江西南昌规范建筑面积、容积率计算方法.doc

江西南昌规范建筑面积、容积率计算方法【导读】买房的市民看仔细了，容积率、面积等指标再也不能由着开发商瞎蒙。记者6日获悉，南昌市城乡规划局根据国家有关规定，下发了关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则的通知，住宅建筑层高不能小于2.9米。 时间:2007-01-11 编辑:Monica 来源: 【朗读】【投稿】【纠错】【字号：大 中 小】【关闭】 买房的市民看仔细了，容积率、面积等指标再也不能由着开发商瞎蒙。记者6日获悉，南昌市城乡规划局根据国家有关规定，下发了关于规范建筑工程建筑面积、容积率计算规则的通知，住宅建筑层高不能小于2.9米。底层架空层不计入容积率根据规定，建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房、结构（设备管道）转换层、底层(半地下)车库、杂物间等，全部按建筑面积计入容积率。建筑物层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率，但若层高不足2.2米者按1/2面积计入容积率。在室外地坪以上部分的高度不超过1.2米的非经营性地下室，层高不大于4.5米、无围护结构的建筑物底部架空层，无围护结构的结构（设备管道）转换层，按建筑工程建筑面积计算规范计算建筑面积，计入总建筑面积，但不计入容积率。北向阳台要求统一封闭建筑物南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西向次阳台进深不大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。高度为两层或两层以上的阳台，进深原则上不得大于3米。其中，进深不大于1.8米的可不计建筑面积不计容积率；进深大于1.8米、小于等于3米的按1/2面积计入容积率；进深大于3米的按全面积计入容积率；建筑物北侧原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。此外，考虑南昌气候特点，高层建筑北向阳台原则上要求统一封闭。飘窗不能突出外墙1.2米现在有很多建筑都设计了突出外墙的飘窗，根据要求，以后飘窗突出外墙部分的距离原则上不大于1.2米，宽度不大于该开间的2/3。若超出这个规定的将按全面积计入容积率。当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率。除此之外，高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率。住宅建筑层高不小于2.9米该市还规定住宅建筑层高不小于2.9米且不大于3.2米；办公建筑层高原则上不小于3.2米，且不大于4.2米；分隔成小间的商铺建筑层高不大于4.5米。该市同时要求建筑施工最好不要填平或者垫高地面，以后建筑工程规划应充分利用现有的地形、地貌，与相邻地块宜平接，当用地内有高差时进行竖向设计并组织好排水。南昌出台操作办法规范房产建筑面积测算 发布日期： 2007年12月04日 随着商品住宅户型的不断更新，入户花园、阳光露台等新的名词不断出现，房屋这些部位的面积如何确定？小区哪些范围不能算作公摊？近日南昌出台关于办理房产建筑面积测绘计算有关问题的操作办法（试行），对一些现有规定中未作明确的房产面积计算问题给出了操作方法。2日记者从南昌市房管局获悉，操作办法即日起开始实施，已确权发证或完成预售测绘的房产面积不再改变。套内建筑面积计算复式房楼梯计入套内建筑面积根据该操作办法，房屋外墙面积计算至墙体结构层；复式、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积；独立户室内已封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积计算；经规划部门批准，楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，层高在2.20（含）米以上部分可计入下方建筑面积，层高在2.20米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。入户花园按其水平投影面积一半计算计算一半建筑面积的部位包括：未经规划部门批准擅自将敞开式阳台改为全封闭的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；独立户室内未封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算；当上部底板（盖板）小于本层围护结构时，本层阳台、挑廊、无柱走廊按上部底板（盖板）水平投影面积的一半计算建筑面积；同一开间位置相隔一个自然层设置的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊，当其形状面积相同且最高一层有上盖时，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。不落地凸窗不计入建筑面积墙体外侧的粉刷层、贴面等墙体保护层、保温隔热层；檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分；非落地的凸窗部分；上部底板（盖板）高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊；贮水（油）池、化粪池，以上部位都不计算建筑面积。5方面建筑面积不应分摊应该分摊的建筑面积范围按照国家标准房产测量规范的相关规定执行。不应分摊的建筑面积范围包括5个方面。为多幢服务的管理用房、警卫室、配电间、水泵房等设备用房；独立使用的地下室、半地下室、车库、车位，人防工程附属设施用房（含滤毒室）；物管用房、社区居委会用房、小区的会所、小区幼儿园、娱乐用房、健身房、阅览室、医务室、垃圾站、公厕等为公共事业服务的配套用房；避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位；独立于本幢房屋之外的公用建筑。