全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告.docx

全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告全国及长沙2013年1-3月房地产市场报告一、政策动态1. 宏观经济 1.1 全国经济 1月18日，国家统计局公布数据，2012年中国国内生产总值(GDP)为519322亿元，比上年增长7.8%。8年来首次低于8%。 2012年全年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。 112月累计，全国公共财政收入117210亿元，比上年增加13335亿元，增长12.8。其中地方政府性基金收入（本级）比上年减少4029亿元，下降10.5，主要是土地出让成交额下降，国有土地使用权出让收入28517亿元，比上年减少4656亿元，下降14。 2013年1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）25676亿元，同比名义增长21.2%，增速比去年全年加快0.6个百分点，比去年同期回落0.3个百分点。从环比看，2月份固定资产投资（不含农户）增长0.65%。 2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。 1.2 地方经济 2012 年湖南 CPI 累计上涨 2%，在中部地区涨幅最小。数据显示，近五年，湖南 CPI 年均涨幅 3.2%，比全国的平均涨幅低一个百分点。 2012 年，湖南 GDP 首次突破两万亿大关，达到22154.2 亿元，同比增长 11.3%，增幅比全国高 3.5 个百分点，继续稳居全国前十。全省粮食总产量增长 2.3%，全省规模工业增加值增长 14.6%，第三产业得到平稳发展。 2013 年 1 月，长沙市新批外商投资企业 6 个，较去年同期增加 2 个；实际利用外资 30529 万美元，同比增长 7.82%。其中，长沙金茂梅溪湖国际广场臵业有限公司、湖南湘投国际投资有限公司、住友橡胶（湖南）有限公司、九龙仓（长沙）臵业有限公司实际利用外资均在 2000 万美元以上。 3 月 4 日，长沙省统计局发布了 2012 年长沙经济年度报告显示，2012 年长沙经济在国内外宏观经济环境趋紧的状况下实现了平稳较快增长。据初步核算，2012 年长沙 GDP 为 6399.91 亿元，较上年增长 13.0%。从全国 26 个省会城市对比来看，2012 年长沙 GDP 总量居第 7 位。 长沙市统计局 3 月 19 日发布的长沙市 2012 年国民经济和社会发展统计公报显示，2012 年，长沙市全年实现地区生产总值 6399.91 亿元，比上年增长 13%。按常住人口计算，人均 GDP 达 89903 元，比上年增长 12.1%。 2. 全国动态 1月31日，中共中央、国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见正式发布。文件提出要加快征地制度改革，尽快出台农村集体所有土地征收补偿条例。完善征地补偿办法，合理确定补偿标准，严格征地程序，约束征地行为，补偿资金不落实的不得批准和实施征地。 国务院办公厅1月1日转发了国家发改委、住建部两部委出台的绿色建筑行动方案。方案的主要目标包括新建建筑和既有建筑节能改造两部分，将从八个方面保证绿色建筑行动防范的落实。 财政部1月5日消息，今年将采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理。同时，将选择部分市县开展城镇保障性安居工程绩效评价试点，在试点基础上总结经验，适时扩展到全国。 国土资源部办公厅日前发出特急明电通知，要求各省级国土资源主管部门迅速对土地卫片执法检查工作中上报的非新增建设用地逐宗进行核查，于1月20日前将检查核实情况的书面报告、地块清单及相应举证材料一并上报，凡少报或漏报的“非新增建设用地”，将直接按违法用地计入比例。 1月11日，国土资源部部长徐绍史表示，今年，国土资源部将继续加强房地产用地调控。坚持房地产用地调控政策不动摇，根据房地产市场形势，普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。 国家税务总局总会计师汪康在1月12日举行的中国企业发展高层论坛上表示，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。汪康表示，由于房产税关系国计民生，因此，扩大试点还要经过更大范围的讨论。 1月24日，中国人民银行公布2012年金融业机构贷款投向统计报告。