[法学]物权法第三编 用 益 物 权.ppt

中华人民共和国物权法 第三编 用 益 物 权,第十章 一 般 规 定,【用益物权的基本权利】,第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 条文注释 本条是关于用益物权人享有的基本权利的规定。 用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因而被称作“用益”物权。用益物权制度是物权法律制度中一项非常重要的制度，与所有权制度、担保物权制度等一同构成了物权制度的完整体系。用益物权的特征是：（1）用益物权是由所有权派生的物权，被称为“他物权”；（2）用益物权受限制,用益物权人不得对财产的所有权进行处分，而且用益物权人对财产占有、使用、收益的权利具有期限性等；（3）用益物权一经设立，便具有独立于所有权而存在的特性。所有权对物的支配力受到约束，对物占有、使用和收益的权能由用益物权人行使，所有权人不得干涉,而且也可以抵抗第三人的侵害。,【国家集体自然资源的用益物权】,第一百一十八条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。 条文注释 本条是关于国有和集体所有的自然资源，单位和个人可以取得用益物权的规定。 在我国，土地等自然资源属于国家或集体公有，单位、个人利用土地等资源，必须要在国家所有或者集体所有的土地等资源上取得用益物权，也就是依据法律规定可以行使占有、使用和收益的权利。,【自然资源有偿使用制度】,第一百一十九条 国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。 条文注释 本条是关于我国自然资源使用制度的规定。 我国的自然资源使用制度是建立在社会主义公有制基础上，适应社会主义市场经济发展的，按照土地管理法、矿产资源法、水法等法律以及国务院的有关规定，对自然资源实行有偿使用为原则、无偿利用为例外的制度。只有对自然资源实行有偿使用的制度，才可以使自然资源所有权在经济上更充分地得到实现，使自然资源在社会生产中优化配置，实现最大的资源利用效益，充分发挥市场对经济发展的积极作用。但是在社会生活中，一些公益事业、公共建设仍然需要相应的扶持，法律会规定对这些项目可以通过划拨等方式无偿取得土地等自然资源的使用权；为避免增加农民负担，农村集体经济组织和农民已有的使用水资源等自然资源的权益应当得到维护，在法律上规定对一些自然资源无偿利用是必需的。,【用益物权人的权利行使】,第一百二十条 用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。 条文注释 本条是关于用益物权人应当保护和合理开发利用资源，以及所有权人不得干涉用益物权人行使权利的规定。 本条分别从用益物权人和所有权人的角度，规定了两个方面的内容。一是用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。土地、矿产、水资源等自然资源，具有不可再生性或者稀缺匮乏性。对保护和合理开发利用资源，我国相关法律都做出了明确规定。相关用益物权人在行使权利的同时，应当严格遵守有关法律，积极保护和合理开发利用自然资源。二是所有权人不得干涉用益物权人行使权利。用益物权虽由所有权派生，但它是一项独立的物权，具有直接支配性和排他性，可以依法直接行使权利，不受第三人的侵害和所有权人的干涉。,【用益物权人因征收、征用而获得补偿】,第一百二十一条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。 条文注释 本条是关于用益物权人因征收、征用有权获得补偿的规定。 用益物权是一项独立的物权，具有直接支配性和排他性，可以依法直接行使权利，不受第三人的侵害和所有权人的干涉。但是，为了公共利益的需要以及符合法律程序的前提下，需要征收集体所有的土地和因抢险、救灾等紧急需要征用财产，根据物权法第42、44条规定，应该获得相应补偿。,【海域使用权】,第一百二十二条 依法取得的海域使用权受法律保护。 条文注释 本条是关于海域使用权的规定。 海域使用权是指单位或者个人依法取得对国家所有的特定海域排他性使用权。单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权。有关单位和个人使用海域的申请被批准或者通过招标、拍卖方式取得海域使用权后，海域使用权人应当办理登记手续。本条只是对海域使用权做了原则性的规定，确立了海域使用权用益物权的属性，任何单位和个人使用海域必须依法取得海域使用权，依法取得的海域使用权受法律保护。根据特别法优先于普通法的原则，海域使用权首先应当适用海域使用管理法的规定；海域使用管理法没有规定的，适用物权法的有关规定。,【合法探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖权受法律保护】,第一百二十三条 依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。 条文注释 本条是关于探矿权、采矿权，取水权、使用水域和滩涂从事养殖、捕捞权利的规定。 我国对自然资源实行有偿使用制度。矿产资源法、水法、渔业法分别对单位和个人利用自然资源的权利做出了规定，但是，由于这些法律多是从行政管理的角度对权利进行规范的，这些权利的物权属性并不明确，财产权利的内容并不完善，更缺少对这些权利相应的民事救济措施。所以，物权法有必要做出衔接性的规定，明确这些权利受物权法以及相关法律的保护。至于进一步完善这些权利的问题，可以通过修改相关法律加以解决。根据特别法优于普通法适用的原则，探矿权、采矿权，取水权，利用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利，应当首先适用矿产资源法、水法和渔业法等法律的规定；矿产资源法、水法和渔业法等法律没有规定的，适用本法的有关规定。