房地产开发招投标管理办法操作细则.doc

房地产开发招投标管理办法操作细则 为配合总部招投标管理办法，特制定以下操作细则，作为*房产招投标管理办法的附件。一、 成立招标办公室设置招标专员，从事招标的日常管理工作：1、 招标需求计划的统计、汇总；2、 根据计划安排招标时间，进行分析评价、信息发布、发邀请函、发招标文件、组织考察、答疑、收标、开标、询标、编写评标结果报告、发中标通知书等日常招标工作。3、 总包、分包、供应商和材料价格等各种信息的搜集、整理，定期（半年）组织对供应商进行分析评价。4、 建立各地、各类、各档次信息档案台帐，方便查询和为决策提供依据。二、 操作程序：（一） 计划管理：由项目公司工程部、营销部、办公室部门负责人，编制招标需求计划。1、 要求每年初、季末或月末，各项目公司工程部、营销部、办公室，根据项目实施进度计划和部门工作要求分别编制年度、季度和月度招标需求计划。年度、季度和月度招标需求计划含所有招标范围内拟发包项目，当月未完成招标的，滚动至下月招标计划中。年度、季度和月度招标需求计划中需提供各项目内容，包括：项目名称、结构类型、项目规模、总投资、质量要求、品牌和档次、期限等要求。计划报项目公司相关招标部门及总部职能部门后报招标办公室。2、 根据已审批的项目年度、季度和月度招标需求计划，结合工程实际进展情况和具体要求，项目公司于招标前30日内填写单项招标计划申请表，并报集团招标领导小组审定后，由招标专员汇总统计。（二） 方案制定：1、 招标专员根据计划安排项目招标时间计划表。2、 根据招标项目的不同特点，招标小组对招标范围、招标内容、招标条件、招标方式进行详细、具体的策划。第一、确定是自主招标还是委托代理招标；第二、确定是公开招标、邀请招标还是议标后直接发包；第三、确定自编招标文件还是委托代理编制招标文件；第四、确定自编标底还是委托编制标底；第五、确定承包方式、报价方式、材料设备供应及调价方式；第六、付款条件及付款方式；第七、投标人选择原则及履约担保方式；第八、开标、评标方式。（三） 信息发布并确定投标单位：1、 由招标领导小组在*公司内部及网上发布招标信息，搜集拟投标单位。2、 招标领导小组根据招标内容及要求，邀请相关专业人员参与对拟投标单位进行资格预审，确定相应的入围数量（最低不少于4家）和入围单位。3、 招标领导小组成员、相关专业人员及招标专员对资格预审通过单位进行考察，考察内容有：资质、经济实力、技术力量、以往项目信誉度（是否上过政府的黑名单）。4、 对已有业务合作的合格承包方，经招标领导小组讨论批准，可直接邀请该承包方参加投标。5、 招标专员按考察内容、提出书面考察报告给招标领导小组。6、 招标领导小组最终确定投标单位，投标金额在100万元以上的项目，投标单位审批表必须由招标领导小组组长（董事长）签字。7、 招标领导小组负责向被邀请单位发出投标邀请函。（四） 招标文件的编制：1、 招标文件必须包含招标内容的实质性条款和合同主要条款。投标邀请书（附投标邀请书格式）；投标须知：包括项目概况、招标范围、投标单位资格审查标准、投标单位资质等级、标段划分、工期要求、质量标准、现场踏勘和答疑安排、投标文件编制、投标保证金、投标截止日期、投标报价要求、投标有效期、开标时间和地点、评标的方法和标准等；合同主要条款（附合同草案、专用条款与补充协议、通有条款）；投标文件格式及附录（附投标文件投标函格式、商务标格式、技术标格式、资信标格式）；采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；招标项目的技术要求、设计图纸；投标辅助资料。2、 由各项目公司、营销部、办公室编制招标文件：由各项目公司、营销部、办公室，负责组织招标文件及合同主要条款的编制。由总部、技术部、经管部及相关专业人员分别负责对招标文件中技术部分与商务条款部分进行讨论审核。已审核的招标文件经项目公司或相关招标部门签审后，报总部流转审批。项目公司、营销部、办公室，根据文件流转审核中的各条意见，对招标文件进行修改，对未采纳的意见必须予以反馈或附件说明，修正后的招标文件重新审批。所有招标文件需由法务部、财务中心审核、会签。不在招标范围内的招标文件，应在相关职能部门签审后，报招标领导小组审核、备案。3、 委托咨询公司编制招标文件：由经管部负责联系委托咨询公司编制招标文件。招标文件经项目公司签审后报总部职能部门流转审批。由招标领导小组对已审批招标文件进行审定。法务部、财务中心审核、会签。（五） 工程量清单及标底预算的编制：为合理低价提供参考依据。1、 自编标底：由经管部，根据工程部门提供的施工图纸及项目公司工程部提供的材料、设备品牌及型号规格明细表，及相关招标部门提出的要求，编制工程清单及标底预算（参考、保密）或报价要求说明。