兴隆铺11月份市调报告.docx

兴隆铺周边市场调研报告2013年11月1日11月30日第一部分:市场资讯 郑州楼市“金九银十”失色 销量下滑明显在传统销售旺季中，郑州楼市成绩惨淡，连续两个月，商品住房的销量和销售均价均呈下降态势。11月3日，郑州市住房保障和房地产管理局公布了10月份郑州市区房地产市场数据，商品住房销量仅5933套，是年内第二低；销售均价7401元/平方米，是今年第四低，房价已经回归半年前的水平。统计数据显示，10月份，郑州市区商品住房销售5933套（间），环比下降1.58% ，较年同期降幅达25.82% ；销售均价为7401元/平方米，环比下降2.12% ，相当于每平方米降了160元。 郑州地铁撬动城市格局 住宅郊区化将加速地铁对于房地产的影响，莫过于价格的变化，但这种影响，又不仅仅只是房价的增长。专家称，地铁的开通，还会导致城市格局、房地产产业结构的变化。地铁修建的地方，多是人流密集处。“比如二七广场，两条地铁线在这里交会，所以地铁会使该商圈更繁荣，但是由于这里的主要交通工具是地铁，所以人群消费力侧重于中低档，这样就会让步行街等商业模式大行其道。” 住宅商铺价格齐飙升 郑州航空港区房价太疯狂政府支持、政策倾斜，郑州航空港区成为正在起飞的投资热土。不仅获得了一批世界500强、中国500强企业的青睐，更开始承担起中部崛起、中原腾飞的重要使命。城市发展，资本先行。敏锐的房地产开发商将开发触角伸向了郑州航空港区。据不完全统计目前已有正弘中央公园、富田兴和苑、润丰锦尚、豫发大运城、裕鸿世界港、鑫荣中央金地等楼盘项目在郑州航空港区开发建设，其中，豫发大运城的开发商河南豫发置业在郑州航空港区的版图之内，一共拥有22个地块，总面积达到了1720亩。此外，知情人还透露不少大牌房企也在港区购置了土地，加入到港区地产开发的热潮中。 三中全会改革聚焦：小产权房补缴税费或可入市今年1月18日，深圳推出系列文件首次提出允许深圳市集体建设用地当中的工业用地上市流转。根据财新消息，相关试点工作方案已获得深圳市政府批准，农地入市准备开闸，首宗地块位于宝安区福永街道凤凰社区，莅临深圳机场和广深一级公路，用地面积14568平方米，将于今年内挂牌出让。去年5月，深圳出台 深圳市土地管理制度改革总体方案正式启动新一轮土地改革，这项涉及土地产权、使用、供应、管理及交易整个链条的改革，被国土资源部部长徐绍史称为“我国土地管理制度改革史上又一次里程碑式的重大抉择”的改革。 十八届三中全会后楼市猜想 郑州近4成网友称会降温十八届三中全会于2013年11月9 日-12日召开。近日，对于楼市政策未来走向的预判声音越来越多，无论是地产大佬还是开发商亦或是普通市民，都十分关注此次大会。房产税扩围？小产权房的命运？土地改革？楼市长效机制？近日，对于楼市政策未来走向的预判声音越来越多，而大部分关注的时间点就落在了十八届三中全会上，业界都在期待十八届三中全会以后能有一个说法，此次会议可能会成为楼市发展的另一个转折点 500家银行仅6%执行8.5折利率 房贷紧缩或将蔓延进入第四季度，多地相继出现停贷、缓贷迹象。11月以来，停贷城市逐渐由一线城市向二三线城市发展，停贷的产品也逐渐由原来仅限二套房扩展至首套房。中关村互联网金融行业协会和融360研究院对全国32个重点城市近500家银行房贷产品摸底调查显示，现阶段一线城市首套房贷利率优惠已基本绝迹，二套房贷利率平均上浮10%-20%不等，商业银行有惜贷、停贷现象。随着各家银行全年信贷余额的减少，房贷紧缩趋势将全国性蔓延，停贷可能成为常态。 住建部部署“自查互查” 保障房“廉政风暴”将起十八届三中全会 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定明确提出“强化权力运行制约和监督体系”后，屡次因分配不公、违规占有等问题而引发社会高度关注的保障性住房领域，或将迎来一场全方位的“廉政风暴”。作为住房保障的主管部门，住房和城乡建设部已经向地方政府发出通知，要求采用“自查互查”的方式，对保障性住房建设、轮候、分配、运营等环节的“廉政风险”进行详细排查，以“推进住房保障事业健康发展”.住建部当下要求地方政府排查保障房“廉政风险”，系作为贯彻落实中央纪律监察委员会“加强廉政风险防控”的具体工作。而在此之前，河南、郑州等地均出现包括政府公职人员在内违规占有、购买保障性住房的事件。