养老中心项目建设建议书

XXX 养老中心养老中心 项项 目目 建建 议议 书书 项目建议书项目建议书 目 录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称及承办单位 .1 1.1.1 项目名称1 1.1.2 承办单位1 1.1.3 拟建场址1 1.1.4 单位概况1 1.2 编制依据 .2 1.3 编制原则 .3 1.4 项目建议书的工作范围 .3 1.5 项目建议书的工作概况 .4 1.6 项目建议书 .4 1.6.1 建设方案4 1.6.2 建设规模12 1.6.3 主要经济指标12 1.6.4 投资估算与资金筹措13 1.6.5 综合评价结论13 第二章第二章 社会和市场调查与需求预测社会和市场调查与需求预测14 2.1 社会和市场调查 .14 2.1.1 产业政策14 2.1.2 项目建设的必要性14 2.2 项目发展概况 .20 2.3 设计理念 .20 2.4 市场预测 .24 2.5 项目优势 .25 2.6 市场定位 .27 第三章第三章 建设规模及建设方案建设规模及建设方案28 3.1 总平面规划 .28 3.1.1 总平面规划原则28 3.1.2 总平面规划综述29 3.1.3 建设规模31 3.2 建筑工程 .31 3.2.1 建筑立面设计31 3.2.2 小区内部环境设计31 3.2.3 户型设计32 3.2.4 内外装修32 3.3 结构设计 .32 3.3.1 设计依据32 3.3.2 工程概况33 3.3.3 结构设计33 3.3.4 主要活荷取值33 3.4 给排水设计 .34 3.4.1 设计依据34 3.4.2 工程概况35 3.4.3 系统设计35 3.4.4 管材35 3.4.5 有待落实问题35 3.5 暖通设计 .36 3.5.1 设计依据36 3.5.2 工程概况36 3.5.3 系统设计37 3.5.4 采暖系统.37 3.5.5 采暖热媒及系统定压37 3.5.6 通风系统38 3.5.7 消防设计38 3.5.8 环保与节能设计38 3.6 电气工程设计 .39 3.6.1 设计依据39 3.6.2 主要设计内容39 第四章第四章 建设条件及气象条件建设条件及气象条件41 4.1 场地水、暖、电供应条件 .41 4.4.1 供水41 4.4.2 排水41 4.4.3 供暖41 4.4.4 供电41 4.2 地质条件 .41 4.3 场地气象条件 .42 第五章第五章 消防、警戒及社区网络消防、警戒及社区网络44 5.1 消防系统 .44 5.2 消防报警 .44 5.3 警戒监控 .44 5.4 红外防盗报警系统 .44 5.5 社区网络 .44 第六章第六章 环境保护环境保护45 6.1 本项目对环境的影响 .45 6.2 环境保护 .45 6.3 三废治理方案 .45 6.3.1 污水45 6.3.2 生活垃圾45 第七章第七章 抗震、土地利用及绿化抗震、土地利用及绿化46 7.1 抗震 .46 7.2 土地利用 .46 7.3 绿化 .46 第八章第八章 节能节能47 8.1 建筑、结构 .47 8.2 给排水供暖 .47 8.3 电气 .47 第九章第九章 经营、管理与招投标经营、管理与招投标48 9.1 经营管理 .48 9.2 服务管理 .48 9.3 招投标 .50 第十章第十章 项目实施进度计划项目实施进度计划51 10.1 项目实施内容 .51 10.2 实施进度 .51 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措52 11.1 投资估算范围 .52 11.2 编制依据 .52 11.3 编制方法及各部分费用确定 .52 11.4 估算投资总额及其构成 .54 11.5 资金筹措及投资计划 .54 第十二章第十二章 经济效益分析经济效益分析55 12.1 评价依据 .55 12.2 基础数据 .55 12.2.1 经营计划55 12.2.2 实施进度55 12.2.3 投资构成及分年度用款计划55 12.2.4 收入估算55 12.2.5 成本构成及估算56 12.3 不确定性分析 .57 12.4 临界点分析 .57 12.5 综合评价 .57 第十三章第十三章 结论结论58 13.1 社会效益分析 .58 13.2 经济效益评价 .60 13.3 评价结论 .62 13.4 建议 .63 