房地一致原则在农村房屋初始登记中的适用.doc

房地一致原则在农村房屋初始登记中的适用 房地产门户-搜房网 2010-07-29 17:24:00 来源：中国房地产 房地一致原则是我国物权法、城市房地产管理法、房屋登记办法等确定的不动产物权变动应遵循的基本原则，该原则要求土地或房屋权属任其一发生变动，另一方应随之变动，确保最终的土地使用权主体与房屋所有权主体保持一致。尽管房屋与土地具有相对的独立性，为避免出现“空中楼阁”的尴尬局面，实行房地一致原则已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受，但在实务工作中，该原则仍存在例外情形，如在租赁建设用地上修建房屋、土地房屋分开抵押以及国有企业改制中涉及土地房屋资产转移的不规范操作等均可能导致房地分离的情形。而随着近年来农村房屋登记工作的全面铺开，房地分离的情形有增无减，对此类情形应如何做出判断，事关权利人的切身利益。一、我国房地一致原则的法律规定1990年实施的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”上述两条率先明确了“房随地走”与“地随房走”的原则。1994年颁布的城市房地产管理法第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”再次确立了“地随房走”的原则。实践中，不动产物权变动究竟应遵循“房随地走”还是“地随房走”，房屋与土地两个主管部门在适用条文时存在争权或推诿现象，后经国务院出面协调，确定了城市里“地随房走”，农村“房随地走”的一般性原则。2007年颁布的物权法第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”上述两条实际上作为一个整体，只要建设用地使用权和房屋所有权一个发生了转让，另外一个就要相应转让。从法律后果上说，不可能也不允许，把房”和“地”分别转让给不同的主体。不过物权法第142条规定也提到了房地分离的情形，主要指城市房地产建设中一部分市政公共设施通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设，但是所有权归国家，而土地使用权归开发商的情形。2008年施行的房屋登记办法第8条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”该规定继承了原城市房屋权属登记管理办法第6条的规定，要求无论不动产权属如何变化，最终应保持土地房屋权属主体的一致性，但该原则未确定例外情形。若追溯到1991年颁布实施的城市房屋产权产籍管理暂行办法第3条的规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利一致原则，除法律法规另有规定的外，不得分离”。不难看出，后来的城市房屋权属登记管理办法与房屋登记办法对房地分离持完全否定态度，忽视了现实生活中既存的房地分离现象且未留下任何法律空间。大多数地方的登记机构从谨慎的角度考虑，即使出现了因保持房地一致导致争议出现的情形，最终以牺牲权利人利益为代价，固执的坚守了房地一致的原则。二、房地一致原则适用干农村房屋初始登记的例外受集体土地性质制约以及农村建设规划管理滞后性的影响，仅依靠房屋登记办法第83、第84条的规定尚难以应付农村纷繁复杂的情形，虽然登记机构可通过村民自治、公示程序以及乡镇、村镇认可等方式解决绝大部分问题，但当涉及到房地一致的基本原则时，上述方法难以适用，只得严格“照章办事”。笔者依据农村工作实践，梳理了涉及房地一致原则的数个问题，以期通过探讨能够让问题得到妥善解决。1农民建房后转为非农户口，能否取得房屋所有权对于建房时尚为集体经济组织成员，而在房屋建成后登记前，因入学、参军、轮换工、购买小城镇户口等原因转为非农业户口，是否应该对这部分非农人员确认其房屋所有权，存有较大争议。若予以确权，因非农人员无法取得宅基地使用权，直接违背了房屋登记办法第8条的规定：若不予确权，势必会侵害非农人员的财产权益，毕竟房屋可能由其出资建设，建成当时因具备集体经济组织成员身份，对房屋拥有了事实上的所有权，仅是未进行登记，后来却因户籍的更改，丧失了房屋所有权，有违公平。从另一方面讲，集体经济组织成员身份的丧失，按照土地管理法第62条的规定，只丧失宅基地使用权，不能当然导致房屋所有权的丧失，若对此类房屋不予确权，群众意见很大。