第二部分：土地市场 土地供应：本月新增13块土地供应，主要为住宅、商服用地，主要位于二七区和惠济区宗地编号公告发布日期挂牌起止日期区域地址土地面积（万）建筑面积（万）容积率出让方式经开区郑政经开出2013031号2013/11/42013/11/25-2013/12/10经开区经开区经开第二十三大街东、经三路南12.221.961.8挂牌经开区郑政经开出2013032号2013/11/42013/11/25-2013/12/10经开区经开区经开第二十五大街西、经南五路北18.1932.741.8挂牌郑政出2013116号2013/11/192013/129-2013/12/20金水区金水区鸿发路南沿河西路西1.822.371.3挂牌郑政出2013118号2013/11/192013/12/9-2013/12/20惠济区惠济区开元路南、固城路东7.4718.72.5挂牌郑政出2013117号2013/11/192013/12/9-2013/12/20惠济区惠济区开元路北、固城路东6.41162.5挂牌郑政出2013110号2013/11/192013/12/9-2013/12/20二七区二七区琴韵路南、荆湖路东4.4813.43挂牌郑政出2013112号2013/11/192013/129-2013/12/20二七区二七区鼎盛大道南、星月陆东3.149.433挂牌郑政出2013109号2013/11/192013/129-2013/12/20二七区二七区芳仪路南、望桥路东3.1312.54挂牌郑政出2013115号2013/11/192013/11/9-2013/12/20二七区二七区嵩山路东、建设东路北2.2214.66.6挂牌郑政出2013108号2013/11/192013/11/9-2013/12/20二七区二七区鼎盛大道南，青铜西路西1.839.175挂牌郑政出2013111号2013/11/192013/11/9-2013/12/20二七区二七区鼎盛大道南、望桥路东1.829.085挂牌郑政出2013113号2013/11/192013/11/9-2013/12/20二七区二七区星月路东、望月路西1.755.253挂牌郑政出2013114号2013/11/192013/11/9-2013/12/20惠济区惠济区国基路北、金杯路西0.903.143.5挂牌 土地成交 ：本月土地成交14块，其中郑东新区成交8套，成交量最大 宗地编号土地用途所属区域土地面积（万平米）容积率 每亩地价受让方郑政东出201315号住宅郑东新区2.524464.81河南锦雍置业郑政东出201316号住宅郑东新区1.844486.65郑政东出201317号住宅郑东新区0.84498.19河南发祥置业郑政经开出201330号住宅经开区 4.022.5108.29郑州东航房地产开发有限公司郑政出201398号住宅二七区 3.836.07510.21郑州名门地产郑政经开201321号工业经开区9.381.822郑州宇通客车股份有限公司郑政经开出201320号工业经开区6.531.822郑政东开出201321号公建配套郑东新区1.297593.98中阀科技股份有限公司郑政东出201319号商业郑东新区1.126.51115.25河南东港置业有限公司郑政东开出201320号商业郑东新区0.987190 0.28河南美洋置业郑政东开出201318号住宅郑东新区0.414658.98河南诚海置业郑政东开出201314号商业郑东新区0.48685.82利申置业郑政经开出201322号商业经开区5.082.5146.21郑州滨河置业郑政经开出201323号商业经开区0.744376.28郑州建海置业第三部分：兴隆铺周边项目分析一、周边监测项目分布监控项目：昌建誉峰 升龙汇金广场 开祥御龙城 正商恒钻 梧桐新语升龙天汇广场二、个案分析 昌建誉峰1.项目概况物业地址南阳路博颂路交汇处西南角区域规划本项目由11栋20-25层的住宅和1和20层酒店组成，社区内部配备有幼儿园、酒店、商业、SOHO公寓等项目配套教育：外国语小学、东风路小学、南阳路三小、郑州市第六十中等金融：工行、建行、交行、邮政储蓄、郑州银行等医疗：河南省中医院二附院、郑大四附院等体育：省体育中心商业：天旺广场商圈、沃美莱购物广场、北环家乐福商圈、五星电器、苏宁电器、永乐电器、世纪联华、丰乐园酒店等围绕项目周边内部配套：高档酒店、商业街、幼儿园道路交通乘坐8路、27路、61路、72路、78路、78支、91路、128路、T4路、215路、215区间、303路、502路、722路、Y808、游16路等公交线路到南阳路南阳寨下车向南50米路西经济指标占地面积6.5万、建筑面积28万、容积率2.99、绿化率30%、总户数2000、车位配比1:1、装修状况：毛坯开发商郑州昌建地产有限公司2.