华侨城-个案分析2.ppt

旅游地产 华侨城个案分析,Part.1,旅游地产概论,Part.2,“华侨城”开发商介绍,Part.3,项目综述,Part.4,项目详情,Part.5,“华侨城”模式总结,1.1,旅游地产理论,1.2,成都旅游地产现状,什么是旅游地产,指所有与旅游业相关的物业类型 依托周边丰富的旅游资源（自然旅游资源、人文旅游资源和人造 旅游资源）而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。,？,旅游地产分类,直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅 在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅 与旅游景观开发二位一体的房产开发 以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发,旅游地产与传统地产的区别,旅游地产与传统旅游业的区别,旅游地产开发模式,旅游居住互融开发模式 ，是近阶段旅游地产发展的趋势。,先开发旅游项目，等旅游项目做成熟地以后，再开发商品房。 在已有的旅游地开发满足人们休闲、度假需求的第二居所。,成都旅游地产发展历程,单一型旅游地产,复合型旅游地产,置信芙蓉古城（2001年） 置信国色天乡（2007年） 华侨城欢乐谷 南湖公园、,产权酒店 休闲度假酒店 配套商业等,观光旅游,休闲旅游,度假旅游,基本的餐饮、 住宿配套设施,旅游地产从单一的酒店、主题公园转向大型度假村、度假俱乐部、第二居所等多元化并存的发展 态势。 集公园、生态、康体、运动、娱乐、休闲、度假等多功能的复合型旅游地产。,2001年 “中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”明确提出“旅游地产”这一名词。,旅游地产的发展与旅游业的发展息息相关,成都旅游地产发展形态,“中国最佳旅游城市”,“中国优秀旅游目的地城市”,“主题公园”,“人文古镇”,“生态资源”,“主题公园配套商业高端住宅”,业态形式,释义备注,代表个案,国色天乡 华侨城 南湖国际社区 保利198公园,大邑安仁古镇、黄龙溪古镇、平乐古镇、街子古镇、洛带古镇,成都旅游地产发展的三种业态形式,发散着深厚的文化底蕴和独具特色的建筑群魅力，再加上近年来对交通、休闲、餐饮、住宿等配套设施上的改造，古镇旅游地产开发价值愈发明显。,成都周边生态资源丰富区域。青城山是其中激战最为激烈的板块之一。,花样年蒲江大溪谷项目 中铁二局大邑花水湾项目 武海中华青城、 中信云栖谷、三岔湖项目,成都旅游地产现状及分布,成都旅游地产主要集中在青城山都江堰、彭州、大邑、浦江、龙泉等自然旅游资源丰富、生态环境好的二三圈层。,品牌开发商云集： 保利 恒大 招商 海昌 中铁二局 华侨城 花样年 置信 蓝光、,中信、龙湖、海航、置信、蓝光（岷江国际旅游度假区）,中铁二局 恒大、置信、 花样年,招商北湖项目 保利198公园 蓝光国际观岭社区,都江堰、青城山、 彭州,引资30亿，打造一个3倍于杭州西湖面积的三岔湖旅游风景区； 投资12亿，打造“岷江国际旅游度假区”项目； 2012年5月，亚洲最大的水上乐园、国色天乡主题乐园商业街在温江同时建成纳客； 3至5年，占地1700亩的北湖“城市休闲运动综合体”将全新出炉,成都品牌开发商转战旅游地产,旅游地产成为热点，有机会，也暗藏危机！,超级复合大型旅游地产相继登场！,Part.1,旅游地产概论,Part.2,“华侨城”开发商介绍,Part.3,项目综述,Part.4,项目详情,Part.5,“华侨城”模式总结,锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等主题公园轰动全国,开中国先河,奠定华侨城的领袖地位.,华侨城中国主题公园的鼻祖,旅游业是华侨城最具社会影响力的主营业务，截至2009年已累计接待游客1.5亿人次，已发展成为中国旅游业第一品牌。