招标领导小组相关人员对经管部编制的工程量清单及标底进行审定。审定的标底密封后，开标前由招标领导小组组长保管。2、 委托咨询公司编制工程量清单及标底预算：主要是针对工程类招标项目。由经管部负责联系委托咨询公司进行编制。咨询公司编制的报价清单及标底预算由经管部进行抽查、复核（参考、保密），项目公司工程技术部负责提供材料、设备品牌及型号规格明细表，作为投标报价依据。复核后的报价清单及标底预算，由招标领导小组相关人员进行审定。审定的标底预算密封后，开标前由招标领导小组组长保管。（六） 发送招标文件资料：1、 根据审批后的招标文件和相关资料在规定时间内发售，投标单位凭投标邀请函前往财务部交纳投标保证金（保证金额度根据投标项目具体情况在招标文件中明确，保证金收取额度应为合同标的价的3%-8%，投标结束后，未中标单位无息退还）及相关费用，集团财务部开具收据。2、 投标单位凭投标邀请书及缴费收据到招标领导办公室进行登记，领取招标文件资料。3、 招标文件资料发放一律采用收费制，收费金额根据招标项目具体情况在招标文件内容中确定。4、 投标单位无论最终是否中标，购买招标文件费用均不予退回，该条款须在招标邀请书中注明。（七） 现场勘察、答疑：1、 由项目公司或相关招标部门组织投标单位在同一时间进行现场勘察。2、 由招标专员对投标过程中，投标单位所提问题，在招标文件规定的时间内以书面形式回复给所有被邀投标单位。（八） 招标文件的受理：1、 根据招标文件规定，由招标专员在规定时间和地点接受投标方投标。2、 受标时至少有2人在场，检查投标文件的密封情况，在密封袋上注明受标时间。3、 所受招标文件作为保密文件由招标专员专柜保存，待开标时交招标领导小组。（九） 开标：1、 开标事宜：由招标领导小组委派的招标专员提前通知参与招标的人员开标的时间、地点。2、 招标领导小组成员：相关部门负责人、经办人；相关专业人员；招标专员参与开标。3、 会议主持人介绍开标项目的情况和要求。4、 开标：由招标领导小组指定的唱标人、记录人、监督人检查投标文件的密封情况，确认无误后当众拆封，做好开标记录，参与开标人员对开标记录签字确认。宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。所有符合要求的投标文件在开标时都应当众予以拆封、宣读。开标后评委审查所有投标文件是否响应招标文件的实质性要求，确定合格投标人。5、 由专业人员对所有合格投标人的技术标和商务标的正确性、合理性、共性、个性等问题进行对比、分析。由招标领导小组成员对分析报告进行会签。（十） 询标：1、根据开标、分析及考察结果拟定询标纪要内容：第一、投标书中有关报价所包含内容的承诺。第二、中标后如何组织施工，如何保证质量、工期，对工程重点、难点采取什么措施。第三、报价的分析说明、计价依据，对于采用多方案报价的，施工方案优化后的报价优惠等。第四、非工程类根据自身特点，进行询标。2、根据对比、分析及考察结果，选择不少于3家中标候选单位进一步考察。3、中标候选单位询标纪要以书面形式体现意见承诺，并要求手写回答，询标纪要不得重新打印。发出的询标纪要在投票单位未作出明确答复前，不宜加盖招标方公章，以免引起不必要的法律纠纷。4、招标工作领导小组对中标候选单位以书面形式或书面与会谈相结合形式进行询标，中标候选单位反馈的书面询标纪要意见承诺，经签字盖章后作为投标书的正式组成部分。5、招标工作具体要进行多少轮询标，由招标小组视具体情况而定。（十一）评标：1、 确定中标单位一般以合理低价为原则。2、 根据投标文件、询标纪要、考察报告及综合实力进行评标，并拟定或推荐中标单位。3、 投标报价中的最低报价明显偏高或偏低，超出所掌握行情和价格控制标准时应重新组织招标。4、 招标专员负责根据考察、开标、分析、询标、评标等程序编写评标结果报告，要求招标领导小组成员及参加考察、询标等的全体评委在评标结果报告上签字确认。5、 对评标结论持异议的评委可用书面方法在评标结果报告上阐述不同意见和理由，评委拒绝在评标结果报告上签字且不陈述书面意见和理由的，视为同意评标结论。6、 评标结果报告经招标领导小组成员签字后，须经项目公司老总审批，若有特殊情况，项目公司负责人和总部负责人可联署提请复议。（十二）决标：1、 无异议的评标结果报告为确定中标单位的依据。2、 有异议的评标结果报告，由招标领导组组长最终签署确认中标单位。3、 根据评标结果报告，由招标领导小组委派的招标专员向中标单位发送中标通知书。三、 合同的签订：1、 项目公司或相关招标部位，根据招标文件、中标单位的投标文件、询标纪要、评标结果报告、完善