,第十一章土地承包经营权,【双层经营体制】,第一百二十四条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。 农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。 条文注释 本条是对农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的规定。 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是我国宪法确立的农村集体经济组织的经营体制。长期稳定和不断完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是党在农村的基本政策。物权法做出“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”的规定，正是为了稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定。 农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。可见，农村土地承包经营制度包括两种承包方式，即家庭承包和以招标、拍卖、公开协商等方式的承包。,【土地承包经营权人享有的基本权利】,第一百二十五条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。 条文注释 本条是土地承包经营权人享有的基本权利的规定。 本条进一步明确了土地承包经营权的物权性质，明确规定了土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权的特征是：（1）土地承包经营权中的各项权利为法定权利，不得随意变更；（2）土地承包经营权作为用益物权，期限较长，比较稳定；（3）承包人享有经营自主权，发包人不得干涉、侵害；（4）承包人可以以用益物权人的地位直接对抗第三人的侵害；（5）承包人依用益物权享有自主将土地承包经营权流转的权利基础，任何人不得强迫或者阻碍；（6）在征地补偿时，承包人可以作为独立的权利主体，获得相应的补偿。,【土地承包期】,第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。 条文注释 本条是关于土地承包期的规定。 土地承包期是农村土地承包经营权存续的期间,土地承包期是土地承包制度的一项重要内容，享有较长的承包期也是承包经营权中的一项重要权利。本法规定的承包期是法定期限，不得随意变更。 本条第2款规定，在承包期届满后，由土地承包经营权人按照国家规定继续承包。这一规定有利于保障广大承包经营权人的利益，更好地鼓励承包人在承包期即将届满时，继续向承包地进行资金、劳力和农田基本建设等方面的投入，促进农业、农村经济的发展和农村社会的稳定。,【土地承包经营权的设立和登记】,第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 条文注释 本条是关于土地承包经营权设立和登记的规定。 土地承包经营权作为用益物权的一种，它的设立以土地承包合同生效为前提，而不是以登记为生效的要件，登记造册是作为对承包经营权予以确认的程序。土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，是承包人享有土地承包经营权的法律凭证。颁发土地承包经营权证等证书，应当按照农村土地承包法的规定，除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。以减轻农民负担，维护农民的合法权益。,【土地承包经营权的流转】,第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 条文注释 本条是关于家庭承包的土地承包经营权流转的规定。 土地承包经营权属于用益物权，具备流转的法律基础。土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包人进行土地承包经营权流转；（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（4）受让方须有农业经营能力；（5）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。土地承包经营权流转的主体是承包人。承包人有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包人所有。 土地承包经营权流转，应当按照土地的原有用途使用土地，不得借流转而改变承包地的原有用途。承包地应当用于种植业等农业生产，不得改变农用土地的用途，将其用于非农业建设。违法将承包地用于非农建设的，应当承担法律责任。,【互换、转让的登记】,第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 条文注释 本条是关于互换、转让土地承包经营权进行登记的规定。 当事人签订土地承包经营权的互换、转让合同，并经发包人备案或者同意后，该流转行为在当事人双方之间即发生法律效力，而不强求当事人登记。但是，考虑到土地承包经营权互换、转让后，如果未将权利变动的事实通过登记的方法予以公示，他人可能因不了解权利变动的情况而受到损害。因此，本法将登记与否的决定权交给了当事人。未经登记的，不能对抗善意第三人。土地承包经营权的受让人为了更好地维护自己的权益，要求办理土地承包经营权流转登记比较妥当。 土地承包经营权流转有转包、出租、互换、转让等方式，但本条规定的变更登记只列明了互换与转让两种形式。