城市房屋拆迁补偿的基本标准.docx

城市房屋拆迁补偿的基本标准本期讲的房屋拆迁补偿标准是针对国有土地上房屋拆迁，大家可以简单理解为城市里的房屋拆迁补偿标准。言下之意，本期节目讲的内容不适用于集体土地上的房屋拆迁，大家可以的简单理解成不适用于农村房屋拆迁。请大家特别注意这一点。一直以来，我们都想给大家讲一期拆迁补偿标准的节目，因为这是拆迁户最关心的问题，很多拆迁户打来咨询电话头一句就是请问律师法律规定房屋拆迁每平米补偿多少钱。这个问题问得我们律师也很为难，因为现行法律并没有统一规定房屋拆迁补偿每平米多少钱，法律为什么没有规定拆迁补偿的具体标准，请大家观看我们先前制作的一期视频节目，“为什么法律不确定具体的补偿标准？”，我相信大家看了那一期节目后就有了一定的认识。很多拆迁户对网上流传的国务院颁布实施的“国家房屋拆迁补偿标准”或者“房屋拆迁补偿标准”深信不疑，我们再次声明，国务院并没有颁布实施所谓的“国家房屋拆迁补偿标准”或者“房屋拆迁补偿标准”这样的法规。做这期节目的难点在于：一是现行法律没有明确规定房屋拆迁每平米补偿多少钱，我们律师依据什么来告诉你。二是我们国家地域广阔，经济发展不平衡，同样的房屋在不同的省市的价值是不一样的，别说不同省市，就是同一个区县的房屋在不同区位，价值也是不一样的，区位简单讲就是房屋坐落的位置，就是通常我们讲的地段，地段好的房屋价值就高，地段不好的房屋价值就低。从法律上讲，房屋拆迁补偿的价格由评估报告来作出，可现实的问题是评估报告作出的补偿价格几乎没有哪个拆迁户能够接受，关于评估报告方面的内容，请大家收看我们制作的视频节目“评估报告上的补偿数额为什么不靠谱？”，相信你看了那期节目就会明白我所说的。评估报告不靠谱，那我们用什么标准来确定自己的房屋拆迁补偿数额呢？我们只能用一个折中的办法，就是我们告诉你房屋拆迁补偿数额的大致范围。第一、合理范围我们先说货币补偿也就是给你钱的补偿方式。后讲产权调换，产权调换就是给你置换房屋的方式。国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条规定，房屋拆迁补偿补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。我们这一期只能讲被拆迁房屋的价值，其他的我们以后再讲。补助和奖励是羊毛出在羊身上，很多拆迁户怕错过了奖励的期限而接受了不合理的拆迁补偿。房屋的价值受房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等因素决定。国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。什么是类似房地产，是与被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等相同或相似的房地产。类似房地产的市场价格，是评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价。评估时点是市县政府发布房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格既包括你房屋的价值，也包括了你房屋所占用的土地使用权的价值。很多人对这一点不是很清楚，有的咨询时给我们说国有土地上房屋征收评估办法第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。你看拆迁补偿数额是由房屋的补偿数额和房屋所占用的土地使用权的补偿数额两部分构成。我要告诉你的是，类似房地产的市场价格既包括你房屋的价格，也包括你房屋所占用的土地使用权的价格。就好比你向开发商买商品房一样，开发商给你的价格有四部分构成：一是开发商向政府卖土地使用权的费用；二是建房的成本费用；三是国家向开发商收取各项税费；四是开发商的利润。开发商向政府买土地使用权的费用就是你房屋所占用的土地使用权的费用，所以说类似房地产的市场价格既包括了你房屋的价格，也包括了你房屋所占用的土地使用权的价格。