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称项目名称 1.1.2 承办单位承办单位 1.1.3 拟建场址拟建场址 1.1.4 单位概况单位概况 1.2 编制依据编制依据 1.3 编制原则编制原则 1.4 项目建议书的工作范围项目建议书的工作范围 1.5 项目建议书的工作概况项目建议书的工作概况 2 第二章第二章 社会和市场调查与需求预测社会和市场调查与需求预测 2.1 社会和市场调查社会和市场调查 2.1.1 产业政策产业政策 改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要 求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点，社会老龄化已经提到议事日程上来了。 中共中央、国务院对社会养老工作高度重视，把加快养老事业的开发，建立“和 谐社会”的重要内容，实现以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国银发产 业开始在更高、更新的层次上发展。 1998 年以来，随着国家一系列相关政策的出台，养老产业重新活跃起来，该产业 建设和消费已成为带动整个国民经济发展的新的经济增长点和改革热点。为了进一步 促进养老事业健康发展，鼓励社会养老，国家老龄委和财政部宣布一系列优惠政策， 减轻了社会养老企业的负担，进一步刺激了社会养老事业的发展。 易县县委、县政府十分注重本县社会养老产业的开发和建设工作，为此出台了一 系列非常优惠的政策，为养老事业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有 力的支持。 2.1.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 易县属于内陆县城，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿 3 海开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他县城相比，本县属于中心县城， 发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为城镇级别原因，城区 范围比较小，在城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越 突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委县政府在此时提出城 市化建设的思路，真正符合我们县发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符 合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，易县的城市建设将会有一个大的飞跃， 城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。 河北省易州地处保定西北部，河北省易州总面积约 2534 平方公里，管辖七镇二十 乡,469 个行政村。总人口 57 万人。 易州距北京 120 公里，距保定 80 公里，距天津 190 公里。易县地处京、津、保金 三角地带，东西 112 国道横贯在易县境内长达 60 公里，南北京石高速、京石西线纵贯 境内。 易县西部太行山区矿产资源极为丰富，初步探明的矿点达 87 处，有金、银、铜、 铁、锰、花岗岩、玄武岩、麦饭石、石灰石、蛭石等 27 个品种，而膨润土、紫翠砚石、 金红石则为本县特有的矿产资源，特别是河沙、石灰、石米等三类建材成为京、津、 石、保等大中城市建设的货源地，在毛主席纪念堂、亚运村、京深高速公路建设中做 出了贡献。1999 年，为迎接建国 50 周年大庆典，我县的花岗岩将天安门广场装铺一新， 被誉为“中华第一石”。 矿产建材品种繁多且储量丰富。有矿产 20 多种，尤以金矿、铁矿、花岗岩、玄武 岩、石灰石、天然石板、建筑沙最为丰富。中标天安门广场铺装工程的易县产 151#花 4 岗岩被人民日报誉为“中华大地第一石”。目前，全县建成 5 个矿产建材工业小区， 有矿产建材企业 300 余家，年产值 10 亿元，年产黄金连续五年超万两，成为富民强县 的支柱产业。易县山区面积广大，宜林山场面积 240 万亩，其中片麻岩 130 万亩。