芙蓉路标准厂房营销策划报告.doc

目 录一、项目概况二、项目SWOT分析三、项目定位四、项目营销策略五、项目价格定位六、项目投资收益分析 芙蓉路标准厂房营销策划报告一、 项目概况本项目位于合肥经济技术开发区，西侧为 南侧为 ，总占地面积为81700平方米，总建筑面积为106969平方米，容积率为1.30,建筑密度为30.10%。二、 项目SWOT分析1项目优势u 国家级开发区优势：入驻企业可享受国家级开发区享有的政策、税收优惠等，可享受开发区工业基础配套、生活配套、管理配套及人力资源和科研支持等诸多优势u 经过多年的发展，经济开发建设取得了巨大的成果，海尔、日立等大型企业先后进入，并形成了一定的产业基础和优势，将为本项目的开发提供良好的产业基础。u 毗邻合宁高速等交通干道，具有一定的交通优势。2项目劣势u 限于合肥整体工业发展的水平，集中的标准工业厂房尚属较为新鲜的产物，被市场接受仍需要一定的引导。u 本项目距离合肥市区有一定的距离，市区内交通成本上升。3项目机会u 作为合肥首家出现的工业地产项目，将成为开发区重要工程之一，将受到广泛支持和关注。u 本项目作为地产项目，填补了市场供应的空白。u 经济开发区进驻企业数量可观，为大型企业园区进行产业配套的企业及产业将逐步兴起和完善，为本项目的开发提供了契机。4项目威胁u 总体而言，合肥目前工业用地价格较为低廉，稍具实力的企业完全可以自行购买工业土地并建造生产厂房，使本项目面临一定的市场压力。u 就市场普遍情况而言，此种类型的工业厂房因为面积较大，基本都以租赁为主，租售结合，租赁期间市场变数增大，存在一定的市场风险。三、项目定位1。市场定位鉴于本项目的创新性同时项目也具有一定的规模，为了提高本项目的产品附加值，我们建议本项目可定位成合肥首家科技园区，即 高新技术研发实验室 科研成果商品化、产业化平台 鼓励创新、鼓励发展的生产力促进中心 中小品牌产生、发展、壮大的孵化基地 信息、资金、人才汇集的创业天堂。2。目标客户定位 经济开发区及整个合肥市范围内高科技企业和中小型企业 省内外企业在合肥的分支机构、子（分）公司、生产基地 高等院校等专利持有人 民间投资者（产权式工业物业）四、项目营销策略（一）产品策略从“产品”角度，一方面要塑造“科技园区”概念，使园区获得科技增值，另一方面推出“金牌贴身物管”提升园区服务增值。1科技园区 项目实质是工业地产，但为凸显项目特色，应着力提升地产附加价值，促进工业地产与科技房产的结合，营造“科技型，知识型”工业地产概念，通过孵化器来形成园区的比较竞争优势。为此要放大、强化的资源共享、创新、培训咨询和融资功能。资源共享：通过通讯、网络等公共设施实现资源共享。培训/咨询：建立与科研院所的联系，聘请技术专家、教授、学术带头人为名誉顾问，对企业研发中心的困难进行点对点帮扶，定期举办园区企业技术、管理专题讲座和培训。创新：除帮助企业申请各类科学基金外，园区可设立“创新基金”和“风险投资基金”，鼓励企业创新，缓解资金瓶颈。2金牌贴身物管：为园区企业创业发展解决后顾之忧，根据项目需要，园区物业管理主要集中在如下方面1）企业综合服务u 如申办公司需要的查名、验资、工商及税务执照的事项的办理；u 企业经营后续手续服务，主要包括财务代理、税务代理、工商及税务年检代理等u 企业发展支持服务，包括企业发展过程中信息交流、业务平台、银行贷款及融资等服务u 企业人事管理、交流及日常行政事务代办2）日常物业管理为园区提供设施维护、餐饮、保安、保洁、绿化维护等日常物业管理服务，免除企业经营的后顾之忧。（二）营销策略工业地产不同于一般住宅的营销策划，同时结合合肥目前工业厂房的实际市场状况，建议本项目租售结合，以租为主，经过一段时间的运作，将其打造成合肥乃至安徽省内知名的科技园区。在项目营销策略中重点围绕“科技园区”概念，提升项目科技附加值，吸引知名企业进驻，扩大项目知名度。在科技园区整体概念下，根据目标客户行业特征，可进行区域分类，如电子科技、仓储物流、机械类等，以此形成明显的行业特征。营销推广中媒体推广、公关活动互动，短期内迅速树立起项目特点和优势。具体推广手段和途径如下：1广告推广 通过日报、晚报、电视等途径进行广告宣传 通过现场楼体广告、高炮等途径进行现场包装和宣传 建设科技园区招商网站，扩大项目影响范围 选择商业、经济类杂志进行针对性的宣传 利用航空杂志等高层次媒体进行宣传 利用报纸、电视等媒体对园区领导进行人物专访，对园区的开发建设理念进行宣传2公关活动 聘请合肥市相关政府领导或经济开发区领导担任园区领导，扩大项目影响力 配合广告宣传，组织盛大的园区开园仪式，并可安排首批进驻企业签约仪式 以合肥市政府或经济开发区管委会名义召开企业发展座谈，为项目推介提供良好的平台 与合肥市工商等政府职能部门携手成立中小企业协会，扩大项目在中小企业中的影响力 与全市范围内工商、税务、专利产权局等部门合作，在其办公场所进行必要的宣传五、价格定位1租赁价格结合本项目实际状况，建议项目租赁价格为：一层：12元/平方米/月二层：10元/平方米/月三层：8元/平方米/月四层：5元/平方米/月2销售价格本项目总投资为11620万，按照总建筑面积106969平方米计算，投资成本为1086元/平方米，参照周边12万/亩的土地价格，土地成本为138元/平方米，土地成本计算在内的投资成本为1224元/平方米。以30%的投资利润率计算，项目整体销售均价为1600元左右。六、投资收益分析厂房名称总建筑面积层数单层建筑面积月租赁价格年租赁价格仓储中心A6524一层163112234864二层163110195720三层16318156576四层1631597860仓储中心B6524一层163112234864二层163110195720三层16318156576四层16315978602#A7970一层1992.512286920二层1992.510239100三层1992.58191280四层1992.551195502#B7970一层1992.512286920二层1992.510239100三层1992.58191280四层1992.551195504#A5705一层1426.2512205380二层1426.2510171150三层1426.258136920四层1426.255855754#B5705一层1426.2512205380二层1426.2510171150三层1426.258136920四层1426.255855751#A3462一层115412166176二层115410138480三层115481107841#B3462一层115412166176二层115410138480三层115481107841#C3462一层115412166176二层115410138480三层115481107843#A9756一层243912351216二层243910292680三层24398234144四层243951463403#B9756一层243912351216二层243910292680三层24398234144四层243951463403#C9756一层243912351216二层243910292680三层24398234144四层243951463403#D9756一层243912351216二层24391029