报告显示，2012年末中国主要金融机构房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，比上季度末高0.6个百分点。 国土资源部公布国务院批准的全国国土规划纲要(20112030年)明确，到2020年，形成以陇海、沿江和沿海、京哈-京广、包昆为主体的“两横三纵”城市化战略格局。到2030年，基本形成以“三级中心”为支撑、“四横四纵”轴带为主干的多中心网络型国土空间开发格局，推进工业化和城镇化加快发展。 1月29日，由住建部组织的国家智慧城市试点创建工作会议在北京召开，会议公布了首批国家智慧城市试点名单。住建部表示，将高起点构架智慧城市的顶层设计，高标准构建智慧型城市基础设施，高规格建立智慧型城市发展协调机制，高效率推进智慧城市的示范作用，通过试点探索、总结、提炼创新的城镇化发展模式。 2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议确定的政策措施包括，严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。同时要严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围等。 2月1日，中央一号文件中共中央、国务院关于加快发展现代农业，进一步增强农村发展活力的若干意见发布。意见提出：鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转；探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地准入和监管制度；全面开展农村土地确权登记颁证工作等。同时，文件强调，农村集体非经营性建设用地不得进入市场。 2月2日，住建部在经国务院同意后将下发关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知，要求与住建部连网的城市在2013年6月份达到500个。据悉，该通知内容已在2012年12月25日住建部年度工作会上已告知了与会者。而住建部推进城市个人住房信息系统始于2010年6月，受多方利益纠葛，至今进展缓慢。 国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于15日联合发布关于加强土地储备与融资管理的通知，以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。 2月 20 日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继 2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。 中国指数研究院显示，从2008年2012年，商业营业用房待售面积增加了将近40%，达7130.34万平方米。2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元，较2008年增长了1.77倍，且去年增幅超25%，投资仍有加速增长之势。2008年2010年，商业地产开发投资增加了2200多亿元，而2010年2012年，相关投资增加了4600多亿元。 3 月1 日，中国政府网发布国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 ，强调将继续严格实施差别化住房信贷政策，出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 “国五条”出台后，广东省、北京、上海、重庆、天津等先后公布实施细则，在限购、限贷、税收及房价控制目标等方面做出明确要求，至此一线城市基本调控细则都已明晰。其中北京对限购政策进一步收紧且是唯一提出“降价”的城市，被认为是地方版细则中最严厉的版本。 3月5日，温家宝所做政府工作报告连续第二年将经济增长目标设定为7.5%左右，再次凸显了中央政府放弃以投资和出口为基础的经济增长模式，转向内需拉动型经济的决心。此前，国务院刚刚出台了调控楼市的“国五条”及实施细则。根据住建部副部长齐骥透露，全国“两会”结束后，各地的实施细则会相继出台。 温家宝在政府工作报告中指出，五年来我国积极稳妥推进城镇化，五年转移农村人口8463万人，城镇化率由45.9%提高到52.6%，城乡结构发生了历史性变化。目前，我国城镇化率刚超过50%，远低于发达国家近80%的平均水平。差距就是潜力。城镇化是扩大内需的最大潜力，是我国经济增长的强大引擎。 住建部3月20日发布关于开展美丽宜居小镇、美丽宜居村庄示范工作的通知，要求各省级建设主管部门积极组织做好美丽宜居小镇、村庄示范申报工作，统筹各类项目和资金，支持示范村镇建设。 3. 