互换与转让涉及承包经营权的主体发生了变更；而转包和出租不发生权利主体的更迭，因此不要求对转包和出租进行变更登记。,【承包地调整】,第一百三十条 承包期内发包人不得调整承包地。 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。 条文注释 本条是关于承包地能否调整的规定。 本条第1款及农村土地承包法第27条第1款，对承包土地的调整问题做了明确的规定：承包期内发包人不得调整承包地。在法律中明确规定发包人在承包期内不得随意调整承包地，维护了土地承包关系的长期稳定。但是考虑到实践中对个别农户之间承包的土地需要适当调整的特殊情形，本条第2款及农村土地承包法第27条第1款对承包地的调整做出了严格限制的规定：承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。,【承包地收回】,第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。 条文注释 本条是关于承包地能否收回的规定。 根据本条规定，除法律对承包地的收回有特别规定外，在承包期内，无论承包人发生什么样的变化，只要作为承包人的家庭还存在，发包人都不得收回承包地。,【承包地被征收的补偿】,第一百三十二条 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。 条文注释 本条是关于承包地被征收，土地承包经营权人有权获得补偿的规定。 物权法第42条第1款、第2款规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足。,【依招标等其他方式的承包及其流转】,第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 条文注释 本条是关于以其他方式承包的土地承包经营权流转的规定。 招标、拍卖、公开协商等方式的承包，主要是对“四荒地”等农村土地的承包，并非集体经济组织成员人人有份的承包，承包人也不局限于农村集体经济组织内部成员。本集体经济组织成员以外的农户、组织等农业生产经营者依照法律规定和承包合同的约定，都可取得对这些土地的承包经营权，从事种植业、林业、畜牧业等农业目的的生产经营。 这种承包经营权的流转，主要有以下几个特点：（1）流转的客体一般为“四荒地”等农村土地的承包经营权；（2）流转方式有转让、入股、抵押等；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，应当依法登记，取得土地承包经营权证或者林权证等证书。在此前提下，承包经营权才具备流转的基础；（4）其他方式的承包经营权流转无须向发包人备案或经发包人同意。对受让方也没有特别限制，接受流转的一方可以是本集体经济组织以外的个人、农业公司等。,【国有农用地承包经营的法律适用】,第一百三十四条 国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。,第十二章 建设用地使用权,【建设用地使用权的含义】,第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 条文注释 本条是关于建设用地使用权概念的规定。 建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利。出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等；附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。,【建设用地使用权分层设立与限制】,第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 条文注释 本条是关于建设用地使用权分层设立的规定。 我国城市的土地属于国家所有，农村的土地属于集体所有。土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体，当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。目前，集体土地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设用地使用权时，只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度做出明确的规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。 在土地分层出让的情况下，不同层次的建设用地使用权人之间应当适用相邻关系的规定。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。,【建设用地使用权出让方式】,第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 条文注释 本条是关于建设用地使用权出让方式的规定。 建设用地使用权出让的方式主要有两种：有偿出让和无偿划拨。有偿出让是建设用地使用权出让的主要方式，是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。有偿出让的方式主要包括拍卖、招标和协议等。划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。 本条根据现行法律的规定，结合现实中土地出让的新情况，进一步扩大了采取公开竞价出让建设用地的范围，从“豪华住宅”扩大到“商品住宅”，并把“工业用地”纳入到公开竞价出让方式的范围，同时明确对于同一土地有两个以上意向用地者的，一律采取公开竞价的方式。该规定已发展了现行城市房地产管理的规定，符合国家利用土地的政策。