实践中，为化解矛盾，国土部门对这部分非农人员做“备案”处理，并注明“若将来拆迁，非农人员只享受房屋的残值赔偿，不享受宅基地赔偿”，房管部门凭“备案”手续将非农产人员登记为所有权人。笔者认为，虽然经过国土部门“备案”后，房屋登记看似符合了房地一致的要求，但因“备案”本身的法律效力值得商榷，故此方式与法律法规所要求的房地一致还有本质上的区别。笔者认为，房管部门在核实清楚情况的基础上，即使不需要国土部门的“备案”手续，直接给非农人口办理房产证，不仅不会造成任何社会危害，反倒是有益于对事实权利人的法律保护。首先，按现行征地补偿政策，征地住房安置补偿、承包地补偿、宅基地补偿的对象仅限集体经济组织成员，补偿费的分配也应由其成员享有，而房屋作为附着物，对其补偿也仅是货币化的残值补偿，按照既定标准计算后补偿给房屋所有权人，非农人员虽不应享受土地补偿费用，但却可凭房屋所有权证分得属于自己的一份附着物补偿。其次，农村房屋产权的流转受土地管理法等政策法规的严格限制，基本处于非流动状态，非农户口即使取得房屋所有权证后仅用于自住或者出租经营，不得对外转让，管理部门不必担心产权自由上市后造成主体的混乱和难以管理。再次，依据物权法第30条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。非农户口在房屋建造时，因享有宅基地使用权，建造行为属合法建造，应自建成之日起享有物权，登记机构对其权利进行确认，符合法律规定。2因继承或婚姻关系，城镇居民能否取得农村房屋所有权按照继承法第3条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(二)公民的房屋、储蓄和生活用品”，该条未区分作为遗产的房屋必须是城市房屋或农村房屋。第10条规定：“遗产按照下列顺序继承”，“第一顺序：配偶、子女、父母”，同样，未区分继承人应该是城镇户口或农村户口。因此，城镇居民继承农村房屋符合继承法的规定，虽然受土地管理法限制，宅基地使用权不能继承，但并未限制对房屋的继承权。按照物权法第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。因此，登记机构对继承人取得房屋的登记仅起到公示公信的作用，并不影响继承人对物权的取得，城镇居民也不能例外，若仅以房地无法一致为由，拒绝为城镇居民办理房屋登记，无疑是严重侵害了继承人的财产继承权。同理，对婚姻关系一方自始为城镇居民，婚后建成的房屋能否视为共有财产进行登记。按照婚姻法第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(五)其他应当归共同所有的财产。”因此，婚姻关系存续期间建成的房屋即使未经登记，但建房投入系夫妻共同财产，按照物权法第30条的规定，夫妻双方自房屋建成之日取得了事实上的所有权，若嫁入或娶进农村的一方能够成为集体经济组织成员，房地一致的问题自然不存在，若不能取得集体经济组织成员身份，也可依据上述婚姻法关于共同财产的规定取得房屋的共有产权。在司法审判中，对判决解除婚姻关系涉及房屋分割的，即使一方为城镇居民，法院也仅是依据婚姻法的相关规定断定，未考虑房地一致的问题，毕竟舶昏姻法才是调整婚姻家庭人身财产关系的部门法。就法律本身而言，继承法、婚姻法与土地管理法的规定并不冲突。而物权法关于房地一致的要求主要针对权利同时转移的情形，与农村房屋的初始登记还有一定区别，但房屋登记办法第8条要求房地权利主体必须一致，造成了因土地无法取得，房屋也无法办理登记。事实上，房屋登记办法仅是部门规章，效力层次有限，无法与继承法、婚姻法等全国人大立法相提并论。因此，笔者认为，房产登记机构依法对上述情形的城镇居民办理房屋所有权证，于法有据，同时也符合法律公平公正的基本要求。三、建议采取“房地适度分离”的立法例房地分离的理论依据主要是法律对土地使用权和房屋所有权之间的相对独立性的承认，认为两者各自都有独立的交换价值。在此前提下，若根据当事人之间的合意而使土地使用权和房屋所有权分离，则又符合民法中的契约自由原则。但是，土地和房屋之间客观上的不可分性，又使得土地使用权和房屋所有权的分离在立法上有很大难度。从各国的法律来看，大多持谨慎态度，仅承认特殊情形下的分离现象，归纳起来，大致仅有三种情形：一是租地建房时土地使用权和房屋所有权的分离；二是在抵押关系中土地使用权和房屋所有权的分离；三是建筑物区分所有权与土地使用权的分离。随着社会的不断进步与变化，房地分离的情况还在继续增加，本文提到的农村房屋初始登记中面临的例外情形当属其一。无可否认，房地一致原则作为房屋土地登记的一般性要求