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“资本囚徒”绿城能否Hold住？ 绿城中国财务案例分析,案例导入,,分析思路,宏观环境分析,行业环境分析,企业内部环境要素,绿城中国,绿城中国投资政策,投资战略 模式,投资活动 评价,投资规模,绿城中国的负债增长是它扩大规模的主要推动因素,成长性分析,自2006年上市以来每年购入大量的土地储备，新开工与竣工总建筑面积也在逐年递增，一直在进行扩张的投资策略。,1.政策变化 2. 资金不足,成长性分析,去化率低下，购入楼面地价平均成本高昂。,销售业绩,营运能力,盈利能力,可持续增长性分析,其中： T总资产与销售额的比率； p销售净利率（税后净利/销售额）； D股利支付额； L产权比率； E新增权益筹资额 E0 股东权益 S0 本期销售额,2010年可持续增长率11%，实际增长率27%。增长能力已经超过了自身所能承受的能力，宜采取以下策略： 提高资产周转率 有益的剥离,筹资政策分析,主要筹资活动,筹资总体态势,总体,主要构成分析,主要构成分析内部筹资,持续增长的预收账款，对于融资渠道紧缩的情况下意义尤其重大，为企业的项目扩张提供了最强的资金保障。绿城2010年高达475亿元的预收账款，对企业的拿地支撑作用不言而喻,主要构成分析外部筹资（1）,绿城2010年信托贷款仅为8.98%，而2011年上半年就上升为25.63%，一跃成为主要融资方式,主要构成分析外部筹资（2）,与龙湖相比，绿城银行贷款的还款时间大多集中在未来的三年内要偿还，其中要在1年内偿还的就占了35.29%，短期还款压力巨大,资本结构分析,负债比例不断攀升，流动比率和速动比率也在不断下滑,资本结构分析,1 因为绿城中国绝大多数银行贷款为抵押贷款，因此万科和绿城都选择了有抵押的贷款利率,龙湖的现金比率以及现金流量比率都是很高的，说明龙湖有很强大的现金支撑，而绿城在现金方面就捉襟见肘了。,公司战略分析,当今健在的、最伟大的艾利高德拉特提出的约束理论 （Theory of Constraints，TOC）,公司战略分析,绿城现在销售的项目中，拿地时间基本为2009年下半年，根据2009年报显示2009年拿地的平均楼板价是5716元/平方米，华东土地市场2009年年报披露，绿城在华东购入的20余幅地块平均楼板价达到8453元/平方米，有7幅住宅地块楼板价超过15000元/平方米，而今年上半年，绿城的物业平均售价只有21149元/平方米,公司战略分析,在之前几年的扩张政策下，公司积累了不少土地，能够满足公司短时内的开发需求。若将资金集中在高盈利、高周转 、低投入的项目上，反而更能提升企业整体价值，实现公司经营目标。,公司战略分析,公司战略分析,战略调整分析,启示,TEXT,TEXT,TEXT,加强自身的政治、制度适应能力,为解决主要矛盾，可以加深次要矛盾,保持环境敏感性，适时作出战略调整,1,2,3,www.wondershar
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