房产测绘行业质量管理问题研究--论房屋面积分幢计算的处理方法.doc

房产测绘行业质量管理问题研究-论房屋面积分幢计算的处理方法工商管理 綦宏内容摘要：对房产测绘行业质量进行有效地管理，其立足点是制定统一的房屋面积测算标准，而房屋面积测算标准的核心部分则是对房屋面积分幢计算的处理，房屋面积分幢计算主要应用于以小区形式开发的、地上有多个塔楼、房屋之间形成关联的商品房屋等建设项目。房屋面积分幢计算的处理是实施房屋面积计算的初始环节，处于顶层设计的地位，因为它是每个项目分幢规则乃至本地区相同项目分幢规则保持一致性的根本要求，同时它也是保证房屋面积分摊计算实现公平公正的重要方法，房屋面积分幢计算的规则对维护房屋买卖双方合法权益十分重要，这一点从国内一些房产测绘技术先进、维权意识强的城市中得了验证，而这点恰恰是我们多数房产测绘单位的不足之处，如何确立合法合理的房屋面积分幢计算规则，是建立全国房产测绘行业统一的行业标准的需要，值得我们认真思考。关键词：质量管理 房屋面积分幢计算 处理方法 公平公正一、房屋面积分幢计算和幢的涵义房屋面积分幢计算也叫幢的划分和房屋面积分摊计算。它是指根据规划、消防等部门确认的建筑施（竣）工图纸，以及根据建设工程规划许可证、国有土地使用权证、详细规划图和房屋建设现状等要素将同一宗土地上的建筑群划分为一幢或多幢，按幢进行房屋面积的分摊计算。房产测绘中的“幢”与日常生活中所说的“幢”有着不同的涵义：房产测绘中的幢，是指本幢房屋中的公共部位面积不被其它幢房屋分摊，也不分摊其它幢房屋的公共部位面积，在数据计算上与其它幢房屋不产生关联的，独立构成面积分摊计算模型的房屋。房产测绘中的幢可以与其它幢房屋结构相连，也可以与其它幢房屋同为一套图纸。日常生活中所说的“幢”，是指形式上紧密相连的，以视觉的角度认为不可分开的房屋为一幢，概念比较直观。各种诉讼案件往往因为人们对“幢”的理解不同而产生纠纷。二、进行房屋面积分幢计算的意义随着社会和经济的发展、城市生活节奏的加快，单体、单一使用功能的房屋已经不能满足人们日益增长的物质、文化和生活的需要，医疗、教育、娱乐等配套设施完善的小区越来越受到人们的青睐，在此情况下，建筑设计理念发生了重大变化。如：整个小区共用一个整体地下室，地下室内既有车库也有商业，小区内有多栋住宅用房与地下室相连，地面以上有多层商业用房作为小区的界限，商业用房以上是多个住宅塔楼或写字楼，人们从直觉上已经很难分清哪一个建筑属于哪一幢房屋了。不仅如此，这对房产测绘人员也是一种考验。进行房屋面积分幢计算的根本意义在于：（一）把复杂的房屋，通过科学地分幢处理，可以更加明晰各产权单元的权属关系，避免产生产权纠纷。房产测绘数据最终是为老百姓服务的，将直观上的一幢房屋分成实际测算中的多幢房屋，是把复杂问题进行简单化处理，有利于我们做好解释工作，使老百姓清楚分摊的过程和计算的方法，最大限度的减少信访事件的发生，化解社会矛盾。（二）通过分幢处理，将测绘任务分解实施，提高测绘作业速度。动辄几十万平方米的房屋，如果让一个人去计算，很难保证取得应有的经济效益。特别是在房产测绘市场尚未真正放开的城市，难以满足委托方的需要，如果因此遭到投诉，得不偿失。（三）通过分幢处理，降低测绘数据运算难度，避免出现计算错误。如果不进行分幢处理，那么，庞大的数据计算量、多级分摊的数据模型，容易出现人为失误，一步错步步皆错。同时，给质量检查、审核人员的工作带来不便，延长了出具测绘成果报告的时间。（四）通过分幢处理，可以解决房产测绘工作中其它诸多实际问题。如烂尾工程，不能因为后续工程没有建设而导致前面的房屋不能登记发证。房产测绘从某种意义上讲，具有很强的政策性和现实性。