北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划.ppt

长阳5号地市场定位,长阳是一个逐渐在被认可的区域，虽目前配套尚待发展，但交通较便利，距离城市较近，土地属性为C向G转化,项目位置： 项目位于房山区最北侧的长阳半岛，毗邻丰台区、大兴区； 隶属房山区CSD中央休闲购物区核心功能区； 地处永定河生态走廊规划范围内，未来会有部分土地作为休闲旅游度假会馆使用； 临近京石高速、地铁房山线长阳镇站，未来周边还将开通京石第二高速，京良路(改造)。,小学、托幼用地,医疗卫生用地,图例,居住用地,行政办公用地,交通设施用地,商业金融业用地,公共绿地,文化娱乐用地,1号地,2号地,3号地,4号地,5号地,6号地,和1号地相比，5号在起步区更核心位置，离轻轨站较远，较安静，居住属性更好,长阳的客户主要来自于板块挤压，需求外溢，长阳是外溢片区的价值洼地,玉渊潭、青塔、丽泽及郭公庄整体库存约为176万平米，预计每年约供应50万平米，大量需求将外溢到石景山、长阳及大兴片区 目前价格阶梯中，长阳与大兴价差约3000-5000元/平米，长阳与青塔片区价差约10000元/平米，长阳片区仍为价格洼地,随着供应量的增加，交通和城市界面的改善，一年后长阳将会弥补和其他外溢片区的差距,五环内的库存将进一步减少，价格将继续上升，向大兴、石景山、长阳的挤压效应将更明显 随着地铁的开通及客户对长阳板块规划的认知，长阳与石景山、大兴的板块价差可能进一步缩小,看一下不同承受总价的客户选择项目的逻辑,250,350,首置,首改,再改,250,150,我们尝试从能承受不同总价的客户怎样选择开始考虑5号地的相关定位,0,150万总价，且对功能有一定要求的首置客户选择只能集中在大兴、石景山，房山城区和长阳,长阳王佐,100,房山城区,136,石景山,100,大兴,85,郭公庄,75,青塔,60,丽泽,60,玉渊潭,假设需求面积为75-100平米,150万在城内没有合适产品；在石景山、大兴、长阳及房山可买75-100平米2居或3居,0,但对照目前的供应来看，匹配度最高的是石景山和长阳，且石景山供应有限,长阳王佐,100,房山城区,136,石景山,100,大兴,85,郭公庄,75,青塔,60,丽泽,60,玉渊潭,40,40,75,没有供应,没有供应,没有供应,设计师广场 （零居）,50,理想城 1居,65,融景城 2居,瑞雪春堂 2居、3居,100,原香小镇 2居、3居,85,加州水郡 1居、2居,西棕榈滩 2居、3居,和首置客户匹配度最高的是石景山和长阳区域项目，但石景山供应有限 在长阳75平米以上即可提供比五环内更舒适的空间吸引客户 针对纯首置建议选择75-85二居、90平米三居可有效控制总价，体现竞争力 未来这部分客户的竞争不激烈，但是如果单价上涨的话，会遇到大兴的分流,艺苑桐城、领海、理想城 2居,7,150万-250万总价的首改和普通再改客户选择面积较宽可以在郭公庄、大兴、石景山、房山城区和长阳,长阳王佐,167,房山城区,227,石景山,167,大兴,140,郭公庄,125,青塔,100,丽泽,100,玉渊潭,55,假设需求面积为100-140平米,250万在城内购买100平米以内的2居；在郭公庄、石景山、大兴、长阳及房山可买100-160平米3居,0,对照目前的供应，竞争项目集中在大兴和石景山，而且竞争项目面积偏大,长阳王佐,167,房山城区,227,石景山,167,大兴,140,郭公庄,125,青塔,100,丽泽,100,玉渊潭,55,70,125,没有供应,花城（1居、2居）,85,108,融景城 3居,瑞雪春堂 （3居、4居）,167,原香小镇（3居）,138,加州水郡 3居,西棕榈滩 3居,竞争集中在大兴领海、石景山融景城等项目，但是竞争项目都供应面积偏大 针对首改建议选择100以上产品，争取舒适度，避免城内和郭公庄的潜在竞争，但总面积又控制较小，争取与大兴和石景山项目的总价竞争优势，3居120-130平米，主要通过社区品质与其他板块进行竞争 同时由于社区品质被提高，建议配合一些90-100平米的舒适2居来吸引高端的首置客户,33,70,假日 （3居）,诗景、雅世 （2居）,大成（2居、3居、4居）,潜在供应,艺苑桐城、领海、理想城 3居,250-350万总价的高端再改客户选择和首改客户片区基本相同,长阳王佐,233,房山城区,318,石景山,233,大兴,194,郭公庄,175,青塔,140,丽泽,140,玉渊潭,77,100,175,117,233,55,100,150,194,350万在城内购买140平米以内的3居；在石景山、大兴长阳及房山可买150-230平米3居,假设需求面积为140-180平米,320,目前供应中，主流的高端再改客户竞争最激烈，如有合适产品，建议适当放大面积,长阳王佐,233,房山城区,318,石景山,233,大兴,194,郭公庄,175,青塔,140,丽泽,140,玉渊潭,77,100,175,没有供应,万年花城 （3居）,117,150,融景城 3居,瑞雪春堂 （3居、4居）,233,加州、原香（3居）,194,西棕榈滩 3居,针对再改建议长阳至少做到140平米以上，可选择150-160平米保证舒适度不逊于城内同时兼顾总价竞争力 但150-160也是竞争较激烈的区间，建议可以配合一些相对稀缺的资源例如园林景观等，或者通过功能性改善的产品例如四居以提高竞争力,55,100,诗景、假日 （3居）,大成（2居、3居、4居）,潜在供应,领海、理想城、博悦府（3居）,客户分析,小学、托幼用地,医疗卫生用地,图例,居住用地,行政办公用地,交通设施用地,商业金融业用地,公共绿地,文化娱乐用地,1号地,2号地,3号地,4号地,5号地,6号地,5号地用地分析,C类,A类,B类,C类：100平米三居为主,C类,A、B类：130平米三居为主,A类：150-160平米三居,产品建议,A、B类地块以130平米左右的南北通透大面宽三居户型（使用面积140平米左右）先期入市，配合高品质的园林，产品比例50%以上 A类景观、位置最佳的区域排布150-160平米三居，比例30%以内 C类位置最差，有噪音影响的位置排布100平米三居（可赠送5-10平米空间），比例20%以内,整体片区具备一定的改善因素，吸引包括价格溢出带来的功能改善客户，另外吸引一类对于整体片区密度降低，城市界面改观，景观园林带来的舒适程度改善客户， 但总体说，片区缺乏相应吸引高端客户的因素，导致过大的面积缺少溢价,均好社区，用足限高，拉大楼间距，做大景观园林 立面风格和品质和1号地区分开 人车分流社区，尽量做地下停车 精装标准参考B级,对社区规划的建议是：,对产品建议是：,5号地价格可考虑与1号地拉开价差，打造高品质社区，130平米三居1.9-2万元精装入市（2000元左右价差），150-16