,“国家5A级旅游景区”,世界主题公园集团前八强的唯一亚洲企业,成功实现了中国第一个主题公园连锁品牌欢乐谷的“南北西东”跨区域开发和运营,华侨城中国的旅游地产的先行者,1986年9月,深圳华侨城房地产有限公司成立,致力于 “打造中国旅游主题地产第一品牌”. 华侨城地产目前已连续四年保持经济效益高速增长,成为深圳市最大的房地产综合开发企业/中国房地产综合效益百强企业之一.,以主题乐园为先导,先做环境,后做地产,作为深圳城市建设的一个剪影,如今的华侨城也已成为中国旅游地产发展的一面旗帜,并且启动布局全国的发展战略,将华侨城的生活模式带到全国.,华侨城的全国战略布局,江苏:泰州华侨城 长江三峡:华侨城,深圳 华侨城东部华侨城锦绣中华,欢乐谷,世界之窗,民俗村,成都华侨城,北京华侨城、深圳东部华侨城、上海华侨城、上海浦江华侨城、成都华侨城、 江苏泰州华侨城、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、西安华侨城、青岛华侨城,Part.1,旅游地产概论,Part.2,“华侨城”开发商介绍,Part.3,项目综述,Part.4,项目详情,Part.5,“华侨城”模式总结,项目背景介绍,成都华桥城是华侨城在西部的第一个项目，也是华桥城在全国的战略布局 成都华桥城基本按照深圳开发的模式，由综合旅游地产欢乐谷带动地产的开发销售 华桥城在深圳的经验已经形成了非常成熟的开发模式，成都项目只是在异地的复制,区位交通,南临城市干道三环路 东北靠城市干道成彭路 城市快速干道沙西线从用地中间穿过,位于三环外侧 属都市近郊型 目前主要的交通干道是三环路、西华大道 交大路为单向通道，预计明年9月将实现双向通车,三环路,项目总体定位,“CHD”,总体规划,华侨城 东岸 900亩,欢乐谷主题公园 1200亩,三环路,成彭路,600亩纯水岸高尚人文社区,商业,公园广场,金苹果幼儿园,人北小学,整个项目占地3000亩,1200亩欢乐谷主题公园+50万平米都市娱乐商业+1500亩高尚人文社区,欢乐谷二期,Part.1,旅游地产概论,Part.2,“华侨城”开发商介绍,Part.3,项目综述,Part.4,项目详情,Part.5,“华侨城”模式总结,4.1,欢乐谷主题公园,4.2,商业板块,4.3,住宅板块,已售项目基本情况 在售项目基本情况 项目推广情况 项目客群,欢乐谷主题公园,欢乐谷连锁品牌，创立于1998年10月1日，是国家首批5A级旅游景区华侨城旅游的核心产品之一，中国主题公园第一品牌。 成都欢乐谷是继深圳欢乐谷、北京欢乐谷之后，欢乐谷连锁品牌走向全国的第三站。 成都欢乐谷于2009年1月开始运营,项目占地1200亩。 其中二期占地3.7万平米，预计将于2012年开始正式运营 园区由阳光港、欢乐时光、加勒比旋风、巴蜀迷情、飞行岛、魔幻城堡、飞跃地中海等七大主题区域组成， 130余项体验观赏项目，43项娱乐设备设施、58处人文生态景观、10项艺术表演、20项主题游戏和商业辅助性项目。 拥有中国第一套双龙过山车组合,“时尚、动感、欢乐、梦幻”,西区商业,商业西区 35万平米,商业东区：华侨城公园广场 15万平米,集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、酒店、商务、教育、文化于一体的现代化大型都市商业项目。,商业西区 含蓄、沉稳、大气的现代都市商业区 大型购物中心，预计引进欧尚、王府井大型买卖场， 休闲会所； 规划有甲级写字楼、 LOFT、酒店式公寓等。