世纪花园营销策划.doc

台州欲飞营销策划公司 世纪花园营销策划报告序言：我们对世纪花园花园的周边市场进行了市场调查与分析。通过我们分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面，户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。为了更好地完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和整理，提供了初步的销售方案和宣传推广方案.我公司具有多年的销售经验和科学管理体系。我们在客户资源、宣传推广方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。一、 区域市场分析世纪花园位于台州市府大道2888号，坐拥28.6平方公里自然生态园区。倚靠着绿树满坡的马鞍山，前面有一条犹如游龙飞过的开来河，坐北向南风水位置极佳。世纪花园位于椒江、黄岩、路桥三区中心的优势地形，距台州市政府不到4公里，距东商务区不足3公里，交通便利出行通畅。二、总供应量分析该地区近年来一直是中高档居住类项目为主导。随着居民收入增高，对于高中档居住环境的要求越来越高，对于目前有钱难买到好房子的现象，特推出世纪花园项目.三、优劣势分析1、市场已销项目表住宅名称占地面积已 售 出售出套数住房类型价格：元/平米太阳城46万平米19%140套中高档高：11800中：9800均：10800东明半岛23万平米53%320套中高档高：9000中：7000均：8000世纪花园32万平米中高档高：10000中：9000均：80002、物业对比分析项目名称物业公司收费标准（元/年）公司特点客户满意度太阳城雷迪森 （美国）7500（高层）6000（别墅）五星级酒店管理模式83.6%东明半岛丽江物管（杭）4000（高层）5400（高层）智能化管理模式60.5%世纪花园 鹿城物管（温）6000（高层）4800（小高）现代化数码管理模式91% 3、楼体对比分析项目名称建筑形式结构形式建筑单体量数层数太阳城塔楼、别墅框架结构塔楼12栋别墅50栋24层3层东明半岛塔楼、多层框架结构塔楼24栋多层12栋20层15层 世纪花园塔楼、多层钢混结构塔楼22栋多层8栋21层12层4、 装修对比分析 物业品质的最直接的表现就在于装修情况，物业的内外装修情况是评价项目品质的一项非常重要的指标。 项目名称 楼型外墙材料 内 墙 材 料地面内墙门窗厨房卫生间太阳城 塔楼、别墅大理石大理石高级涂料数码门中空落地窗粗装修毛坯东明半岛塔楼、多层面砖瓷砖高档瓷砖涂料三防门铝合金窗毛坯水泥地面世纪花园塔楼、多层大理石花岗岩高级涂料指纹门塑钢窗粗装修毛坯5、项目运作时间对比表项目名称开工日期正式开盘日期最早入住时间太阳城2007.102009.52009.12（一期四栋）东明半岛2008.022009.32009.8 （一期8栋）世纪花园2008.102009.122010.12（一期8栋）总结：我方的存在的缺点和威胁，及发展对策。我方因为在时间上比太阳城和东明半岛晚半年，对于销售有一定的影响。位于群力新区核心地段目前各种配套设施并不齐全。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度因此目前本项目所在区域人气尚显不足。但是我们可选择的户型比较多，有两室一厅、两室两厅、三室两厅、四室两厅等各种户型。使用面积从60-150平方米一应俱全。户型设计均采用纯南北向通透大开间，小进深；室内观景阳台设计，部分户型实现明卫，拥有智能化的安全管理系统，人性化的生活环境。这是太阳城和东明半岛无法比拟的优势。威胁 台州房地产市场发展迅速，其他楼盘不断推出新项目、新政策来吸引顾客。 四、广告表现策略 诉求重点：星级化管理、智能化家居、 核心价值：属于你的原生态森林家园。广告主题：上善生活，善待自己 广告口号：五星级的家，六星级的生活。广告画面创意： （一）、 开盘前期广告创意 1、 宣传企业品牌：诚信建家，恒心服务 。微微含笑的漂亮的置业顾问手持拖盘，盘上端的不是食品，端的却是世纪花园的规划模型。 2、 宣传楼盘品牌：台州依山傍水高尚人文社区。3、以满山绿树为背景，建筑规划师侧向我们，展示他手中世纪花园的设计图，设计图与满山绿意糅合在一起。4、聘请某个预将购买世纪花园的明星为红树西岸代言：“我喜欢住在这里！”（二）、实景拍摄世纪花园，合理安排平面构图，充分展现诉求重点。注：此方案暂时不能完美实施，世纪花园正处于初步建设中。 （三）、房地产系列广告画面： 1、打高尔夫球的惬意：一中年男子挥棒打出高尔夫球的惬意而自信的一笑。 2、阳台品酒远眺：黄昏时分，一美女幽雅地一手端着高脚杯，一手搭在阳台玉雕般的栏杆上面对浓浓绿意的山景，张开怀抱，拥抱清新空气。 3、与自然亲近的卧室：180的开窗，窗外似海景般的天空，具有风情的窗帘，柔和别致的台灯，躺在温床上的芭比娃娃。 （四）、报纸广告文案： 香格里拉的豪华，五星级的享受。然而，它不是家，至少，它不属于你一个人所有。 红树西岸，为您倾情打造五星级的家，创造六星级的生活。 星级规划 国际建筑大师、美国建筑学院院士米斯特.陈先生规划设计，集合各领域高度国际化团队倾力打造。 星级品牌 世纪花园为台州赢得“优秀花园项目”设计奖。星级服务 搜寻中国，20名才貌出众、身材高挑的置业顾问为您贴心服务星级管理 台州首家引入国际酒店“金钥匙服务”体系，以国际化服务标准，实现美好服务 星级生活 2000万美元营造智能化社区，国际三巨头为您量身订做 星级享受其他必上元素：投资商、开发商、销售代理、物业管理、地理位置图、售楼热线 四、媒体策略 世纪花园媒体宣传主要采用报纸、户外、网络等三大媒体，进行多角度的诉求。（五）、报纸：台州日报、台州晚报、都市快报版面形式：整版、1/2版、1/4版 发布时间：2012年10月-10月 发布频率：20次左右发布内容、时间间隔视销售情况而定 （六）、户外广告：市府大道两处广告牌， 广告牌大小： 2M1.5M 2.5M1.8M 3M2.5M广告条幅：10M0.5M 发布时间：2012年10月-12月 (七)、网络广告：聘请网络高手创建网页，网上发布世纪花园楼