,【建设用地使用权出让合同】,第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。 条文注释 本条是对建设用地使用权出让合同内容的规定。 以出让方式设立建设用地使用权的，双方当事人应当签订建设用地使用权出让合同，以明确双方当事人的权利和义务，该合同属于民事合同。建设用地使用权出让合同的内容主要包括：（1）当事人的名称和住所，这是合同中最基本的要件；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的方法。,【建设用地使用权登记】,第一百三十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 条文注释 本条是关于建设用地使用权登记的规定。 建设用地使用权登记是指县级以上人民政府将土地的权属、用途、面积等基本情况登记在登记簿上，并向建设用地使用权人颁发使用权证书。设立建设用地使用权，建设用地使用权人应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权适用登记生效的原则，经登记生效。 目前我国的土地登记是以宗地为基本单元。使用两宗以上建设用地的建设用地使用权人应当分宗申请登记。两个以上建设用地使用权人共同使用一宗建设用地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向建设用地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。,【土地的利用与用途变更】,第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 条文注释 本条是关于土地用途的规定。 加强对土地用途的管制，是我国土地管理的重要内容，现行有关土地管理的法律、法规以及规范性文件，都对土地用途有着相关的规定。建设用地使用权出让合同中对土地用途都需要做出明确的规定，擅自改变约定的土地用途不但是一种违约行为，而且也是违法行为。 如果建设用地使用权人确需改变土地用途的，应当向土地行政主管部门提出申请。土地行政主管部门经过审查后才能作出是否可以改变土地用途的决定。,【土地出让金】,第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。 条文注释 本条是关于建设用地使用权人支付出让金等费用的义务的规定。 根据土地管理法、城市房地产管理法等有关法律、行政法规中规定的法定义务，建设用地使用权人在取得建设用地使用权时，采用出让等有偿使用方式的，应当支付出让金等费用；在建设用地使用权转让时，通过划拨取得的建设用地使用权应当补缴出让金。如果不支付出让金等费用，责任人应当承担相应的行政责任和民事责任。,【建筑物、构筑物及其附属物的权属】,第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 条文注释 本条是关于建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施权属的规定。 建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。在多数情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权是属于建设用地使用权人的，但也存在一些例外。如由开发商在房地产项目开发中配套建设的一部分市政公共设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。尚需注意的是，本条中的“建筑物、构筑物及其附属设施”应当是“合法”建造的，违章建筑不在本条规定范围内。,【建设用地使用权的流转方式】,第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 条文注释 本条是关于建设用地使用权流转方式的规定。 根据土地管理法、城市房地产管理法这些法律、行政法规的规定，建设用地使用权可以依法转让、互换、出资、赠与或者抵押。但是，对于划拨取得的建设用地使用权，其流转就要受到一定限制，其流转要通过行政审批，并交纳相应土地出让金或者土地收益；以出让方式取得的建设用地使用权流转也受到某些情况的限制，如该权利已被司法机关和行政机关裁定、决定查封、限制的，被依法收回的，权属有争议的，未经共有人同意的等。,【处分建设用地使用权的合同形式与期限】,第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 条文注释 本条是关于建设用地使用权人处分建设用地使用权的合同形式和期限的规定。 理解和掌握本条规定应当注意两个方面： 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，这些情况属于交易复杂、涉及利益巨大的情形，根据合同法的规定，必须采取书面形式的合同来明确权利、义务，避免潜在争议。 建设用地使用权本身就是一种有时限的权利，其不可能超出自己的权利范围流转权利，因此，本条第二句规定建设用地使用权的流转使用期限不得超过该权利的剩余期限。,【建设用地使用权流转后的变更登记】,第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 条文注释 本条是关于建设用地使用权流转后变更登记的规定。 建设用地使用权是一种重要的用益物权，其取得需要登记，其流转也需要及时变更登记。否则该流转行为就无法发生法律效力，权利人的利益就得不到充分保障。,【建筑物等设施随建设用地使用权的流转而一并处分】,第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 条文注释 本条是关于建筑物、构筑物及其附属设施随建设用地使用权的流转而一并处分的规定。 