,商业板块,国际美食区、特色零售区 急速空间站 数字群雄电子竞技馆 CITY INN城市客栈 肯德基、麦当劳、必胜客、乡村基等快餐连锁 老房子、墨宴、丹桂轩等高品质餐饮 高尔夫会所 五星级威尼斯酒店,华侨城 公园广场,华侨城公园广场于2008年完工，2009年商业开始运营。,动感、时尚、新潮动感时尚休闲娱乐区,09年举办“国际美食节”“旅游狂欢节”“成都啤酒节”“数字娱乐风暴”等大型活动。,商业板块,总体规划,三环路,成彭路,208区 二期,一期,三期,四期,东岸一期,在售,住宅项目分为东、西两区地块，多期开发，先期开发西区地块， 西区地块占地600亩，总共规划近5000户 住宅项目有高层、小高层、别墅、洋房等多种物业类型,住宅板块,华侨城纯水岸一期,占地面积：62亩； 建筑面积：约16.1万； 容积率：1.47； 绿化率：一期38.8% 总户数：1199，15栋 楼层： 4层、5+1层、9层、18层、25层 交房时间：2009年8月 配套：高档水岸会所、健身房、网球场、室内外游泳池等高尚生活设施配,18层、25层高层组团 7栋 点式围合 户型区间：86-160，三房，四房，及部分两房舒适性居住为主 均价： 5400元 ,多层、小高层组团 8栋 被近5万平米人工内湖环绕 错拼行列式布局 户型区间：150355平米 均价：7400元 ,会所,住宅板块,建筑风格：北欧现代简约，外观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，色彩以黑、白加本色的组合方式。 销售情况： 08年8月16日一期一批次364套房源当天即告售罄。 08年9月一期一批次开盘推出高层300多套，当天开盘销售90% 购房享欢乐谷终身卡 一期1199席半年售罄，在08年地震之后市场低迷的情况下创造奇迹。,华侨城纯水岸一期,项目处于西北区域，该片区属于九里提片区、交大智能片区，交大花园8期的开发，挖掘了很多刚性需求，该片区内大项目较少，但是改善性需求还存在很大的潜力，因此，华桥城首期舒适性的产品吻合了片区内大量改善性居住的需求。,住宅板块,华侨城 纯水岸二期,占地面积：175亩 建筑面积：15.6万 容积率：2.73 绿化率：30% 总户数：1540户，13栋 物业类型：多层、小高层、高层 楼层：4层、11-18小高层、33层 梯户数：3梯6户 户型面积区间：多层160-180；高层60-145 建筑风格：现代简约 布局：整体建筑采用阶梯状排布，保证每户的通风、采光和景观资源的最大化利用。,2009年1月开工，2009年8月开盘 交房日期：2010年12月 均价：高层8000元|平米，多层10000元平米,住宅板块,2007年2月开工 2009年4月28日 开盘 2010年6月交房,占地：137亩 总建筑面积：5.2万平米 容积率：0.52， 绿化率：37% 户数：208户 物业形态：独栋4栋 双拼4栋 联排37栋 建筑风格：现代 景观：由30000中央内湖，50000生态水系，围合出一个尊崇的亲水生活圈。,华侨城 纯水岸208区,纯水岸208区是华侨城集团在成都打造的第一个高端低密度纯别墅社区。,住宅板块,华侨城 纯水岸三期,占地：37亩 总建筑面积：8.8万平米 容积率：3.52， 绿化率：30% 栋数：3栋 户数：1010户 户型区间：73-87平米 物业类型：电梯高层 楼层：33 建筑风格：现代简约,开工日期：2010年3月 开盘日期：2010年8月15日 交房日期：2012年底 均价：:6500-8500元/,住宅板块,在售项目,华侨城.天鹅堡,占地：75亩， 总建筑面积：21万平米 容积率：3.41， 绿化率：38% 栋数：9栋 梯户数：2T1、2T3、3T5 户数：1024户 户型区间：135-390平米 物业类型：电梯高层 楼层：17、32 建筑风格：北欧简约 布局：大围合式布局,72,73,74,75,77,78,79,80,76,城西高端城市大宅,住宅板块,华侨城.