华盛新外滩房地产估价报告.doc

房地产估价报告项目名称：所有的位于开福区湘江中路一段126号华盛新外滩栋的住宅房地产价值评估委 托 方：估 价 方：湖南房地产估价有限公司估价人员： 估价作业日期：2014年2月20日-2014年2月24日估价报告编号：湘房估字（2014）第号目 录一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、估价结果报告8 五、附件14致委托方函：承蒙委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于开福区湘江中路一段126号华盛新外滩栋的住宅房地产（建筑面积：172.45）市场价值进行了评估。价值时点为2014年2月20日，估价目的是为委托方转让估价对象房地产提供价值参考依据。本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学实用的估价方法，在综合分析影响房地产价格各因素的基础上，经过价格测算，确定估价对象在本报告中已说明的假设与限制条件下，于价值时点2014年2月20日的公开市场价值为人民币241.43万元（大写：贰佰肆拾壹万肆仟叁佰元整），单价为14000元/平方米。详见下表:序号产权人房产所有权证号房屋坐落用途建筑面积（）评估单价（元/）评估总价（万元）1长房权证开福字第号开福区湘江中路一段126号华盛新外滩栋住宅172.4514000241.43注：根据委托方要求，本次评估价格仅为其毛坯房价格，不包含室内装饰装修、设施设备等价格在内。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价师声明、估价的假设与限制条件、估价结果报告。本估价报告应用的有效期自出具报告之日起为壹年。湖南房地产估价有限公司法定代表人： 二一四年二月二十四日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照国家质量技术监督局及中华人民共和国建设部1999年2月12日联合发布的中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999房地产估价规范、房地产估价基本术语标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已派专业估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但评估人员对评估标的物的勘察，限于标的物的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，以及其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检测的责任。6、本估价报告系我公司对估价对象进行实地查勘的房地产估价专业人员独立撰写，未邀请其它专家提供重要专业帮助。7、委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告揭示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。注册房地产估价师 注册房地产估价师估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：（一）估价假设条件1、物业权利人拥有估价物业的合法产权，在国家法律法规规定的剩余使用年限中，享有占有、使用、收益、合法处置等权益，且不受其他第三方的限制，也不必向政府缴付额外重大费用。2、除估价物业的权利外，估价对象权利人能合法享用及分摊整体物业的各项公共权益与各项服务配套设施。3、鉴于本次估价委托约定和估价师专业范围，我们未对估价物业的权利归属进行鉴定和判断。本报告书中仅根据我们获取的资料对估价物业的权利状态进行了引述，该引述不应视为估价师对物业权利的确认或保证。4、物业权利人向我们提供了估价物业相关的权利证书、法律文件和基础资料，物业权利人对所提供材料的真实性、合法性、完整性负责，并承担相应的法律责任。本估价机构仅对上述材料作一般辨别，具体鉴定由有关部门负责。5、本次估价对象由委托方有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。估价人员现场查勘时，未对估价物业的基础、房屋结构进行测量和实验，本次评估假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题；估价人员现场查勘时，未对建筑面积进行实地测量，估价所采用的建筑面积是依据估价物业权利人提供的权利文件记载确定,并以该建筑面积为基础计算估价结果。如最终确定的建筑面积与本次估价采用的建筑面积存在差异，应按估价单价对估价结果进行相应调整。6、本估价结果是在价值时点公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。7、本估价结果是估价对象当前状态于价值时点市场状况下的客观合理价格。假设在此期间房地产价格保持稳定且估价对象房地产保持现状继续使用为前提。没有考虑价值时点以后国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响。（二）估价限制条件1、本估价结果系估价专业人员依照国家有关规定出具的意见，具有法律规定的效力，但受本机构估价人员的职业水平和能力的影响。2、本估价报告及结果仅适用于本次特定估价目的。估价结果在上述全部假设条件和限制条件成立的情况下有效。这些假设、限制条件由估价人员根据估价原则、国家标准、估价目的和估价对象实际情况提出的。3、本评估报告结论系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。4、本估价报告仅供估价委托方为估价目的使用和送交有关房地产行政主管部门审查使用。未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料，均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其它任何方式公开发表。因报告使用不当产生的后果与估价机构无关。5、本估价报告自报告出具日起壹年内有效。如在本估价报告有效期后使用，我们对此造成的后果不承担责任。6、若发生本报告内的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。7、本估价报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、附件共五部分，必须完整使用方为有效。对仅使用报告中部分内容所导致的可能损失，本公司不承担责任。(三)其他特别说明1、价值时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能、布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果上述因素对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论作相应的调整，不能直接使用本估价结论。2、根据委托方要求，此次估价仅对其毛坯房价格作出评估，评估价格中未包含室内装饰装修、设施设备等价格在内。3、委托方未能提供估价对象土地使用证，根据委托方提供资料及估价师调查，估价对象为商品房；故本次评估设定估价对象土地使用权为出让。如与土地权属登记不一致，评估结果应相应调整。房地产估价结果报告一、 委 托 方二、房地产估价机构单位名称：湖南房地产估价有限公司 法定代表人：估价资质：贰级评估资质证书号：湘建房(估)证字第号地 址：长沙市芙蓉中路一段大厦三、估价对象1、区位状况：位置状况描述估价对象坐落于开福区湘江中路一段126号华盛新外滩栋。