三、产生房屋面积分幢计算的原因房屋面积分幢计算是多方面因素造成的，需要参与所在项目的测绘人员根据所了解的情况，对项目进行综合分析和判断，主要有以下五个方面的原因：（一）工程建设进度的影响成片开发、结构相连的房屋，一般达不到同期施工、同期竣工、同期交付使用的要求，分为多期进行建设，这就有了先后测绘、先后办理房产证的问题。（二）工程建设资金运作的影响开发建设单位无力继续投入资金进行下一步的建筑工程建设，但根据政府协调后的政策，明确已建成房屋可以进行销售，那么，预定房屋面积分幢计算方案与实际工作中的方案会有一定的区别。（三）房产测绘政策的影响根据房产测量规范“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行”，开发建设单位按照销售的预期，以合法文件的形式明确公共部位的使用方，对房屋面积分幢计算方案有直接的影响。（四）规划用途调整和建筑设计变更的影响如：规划将部分地下室调整为商业用途后，增加了通往地下室的专用商业楼梯，地上商业与地下商业形成属性上的一体，原分为多幢（N）计算的房屋因此变为一幢或至少为（N-1）幢。（五）房产测绘面积计算系统的影响房产测绘面积计算系统无疑是科学技术进步的成果，在一定程度上减轻了测绘人员的内业计算强度，但也不可否认，它存在数据计算量的局限，当系统数据量达到一定峰值时，系统无法正常运行，不得不进行房屋面积分幢计算处理。四、房屋面积分幢计算的工作瓶颈国标房产测量规范没有关于如何进行房屋面积分幢计算的内容，但我们在实际工作中确实遇到了这些问题，虽然一些具有立法权的省市在某些方面进行了规范，运用过程中也起到一定的作用，但都是粗线条的规则，仍然存在争议。（一）司法裁定中的困境新型的建筑设计方案不断呈现，现行国标房产测量规范对房产测绘实际工作来说已明显滞后。在全国大多数三线城市，成片开发房屋的项目正处于引进期，在房产测绘方面无先例可循，只能参照本省省会城市或本省比较先进的城市的方法进行分幢计算处理，参照的做法无法律依据可循，也无约定俗成的依据可循，司法裁定中很可能败诉。（二）专家意见难以统一由于每个房产测绘人员对房屋登记政策的理解深度和对房产测绘理论、实践知识的掌握程度不一样，在表述观点时会出现多种声音，甚至于一个专家一种意见，少数服从多数的方法也难以奏效。（三）房屋买卖双方的质疑每个房地产开发项目的建筑设计方案不可能完全一样，所以房屋面积分幢计算的处理方法也有所不一样，但开发建设单位和购房者不这么看，他们总会找到他们认为的相同点，并进行类比，如何解释不是问题，如何依法解释成为了问题。（四）测绘人员的法律安全保障测绘人员不是一个单独的个体，他们隶属于一个组织，组织在决定如何分幢计算之后，他们不得不服从，然而在追究法律责任时，组织应当要承担法律责任，但个人也没有幸免。特别是在没有建立房屋面积分幢计算处理制度的城市，做房产测绘年数越长、做的项目越大的人越感觉到如履薄冰。五、房屋面积分幢计算的处理方法实行房屋面积预测和实测的城市，在预测时就应根据该宗土地的规划等情况确定分幢计算方案，当房屋竣工后，在没有规划调整或规划调整不影响原预测分幢计算方案的情况下，原则上沿用预测分幢计算方案。制定分幢计算方案要有预见性，要综合考虑各种会产生影响的因素。（一）房屋面积分幢计算的处理应当遵行的原则1、地区一致的原则。在本地区形成约定俗成的行业标准，通过与司法部门的沟通，在司法裁定上形成法律支撑。2、同类建筑群一致的原则。在测绘单位内部形成固定的分幢规则，不因人事的调整而改变，保持规则的稳定性。3、维护弱势群体利益的原则。确保弱势群体的利益不受损害，本着只减少、不增加各产权单元分摊面积的处理问题的态度。