西安赛格南二环项目提案.ppt

1,“将户型/价格进行到底” 西安赛格集团南二环项目提案,谨呈：西安赛格集团,20080717,深圳尊地地产 2008-7-17,2,3,本次提案的目标是什么？,4,通过同赛格集团的沟通,5,目标是？,6,解决住宅/公寓部分的 户型面积区间及比例？ 价格？,7,8,初步技术经济指标,地块呈长方形结构，东临省委办公区，南临为林地归属不明，西侧临金石大酒店、北临南二环；,地块南北长79米，东西长213.09米，总占地面积为16834 ,9,在了解了地块所属区位后 我们将确定调研区域,10,南二环沿线及周边区域同类型项目,11,12,12,位置：城南区南二环与太白南路十字西北角 占地面积：3.73万平米 建筑面积： 20万平米 物业类型：公寓 建筑综合体 面积区间： 42.8106平方米 均价：7000元左右,区域房地产市场解析海星未来城,13,13,1室1厅1卫 建筑面积: 42.80,1室2厅1卫 建筑面积: 82.24,1室2厅1卫 建筑面积: 85.72,2室2厅1卫 建筑面积: 106.00,1室1厅1卫 建筑面积: 63.90,户 型 户型范围： 一室、二室 面积区间：42.80106,1室2厅1卫 建筑面积: 89.05,14,14,位置：西安市南二环与太白路什字西80米路北 占地面积： 36000平方米 建筑面积： 220000平方米 物业类型：高层、多层，城市综合体 面积区间： 67.38151.78 均价： 4800元/平方米 起价： 4300元/平方米,区域房地产市场解析瑞鑫摩天城,15,15,1室2厅1卫 建筑面积: 67.38,2室2厅1卫 建筑面积: 71.72,2室2厅1卫 建筑面积: 89.44,2室2厅2卫 建筑面积: 136.33,3室2厅2卫 建筑面积: 156.47,4室2厅2卫 建筑面积: 151.78,户 型 户型范围： 一室、二室、三室、四室 面积区间：67.38151.78,16,16,位置：雁塔路北段8号 占地面积： 48400平米 建筑面积： 345700平米 物业类型：公寓 商住楼 商铺 面积区间： 29.24124.57 均价： 5700元/平方米 最高价：6000元/平方米 顶楼：5200元,区域房地产市场解析万达广场,17,17,1室1厅1卫 建筑面积: 41.83,1室1厅1卫 建筑面积: 29.24,1室1厅1卫 建筑面积: 45.78,1室1厅1卫 建筑面积: 47.00,2室2厅1卫 建筑面积: 75.79,2室2厅1卫 建筑面积: 86.85,3室2厅1卫 建筑面积: 107.00,户 型 户型范围： 一室、二室、三室 面积区间： 29.24124.57,18,18,位置：南二环太乙路立交东南朝向 占地面积： 2668平米 建筑面积： 34000平米 物业类型：普通住宅+底商 面积区间： 34.37126.62 均价： 4500元/平方米,区域房地产市场解析领地,19,1室2厅2卫 建筑面积: 77.68,1室1厅1卫 建筑面积: 48.82,1室2厅2卫 建筑面积: 34.37,2室2厅1卫 建筑面积: 69.30,2室1厅1卫 建筑面积: 77.36,3室2厅2卫 建筑面积: 126.62,户 型 户型范围： 一室、二室 面积区间：34.37126.62,20,20,位置：草场坡新文巷10号（原3538厂） 占地面积： 44500平米 建筑面积： 18万平米 物业类型：普通住宅 面积区间： 88.55139.55 均价： 4900-7300元/平方米,区域房地产市场解析荣城,21,21,2室2厅1卫 建筑面积: 88.55,2室2厅1卫 建筑面积: 92.68,2室2厅1卫 建筑面积: 94.48,3室2厅1卫 建筑面积: 96.98,3室2厅2卫 建筑面积: 121.14,4室2厅2卫 建筑面积: 139.55,户 型 户型范围： 二室、三室、四室 面积区间：88.55139.55,22,22,位置：西安市长安路草场坡甲字50号 占地面积： 13350平米 建筑面积： 12万平米 物业类型：普通住宅 面积区间： 均价： 5500元/平方米 正在认购,区域房地产市场解析翡翠明珠,23,23,1室1厅1卫 建筑面积: 49.00,1室1厅1卫 建筑面积: 56.00,1室1厅1卫 建筑面积: 72.00,2室2厅1卫 建筑面积: 87.00,3室2厅1卫 建筑面积:123.04米2,3室2厅2卫 建筑面积: 142.30,户 型 户型范围： 一室、二室、三室 