其他操作办法多幢楼同一地下室面积单独计算根据操作办法，裙楼式建筑按单幢处理。连体楼和地下室相连、地面以上多幢独立楼房的建筑均按多幢处理。地下室相通地面上独立的两幢及两幢以上房屋，地上部分分幢计算房屋建筑面积，地下层单独计算房屋建筑面积，地下层内为地上部分服务的共用部位不予分摊。按功能设立分摊系数住宅楼原则上以幢为单位统一分摊公用面积，可按功能分别设立分摊系数。单幢房屋的地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口设在该幢房屋主墙体外或者设在主墙体内但与房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。出入口设在该幢房屋主墙体内，且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积计入幢共有建筑面积分摊。商住楼共建面积按商、住两部分分开商住楼根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯)以及门厅等共有建筑面积列入住宅共有建筑面积，如该公共部分可与商业层相通，则列入幢共有建筑面积。为整幢服务的消防通道、屋顶梯间以及幢内其他商住共用建筑面积列入幢共有建筑面积。专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积。专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。此外，该操作办法对房屋产权分割时，对公用建筑面积的确认也作了规定。确权或已取得房产证的房屋，可只对各户的套内建筑面积进行实测，按各户套内建筑面积的比例进行分摊计算。(陈萌)相关新闻建筑面积测算新规定小区会所不计入公摊面积记者12月2日获悉，江西省南昌市房管局印发了关于办理房产建筑面积测绘计算有关问题的操作办法（试行），11月9日开始施行。该操作办法实施前，已确权发证或者完成预售测绘的房产面积不再改变。复式房面积含室内楼梯对房屋建筑面积认定中，房屋外墙面积计算至墙体结构层；复式、跃层的套内建筑面积应包括其室内楼梯，并将其按自然层数计入套内建筑面积；独立户室内已封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积计算；经规划部门批准，楼梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，层高在2.20（含）米以上部分可计入下方建筑面积，层高在2.20米以下部分计入楼梯、斜坡道建筑面积。未经规划部门批准擅自将敞开式阳台改为全封闭的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立户室内未封闭的入户花园和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算。墙体外侧的粉刷层、贴面等墙体保护层、保温隔热层；檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分；非落地的凸窗部分；上部底板（盖板）高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊；贮水（油）池、化粪池，不计算建筑面积。小区会所不计入公摊据南昌市有关房产专业人士称，早先相关测算规范中对公摊面积的界定比较模糊，“公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积”，根据这样的说法，一些开发商大玩猫腻，把大量不该摊的面积摊到业主头上，这其中包括会所、物业管理办公室，甚至停车场等。当开发商将停车场再次出售、会所开始营业时，就容易与业主发生纠纷。另外，为多幢服务的管理用房、警卫室、配电间、水泵房等设备用房；独立使用的地下室、半地下室、车库、车位，人防工程附属设施用房（含滤毒室）；物管用房、社区居委会用房、小区的会所、小区幼儿园、娱乐用房、健身房、阅览室、医务室、垃圾站、公厕等为公共事业服务的配套用房；避难层（室）及结构转换层内可独立使用的部位；独立于本幢房屋之外的公用建筑，不计入分摊的建筑面积范围。商住楼公摊分两部分另外，对商住楼共有建筑面积计算功能区的划分,以规划部门批准的建筑施工图为依据；根据住宅和商业不同的使用功能，将整幢房屋划分成不同功能区进行面积计算，按各自的建筑面积将整幢房屋的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。商住楼的商业层内单独通往住宅的梯间(含室外楼梯）以及门厅等共有建筑面积列入住宅共有建筑面积，但如果该公共部分可与商业层相通，则列入幢共有建筑面积；为整幢服务的消防通道（楼梯、电梯、连廊等）、屋顶梯间以及幢内其他商住共用建筑面积列入幢共有建筑面积；专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积；专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。住宅楼以幢为单位公摊房屋局部无外墙体的（如底层楼梯入口处、店面和车库的卷闸门等），以及非垂直墙体，其外半墙厚度参照本层其他主墙确定，本层无主墙的可参照上层外墙确定。顶层无外墙的斜屋面结构和别墅、复式楼等室内上部挑空部位均不计算外半墙厚度。住宅楼原则上以幢为单位统一分摊公用面积，如果幢内各单元有不同设计功能的，可按功能分别设立分摊系数。例如仅部分单元设置电梯时，则应按设电梯和不设电梯部分划分为不同的功能区计算分摊面积。原设计为整体商场，在销售时分割成通道和若干铺位(间数)，通道的建筑面积由所有铺位(间数)按其建筑面积比例分摊。对已经确权或已取得房产证的房屋，在对其进行分割测绘时，可只对各