（二）房屋面积分幢计算的处理制度1、内部处理制度要件核验。由于我国商品预售制度的存在，所以在房屋面积预测绘（以下简称预测，房屋面积实测简称实测）时就已经基本确定了房屋面积分幢计算的方案，但也须对将来竣工后的房屋如何进行分幢有预见性的判断，做到预测和实测的分幢计算方案保持一致：要充分考虑建筑设计变更的可能性，考虑规划调整房屋局部用途的预期，考虑整个地块房屋征收是否到位，考虑工程建设资金是否充足等情况。预测时，主要要件有详细规划图（纸质和电子版）、宗地图（纸质和电子版）、建设工程规划许可证、建筑施工图（纸质和电子版）；实测时，主要要件有竣工图（纸质和电子版）和规划竣工验收证明文件。集中意见。针对房屋面积分幢计算，建立专家委员会不定期召开制度。对上述第1点的必备要件和其他证明文件进行分析，确定房屋面积分幢计算方案。任务分解。根据本单位房产测绘人员的工作能力、技术水平及其它因素，安排具体的测绘任务。具体实施。在预测和实测的过程中，质量检查人员、技术审核人全程跟踪项目进展情况和测绘内、外作业情况，检验房屋面积分幢计算方案是否合理，做好及时调整方案的准备。2、外部联系处理制度与房地产开发企业行业管理部门建立不定期沟通机制，在预测期间了解房地产开发企业的资金运转情况、销售方案情况及与本地块相关及本地块的房屋征收情况，一经发现影响到房屋面积分幢计算方案的情况，须及时调整房屋面积分幢计算方案。（三）房屋面积分幢计算的基本规则及案例分析1、合并幢计算的基本规则及案例分析地下室有为整个建筑群服务的公共部位、且计算容积率的，地上和地下结构相连的商住楼，同一套图纸、同期规划、同期施工、同期竣工的建筑群，应当视为一幢房屋。（如图1所示）上图中，地下室计算了容积率，开发建设单位缴纳各种规费，也就是说地下室内除去为整个建筑群服务的公共部位及本身的公共部位，剩余面积是可以办理房屋产权登记的，从这个角度讲，地下室内为整个建筑群服务的公共部位的面积是要被整个建筑群分摊的，那么，地下室、整体商业及住宅1-3号塔楼都应当按比例分摊地下室中为整个建筑群服务的公共部位面积，这样，就促使上图中的建筑群构成了一个分摊模型。本幢房屋分为三个功能区、六个分摊区域：分别是地下室功能区、整体商业功能区、住宅功能区；分别是地下室区域、整体商业区域、住宅1、2、3、4号塔楼区域，各区域的分摊系数相同。地下室内的消防水池、水泵房、配电室、发电机房及穿过整体商业的A、B、C、D住宅楼梯和1-4号塔楼的顶层梯间的面积应纳入一级公摊面积。各区域分摊得到一级公摊面积后，再加上各区域自有的公共面积，即为本区域的总公摊面积。本区域总公摊面积除以本区域总套内面积，是为本区域的公摊系数，本区域各产权单元乘以该公摊系数等于各产权单元的公摊面积。在本宗土地上，无地下室的、各塔楼与裙房之间有伸缩缝，但伸缩缝被利用、构成了整体商业的，同期规划、同期施工、同期竣工的房屋，底层商业内含有共用的配电室、供水加压站等公共配套用房。（如图2所示）上图中，由于配电室和供水加压站等公共设施用房面积纳入了容积率的计算，且为上图所示整体商业和住宅1-3号塔楼公共使用，因此，有必要考虑将配电室和供水加压站等公共设施用房面积摊给整体商业和住宅1-3号塔楼，换言之，上图中的所有房屋应合并后视为一幢进行房屋面积计算。本幢房屋分为两个功能区、四个分摊区域：分别是商业功能区、住宅功能区；分别是整体商业区域、住宅1、2、3号塔楼区域，各区域内产权单元的分摊系数相同。穿过整体商业的住宅楼梯A、 B、C和配电室、供水加压站及住宅1-3号塔楼的顶层梯间的面积均应计入整幢分摊（一级公摊）。