了解了以上的内容，下面来谈谈实践中房屋拆迁补偿数额的范围。讲这个我们得有一些区分，比如北京、上海、广州这些一线城市和二三线以及其他城市补偿数额的范围是很不一样的。比如北京，房屋拆迁补偿的数额一般是同一区域范围内新建商品房均价的2倍以上。给大家举个例子：比如西单的商品房的均价是每平米6万，处在同一区位范围内的房屋拆补偿数额大概每平米12万以上。实践中，像西单、天安门广场前、王府井等这些黄金地段的房屋拆迁，如果你要维权的话补偿数额比我说的还要高很多。大家可以看到，一般情况下，北京的拆迁户拿到的补偿数额一般都比法律规定的补偿标准高很多。二三线及其他城市补偿数额的范围又是怎样的呢？实践中，我们认为二三线及其他城市里的房屋拆迁补偿的数额能与同一区域范围内新建商品房均价保持相当就算合理了。比如说，某省某市的某一区域的新建商品房的均价是每平米1万，那么同一区域的房屋拆迁补偿数额也要保持在每平米1万左右。经营用房的补偿范围可以按上面的方法去推就可以。如果以房屋置换的方式补偿，一般情况下，要达到“拆一还一”的标准，比如你的房屋是100平米，就要给你补偿100平米的房屋。如果你的房屋是平房的话，在补偿的时候还要考虑公摊面积的换算问题，因为平房一般是没有公摊面积的，而楼房是有公摊面积的。实践中，比较常见的是，平房的1平米对换楼房的1.1到1.3平米之间。具体我就不举例说明了，你自己根据自己的实际情况去计算一下，就可以知道个大概。经营用房如果是房屋置换的方式补偿的话，大致也可以按上面的方式去衡量。还有一种情形，城市里的平房带有院子，这个没有盖房的院子如何补偿呢，实践中基本的补偿方式是每平方米的补偿数额按房屋每平米补偿数额的一半来计算。第二、公平补偿实践中，拆迁矛盾十分突出，补偿纠纷是核心，而补偿纠纷具体来说又存在两个方面矛盾：一是合理问题，解决的是房屋拆迁补偿应该拿多少钱的问题；二是公平问题，是同等条件的房屋应该拿同等数额钱的问题。合理补偿是从纵向的角度讲的，下面从横向的角度来讲公平补偿的问题。其实公平补偿的问题很简单，就是在同一拆迁范围内，基本相同的房屋应该保持基本相同的补偿标准。可实践中，同一拆迁范围内，基本相同的房屋在补偿上是不同的，有的高有的低，这种情形还是比较常见的。所以我们建议，在同一拆迁范围内的拆迁户要留意和你基本相同的拆迁户的补偿数额情况，以避免自己吃亏。我们建议拆迁户，首先要关注自己的房屋补偿是否合理，其次在合理的基础上再关注公平补偿的问题。好了，以上是我们根据实践总结出的经验，所以我们郑重提醒拆迁户，你具体的房屋补偿有可能高于我所说的标准，但也有可能低于我所说的标准，如何具体确定自己的房屋补偿，只能具体问题具体分析不能生搬硬套。下期节目我们讲停产停业损失的内容，请大家关注。拆迁中的注意事项有哪些？“四要”：第一、要收集整理资料。收集主要针对的是拆迁方的资料，比较重要的有：房屋征收或拆迁公告，房屋拆迁或者征收补偿安置方案，政府部门对你的房屋做出的法律文书，比如违章建筑的处罚决定书等。整理主要针对的是拆迁户自己这一方的资料，比较重要的有：房产证，土地证，宅基地证，房屋买卖合同，建设房屋时向有关部门缴纳或被处罚的费用的凭证以及曾经被相关部门处罚的法律文书。如果你实在记不住，我们建议拆迁户：只要与房屋有关与拆迁有关的资料都进行收集。在这个地方，我们向广大拆迁户提醒一点，实践中，有些地方政府或政府部门在履行法定的拆迁法律程序时，为了不让拆迁户选择法律维权，对应当发布的法律文书选择了一种比较龌龊的方式，比较常见是政府工作人员先将法律文书，比如房屋征收公告，贴在墙上然后用相机拍照后再撕掉，这样呢，拆迁户没看到拆迁或征收公告，当然也不知道提起什么法律程序，当拆迁户下定决心通过法律维权后，政府这个时候将照片拿出来说你们早已超过法律时效了，进而导致法律程序无法进行。基于此，我们建议正在经历拆迁的人你要时刻留意拆迁范围内政府部门张贴或发散的书面资料，贴在墙上的，建议你用比较好的照相机把它完整拍下来。第二、要对自己的房屋拍照或录像。