物业房屋接管工作标准和工作规范.doc

【物业房屋接管工作标准和工作规范】1.目的对物业进行全面接管，保证业主及时入伙，确保验收的房屋软硬件达到验收要求，便于物业管理工作的顺利开展。2.0适用范围适用于物业公司和开发公司之间的物业交接。3.0职责3.1公司设备部负责牵头组织各相关部门及管理处成立接管小组，办理接管手续。3.2接管小组负责对图纸资料、各项设施设备及每套单元按接管房屋标准进行验查。4.0房屋接管4.1房屋接管验收条件4.1.1.1新建房屋的接管验收条件4.1.1.1建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；4.1.1.2供电、给水、排水、电梯、卫生、道路等设备和设施能正常使用；4.1.1.3 房屋幢、户编号业经有关部门确认。4.1.2原有房屋的接管验收条件4.1.2.1房屋所有权、使用权清楚；4.1.2.2土地使用范围明确。4.2 接管验收应检查提交的资料4.2.1 新建房屋接管验收应提交的资料4.2.2 产权资料4.2.2.1项目批准文件；4.2.2.2用地批准文件；4.2.2.3 建筑执照；4.2.2.4 拆迁安置资料。 4.2.3 技术资料4.2.3.1 竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；4.2.3.2 地质勘察报告；4.2.3.3 工程合同及开、竣工报告；4.2.3.4 工程预决算；4.2.3.5 图纸会审记录；4.2.3.6 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；4.2.3.7 隐蔽工程验收签证；4.2.3.8 沉降观察记录；4.2.3.9 竣工验收证明书；4.2.3.11 新材料、构配件的鉴定合格证书；4.2.3.12 水、电、卫生器具、电梯等设备设施的检验合格证书；4.2.3.13 砂浆、混凝土试块试压报告；4.2.3.14 供水管道的试压报告。4.2.4 原有房屋接管验收应检查提交的资料4.2.4.1 产权资料a) 房屋所有权证；b) 土地使用权证；c) 有关司法、公证文书和协议；d) 房屋分户使用清册；e) 房屋设备及定、附着物清册。4.2.4.2 技术资料a) 房地产平面图；b) 房屋分间平面图；c) 房屋及设备技术资料。4.3 新建房屋的接管验收标准4.3.1 质量与使用功能的检验。4.3.1.1 主体结构a) 地基基础的沉降不得超过GBJ7（建筑地基基础设计规范）的允许变形；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。b) 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10规定值。（GBJ10-钢筋混凝土结构设计规范）。c) 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206（木结构工程施工及验收规范）中2.1.1条的有关规定。d) 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。e) 凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）的有关规定。4.3.1.2 外墙不得渗水。4.3.1.3 屋面：a) 各类屋面必须符合GBJ207（屋面工程施工及验收规范）中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。b) 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。c) 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟，落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。4.3.1.4 楼地面：a) 面层与基层必须粘结牢固、不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角。b) 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。c) 木楼地面应平整牢固，接缝密合。4.3.1.5 装修：a) 钢木门窗安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。b) 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的窗子均应装设安全防护栏。c) 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。d) 门窗玻璃应安装平整，填缝饱满，粘贴牢固。e) 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。f) 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，g) 油漆，刷浆应光泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。4.3.1.6 电气：a) 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1M/KV。b) 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。c) 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。d) 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合 GBJ232的规定值。e) 制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。f) 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。g) 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。4.3.1.7 水、卫、消防：a) 管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求。应按套安装水表或预留表位。b) 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。c) 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。d) 卫生器具质量良好，接口不渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。e) 水泵安装应平稳，运行时无较大震动。f) 消防设施必须符合GBJ16（建筑设计防火规范）、GBJ45（高层民用建筑设计防火规范）的要求，并且有消防部门检验合格签证。4.3.1.8 附属工程及其它：a) 室外排水系统的积水坑、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14（室外排水设计规范）第二章第2.3.4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。b) 污水处理装置化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。c) 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。d) 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。e) 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。f) 烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。g) 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。h) 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。i) 井道、风机房必须没有垃圾，符合规范。j) 幕墙平整，无残缺破损和渗漏。k) 天台、广场、道路地面平整，无低洼积水现象。4.3.2 质量问题的处理影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加强回补返修、直至合格，影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。4.4 原有房屋的接管验收标准4.4.1 质量与使用功能的检验。4.4.1.1 以GBJ（危险房屋鉴定标准）和国家有关规定作检验依据；4.4.1.2 从外观检查建筑物整体的变异状态；; 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度； 4.4.1.4 检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。4.4.2 危险和损坏问题的处理：4.4.2.1 属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。4.4.2.2 属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。4.4.2.3 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理5.0 工作程序5.1 接到开发商的物业接管通知后，由公司设备部经理牵头，公司总经理办公室、安全保卫部、环境卫生部、项目管理处等相关各部门人员成立接管小组，依照上述标准对物业进行接管检查。5.2 接管小组按楼宇接管资料移交清单对产权、技术资料进行对照检查，发现产权技术资料有缺漏的，应以书面形式通知开发公司，要求在给定限期内补齐。5.3 接管小组按公共配套设施接管验收表对大厦各类设备按规格、性能、容量等进行对照检查，对机电设备应按专业、按系统另行验收接管，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式要求开发公司限期解决。5.4 接管小组对每个项目的验收接管应专题写