成都市地下停车场调研报告1.doc

成都市地下停车场调研报告 天府长城在城南的总开发量近100万平米，住户近9800户，按城市要求停车位0.7的比例计算，项目未来的停车位近7000个，其中地下停车位占95%，近6600个。如此量大的停车位将来如何管理、如何运营，这个课题已摆在我们每个人的面前，为此，招商客服部于2007年1月对成都市车位现状、车辆情况、部分小区及商业楼盘停车位运营情况等进行了市场调研，将调查结果总结如下：一、目前现状成都已迈入中国私家车拥有量前三甲的门槛，目前成都市的机动车以400辆/天的速度递增，而相对应的车位供应量却远未跟上车辆增加的步伐，短缺情况严重，一环路主城区内停车难已经是众所周知的老大难问题了。成都市目前总人口已近1100万，截至去年12月份全市汽车总量已达140万辆，相当于每8个人就拥有一辆车。以户均人口4人计算，成都的户均车位比应达到1：0.5，但去年相关数据表明，车位供应量远远达不到这一要求。成都市有机动车停车位1340个，停车泊位供给总计12万个，每100辆机动车拥有车位不足30个，停车设施明显供给小于需求，三分之二的车、近80万辆不能停进停车场，只能占道而停。然而就在如此严峻情况下，成都人对车位的认购和投资热情仍然未被 调动起来，除却占据市场比例不足三成的高端物业自主需求的车库数量外，80%以上的人选择了租赁车库，而非购买，更谈不上对车库的投资上了，就其原因可分析为以下几点：1、成都市2000年以前所修建的住宅，70%以上没有地下停车库，部分楼盘设有架空层，以地面停车居多，但此部分车位由于产权问题无法出售，即使业主有购买需求，也只能采取租赁方式使用。2、成都市的车位租赁价格较低，包月均价在200-300元/月左右，低档次的物业价格更低，一般为50-100元/月，部分高档物业可以达到400元/月，而车位的售价相对过高，一般情况下是6-10万元，车的寿命为10年左右，如此算来，租赁比购买更合算。3、成都市目前私车拥有量虽位于全国第三，但整体质量偏低，20万及以下的中低档车占了主流，按目前车库售价计算，车与车库的资金会平摊一半，增加了车主的负担。4、车库购买后车主仍然要交纳一定的物业管理费用，目前市场价为30-80元/月不等，买与不买都要交钱，这对善于算帐的成都人来说是不划算的。5、车库投资还未真正为成都人所认识，目前来说购买或租赁车位只是想满足停车的需要，投资意识淡薄。6、成都市所有商业物业的车位为了满足其自身商业需求和开发商迅速回笼资金的要求都不对外销售，以让其物业价值增至最大。从以上分析不难看出，成都市目前除部分高档楼盘的车库销售较好只外，其余普通住宅车库销售量不足三成是在情理之中的了。二、成都市部分住宅、商业楼盘车位价格调查成都市部分商业楼盘地下停车场价格调查表序号楼盘规格售价租价物业服务费1华润翡翠城一期微型6万150元/月40元/月标准、豪华8.510.5万排量2.3（含）以上300元/月；2.2（含）以下200元/月5060元/月子母（微+标、标+标）14万左右90100元/月2置信丽都花园城微型5万左右排量2.3（含）以上300元/月；2.2（含）以下200元/月50元/月标准10万左右50元/月子母15万100元/月3中海长春藤微型2m4.8m7.58.5万排量1.6（含）以下220元/月，1.72.2（含）320元/月，2.3（含）以上420元/月2.5元/月标准2.4m5m1011万豪华2.5m5.6m1011万4中海国际社区微型6.5万标准7.5万豪华8.5万5现代之窗微型5.56.5万排量2.3（含）以上350元/月，2.2（含）以下250300元/月50元/个/月标准78万豪华10万左右6领域微型4.5万1.2元/月标准5.5万大型7万备注以上租赁价格未在物价局新规上进行调整成都市部分楼盘住宅车位价格情序号项目名称所处位置租售方式价格物业服务1新城市广场一环内只租不售包月：排量2.3（含）以上300元/月，2.2（含）以下200元/月临停：4元/2小时，后1元/每小时2蓝色加勒比一环外只租不售包月：排量2.3（含）以上300元/月，2.2（含）以下200元/月临停：4元/2小时，后2元/每小时3王府井百货市中心只租不售包月：400元/月，临停：6元/2小时，后2元/每小时4金色夏威夷一环内只租不售包月：排量2.3（含）以上300元/月，2.2（含）以下200元/月临停：4元/2小时，后1元/每小时备注以上租赁价格未在物价局新规上进行调整三、车位经营情况分析 目前成都市车位均统一由物业管理公司进行经营管理，收费标准大致相同，但维护成本却相差甚远，以我司的地下停车位为例，管理成本高达100元/月/1个车位，成都市场目前的停车库管理成本约为80-110元/月/1个车位，估算方式如下：（1）人员1、地下车位250个，需工人三班6人2、管理负责人1人3、卫生工2人（由物业分包的保洁公司打扫）4、维修人员1人以上共计10人（2）地下车库用电及灯损耗1、需日光灯100条/50W，月耗电3600度2、灯管寿命3000小时/支，约每支可用4个月，即20元/4个月，每月耗费5元/支（3）费用1、人员平均公资每人每月1500元*10人=15000元2、电费3600度*1.5元=5400元3、灯管损耗100条*5元=500元4、不可预见损耗费10%，约=2090元以上成本合计22990元（管理成本为92元/月/1个车位）（4）车位收入1、地下250个*200元/月=50000元（出租率100%，但商业主要为临时停放车辆）（5）收支平衡情况1、收支进抵：50000元（收入）-22990元（支出）=27010元（结余）2、综合税率约6%*50000=3000元共计结余27010-3000=24010元（未计算临时停放车辆）从以上的运营管理成本及收入可以看出，地下车库在出租率高于50%的情况下是基本处于持平状态，就目前成都市的停车环境来看，达到50%的出租率是不困难的，在车位紧张的情况下，地下停车库的利润与管理成本基本是1：1的比例，从某种角度上来讲，这在日常管理中已成为了物业管理公司主要的经济收入来源。