自 然牧用草场 106.8 万亩，年产牧草 54 万吨，为发展林果、畜牧业打下了良好基础。目 前，全县有林面积 133 万亩，森林覆盖率 35%，居太行山山区县之首。全县有果树 16.7 万亩，其中柿树 12.5 万亩，柿果年产量 5000 万公斤，是“中国磨盘柿之乡”。畜牧 业成为农业第一大产业，是全国瘦肉型猪基地县、无规定疫病区出口创汇县、省黄牛 改良重点县和国家级秸秆养羊示范县。山区生态柴鸡蛋被评为省优产品。水利水电资 源丰富。全县有大中小型水库 17 座，总库容 4.36 亿立方米，境内有拒马河、北易水、 中易水、 南易水、漕河五条较大河流，水电理论蕴藏量 30.64 万千瓦，可开发量 23.36 万千瓦，是全国第二批“农村水电初级电气化县”，现开发运行水电站 7 座，总装机 2.56 万千瓦，年发电量近 1 亿度。 易县 80的人口分布在农村，长期以来，农村生产发展落后、经济凋敝，农村发 展缓慢是易州现代化进程中的一大难题。 当前农村发展最突出的问题表现在三个方面：一是农村的交通、通讯、自来水、 农田水利设施等基础设施严重不足；二是文化、教育、卫生等社会事业发展滞后；三 是农民收入水平明显偏低，增收难度偏大。 如何引导农民走出“收了麦子种棒子，年年都是穷样子”的生活“怪圈”呢？易县立足 县情，面向市场，积极开发旅游、林果、畜牧、三类建材等资源优势是振兴易县经济 的支柱产业。 5 大力开展植树造林活动，森林覆盖率达到 36.1，被国家林业局授予“全国造林工 程先进单位”。 把昔日的荒山秃岭如今变成了林果满山的绿色家园。同时，该县通过 实施“以果带林，以林带绿”的战略，形成了“绿色经济产业”，并先后建成了一批优质高 产高效林果基地，建成了以独乐、管头为中心的林果专业乡，建设了中独乐、南管头、 西北奇等 14 个林果专业村。全县发展果树 20 多万亩，年产果品 6000 万公斤，果品年 销售收入达 6000 多万元，年利税 769.5 万元。该县有 10 余万农民靠特色农业走上了脱 贫致富的快车道。 大力开展旅游业，利用境内古迹众多的资源优势，开发的旅游景点燕国城，再现 古燕都之风采；旅游景点清西陵是世界文化遗产；风景秀丽的狼牙山也是很好的去处； 还有云梦山等等。旅游产业每年为当地政府带来了数量可观的利税收入，也为当地百 姓脱贫致富创造了一个好的环境。 易县历史悠久。早在虞舜时期因有易氏居于易水而得名。西周时周武王封召公于 燕，易县始属燕国。战国时燕国在此建武阳城为燕下都。燕昭王高筑黄金台，广纳天 下贤士，燕国曾鼎盛一时，成为“战国七雄”之一。隋开皇 16 年（公元 596 年）置易县； 明洪武三年，易县升入易州；清雍正 11 年升入直隶州；民国二年，降易州为易县，州 治降为县治，设县至今已有 1400 多年的历史。悠久的历史创造了古易州光辉灿烂的文 化。易州古燕文化与保定赵文化共同构成闻名全国的“燕赵文化”。 “易州庶产英才，自 古多慷慨仁义之士”。家喻户晓的荆轲刺秦就发生在这里， “风萧萧兮易水寒，壮士一去 兮不复还”成为后人颂扬的千古绝唱，狼牙山五勇士跳崖那惊天地泣鬼神的壮举更是令 世人敬仰。易州物产丰饶， “磨盘柿、易水砚、柳叶烟”被誉为“易州三宝”，是历代皇家 6 贡品，久负盛名。易州胶胎陶瓷、景泰蓝、玉石健身球、内画等工艺品，名扬全国。 自然和人文景观众多，有清西陵、燕下都、狼牙山、紫荆关、洪崖山等五个景区 200 多个景点，有国家级文物保护单位 4 处（清西陵、燕下都、老子道德经幢、紫荆关） ，省级文物保护单位 9 处。千年古城燕下都遗址、义士丰碑荆轲塔、京南要塞紫荆关、 世界文化遗产清西陵、华北最大的文化道教庙会后土皇帝庙、闻名中外的狼牙山、风 景秀丽的龙湖、南湖以及云蒙山等自然景点，吸引着众多中外游客来易县观光旅游考 察，年接待国内外游客近百万人次，是华北地区重要的旅游休闲度假场所。 近年来，县委、县政府把扩大对内对外开放作为加快经济发展的一项战略举措， 依托独特的区位和资源优势，努力构筑全方位、多层次、宽领域的对外开放大格局。 基础设施建设日臻完善，经济发展环境不断优化。现代化通讯网络基本形成；境内交 通四通八达；城市建设日新月异，承载能力明显增强；金融、文化、卫生等设施齐全， 服务功能完备。为适应即将建设社会主义新农村的新形势，缩短城乡差别，制定出台 了关于进一步优化经济环境的决定和关于鼓励国内外客商投资合作的优惠办法 ，实施了域外投资者利益保护条例，建立健全了域外投资管理服务中心、合法权 益保护中心和投资环境投诉中心。