地方动态 2013 年 1 月长沙楼市仅 17 个项目预计开盘推新，环比 2012 年最后一个月 36 个项目集体冲刺市场，数量锐减 52%，但同比 2012 年同期增加了 10 个盘，增长率高达 142%。 2012 年 12 月，长沙市经济适用住房上市交易管理办法正式颁布，明确从 2013 年 1 月 5 日开始，长沙内五区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区）经济适用住房均可上市交易。 1 月 5 日，长沙满五年并取得产权证的经适房迎来了上市交易首日，备受市场关注的2013 年度经适房上市交易补交土地价款计算标准也浮出水面。根据标准，补交土地价款按位臵分为 7 个等级，最高纯出让金标准为 761 元/平方米，最低纯出让金标准是 257 元/平方米。 据悉，长沙调整公积金的贷款和提取政策，下月起，缴存满 12 个月方可申请贷款，首套房 120 平米以上不得申请二套房贷。 3 月 1 日，长沙公积金新政实施，新政只是缩短了首次购房提取公积金的时间，使用商业贷款购买房屋的市民只要符合相关政策办理手续，仍可用“偿还住房贷款本息”方式申请提取住房公积金。按照政策，除了购房可以提取公积金外，还可在“房租超过家庭月工资 15%的”“享受城镇居民最低生活保障的”“终止劳动关系”“遭遇突发事件，造成家庭生活特别困难的”“退休”“出国定居”等多种情况下提取住房公积金 近期关于继续做好房地产市场调控工作的通知明确表示，针对“房价上涨过快的城市”，要提升二套房首付和利率标准。长沙未现二套房停贷现象，首付成数、利率水平的政策标准也暂无变化。但在具体操作中，一些银行分支机构针对不同情况，对二套房利率有 10%-30%的上浮。 1 月 17 日，长沙市物价局发布十二月份长沙市重要商品价格监测分析显示，去年 12 月份，长沙市居民消费品价格指数环比上涨 0.5%，同比上涨 1.2%，同比涨幅较上月反弹 0.4 个百分点，低于全国平均水平 1.3个百分点。 1 月 17 日，长沙部分银行对于房企开发贷申请已开始放宽，2013 年拟在 2012 年基础上增加 10%-13%的额度。同时，贷款利率在基准利率基础上上浮 30%。 数据显示，2 月份，全国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有 66 个。其中长沙新房价格环比涨 1.3%（1 月份为 0.9%），新房价格环比涨幅扩大。 长沙楼市经历了开年后的供应低迷期，3 月底将迎来第一波供应小高峰。3 月最后一周，长沙将有 10 多个项目计划入市。 据悉，湖南省发改委对外公布湖南省发展和改革委员会 2013 年工作要点，明确提出湖南省争取在 2013年竣工 22 万套保障性住房。二、全国土地市场总体情况 1. 全国 300个城市土地市场交易情报（部分）1.1供应情况2013 年一季度全国土地市场延续去年下半年的回暖趋势，供应量与成交量均同比上涨，住宅用地表现更加明显。1-3月，全国300个城市共推出土地 9042宗，环比减少 35%，同比增加28%；推出土地面积34062万平方米，环比减少38%，同比增加16%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2878宗，环比减少37%，同比增加 34%；推出土地面积 12100万平方米，环比减少41%，同比增加22%。 3 月土地供应量低于去年同期水平，环比跌幅较前两月有所减少。本月，全国 300个城市共推出土地 1995 宗，推出土地面积8106万平方米，环比减少24%，同比减少6%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）631 宗，推出土地面积 2559万平方米，环比减少 31%，同比减少 7%。 1.2成交情况尽管正值年初低谷期，土地市场表现仍较活跃，一季度全国土地与住宅用地成交量环比下降，但均高于去年同期。1-3月，全国300个城市共成交土地 7959宗，环比减少 22%，同比增加27%；成交面积29841万平方米，环比减少 26%，同比增加19%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）2413 宗，环比减少 27%，同比增加 43%；成交面积 10426万平方米，环比减少29%，同比增加 37%。 3 月土地交易市场维持前期热度， 成交量环比、同比均有上涨。本月，全国 300个城市共成交土地 2281 宗，成交面积 8924万平方米，环比增加 15%，同比增加 26%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）664宗，成交面积 2938万平方米，环比增加4%，同比增加 57%。 