项目动态1）开盘：开盘信息推案开盘时间2013-11-23推案体量266套；2.62万建筑形态3#，25F，2单元，2T4，192套10#，25F，1单元，2T3，74套认筹认筹时间2013/10/26-2013/11/22;25天认筹数量280组到访人数240组到访率85%销售表单价11500-11500元/,均价11000元/成交价10100-10900元/，均价10500元/成交情况106套，1.04万去化率39.80%解筹率37.80%优惠活动(1)10000元优惠房款3%(2)VIP入会之日起至开盘当天递减200元/天(3)准时签约（7日内）额外1%销售分析：本次开盘共推出266套房源，成交均价10500元/，总价在87万-200万元，其中3#楼推出192套，去化34.4%，成交均价10100元/，10#楼推出74套，去化48%，成交均价10900元/。客户分析：以刚需型客户为主，部分改善型，客户多来自中原区、金水区。产品分析：此次推出二期首批房源3#、10#楼，其中3#楼户型集中在86-90二房，不同楼层位置户型间售价无明显变化，10#楼户型主要以79-86二房、136三房和168四房为主，其中168户型为本次开盘最高售价。推售产品情况楼栋 户型 面积 推出 产品 销售 销售 （） 套数 比例 套数 比例 3# 2*2*1 869637%4243.80%2*2*1 909637%2425%10# 2*2*1 79/86 3212%2063%3*2*1 132259%1664%4*2*1 168145%428%合计 266100%10639.80%2）推广渠道户外大牌、公交车体、短信本案现阶段由于处于平销期，推广较少，主要集中在户外广告3）价格走势11.23号开盘表单价：11500-11500元/,均价11000元/成交价：10100-10900元/,均价10500元/4)销售动态：本案现阶段处于平消阶段，总计剩余房源511套，预计年前不会新推。本案去化较为缓慢，上周总计去化1套，来电43，来访量28，均较少。 升龙汇金广场1.项目概况物业地址南阳路与东风路交叉处向北300米路西区域规划升龙汇金广场是刘寨村城中村改造项目，定位西北区标志性商业住宅综合体，计划三年时间全部建成。项目地上一到四层为商业、主要由大型购物中心、主力品牌店、休闲餐饮等业态组成，4层及以上由1栋高层办公写字楼、多栋公共建筑组成，地下规划为2层、除地下一层为部分商业外其他为可停2100辆机动车的车库。项目配套惠济区小学，双语幼儿园，周边配套较为齐全但是比较低端道路交通地铁3号线周边公交线路有4路、8路、27路、61路、T72路、73路、78支、78路、128路、504路、722路、Y808路等， 在南阳路刘寨站下车可到项目处。经济指标占地面积14.4万、建筑面积60万、容积率4.14、绿化率30%、总户数3526、车位总数2100、装修状况：毛坯开发商郑州中元置业有限公司2.项目动态1）开盘信息：12.7号开盘，11.15号开始认筹，截止开盘前总计认筹38组，认筹为2#剩余大户型，总计26套，面积为127平和140平，开盘当天去化18套 ，去化率69%，均价8000元/2）户型：3）价格走势：4）推广渠道网站（360房产网）、短信、户外大牌 开祥御龙城 1.项目概况物业地址金水区东风路与天明路交汇处西北角绿荫公园西区域规划城中村改造项目，包含商业，安置房，商品房等，由18栋高层住宅组成，项目总计住宅2426套项目配套东临100亩大型绿荫公园浩瀚森林、南临天旺广场、天旺优库、世纪联华大型商业中心，近距京广快速路、北环快速路、农业路快速路（规划中），毗邻地铁3号线（规划中），拥有金水区文化绿城双语小学、省实验中学思达外国语小学、省实验中学、河南财经政法大学等精英教育资源，交通、购物、休闲、教育、医疗、金融等市政配套成熟完善道路交通地铁3号线公交：97路、22路、61路、39路、61路、69路、88路、93路、96、K39路、41路等公交到东风路天明路站下车经济指标占地面积10.7万、建筑面积51.3万、容积率4.51、绿化率35.2%、总户数4800、车位总记3174、装修状况：毛坯开发商河南开祥置业股份有限公司2.项目动态1）开盘情况：11月16日首期10#、17#、19#开盘房源情况一期二批开盘推出10#、17#、19#楼33层，10#三个单元，两梯五户；17#两个单元，两梯四户；19#一个单元，四梯十二户；共计1024套。前期认筹情况项目是一期开盘后的又一次开盘，有一定的积累客户销售价格成交价格约9500-11000元/开盘优惠认筹一万抵3个点、开盘优惠一个点、按揭优惠一个点、全款优惠两个点、参与网络团购优惠三个点、老带新成交客户给予老客户2000元/套购物券奖励、成交的新客户给予5000元/套购房抵用券的优惠、到访售楼部获赠5000元购房抵用券开盘效果推出1024套，当天销售183套，销售率17%。