住宅1、2、3号塔楼在得到一级公摊面积后，在各自塔楼进行住宅面积分摊；整体商业在得到相应比例的一级公摊面积后，应按同一个分摊系数分摊商业面积，即商业均应同K。以下建筑群是在拆除小区部分房屋后建设起来的，为一个独立的项目，有共用地下室，地上和地下结构相连，在住宅功能区4个塔楼之下的商业连成一体、地上住宅功能区的楼梯穿过商业功能区，分为一、二期工程建设的（如图3所示）。上图与图1的情况比较相似，唯一的不同点就是该项目分两期建设，第一期工程竣工后就要进行初始登记，但这个时候第二期工程肯定达不到竣工要求，这种房屋如何进行分幢处理，确实很棘手。该项目一期工程为地下室、地上整体商业和1、2号住宅塔楼，二期工程为3、4号住宅塔楼。在委托方申请预测时，如果测绘人员认为该项目分为一、二期建设，仅计算一期工程中地下室功能区、商业功能区和1、2号住宅塔楼的面积，那么地下室内为整个建筑群服务的面积该如何分摊给3、4号住宅塔楼呢？根据房产测量规范按比例分摊的原则，委托方在提供一期工程图纸的同时，应当提供二期的图纸，按比例将地下室内公共部位面积分摊给二期工程。如此一来，一、二期工程房屋就需要合并为一幢计算预售面积。在预测时，一、二期工程预售问题已经得到解决，但在一期工程具备实测要件后，开发建设单位和购房者会强烈要求办理房产证，这时，二期工程又尚未竣工，该如何进行一期工程的实测呢？可以肯定的是，一、二期工程预测数据和实测数据需要保持相对一致，不然会引起上访事件的发生，也就是说，在预测和实测均应将该建筑群视为一幢计算房屋面积。作为房屋测绘单位在承接此种特殊项目的预测绘时，就应当有先见之明，由于是短、平、快建设项目，我们可以请开发管理办公室协调开发建设单位，加快二期工程的建设速度，要求在一期工程竣工验收时二期工程主体部分必须完工，如：未封闭阳台围护结构施工完毕、外墙面贴砖（或涂料）达到塔楼高度一半以上、内部户室分隔墙全部完工，在取得二期工程各项房屋测绘技术数据值后，可将此数据作为二期工程实测数据，虽然有一定的风险，但可以较为全面的解决房屋面积分幢计算的问题。其分摊方法同图1，不再阐述。值得注意的是，因为第二期工程尚未竣工验收，所以第二期工程不符合出具实测报告的条件，应当分一、二期分别出具实测报告。2、分开幢计算的基本规则无共用地下室、结构上不相连的独幢房屋。（四）房屋面积分幢计算的案例分析1、2、3、4、5、6、7、（四）（五）（六）六、房屋面积分幢计算的立法方向参考文献1 吕永江，唐国庆，陈章林等，GB/T 17986-2000房产测量规范.北京：中国标准出版社出版,2000: 第一单元3435.2 舒璇，卿国军，刘昌平等，武汉市房产测绘实施细则(2010版试行).武汉：武汉市住房保障和房屋管理局，2010：3637.3 吕永江，房产测量规范与房地产测绘技术房产测量规范有关技术说明. 北京：中国标准出版社出版,2001:123142.4房屋登记办法.北京：中华人民共和国建设部令第168号，2008：第二十二条5中华人民共和国物权法.北京：中华人民共和国主席令第62号，2007：第六章业主的建筑物区分所有权有共用地下室、地上和地下结构相连、在各住宅塔楼之下商业连成一体、同期规划、同期施工同期竣工的；地上住宅功能区穿过商业功能区。上图中，地上和地下地下室计算容积率，内有为整个建筑群服务的消防水池、水泵房、配电室、发电机室，地下室、整体商业和住宅1-3号塔楼均应分摊上述四个公共部位的面积，由于属于同一套图纸、结构相连、同期规划、同期施工、同期竣工的项目，因此，该建筑群应当视为一幢房屋。地下室内有为整幢服务的消防水池、水泵房、配电室、发电机室，整幢三个功能区（地下室功能区、商业功能区、住宅功能区）均应分摊此部分面积（一级公