1.3成交价格自去年四季度以来，开发商视野由三四线重回一二线城市，热点城市土地市场竞争激烈，地价有所上升，今年一季度全国土地成交价格高于去年同期。1-3 月，全国300个城市成交楼面均价为 1091 元/平方米，环比下跌 1%，同比上涨 41%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地） 成交楼面均价为 1502元/平方米，环比下跌2%，同比上涨 38%。3 月土地成交楼面均价环比下降，同比上涨三成。本月，全国 300个城市成交楼面均价为 1056 元/平方米，环比下跌16%，同比上涨 33%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为 1536 元/平方米，环比下跌 7%，同比上涨29%。 1.4溢价率 受重点城市部分地块高溢价出让影响，一季度全国土地及住宅用地平均溢价率环比、同比均为上涨，土地市场维持上行态势。 1-3月，全国300个城市土地平均溢价率13%，环比增加3个百分点，较去年同期增加11个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率 16%，环比增加 4个百分点，较去年同期增加 13个百分点。 3 月全国 300个城市土地平均溢价率 13%，环比减少 2个百分点， 较去年同期增加8个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率 17%，环比减少1个百分点，较去年同期增加 12个百分点。2. 全国住宅用地成交总价排行榜 TOP10一季度全国住宅用地成交总价排行榜上榜地块价格水平明显高于去年同期，成交价均大于 20 亿元，且半数地块楼面价高于 9000 元/平方米，其中北京京投置地房地产有限公司和北京市基础设施投资有限公司联合体竞得的北京昌平区东小口镇住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）以 47 亿元的总价排名首位。登榜地块具体特点如下： 布局较分散。从分布区域上看，上榜地块中 4 宗位于长三角地区，环渤海和珠三角地区各有 3 宗地块进入榜单，其中环渤海地区的 3宗地块全部位于北京市。 地块体量较大。成交总价排名前 10 地块除北京门头沟区门头沟新城地块外体量均大于 20万平方米，其中佛山新城天虹路以南、文德道以东、荷岳路以北地块体量达 76 万平方米，但楼面价仅为 4540 元/平方米，未能进入三甲。 溢价率差异较大。上榜地块中溢价率大于 50%与溢价率为 0%的地块各有 2 宗，差异较明显，其中佛山新城天虹路以南、文德道以东、荷岳路以北地块溢价率最高，达 130%。 纯住宅用地占五成。住宅用地成交总价榜单中半数地块为纯住宅用地，其余地块均为综合类用地。 知名企业占领榜单。成交总价排名前 10 地块多被大型房企或其旗下公司竞得，中海、保利、金地、世茂房地产等知名企业均榜上有名。 3. 全国成交住宅用地楼面地价排行榜 TOP10 一季度宅地市场表现较活跃，全国成交住宅用地楼面价榜单价格水平较去年同期明显提高，10 宗地块楼面价均不低于 10000 元/平方米，其中三甲地块大于 20000 元/平方米，北京朝阳区孙河乡北甸西村W 地块二类居住用地以 28560元/平方米的成交楼面价位居榜首。登榜地块具体特点如下： 布局集中。一季度登榜地块中 6 宗位于环渤海地区、4 宗位于长三角地区，北京、上海、杭州 3城市地块瓜分住宅用地楼面价榜单。 溢价成交为主。成交楼面地价排名前 10 地块中除 3 宗招标地块外均为溢价出让，且成交溢价率水平不低于 30%。 体量较小。登榜地块中除北京海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2 公建混合住宅用地（配建公共租赁住房）外体量均小于 20万平方米，其中北京朝阳区孙河乡西甸村F 地块二类居住用地体量最小，为 40880平方米。 纯住宅用地占六成。成交楼面地价排名前 10 地块中 6宗为纯住宅用地，其余多为住宅商业综合类用地。 知名企业拿地为主。1-3 月北京、上海等重点城市推出较多区位条件较好的热点地块，各地土拍会中知名房企的身影频现，一季度住宅用地成交楼面价榜单中不乏首开、中海、金地、九龙仓等大型房地产企业。 4. 北京、上海、广州、深圳等 10 城市住宅用地市场情报 年初以来全国土地市场呈现较明显差异，北京、上海等重点城市持续回暖，三、四线城市土地市场整体处于平稳态势，开发商布局重点重回一二线市场。一季度全国 10重点城市中半数住宅用地供求量同比增加，其中杭州、北京上涨幅度较大。 3 月 10 重点城市除北京、广州、深圳外均有住宅用地入市，其中重庆推出 88 万平方米，为本月供应量最大的城市。