该县成立了项目办、外资办、 招商局及“三区一带” 开发管委会等部门及服务机构，并制定了关于进一步加强横向联合的若干规定、 关于引进人才、技术、项目、资金的若干规定、关于外商来易投资的若干规定 等优惠政策。 全县有大、 中、小型水库座，拒马河、南易水、北易水、中易水、 漕河 条河流横贯全县，丰富的水利、水能资源即带来灌溉、水电和水产养殖之利, 7 万公顷广阔的山场，即为林牧业的发展提供了良好的条件,同时也为生态旅游带来 无限机会。 易县虽属山区，但交通运输十分方便，铁路、公路齐备，京源铁路从北部穿过， 高易铁路与京广铁路相连。公路四通八达，京广西线、津同、易保、易定、泥岭、良 川等主要干线交汇于县城，乡村公路纵横交错。能源供应充裕，通过对小水电站的开 发建设，已形成了既与国家大电网相连、又相对独立自成体系的供电网络。该县是全 国电气化县之一。通信设施完备，万门程控电话已与全国连网，近年内交换能力将达 到万门以上。 易县初步形成了种植业、林果业、畜禽水产养殖业、矿产建材业、机械制造、副 食加工、能源工业、工艺美术、建筑业、旅游十大骨干行业。为促进经济发展，该县 依据“稳一进二兴三”的战略方针， 科学地制定了易县国民经济“九五”规划，规划 设计了 120 万千瓦发电厂、60 万吨水泥厂，北方石材基地等几十项重点建设项目。 县城建设形成了“五纵四横”的棋盘式小城镇格局。全县政治安定，社会稳定，经 济发展，百姓安居乐业。 昔日燕昭王高筑黄金台招贤纳士为强邦，今日老区人民营造新环境迎八方客以兴 县。良好的发展环境，吸引了众多域外客商来易县投资置业。 “九五”以来共引进域外资 金 5 亿多元，引进外资 400 多万美元。现在正值十五期间，建设社会主义新农村缩短 城乡差别是这次计划的重要目标。吸引县外资金在农村的荒地上投资建设增加农民收 入，创造就业机会，增加政府税收，减轻农民负担的一个办法。 宏观必要性：从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实 8 现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益； 其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人” 的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。 同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全 体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是 城市发展的必然结果。 我们将更多的精力放在“以人为本”的原则上，更加注重新型材料的运用，提高 科技含量，合理布局房间的结构，创造优美环境。养老事业进入理性发展阶段。今后 相当一段时期内养老事业将继续保持平稳发展态势，需大于供，需求出现多样化，住 宅型养老将被普遍看好。 2.2 项目发展概况项目发展概况 石家庄乾荣房地产开发有限公司，积极响应县委县政府关于城市化建设的思路， 经过与县政府多次接触，广泛调查和积极运做，得到了易县县委县政府和人民大众一 致的支持，我单位编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规 定，编制的本报告。 2.3 设计理念设计理念 近年来，城市化的浪潮愈演愈烈，城市的版图也日新月异的变换着。新建的住宅 小区成为城市开发建设中的一个主要组成部分，随着城市大规模建设开发，我们的生 存环境、生活概念都在发生着变化。但是在很多地方，似乎因为建设太快的缘故，新 9 建的小区往往与原有都市环境不太协调，现行的房地产开发模式缺乏从城市设计的角 度去制定城市开放的程度，也决定了小区与小区之间各自为政的状态，加上城市统一 的基础设施建设也赶不上城区发展的步伐，而导致城市的局部与整体之间的失衡。 众所周知，原来的都市区域一般都是经过了较长时间的积淀的产物，而很多新区 不是处在城市的边缘地带，就是在旧城市里完全推掉重建的地段上，若不经过精心的 设计，只是让整齐划一的新建筑群取代原来无序但有活力的城市街区，那么新区当然 就没有了从原地段里“生长”出来的感觉。而且整齐划一、千篇一律的城市肌里带给 人的视觉感受是可怕的，也给城市应该具有的开放性、复杂性、连续性、灵活性带来 冲击与破坏。