面积区间：49142.30,24,24,位置：西安市长安路草场坡甲字50号 占地面积： 19210平方米 建筑面积： 188600平方米 物业类型：公寓、写字间 面积区间：48-180 均价：6300元,区域房地产市场解析财富中心二期,25,25,1室1厅1卫 面 积：72.02 M,1室1厅1卫 面 积：48.14 M,1室1厅1卫 面 积：63 M,1室1厅1卫 面 积：78.89 M,1室1厅1卫 面 积：79 M,3室2厅2卫 面 积：179.5 M,户 型 户型范围： 一室、三室 面积区间：48.14179.5,26,该区域户型主要以一室为主，二室为辅，少量楼盘带有三室和四室,区域房地产市场解析总结,户型,面积,该区域面积一室主要集中在40-60 ，二室集中在70-100 ，三室和四室主要集中在120-140 。,价格,价格相差较大，从4400元到7000元，区域主力价格为5000-5400元,装修,海星未来城与财富中心二期为精装修，海星未来城价格约7000元，财富中新二期价格未定，预计价格在6300元,27,28,市场商户访谈了解商户对产品的需求,针对我司操作此类项目经验，市场商户会成为项目消化的重点群体 故我司对赛格周边市场商户进行了调研，共采集样本48户,考虑到经营电脑产品、数码产品的商家综合实力较强，购买本项目公寓和住宅的 可能性较大，但同时考虑到项目受众群的最大化，故也访谈了一部分做办公设 备、外设的经营商家。,29,市场商户访谈访谈结论,电脑及数码产品商家具有较强的购买力和购买欲望，以满足经营产 品的商务办公需求为主，对面积的需求在30-80之间,30,市场商户访谈访谈结论,这两类商家大都位于高楼层，店面较小，多为个体经营户，购买需 求不强，对面积的需求在30-60之间,31,市场商户访谈最终结论,购买意向,实力商家购买的可能性较大/小规模商家租赁可能性大,购买需求,商务办公/售后服务/仓库/居住,面积需求,30 -40一室/60 -80二室,大部分商家都以满足商务办公为主，面积需求在30-80之间,32,33,形象定位,同赛格集团/赛格电脑城靠拢,产品定位,轻住宅重公寓,功能定位,轻居住重商务办公,在项目定位上，强调赛格集团和赛格电脑城品牌，充分考虑引入商 务办公功能，充分利用极具购买潜力的电脑城商户,34,在客户群定位上，一方面重视电脑商户，另一方面重视看重赛格品 牌的潜在投资客户,本项目住宅/公寓部分目标客户群定位,35,操作建议3户型区间及户型组合策略,在户型区间上要求范围要广，在户型组合上以1室和2室为主，辅以 少量的3、4室，同时在户型设计上充分考虑到“1+1”组合的运用,36,操作经验,据我司操作合肥金水黄金广场时发现的规律：由于赛博的引进，低楼层公寓去化速度很快，高楼层去化速度相对较慢，为了实现项目的均匀去化，我司建议采用此策略,5.12汶川地震的影响，使得西安市目前高楼层房子销售难度很大，在充分考虑到该因素后，我司建议采取随着楼层 增高价格逐步降低的策略,地震影响,操作建议四低楼层和高楼层的关系发掘,考虑公寓办公同底层商业经营的关系，我司建议提高低楼层产品的 价格，而尽可能的降低高楼层价格，加速产品去化,本策略原因阐述,37,38,项目户型建议面积区间及户型配比建议,综合考虑区域楼盘户型配比、电脑经营商户调研、我司操作此类项 目的经验，我司对本项目的户型面积区间及配比建议如下：,39,40,市场价格,5615元中包含的优惠空间,实收价格为：5516-275=5241元/平米,41,项目价格建议价格上涨因素,赛格集团在经营商户得强大号召力,区域市场销售单价月增长率,本项目的入市时机和销售进度,在采用市场比较法进行项目价格定位得同时，我们还需要特别注重 以下三个方面对项目定价得影响,赛格在商户中的号召力能够带来价格上涨,价格能够上涨的幅度/项目提价空间,价格上涨得幅度、上涨次数、市场行情对价格的影响,42,项目价格建议价格上涨因素,区域市场每月常规提价幅度在13之间，结合本项目计划于2009年4-5月启动，共计9-10个月时间，故项目面市时可上涨价格空间为：（涨幅以1%计算）,5241*（1+1%）9= 5241* 1.1=5732元/,该价格是在房地产平稳运行得情况下（地震影响逐渐消除），项目于2009年4月份正式入市时的销售均价；,43,项目价格建议价格上涨因素,我们的经验：在操作合肥金水黄金广场时通过引入赛博电脑，促使项目公寓价 格有了3-5%的提升，考虑到赛格在西安强势的品牌效应，我们给予4%的价格 上涨空间，故品牌提价如下：,5