商业地产长沙上河国际商业街开盘前阶段策略63ppt精品文档ppt课件

上河国际商业街 开盘前阶段策略研讨会 2008.3.16,相关议程 1、开盘前策略探讨 2、相关执行风格解析 3、DM设计稿件讲解 4、户外的设计初步沟通 5、楼书风格P示意,一、开盘前策略研讨,【开盘前工作重点】,1、如何继续拔高项目的国际化大商业的气质形象？ 2、商业与公寓的关系在价值体系中如何实现有效糅合？ 2、以怎样的方式实现项目价值利益点与消费者的情感沟通？,今年上半年的销售任务是艰巨的，在5、20开盘要销售1.57 万M2商铺及B区剩余272套公寓的90%，作为推广的配合工作, 今年需要重点从有效渠道进行，让广告信息更真实进入消 费者大脑，全力配合好销售工作。,【项目定位与主推广语】,1、“中南商业第一极”的项目总体定位，已经沿用很久，实 践证明它是完全符合本项目的实际的。本阶段推广的“上河国 际商业街”，不能脱离“商业广场”这个大环境，否则会导致 前期的广告资源浪费，陷入孤立境地。 2、 公寓销售压力相对较小，而“以商带住”是拨高B区公寓 价值的最有力方式。在商业推动下，公寓作为商业综合体之 上的国际公寓，向市场展示的是更高的居住价值。,【广告推广口号】,商业翘楚 比肩全球,本项目在中南五省商业项目中规模排名榜首，当之无愧“翘楚称号”，其影响力应当不仅仅限于中南地域，而且有跟上世界脚步的雄心。故曰“比肩全球”。,中南财富 谁与争锋,【口号备选】,与新特区一起腾飞,国际的大气的宏伟的现代的,【广告调性】,【如何应对暂不明朗的业态定位?】,苏宁、国美还有深圳白马、天河城百货等单位都可能进驻 ，但无论是打造成什么市场（服装还是建材），从推广角度来说暂时不用深究，我们要一如既往地坚持打造国际化、综合性的财富平台，扩大受众面. 结论: 商铺业态定位需要弱化，强化项目本身的升值前景.,【关于商住同步推广的问题】,推广形式上，可从实销角度考虑，采取主次结合的形式. 重点推商铺时，以商铺形象和信息为主占7成，剩余3成信息体现公 寓，反之亦然。 以目前情况看来,公寓销售出现良好势头,可以暂 时不体现公寓信息.,【推广节奏的解析】,预热期3月4月,节点：1、储客开始 2、4月户外媒体亮相 3、现场引导系统到位 核心攻击点：业内渠道 户外媒体,强势启动 4月5月,节点：1、520正式开盘 2、420房交会 3、销售环境到位 核心攻击点： 强势入市 多渠道攻势,持销6月7,节点：1、现场环境成熟 2、C区开始推广 核心攻击点：公关活动 促销计划,节点：信息告之 攻击重点：DM,节点：强销准备到位 攻击重点： 楼书/DM/活动,保温812月,节点：C区开盘 核心攻击点： 新一轮的销售攻势,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,节点：C区户型单张等物料 攻击点：活动,节点：C区开盘 攻击点：开盘活动,预热期3月4月工作安排,第一阶段,强势启动 4月5月,第二阶段,【重点：房交会】,一年一度的春季房交会是长沙具有重大影响力的地产盛会， 百威广告将紧密配合本次房交会做出特色，做出影响，力求 把上河国际商业街的财富龙头形象体现得淋漓尽致。,上河国际商业街的LOGO案名等，考虑用镀金字体制作，镶嵌在背景扳上。,展示场地必然需要的项目背景板。以“商业翘楚，比肩全球”为主题并放置项目效果图，且效果图要做艺术处理。,也可以考虑把背景扳设置为一个中南五省的战略地图，更凸显项目的国际地位,“上河国际商业广场可以制作仿黄金的立体大字， 强化项目的市场知名度。,廊柱上可以布置为 投资宝典，讲述平常人 的投资心得以及对上河的信心,亦然可以布置为上河照片展 把上河国际关于沃尔玛开业剪彩的一些烘托氛围的照片喷绘上去，显得更富有体验性。,项目沙盘亦不可忽视。可以考虑在房交会期间把售楼处沙盘 搬迁到会场。,这些小广告位，可以刊登天河城案例、深圳白马服装城等案例，类比上河国际的无限升值前景,现场展板： 分别悬挂500强品牌入驻单位的介绍，比如沃尔玛选择上河的初衷，肯得基为什么选择上河最好能使用沃尔玛、欧亚达 等相关发言人的语录,5。20开盘日计划 现场业主活动 1、现场布置开盘庆典的氛围，让看楼者体会项目的火爆 2、进一步密切与老客户的关系，对老客户实行一定程度的优惠。 3、建议给成交客户送沃尔马购物优惠券，调动其积极性和信赖感 4、广告配合开盘热销的宣传，以软性诉求攻击市场，同时建立天润 五江地产实力雄厚的品牌形象。,二、相关执行风格解析,早期的上河国际商业街部分执行作品 （讲解部分）,DM单张 正面形象以商业街效果图为主，告知商业街将要推出的信息 背面内容主要体现商业街的升值前景，以及商业街的基本信 息资料。以高回报率为例，塑造上河财富神话。,华南摩尔推广方式示例,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心 必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目