因此我们在本次规划设计中从社区的空间肌理出发，以丰富细腻的肌理 给城市带来变化，丰富城市的个性。 根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总 体规划指导思想： 遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。 在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施， 居住用房、商业用房、健身急救康复及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的 有机结合。 强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面 营造亲和感人情味。强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。 在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。打破 10 通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园 气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭 景观空间的营造。 在设计上，一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另一方面我们也注重小 区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。规划中通过平面的多座向布局、单体立 面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。单体的形象和细部 构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角 之一。 社区主要以多层为主。住宅房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分 离，居寝分离，提高住户面积的使用率和老年人居住的舒适程度。立面设计以整体和 谐、简洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。立面材料以涂料和面砖结 合，体现新世纪现代建筑的特点。运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。 养老中心的设施 （1）公寓楼内的老人居室有三人间、双人间、单人间、套间、豪华套间；双人间 和单人间设有卫生间，室内配备了电子呼叫系统、家具、电视、澡盆、中央空调等设 施； （2）家居公寓楼设有一室一卫、一室一厅一卫、两室一厅一卫及大病房间，室内 配置了电子呼叫系统、家具、电视、热水器、空调等设施。另设高档生活区，以别墅 及低密度住宅构成，主要提供给首先富裕起来的社会阶层。 11 （3）公共设施有图书室、活动室、书画室、多功能厅、康复健身房、交流中心、 电脑机房、老年大学和茶社等。 （4）医疗中心以医治、护理、康复各类老年疾病为专长，有一支具有专业水平的 医护技队伍。对住院老人、病人实行 24 小时全程优质服务，不需要家属的陪伴。设有 内科、中医内科、针灸科、按摩科、超室、心电图、血流变、微循环和中西药房等 科室，能为居住养老中心的老人提供及时、方便、有效的医疗护理服务。 （5）养老中心设有营养室，由专业营养师为老人配膳，提供流质、半流质、软食、 鼻饲饮食、匀浆膳食等。如需要过生日、家庭聚会等，均根据老人家属的需要单独制 作，满足不同需求。同时为需要的老年人及家庭配送午餐。 （6）养老中心可以和企事业单位、大中小学建立共建关系。 住区空间布局合理。根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境， 功能划分有层次，居民在各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使他们过着安静、 和谐的生活。社区公共场所是全体老年人的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或 游园场地等，人人可以使用；组团內空间是住宅組团內居民共用的，是组团邻里交往、 游憩的主要场地，汽車与人流不能随意穿行。