的现象；二是抽查核对票据上所列的收费项目、金额与签订合同的项目、金额是否一致，审查是否存在收费与合同不一致的现象。4、检查银行账户，审查该校的资金收支是否已入账反映，有无直接利用银行帐户收支资金而未入账反映的问题。5、关注往来账款的期间发生额，审查房租收入的完整性。在审计时，我们既关注往来账款的期末余额，也重视了往来账款的期间发生额，防止把收入挂在往来帐上列收列支，从而隐藏收入、逃避监督的问题发生。6、将通过上述步骤取得的该校房租收入汇总情况与从账面取得的收入入账情况对比，发现该校有部分房租收入未在经费账上反映。7、采用个别访谈和延伸调查的方法，审查是否存在帐外资金。到出租门头房侧面了解承租房屋情况，到承租单位核实签订房屋租赁合同、房租支付及出租方出具发票情况，通过实地走访与调查，发现有两个承租单位未以现金形式缴纳房租，而是购买了车辆供该校使用。二、传统手工审计与AO计算机辅助审计相结合审查房租收入随着信息技术的迅猛发展，传统的审计理念和技术手段正受到强力的冲击和影响，在近期开展的医疗系统财务收支审计中，AO计算机辅助审计系统在此次审计中发挥了重要的作用。通过此次审计，发现该单位收取的房租收入应缴未缴相关税费40余万元。审计具体步骤：1.在AO中建立新审计项目，将采集到的被审单位财务数据直接导入AO计算机辅助审计系统，生成电子帐套。2.在支出和往来明细账中浏览，寻找房租收入的入帐特点，发现被审单位房租收入入帐科