四、项目停车位运营管理思路建议根据目前市场调查及未来停车位的发展来看，建议公司的停车位可以按以下运营思路进行统一规划：1、将1、2、3、4、5期住宅及商业停车位统一交由物业公司进行管理（包括地面停车位，但商业地面除外），在修建好一年半内不进行出售，以租赁方式进行资金回笼，培养和等待车位出售最佳时机（按整个成都市场车位投资及需要而言，最佳时机为交房两年后）。2、关于车位收益问题上，建议不以固定的管理费用，而是以利润分成的形式与物业管理公司进行结算，目前市场上开发商与物业公司的利润分成比例为：7：3、6：4、5：5不等，主要是看车位出租率的高低及小区车辆占有率而定。3、与政府相关部门联合，将商业外围能进行改造的区域进行统一车位规划，停车费用虽归政府所有，但其路面停车的方便性所带来的商气是公司收益，商业易于造活，所带来的附加值是远远高于此部分停车收益的。4、商业停车位作为公司的资产不予出售，以保证商业自身的需求，同时也作为公司长期收益点进行考虑。 招商客服部 二00七年一月三十一日附件一：成都市机动车非占道停车场收费等级划分标准附件二：政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准附件一：成都市机动车非占道停车场收费等级划分标准特级室内停车场1、钢混结构，车位不得少于180个（住宅区车位不得少于1个/户）；2、车辆出口、入口分开设置；3、车场内设有温度探测器和自动报警系统、自动消防喷淋系统、自动排烟通风系统；4、车场除正常照明系统外，还备有应急照明系统；5、有完善的自动监控系统，对车场及进出口进行24小时监控；6、有自动化收费系统和规范的标线标牌、防撞杆、道闸；7、地下停车场应有2台以上电梯，方便客人和货物通行。普通室内停车1、砖混结构；2、为停车场服务的通风、照明、消防设备及标志设施完备；3、有专业的现场管理人员，并实行进出登记接待服务。特级露天停车场1、符合车辆载重要求的生态广场砖或混凝土地面，停车位未占用院内道路；2、车位不得少于180个（住宅区车位不少于1个/户），停车场备有消防设施、照明设施；3、有红外线或摄像监控系统，对车场内及出入口实行24小时监控；4、有自动化收费系统和规范的标线标牌，有防撞杆、道闸。普通露天停车场符合车辆载重要求的普通水泥或泥地地面，停车位全部或部分占用院内道路，实行进出登记接待服务。注：特级停车场的所列条件必须同时具备。附件二：政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准1、室内停车场收费标准特 级 室 内 停 车 场普 通 室 内 停 车 场一 环 路 以 内一 环 路 以 外一 环 路 以 内一 环 路 以 外临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车摩托车起价2元/2小时，以后每2小时1元30元/辆月起价2元/2小时，以后每3小时1元25元/辆月每8小时3元25元/辆月每8小时2元20元/辆月小汽车起价4元/2小时，以后每小时1元。排气量1.8(含1.8)升以下260元/辆月;起价3元/2小时，以后每小时1元。排气量1.8(含1.8)升以下230元/辆月起价3元/2小时，以后每小时1元；或：4元/次（4小时）。排气量1.8(含1.8)升以下230元/辆月起价2元/2小时，以后每小时1元；或:3元/次（4小时）。排气量1.8(含1.8)升以下200元/辆月排气量1.8升至2.5（含2.5）升360元/辆月排气量1.8升至2.5（含2.5）升330元/辆月排气量1.8升至2.5（含2.5）升330元/辆月排气量1.8升至2.5（含2.5）升300元/辆月排气量2.5升以上500元/辆月排气量2.5升以上450/辆月排气量2.5升以上430元/辆月排气量2.5升以上400元/辆月说明：车型按公安交通管理部门的规定划分。2、露天停车场收费标准特 级 露 天 停 车 场普 通 露 天 停 车 场一 环 路 以 内一 环 路 以 外一 环 路 以 内一 环 路 以 外临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车临时停车包月停车摩托车起价1元/2小时，以后每2小时0.8元20元/辆月起价1元/2小时，以后每2小时0.5元18元/辆月0.8元/4小时次15元辆月0.8元/4小时次15元辆月小汽车起价5元/4小时，以后每2小时1元排气量1.8(含1.8)升以下100元/辆月起价4元/4小时，以后每2小时1元。排气量1.8(含1.8)升以下80元/辆月每次3元，连续停放以6小时为一次；或：起价3元/4小时，4小时后每2小时1元。排气量1.8（含1.8)升以下60元/辆月每次2元，连续停放以6小时为一次；或：起价2元/4小时，4小时后每2小时1元。排气量1.8(含1.8)升以下50元/辆月排气量1.8升至2.5(含2.5)升180元/辆月排气量1.8升至2.5(含2.5)升160元/辆月排气量1.8升至2.5(含2.5)升80元/辆月排气量1.8升至2.5(含2.5)升70元/辆月排气量2.5升以上260元/辆月排气量2.5升以上220元/辆月排气量2.5升以上120元/辆月排气量2.5升以上100元/辆月大汽车起价5元/4小时,以后每2小时1元350元/辆