住宅楼的布局，经过精心处理，形成有 特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底层庭院、楼层的阳台或住宅露台等， 可以由居民种植花卉，增加绿化景观，丰富建筑物立面景观。 室內空间具有超前意识。客厅和餐厅的使用面积不低于 25 平方米，主卧室使用面 积不低于 15 平方米，其余卧室使用面积不低于 10 平方米，厨房能有 6 平方米，卫生 间 6 平方米。高品位的康居住宅小区设有小门厅让人进门有个缓冲。三房以上的套间 12 设有主卧室卫生间。有条件的套间增设储物室。合理安排各功能行为空间，实现公私 分离、食寢分离、居寢分离、洁污分离。合理设置成套厨房设备，改善排除油烟与通 风效果，按厨房的工艺流程及人体工艺学配置设备。另外还注意到：客厅开门不宜多， 过道面积不太小；阳台深度大一些、实用一些；一梯二、三户；明厨明厕，通风采光 好；套型设计合理，重视自然通风，使用变頻恒压供水设备；管道集中隐蔽，水、电、 煤气三表户外计量。 建筑形式及色彩：住宅建筑采用现代建筑风格，以丰富的屋顶、山墙、阳台的造 型，创造具有浓厚生活气息、高雅文化环境的空间。建筑外墙运用淡雅、明亮、亲切 的色彩，为老年居民勾画出理想中的家，外饰面主要以红色面砖及白色喷涂为主，取 得色彩及质感的强烈对比。使建筑形象更富有视觉冲击力，也增加了建筑的标志性。 在立面上造型上强调垂直线条，建筑外立面大虚大实，光影对比强烈，具有厚重的雕 塑感。同时有采用了轻巧精致的构件与大片的玻璃面，使建筑沉稳又不失轻灵，雄健 又不失精巧。 2.4 市场预测市场预测 近年来,随着我国宏观经济态势的持续走强，我国养老事业也得到迅速发展。在国 家下大力优惠，减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持养老事业发展政 策的形式下，养老事业成为社会事业的新亮点。建筑市场和建筑法规的进一步完善， 使居住产业进入良性循环发展阶段。货币化分房政策的实施及公有房销售政策的调整 加大刺激了购房需求的释放。 13 另据调查显示，北京市 65 岁以上的老年居民五年内准备进入养老院的占调查总体 的 31.9%，在已拥有产权的家庭中 23.3%的家庭预计五年内购买环境更好的住房，为改 善生活质量。 据调查，老年居民购房用于改善居住环境的比重依然占 65%。养老住宅的开发建 设，其根本目的还是为了广大群众改善养老居住条件，现阶段老年住宅的开发主流还 是建设品质不高的老年公寓。 有资料表明，选择 60 至 80 平方米的住房面积的购房者的比例为 27.2%，80 至 100 平方米的面积需求为 32.4%，100 至 120 平方米的住房需求仅为 17.4%，说明老年 人目前倾向于选购中小户型住宅。究其原因，大多数还是中产阶级和普遍老百姓，选 购 60 至 80 平方米的住房面积，既可以承受得起，又改善和提高了生活素质，这也表 明普通老百姓具有享受高品质生活的愿望。 本项目选址地段为安静、风景优美的地段，周围基本没有什么建筑，她就象一张 白纸，有待我们绘制出高品质的、美丽的画卷。 2.5 项目优势项目优势 项目场址位于易县县城西面 112 国道南侧，符合易县旅游接待重点发展黄金地带， 是开发潜力最大的热点区域。附近交通非常便捷，西有清西陵国家级旅游资源，东有 县城生活配套。生活、休闲、娱乐、消费、上学都很方便。 我们的养老中心社区是以老年住所为载体，达到“三好三高”，即“规划设计好， 科技含量高；组织设施好，全方位质量高；综合效益好，社会认同率高”，结合“康 14 居工程”的要求，以及国际上流行的一些规划设计观点，创造“以人为本”、生态保 护的新型居所社区。 随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，北京市又 是我国较早进入人口老龄化的城市之一。据有关资料统计，目前该市 65 岁以上的老年 人现有 200 多万，占市区人口的 12，已高出全国、全省平均比例。另据预测，今后 一个时期，老年人口还将以年均 3的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像 发达国家那样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重 要的养老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。 