在我国，建筑物、其他附着物的归属虽然具有相对独立性，但在转让中必须实行“房地一致”原则，以避免出现“空中楼阁”的尴尬局面。实行“房随地走”，作为实现房地一致的方式之一，已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受。本条规定与已有法律制度是一致的，也符合社会生活实际。,【建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分】,第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 条文注释 本条是关于建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转而一并处分的规定。 本条规定了实现“房地一致”的另一种方式“地随房走”，这也已被法律实践和社会生活普遍接受。在理解和适用本条规定时，要特别注意和本法第146条的衔接，这两条实际上作为一个整体，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生了转让，另外一个就要相应转让。此外，本条中所讲的附属设施占用范围内的建设用地使用权有可能是一宗单独的建设用地使用权，也有可能是共同享有的建设用地使用权中的份额，特别是在建筑物区分所有的情况下。转让占用范围内的建设用地使用权不可能也不应该导致对业主共同享有的建设用地使用权的分割。在这种情况下，除了本条外，还要依据业主的建筑物区分所有权的有关规定，才能全面确定当事人的权利义务。,【建设用地使用权提前收回及其补偿】,第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 条文注释 本条是建设用地使用权提前收回及其补偿的规定。 根据本法的规定，建设用地使用权人对建设用地上的房屋及其他不动产享有用益物权，当因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照征收的规定对该土地上的房屋及其他不动产进行补偿，有关征收的标准是补偿的依据。对于房屋所占用的建设用地，则不适用征收的规定。我国城市的土地属于国家所有，建设用地使用权人取得的是对土地使用的权利，国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定。但是，为了公共利益的需要，国家可以提前收回建设用地使用权。由于建设用地使用权人是按照建设用地的使用期限交纳出让金的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。,【建设用地使用权续期与地上物归属】,第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 条文注释 本条是建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属的规定。 本法对建设用地使用权期间届满后，区分住宅和非住宅分别做出了规定。对于住宅建设用地使用权期间届满的，采取自动续期的方式，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。而非住宅建设用地的使用期限相对比较短，使用用途也各不相同，不宜将自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一般原则，是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。因此，根据本条的规定，非住宅建设用地使用权的续期，按照法律规定办理，即建设用地使用权可以在建设用地使用权期间届满前1年申请续期。只要建设用地使用权人提出续期的要求，出让人就应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的要求，收回该土地。,【建设用地使用权注销登记】,第一百五十条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。 条文注释 本条是对建设用地使用权注销登记的规定。 建设用地使用权消灭的情况主要包括：建设用地使用权期间届满、建设用地使用权提前收回以及因自然灾害等原因造成建设用地使用权灭失等情形。建设用地使用权消灭后，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。,【集体所有的土地作为建设用地】,第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。,第十三章 宅基地使用权,【宅基地使用权的含义】,第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 条文注释 本条是关于宅基地使用权的权利内容的规定。 根据宪法第10条的规定，宅基地和自留地、自留山一样，属于集体所有。宅基地使用权人有依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造房屋及其附属设施。但其取得宅基地，必须依法办理有关手续，不得超量多占，也不得违反有关规划，改变土地用途。,【宅基地使用权的取得、行使和转让适用法律衔接性规定】,第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。,【宅基地灭失后的重新分配】,第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 条文注释 本条是关于宅基地灭失后重新分配问题的规定。 在发生自然灾害，原有宅基地不可能再用于建设住宅的情况下，该土地就不能作为宅基地使用，宅基地使用权消灭。