房地产开发项目成本核算与纳税筹划.ppt

,房地产企业成本核算与纳税筹划 房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,成本形成的重要阶段,划分成本对象,归集开发成本,确认完工标准,实际发生成本,预提成本,待摊成本,分配共同成本,计算单位成本,调整后续成本,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,1、划分成本对象涉税风险分析 成本对象是指需要对成本进行单独测定的一项活动，对于房地产企业而言，项目成本对象主要按照开发产品性质不同进行划分，也就是说取决于项目开发的最终商品房的性质。 （1）、房地产项目成本对象划分原则 案例 某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，14层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。请考虑该项目成本对象如何划分？ 可否销售原则；分类归集原则；功能区分原则；定价差异原则；成本差异原则；权益区分原则,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,住宅小区项目,可售部分,不可售部分,多层建筑,高层建筑,独立车库,多层 住宅,高层 住宅,高层 商铺,小区会所,物业场所,幼儿园,中间对象,最终对象,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,1、划分成本对象涉税风险分析 （2）、房地产项目成本对象划分特殊情况 项目分期开发问题 如何界定分期？分期开发项目是否分期清算？ 成本对象中的商铺问题 商铺是否作为独立成本对象？能否独立归集成本？ 可售与不可售的转化问题 地下车位卖还是不卖？,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 （1）、土地成本归集 出让金与转让款 返还出让金如何确认土地成本？ 契税 契税计税基础如何确定？ 市政配套费 耕地占用税 土地闲置费 土地变更用途和超面积补交的 地价及相关税费 拆迁补偿与安置费,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 （2）、前期工程费归集 前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 项目整体报批报建费： 项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、拆迁管理费、招投标管理费等。 规划设计费： 项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计方案评审费。 境外设计费问题,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 （2）、前期工程费归集 勘察、测绘 水文、地质、文物和地基勘察费；沉降观测费，日照测试费，拔地定桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 发票税率？是否需要项目所在地发票？ 七通一平费 用水、污水、雨水、燃气、电力、道路、电话接通等的设计、建造和装饰的费用和工地平整发生的费用。 临时设施费 工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰费用。 预算编审费 支付给中介机构的项目编制或者预算审查等发生的费用。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 （3）、建筑安装工程费归集,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 （3）、建筑安装工程费归集 建安工程费的发票开具风险 赢在哪里开具？ 开错了怎么办？ 建安工程费核算的证据链条风险 证据链条应包含哪些核心因素？ 建安工程费的比较风险 税务机关如何比较？,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 （4）、基础设施建造费归集 基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管网的对接，项目内部的对接需要企业自行建设，这就构成了基础设施建设费的主要部分。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 （5）、公共配套设施费归集 公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 在房地产开发项目中，常见的公共配套设施通常包括居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、锅炉房、水塔、公厕、自行车棚等公共设施。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 （5）、公共配套设施费归集 五类配套设施核算 盈利性配套设施 非盈利型配套设施 固定资产型配套设施 产权不明性配套设施 与国家有关单位合资建设的配套设施 案例 某房地产企业在其所开发的住宅小区中配套建设邮电所一个，建设费用共200万元，建成后以100万元有偿移交给邮政部门。如何进行财税处理？ 会计核算？所得税？营业税？土地增值税？,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 （6）、开发间接费 开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 开发间接费入账依据 开发间接费中的营销设施建造费问题 项目范围内临时设施型和会所型、项目范围外单独建设型和租赁型四类 开发间接费中能否列支业务招待费？,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,2、归集开发成本环节涉税风险分析 （7）、开发成本中的预提与待摊费用 案例 某房地产企业住宅小区项目包括六栋多层，两栋高层，一栋会所。由于开发分两期进行，第一期开发两栋高层，第二期开发六栋多层和一栋会所。一期项目完工后确认开发成本，会所成本如何处理？ 会计处理 所得税处理 土地增值税处理,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）文件第三十二条规定： 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （1）、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 （2）、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （3）、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）文件明确规定： 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,3、确认完工标准环节涉税风险分析 （1）、完工标准的税法规定 国税发200931号文件明确规定了房地产开发项目完工标准的条件：除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得了初始产权证明。 