所在小区东邻住宅小区，南邻晴佳巷、西邻湘江大道，北邻住宅小区，地理位置较优。交通状况描述估价对象周边有城市主干道湘江路直通南北、营盘路隧道直达河西，湘春路、蔡锷路、湘雅路等次干道环绕，道路通达度高，距离公交站约50米，有11、168、804、807、368、907等十余条线路公交车经过，交通便捷度高。基础设施描述估价对象区域基础设施开发程度达到红线外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），水、电、气保障度较高；宗地场地内土地平整。公共服务设施描述估价对象所在区域配套有学校（明德中学、三角塘小学、长沙市八中）、幼儿园（长沙师范附幼）、银行（中国银行、建设银行、邮政储蓄银行等）、医院（湘雅医院、省妇幼保健院、市一医院、中医附二医院等）、超市（华润万家）、派出所等市政配套设施及生活配套设施，公共服务设施完善。环境描述估价对象所在区域属于城市主城区地带；紧临湘江风光带与湘江，景观资源好。区域距离污染源较远，基本无大气、水源、噪音污染。估价对象所在区域属于城市主城区，交通便利，各项公共服务设施齐全，且具有良好的环境景观资，基本无污染，是长沙市内的宜居区域。2、权属状况：根据委托方提供资料，估价对象房屋所有权证登记如下：序号产权人房产所有权证号房屋坐落登记时间用途建筑面积 （）建筑结构所在层/房屋总层数1长房权证开福字第号开福区湘江中路一段126号华盛新外滩花园栋2012-4-26住宅172.45钢混16/33委托方未能提供估价对象土地使用证，根据委托方提供资料及估价师调查，估价对象为商品房；故本次评估设定估价对象土地使用权为出让。如与土地权属登记不一致，评估结果应相应调整。3、估价对象现状：建筑物状况：所处小区状况估价对象座落开福区湘江中路，小区为商品房开发小区；小区绿化较好，配套较好。所处建筑物状况估价对象所在建筑为钢混结构，建筑年代为2009年，建筑总层数为33层，估价对象位于16层；建筑设计为2梯3户。估价对象状况估价对象用途为住宅，建筑面积为172.45，室内布局为四室二厅，层高约3米，房屋朝向为东西，通风采光良好。室内装修状况估价对象外墙为墙漆，入户为防盗门；室内地面为地板砖（卧室木地板），墙面为墙漆，天花板有吊顶，室内为实木门；厨房有整体橱柜，卫生间为蹲式大便器（主卫为马桶）房屋配套状况建筑物小区设置有24小时保安，建筑楼宇设置有电子防盗门及消防系统；估价对象水、电、气等基础配套设施齐全。建筑物利用与维护状况估价对象所在小区使用时间约5年，维护情况较好。注：估价对象室内已装修完毕，但尚未入住。根据委托方要求，此次评估假设为室内毛坯现状。土地使用权状况：至价值时点，估价对象所在宗地基础设施开发程度达到红线外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），水、电、气保障度较高；宗地场地内土地平整。4、估价对象范围与用途界定本次估价对象范围为位于开福区湘江中路一段126号华盛新外滩栋的住宅房地产（不含室内装饰装修及设施设备），建筑面积172.45，房屋登记用途为住宅。四、估价目的为委托方转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。五、价值时点2014年2月20日六、价值类型房地产市场价值，指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价依据1、法律、法规和政策性文件中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法及实施条例；中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；中华人民共和国物权法；2、技术标准、规程、规范房地产估价规范（GB/T50291-1999）；房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）；城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；3、委托方提供的相关资料4、估价人员实地勘察、市场调查获得的资料八、估价原则1、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据； 在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2、最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。所谓最高最佳使用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。他的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大利益。3、价值时点原则：要求估价结果是根据估价目的确定的某个特定日期的价值或价格。房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。4、独立、客观、公正原则：要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。5、替代原则：要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格的偏差在合理范围内。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格经过相互影响与比较之后来决定。房地产价格同样也遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。九、估价方法估价方法通常有市场法、收益法、成本法及假设开发法等几种常用估价方法。市场比较法适用于类似房地产交易实例较多的房地产评估；收益法适用于有收益或者潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产评估。根据相关规定：有条件采用市场法进行评估的，应以市场法为主要的估价方法。收益性的房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。根据对目前区域房地产市场的调查，近期内与估价对象处于同一供求圈，用途、结构、档次相同或类似的交易较多，因此拟采用市场法进行评估；同时，同一区域内，类似房地产出租比较普通，类似房地产有相对稳定及长期的潜在收益，因此拟采用收益法作为另一种评估方法；根据此次评估目的，遵循合法原则、最高最佳使用方式进行分析，估价人员认为保持现状使用最为适宜，因此不采用假设开发法评估。根据上述分析，市场依据充分，不适宜采用成本法进行评估；通过综合分析，此次拟采用收益法、市场法进行评估。（一）收益法：是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法的基本公式：因评估目的是抵押，遵循谨慎保守原则，对未来收益变化的情况不加考虑，选用未来收益不变的公式。V= A1-1/(1+R)N/RV房地产在价值时点的收益价格，通常称为现值R房地产的资本化率A房地产的未来净运营收益，通常简称净收益N房地产收益年限，是从价值时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间，通常为收益年限。收益法测算步骤运用收益法估价一般分为以下4个步骤：搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料预测估价对象的未来收益（如净收益）求取报酬率或资本化率、收益乘数选用适宜的收益法公式求出收益价格（二）市场法：是根据替代原则，选取一定数量、符合一定条