这个主要针对的是没有证件的房屋而言，我们建议正在经历拆迁的人，不论你的房屋有证还是没证，都进行拍照或录像，拍照和录像选择一个就可以，即拍照又录像的更好。在拍照或者录像时一定要注意两点：1、要从不同角度对房屋全方位的进行拍照或录像；2、要从远景、近景的角度对房屋进行拍照或录像，特别在拍远景照片或录像时，镜头中除了你的房屋外，还必须有一个不拆的建筑物作为参照物，这样做的目的主要是防范你的房屋一旦被违法拆除后，通过照片或录像中的参照物可以清楚的判断出你的房屋坐落的位置，这对法律维权非常有帮助。第三、要关注法律时效。法律规定，对一个行政行为不服，应当自法律文书送达之日或发布公告之日起60日内提起行政复议或者3个月内提起行政诉讼。过期后，实践中复议机关或法院将不再受理这个案件，这对拆迁户是十分不利的。比如，房屋征收公告发布后，如果你认为补偿安置条件不合理，强烈建议你自发布公告之日起60日内提起行政复议或者3个月内提起行政诉讼；再比如，政府对你作出房屋征收补偿决定或者什么违章建筑的行政处罚后，如果你不服，我们强烈建议你自法律文书送达之日起60日内提起行政复议或者3个月内提起行政诉讼。第四、要运用法律程序。如果你认为拆迁补偿安置条件不合理，你一没有关系，二没有媒体给你撑腰，三你又没有勇气成为知名的钉子户，而你又想提高拆迁补偿，法律维权恐怕是你最理想的选择。如果你确定要选择法律维权，就必须高度关注拆迁法律程序问题。很多人对什么是拆迁法律程序不大清楚，从法律维权的角度而言，拆迁法律程序简单讲就是以提高拆迁补偿为目的而进行的一系列法律规定的流程或者手续。我们律师就是通过这一系列法律规定的流程或者手续来帮助你提高拆迁补偿安置条件的。如果你错过这些法律程序，律师就无用武之地，就无法帮助你实现提高拆迁补偿安置条件的目的。那么对于拆迁户而言，在法律程序上应该注意哪些方面呢：一是要关注上面说的法律时效的问题，不要错过那个期限；二是收到政府部门的行政处罚决定书等书面资料时，要记住签收时除了签上自己的名字外还要写上具体的日期，同时要记住签收的的具体日期。三是实在弄不清楚的事情，强烈建议你咨询专业律师。拆迁程序是法律维权不可缺少的路径，我们建议拆迁户不要轻易的放弃，我们已经圆满结案或正在办理的案件之所以能够取得非常好的效果，就是我们充分利用了拆迁的法律程序的结果。不论你请不请律师或者愿不愿意通过法律维权，我们强烈建议你要关注法律程序。“四不要”：第一、不要轻易签字。在拆迁中，包括北京在内，拆迁补偿协议基本都不是在完全平等自愿的情况下签订的，但不管怎样，你一旦在拆迁补偿安置协议上签字，事后想反悔难度非常大，尽管合同法规定在欺诈、胁迫或威胁的情况下签订的协议可以在撤销，但在现实中是行不通的，包括全国法制状况最好的北京也是这样，原因有两个：一是举证难度大，你如何向法院拿出证据证明你是在欺诈、胁迫或威胁的情况下签字的；二是拆迁独有的特殊性，这个我相信你能够明白，我就不细说了。实践中，有些地方的拆迁，仅是口头与拆迁户约定补偿安置条件没有书面协议，或者拆迁户签订补偿协议后自己手里没有书面协议。更可怕的情况是有些地方让拆迁户在拆迁方提供的空白纸上签字，补偿条件由拆迁方事后填写，我们郑重的提醒正在经历拆迁的人，坚决不能犯这样的低级错误，因为后果不堪设想。我们经常说一句话，一字值千金，对于一般的老百姓而言，绝大部分人可能一生也遇不到自己的字一字值千金的时候，但在拆迁中，你的签字估计用一字值千金也不能形容它的价值，所以在拆迁中请你一定要慎重签字。第二、不要轻易签收。很多人不大明白什么是签收，简单讲就是拆迁方送给你书面资料让你签字以证明你已经收到这份书面资料的签字就叫签收。一般情况下，凡是要你签收的，都是对你产生法律效力的文书，所以建议拆迁户要慎重，不明白的最好不要签收，已经签收但不明白意思的，强烈建议你咨询专业拆迁律师。第三、不要将证件等原件书面资料交给拆迁方。实践中，有些地方，为了不让拆迁户通过法律维权，会以核查证件等为名将你的与房屋有关的资料特别是房产证、土地证，交费的凭证等收上去，你再想要回来时他们会以种种理由推诿。