客户情况当天到访客户450余组，客户年龄_在25-45岁之间，置业目的刚需改善兼有。交房时间预计2015年开祥御龙城10、17、19#户型配比开祥御龙城10、17、19#户型配比户型面积（）套数占比一房56-6031030%两房80-8535935%三房91-13829129%四房165646%合计/1024100%2）推广渠道：网络（搜房网）、户外大牌、公交车体 正商恒钻1.项目概况物业地址金水区农业路沙口路交叉口向北500米路东区域规划项目分两期推出，一期以85多变两房、125三房为主项目配套学校：昂立外语学校、郑州市金水区实验小学、金水区金明双语小学、金 水区沙口路第二小学、郑州市七十一中学、河南省实验中学分校、起点双语幼儿园、鹤立飞马幼儿园市政公园：绿荫公园、水上乐园、同乐公园医院：市九院、郑州市金水区妇幼保健所、河南省中医院道路交通周边的公交线路有：70路、76路、24路、100路、127路等农业路沙口路下车，向北500米路东即到；BRT快速公交：B1路、B10路、B11路等地铁：规划中的地铁5号线；经济指标占地面积5.3万、建筑面积23万、容积率3.5、绿化率42%、总户数1994、车位总计1095、装修状况：毛坯开发商河南正商置业有限公司2.项目动态1）开盘动态：本期房源项目分2期，本次是第一期5#第一次开盘，5#为2T3户3单元，本次推出剩余房源约220套（包含整体剩余房源）价格两房成交均价约8100元/,三房成交均价约为8250元/,多层报价在9600元/优惠措施缴纳2000元意向金获得优先选房权，全款98折，按揭99折，并可以参加现场抽奖活动销售情况成交12套，去化率6%客户情况截至当天中午、到访客户约80组，客户年龄25-40岁，首次置业产品类型面积段推出套数供应占比认筹套数认购占比两室两厅86-8920066.67%105%三室两厅125-12610033.33%22%2）价格走势：上次开盘：两房成交均价约8100元/,三房成交均价约为8250元/,多层报价在9600元/ 梧桐新语1.项目概况物业地址中原农业西路与桐柏路交会处西区域规划 共6栋，3栋高层，3栋小高层项目配套世纪联华、朱屯农贸市场、王府井百货、溪流湖公园、80中、育华小学、育才小学、秦岭路小学中央主题水景、园林及活动广场道路交通周边的公交线路：84、68、72、71、76、215、100等多条公交线路；BRT快速公交：B1、B12、B13经济指标占地面积万3.2、建筑面积12万、容积率2.9、绿化率42、总户数991、车位配比：1:1、装修状况：毛坯开发商郑州燃气房地产开发有限公司2.项目动态1）开盘信息项目名称梧桐新语推案体量424套，约36000建筑形态2#楼26层2T4H，3#楼A单元32层3T6H，B单元为公租房，7#A单元2T4H,全部85-90两房、三房认筹情况6.28开始办理入会，指定银行1万元定期存单最高享受13000元优惠，截止认筹共办理入会约950组开盘时间2013.11.2开盘地点郑州青少年宫成交价7400-8800元/选房顺序摇号选房成交情况开盘当天到访600多组，实际成交350组左右，其中有126组为集团内部团购，剩下为正常销售去化率80%解筹率36.80%优惠活动认筹交两万享三万，开盘按揭1个点，一次性3个点销售分析：本次为项目首次开盘，推出456套房源，开盘当天去化410套，去化率达89.9%，33-48一房房源较少，尽管价格较高，但销售火爆客户分析：以刚需型客户为主，客户多来自中原区、二七区产品分析：本次推出的主力户型为79-92二房，辅以32-48小户型和115左右、129-138三房价格分析：此次开盘3#楼33-48一房价格最高，最高达9000元/,7#楼1、2单元小高层价格也教贵，高达8800元/推售产品情况楼栋房型户型面积推出套数产品比例销售套数销售比例2#、3#、7#一房1*1*132-48368%36100%二房2*2*179-9230968%29595%三房3*2*1115-1167516%5371%3*2*2129-138347%2432%3*2*224820.40%2100%456100%41089.90% 升龙天汇广场1.项目概况物业地址中原区农业路与嵩山路交汇处区域规划位于中原区农业路与嵩山北路交汇处，是中原区、金水区、二七区三区交汇的中心地带。项目集高档住宅、品质公寓、5A甲级写字楼、风情商业街等多种形态为一体项目配套学校：育才小学、八十中、朱屯蓝天幼儿园、小百灵特色幼儿园；医院：郑工医院、中原区中心医院、市九院；其他：冉屯农贸批发市场、中国工商银行、兴华大药房、新安