1-3 月，10 重点城市中除深圳、广州、武汉 3城市外住宅用地累积供应量均高于去年同期，同比涨幅最大的 3个城市为杭州、北京和天津，分别为7111%、760%、62%，其中北京、重庆累积供应量超过二百万平方米，分别为 264万平方米、253万平方米。 3 月 10 重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地成交，天津以 82万平方米的成交量居 10城市首位。1-3 月，10重点城市中杭州、北京、天津、成都、上海、南京、重庆、深圳8城市累积成交量超过去年同期，同比涨幅分别为 6713%、450%、121%、29%、21%、9%、6%，其中北京、武汉、重庆分别以 253万平方米、245万平方米、219万平方米的累积成交量排名前三位。 今年一季度重点一二线城市土地供应放量，优质地块陆续推出，多家大型房企均在前三个月中有所斩获，开发商拿地积极性升高， 1-3 月全国 10 重点城市中八成累积成交量高于去年同期。 随着热点地块陆续成交，重点城市住宅用地平均溢价率维持较高水平。3月，成都、南京、上海分别以45%、33%、29%的住宅用地平均溢价率排在全国 10 重点城市的前三位。 1-3 月，北京、杭州等城市土地市场供需两旺，溢价率走高，全国 10 重点城市住宅用地出让金为去年同期的两倍。2 月 20 日国务院常务会议出台“国五条”，在上一轮调控的基础上继续深化，各城市也陆续推出政策细则，未来重点城市或将受调控影响有所降温。 三、长沙土地市场总体情况 1. 供应分析 2013年1月长沙房地产市场土地供应一览表 1 月份新增土地供应 20 宗，总面积 54.77万平米。其中开福区 6 宗，岳麓区 5 宗，芙蓉、雨花、天心区各3 宗。2013年2月长沙房地产市场土地供应一览表2 月份新增土地供应 6 宗，总面积 35.34万平米。岳麓区，开福、雨花各 2 宗，3 宗住宅用地，3 宗工业用地。2. 成交分析 1 月共成交 16 宗土地，总成交面积 45.78万平米，总成交金额 25.5 亿。 2 月共成交 1 宗土地，总成交面积 5.34万平米，总成交金额 10.08 亿3 月共成交 5 宗土地，总成交面积 30 万平米，总成交金额 12.84 亿。3. 土地供应与成交1月土地供销量相比上月基本保持平稳，出让面积 54.8万平米，环比增加 18.68%，同比上涨 17.02%；成交 45.8万平米，环比下降 23.97%，同比增长 39.15%。2 月土地供销量下降，出让面积 54.8万平米，环比下降 35.48%，同比增长 570.03%；成交面积 5.34万平米，环比下降 88.34%，同比下降 48.43%。3 月长沙土地市场无新增供应，环比下降 100%，同比下降 100%；成交面积 30万平米，环比增长 462.29%，同比增长 6437.48%。4. 住宅用地供应与成交 1 月商住土地供应面积 28.9万平米，环比增加 2.26%，同比减少 0.81%，成交面积 20.8万平米，环比下降26.26%，同比增加 36.94%。 2 月商住土地供应面积 17.7万平米，环比下降 38.65%，同比增长 406.57%，成交面积 5.3万平米，环比下降 74.36%，同比下降 37.72%。 3 月商住土地供应面积为零，同、环比下降 100%，成交面积 12.4万平米，环比增长 131.89%。5. 长沙商业办公用地供应与成交本月长沙新增商办用地 3.9万平米，同比下降31.52%； 成交2.9万平米， 环比下降 30.87%，同比减少48.15%。2、3月长沙商办用地供销均为零。四、长沙二级市场总体情况 1. 供应分析 2012 年推货高峰后，随着新年传统销售淡季的来临，市场推货量有所下降。2013 年 1 月长沙内六区商品住批准预售面积 50.6万平米，环比减少 44.25%，同比增加 37.13%。 长沙内六区供应面积近四个月持续减少，本月新增批售面积仅 9.39万平米，环比减少 81.44%，同比下降55%。3 月长沙内六区供应面积 107.21万平米，环比增长 1041.75%，同比增长 151.78%。分区域来看，本月望城、雨花、开福、岳麓四区商品住宅批售面积分布较相近，其中望城、开福区供应面积在 21.1222.18万平米区间，各占比在 20%左右，雨花、岳麓区供应面积在 26.3927.55万平米区间，占比在2426%，天心、芙蓉区批售面积较少，天心区供应面积 9.47万平米，占比 9%，芙蓉区供应闽籍 0.5万平米，占比 0.47%。 分面积段供应套数来看，本月总供应 9850 套，90-120 平米刚需户型供应量最大，供应 3755 套，占比 38%，60-90 平米、120-144 平米供应相近，供应 20