国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,3、确认完工标准环节涉税风险分析 （2）、完工标准的涉税风险 案例 某房地产企业在购房协议中同业主约定于2010年12月1日12月30日开始交房，并实际于约定时间办理了入住手续。但由于一部分工程决算尚未完成，入住时企业开发产品竣工证明材料尚未报房地产管理部门备案。因此企业在会计处理上暂未结转收入，结转成本，当年度汇算清缴也未确认完工，计算真实成本。请问有无涉税风险？ 完工决算时间、竣工备案时间、入住时间,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,3、分配共同成本环节涉税风险分析 （1）、土地成本分摊方法 案例 房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，土地成本共计6000万元。一期开发写字楼两栋（占地面积2.5亩），二期开发住宅楼四栋（占地面积2.5亩），另有配套会所一个（占地面积2亩），非人防独立车库一个（占地面积2.5亩），物业管理场所一个（占地面积0.5亩）。其他公共部分如道路、绿化等共计10亩。请计算各开发成本应分摊的土地成本。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）文件第三十条的规定，应采取占地面积法进行分摊。 所谓占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 如果为一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 如果为分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,3、分配共同成本环节涉税风险分析 （2）、前期工程费和基础设施建设费的分摊方法 案例 房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目共发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元。请计算各成本对象应分摊的前期工程费和基础设施建设费。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,3、分配共同成本环节涉税风险分析 （3）、开发间接费的分摊方法 借款费用核算 建筑面积法还是实际成本法？预算成本法？ 房地产开发企业仅有一个项目，且项目不分期的情况 项目实质性分期开发或同时开发多个项目 所得税中的利息分摊 土地增值税中的利息分摊 某企业借款挪用的核算问题,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,3、分配共同成本环节涉税风险分析 （4）、公共配套设施费的分摊方法 案例 房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目土地成本共计6000万元，发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元，开发间接费（假定无利息）254万元。假设公共配套设施中会所建安工程费为400万，物业管理场所为100万。请计算公共配套设施如何归集和分摊。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,3、分配共同成本环节涉税风险分析,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,5、计算单位面积成本环节涉税风险分析 案例 某房地产企业项目中，高层建筑A和B为写字楼，为一个成本对象，其建安工程费为9600万元，应分摊的共同成本成本为2780.6万元。该成本对象总建筑面积4万平方米，其中可售写字楼面积3.6万平方米，地下车库（含人防）4000平方米。请计算可售面积的单位成本,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,6、调整后续成本环节涉税风险分析 后续成本的两种类型 案例 某房地产企业在2010年达到完工标准，当年度汇算清缴前，开发成本共计支出38100万元，其中建安25400万元。建安部分有5000万元应取得但尚未取得发票，假定按照税法规定可预提部分为3500万元。剩余的1500万元2010年所得税前不得扣除。2011年10月，房地产企业取得该部分全部5000万元发票，请问如何进行涉税处理？ 所得税处理？土地增值税处理？,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,7、开发成本中的特殊事项甲供材风险 （1）、为什么出现甲供材？ （2）、甲供材涉税风险的政策由来 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条 除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 （3）、甲供材的会计处理 甲方会计处理；乙方会计处理 （4）、甲供材涉税风险,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,7、开发成本中的特殊事项甲供材风险 2011年6月30日国家税务总局关于甲供材问题的答疑 中华人民共和国税收征收管理法实施细则第四十九条规定，发包人或者出租人应当自发包或者出租之日起30日内将承包人或者承租人的有关情况向主管税务机关报告。发包人或者出租人不报告的，发包人或者出租人与承包人或者承租人承担纳税连带责任。 依据上述规定，在建筑业征管中，由于特定“甲供材料”原因，工程发包方要求承包方在投标报价及工程竣工结算价中不含甲供材料的，工程承包方出具的建筑业专用发票不包括甲供材料的金额。承包方一般以开具建筑业发票金额，缴纳营业税。甲方30日内如不向主管税务机关备案报告“甲供材料”金额，作为发包人必须承担纳税连带责任，应缴纳甲供材料费部分的营业税额由工程发包方承担。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,（5）、甲供材的替代方案：甲供变为甲控 如何操作？ （6）、甲供材的三种特例 甲供设备 如何划分设备与材料？建设部于2009年9月3日发布了关于发布国家标准建设工程计价设备材料划分标准的公告（第 387 号），批准建设工程计价设备材料划分标准为国家标准，编号为GB/T50531-2009，自2009年12月1日起实施。 装饰劳务 关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知（财税2006114号）文件曾对这种模式进行了界定，规定纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。,房地产财税问题解决专家,房地产企业成本核算与纳税筹划,（6）、甲供材的三种特例 销售自产货物同时提供建筑业劳务（特殊类型混合销售） 营业税实施细则第七条：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