那么，作为一种基本保障，就必须对丧失居住条件的集体的成员提供新的宅基地，应当按照规定的标准分配给仍然属于本集体且丧失基本居住条件的村民。,【宅基地使用权的变更登记或注销登记】,第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。,第十四章 地役权,【地役权含义】,第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 条文注释 本条是关于地役权的规定。 地役权是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。地役权成立的要件是：（1）地役权是按照合同设立的；（2）地役权是利用他人的不动产；（3）地役权是为了提高自己不动产的效益。,【地役权的设立与地役权合同】,第一百五十七条 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。 地役权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）供役地和需役地的位置； （三）利用目的和方法； （四）利用期限； （五）费用及其支付方式； （六）解决争议的方法。 条文注释 本条是关于设立地役权的规定。 当事人签订合同的目的，是以在特定需役地和供役地上设立具体内容的地役权。因此，合同的条款是否齐备、准确，决定了合同能否顺利地履行、实现订立合同的目的，但并不是说合同中缺了其中任何一项就会导致合同不成立或者无效。 地役权是由双方当事人通过约定设立的。本条规定的地役权内容，只是一般地役权合同应当包括的条款，但不限于这些内容。有关合同主要条款的规定只起到提示性与示范性的作用。只要双方约定的内容不违反法律的强制性规定，就尊重当事人的约定。但地役权也是受限制的，如果地役权人滥用自己的权利，那么，供役地权利人有权解除地役权。,【地役权效力与登记】,第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 条文注释 本条是关于地役权效力的规定。 地役权合同自地役权人与供役地权利人自愿达成协议即为生效，地役权合同一经生效，地役权即为设立。地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或者供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请，办理地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,【供役地权利人的允许与不作为义务】,第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。 条文注释 本条是关于供役地权利人义务的规定。 地役权设立后，对于供役地权利人来说，必须要按照合同的约定，向地役权人提供土地，并要容忍供役地上的负担。同时，地役权人为利用供役地，实现地役权的内容，在权利行使的必要范围内，有权在供役地上修建必要的附属设施或者从事某项必要的附属行为，供役地权利人还负有不得妨害地役权人行使权利的义务。,【地役权人的义务】,第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。 条文注释 本条是关于地役权人权利义务的规定。 地役权人在取得地役权、增加自己土地的效益的同时，应当注意要按照合同约定的利用目的和方法使用供役地，采取对供役地损害最小的方法为之，在利用供役地的同时，不要过分损害其利益，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。,【地役权的期限】,第一百六十一条 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 条文注释 本条是关于地役权期限的规定。 设定地役权，其期限由双方当事人协商确定，当事人对地役权的期限没有约定或者约定不明确的，可以事后作出补充协议。设立地役权的双方当事人，如果是建设用地使用权人或者是土地承包经营权人，因为土地承包经营权人、建设用地使用权人设立地役权的期限都是受限制的，他们之间设立的地役权的期限，不得超过他们各自用益物权的剩余期限。,【在享有或负担地役权的土地上设立承包经营权、宅基地使用权】,第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。,【在已经设立用益物权的土地上设立地役权的限制】,第一百六十三条 土地上已设立土地承包经营权、 建设用地使用权、 宅基地使用权等权利的， 未经用益物权人同意， 土地所有权人不得设立地役权。 条文注释 本条是关于在已设立用益物权的土地上，土地所有权人设立地役权的规定。 依照物权法的规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依照法律享有占有、使用和收益的权利。用益物权是一种独立的物权，用益物权一旦设立，用益物权人便独立地对标的物享有占有、使用和收益的权利，可以排除包括土地所有权人在内的一切人的干涉。土地所有权人未经用益物权人同意，不得在已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的土地上设立地役权。,【地役权不得与需役地分离而单独转让】,第一百六十四条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 条文注释 本条是关于地役权不得与需役地分离而单独转让的规定。 地役权是为了需役地的便利而产生的用益物权，与需役地的关系又极为密切，由此发生了主从权利的关系，即地役权从属于需役地的使用权。地役权不能与需役地分离而单独转让，它必须随着需役地的使用权转移而一同转移。当需役地