天鹅堡,72,73,74,在售,77,78,79,80,76,剩少数，快售完,75,住宅板块,开盘日期：2011年8月13日 交房日期：2012年底 价格：7600元-12000元m2，均价8500元m2。 销售情况：已售425套，去化40%。 销售速度：月均销售120套 优惠措施：值华侨城周年庆，全款优惠最高达9%， 按揭优惠5%。,4室3厅3卫177.00m2,板式通透、大开间横厅、独立保姆房、客厅大阳台,4室3厅3卫1厨 256.00,保姆独立入户、阔景阳台,住宅板块,户型鉴赏,华侨城.东岸,总占地：900亩，分6期开发，开发周期3-4年 建筑面积：总建面64万平米， 容积率：1.0， 绿化率：37% 户数：总户数3000户， 物业类型：联排 独栋 双拼 叠拼、洋房,环水建筑，U形排布,住宅板块,华侨城.东岸一期,占地： 400亩 建筑面积：建筑面积22万平米 容积率： 容积率0.52 绿化率：37% 户数：672户 物业类型：联排 独栋 双拼 叠拼洋房 以洋房和叠拼为主，联排和双拼别墅共计96套 建筑风格：北美风格,一期,一期,面积区间：4+1层电梯洋房140-300m2 叠拼：260-350m2 联排别墅：370-400m2 双拼别墅：570-580m2 独栋8栋： 540m2,住宅板块,华侨城.东岸一期,华侨城东岸自2010年9月27日开盘以来，在没有任何线上推广的支撑下持续销售，就已突破7.6亿的销售产值。,洋房：8500-2万元 联排：600-800万元 叠拼 ：300-500万 双拼：1100万-1400万 独栋8栋： 2000万 ，已售完 多层均价14000元平米 别墅均价2万元平米 销售速度：月均20-30套,住宅板块,5室2厅4卫1厨 249.00,首层入户花园 通透板式洋房 客厅、餐厅超宽横厅设计， 带坡顶的独特挑高设计,上层独立豪华主卧，转角露台,住宅板块,户型鉴赏,项目推广,20011年共投放报煤广告35次，华西都市报13次，成都商报22次，其中整版投放占60%左右。,项目推广,项目推广,项目推广,项目推广,该项目在推广中采用烘托气势的手法，从大处着眼 开发商华侨城的实力； 华侨城在全国的战略布局 重点突出项目3000亩的规划 强调欢乐谷乐园配套 强调商业配套,华侨城项目-客群,购买目的：改善性需求为主 客户区域： 客户主要来自于成都，以成都西北区域为主， 周边的万贯五金机电城、金府机电城、长久机电城、量力钢材城的生意人士是华侨城的主力客群。 一部分华侨城品牌追随者,46,随着项目开发进程区域的成熟、项目价值的展现、产品形态的变化，项目客户群体不断拓宽,区域逐步成熟，逐渐成为新城中心， 公建配套完善，住宅开发成熟，大量产业人口聚集,区域居住人气低 配套建设不够完善； 区域住宅环境差,项 目 初 期,项 目 中 后 期,区域认知,项目认知,本项目目标客户,周边区域(交大、九里堤）的改善型客户 看重项目未来价值的投资性客户,项目价值凸显，客户群体拓宽，跟随型客户出现,华侨城（欢乐谷）品牌认知 展示区的示范效应 基本生活配套的完善 总价控制,配套逐渐完善，社区生活打造成熟 项目建立自身影响力，奠定大规模高尚人文社区区域地位,华侨城项目-客群,Part.1,旅游地产概论,Part.2,“华侨城”开发商介绍,Part.3,项目综述,Part.4,项目详情,Part.5,“华侨城”模式总结,项目开发模式,2006年,欢乐谷奠基动工,2007,纯水岸一期动工 菜市场 纯水岸社区商业 华侨城公园广场,2008年,2009年,2010年,纯水岸208区 高尔夫会所,华侨城东岸 华侨城天鹅堡,纯水岸2期 纯水岸3期,欢乐谷主题公园、商业配套先行，聚齐人气，提升区