而家庭结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间、精力 照顾老年人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老 中心养老已逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。 为不断延长老年人的生命、提高其生活质量，国内已兴建多个老年公寓等社会福 利机构；建立具有阅览室、棋牌室、健身室、文艺室、室外活动场和老年人学校的“星 光老年之家”388 个；自 2003 年 10 月 1 日起，石家庄市 111 名百岁寿星，每人每月均 可领到 100 元营养补贴。70 岁以上老年乘坐公交车免费。 所以，建设养老中心已经属于市场化行为。 未来住宅越来越注重“人性化”设计，也就是在住宅设计时更多地为人着想。例 如在小区内的道路上实行人车分流，无障碍通道等；一个台阶对正常人来说是不存在 问题的，可是对于一个残疾人却可能是难以逾越的障碍。住宅的窗户很大，窗台低且 宽，既可以坐人，又可以摆些装饰品，由此可见它“人性”的一面。另一点就是注重 15 生态保护，不仅是小区建成后的绿化率达到多少、种了多少花，而且要在住宅的开发 过程和小区的使用过程中都要注意保护环境，使住宅和自然和谐统一。我们现在还不 太注意的空气质量、噪音指数将会在未来被小区的管理部门像天气预报一样每天写在 公告栏上，并且住宅将大量使用太阳能等洁净能源。 此外，未来住宅将很看重“全生命周期成本”。我们现在只注意老年住房的建设 成本，但这只是其中的一小部分，在房屋长达数十年的使用过程中，房屋的采暖、制 冷等费用才是“大头”。质量好的住宅和质量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的。 养老中心社区的住宅关键就是要增加科技含量，提高建设质量，这一点和“康居工程” 的要求是一致的。住宅性能大幅度提高、住宅装备水平大大改善、住宅功能更加合理、 住宅环境明显改观、住宅寿命更加延长。 该项目的建设具有充分的必要性和广泛的社会意义。 2.6 市场定位市场定位 销售目标群体如下： 周边城市（北京、天津、廊坊、保定、石家庄）企事业单位有稳定收入的退休白 领人士； 本县城中心区域动迁或欲改善居住条件，愿意搬出市区中心区域的首次置业者； 本县欲改善居住条件的再次置业者； 政府及企事业单位中层以上退休管理干部； 外地来的老年人； 16 其他购房的老年人。 第三章第三章 建设规模建设规模及建设方案及建设方案 随着城市化进程的不断深入，该地块的城市地位、商业价值将不断得到提高，且 周围的城市配套设施也将日趋完善。本项目规划拟建设为现代化老年人居住社区，其 中包括老年住宅、公寓、商业、健身及其他附属设施。一期拟在项目场址易水北岸建 设 12 栋多层老年居住楼，一座健身中心,部分服务中心和文化休闲长廊；二期拟在项目 场址南部建设多层老年居住楼（豪华单体楼）、一座急救中心和部分服务中心和荆柯 山公园；三期建设多层老年居住楼（豪华单体楼）,SPA 温泉康复中心,旅游接待中心, 培训学校等项目。多层居住楼之间空地为大型绿地广场和水面。 17 3.1 总平面规划总平面规划 3.1.1 总平面规划原则总平面规划原则 3.1.2 总平面规划综述总平面规划综述 3.1.3 建设规模建设规模 3.2 建筑工程建筑工程 3.3 结构设计结构设计 3.3.1 设计依据设计依据 建筑结构荷载规范 GB50009-2001 建筑抗震设计规范 GB50011-2001 混凝土结构设计规范 GB50010-2002 砌体结构设计规范 GB50003-2001 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 18 3.3.2 工程概况工程概况 3.3.3 结构设计结构设计 3.3.4 主要活荷取值主要活荷取值 3.4 给排水设计给排水设计 3.4.1 设计依据设计依据 3.4.2 工程概况工程概况 3.4.3 系统设计系统设计 3.4.4 管材管材 3.4.5 有待落实问题有待落实问题 3.5 暖通设计暖通设计 3.5.1 设计依据设计依据 国家及河北省现行的有关规范、规定和标准： 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-2003 住宅设