项目成立的必要性.doc

文件目录尊敬的罗江县领导您们好：首先我代表食品加工产业园筹建组全体股东向各位领导问好，在项目谈判及由县长亲自带队对我方企业几次深入考察，其充分体现了县委县政府对此项目的重视程度，我方也做好了充分的准备，但就原有合同条款我方经全体股东商议后不能接受，因条款适用针对单个入园企业，或签订三方共管协议，不适于产业园项目。为了项目双方的付出能够得到成果，首先应认清双方属合作关系应找到锲合点，将项目向前推进。现我方股东会决议通过提出如下建议供您方常委会审议：望主要领导务必审阅一、项目成立的必要 性分析1、共赢点2、入园企业共管方式二、投资协议需修改的条款: 第一章 第二条.乙方与新公司责任划分。第四条.工期投产进度、产值、税收。第二章.第八条办证时间的约定第九条.与本项目招商属性有冲突第十条.配套商用不低于15%，。第十三条第十五条第二十二条第五章 协议履行和违约责任第二十七条（二）三方共管协议约定第三十一条 三方共管协议约定协议内容确定、修改及理由 1地价确定：一、二、三期确定方式2保证金：200万元.3税收的保障及责任:4土地证发放:乙方交清本批挂牌土地款之日起45日内.5商业用地的配置:10%-15%6基础设施配套费:取消项目成立的必要性一、共赢点及共同目标甲乙双方属合作关系，双方应换位思考，先例出双方要达成的共同目标1、 抱团发展:乙方抱团入园后带来的是税收及解决当地就业，增加农户的种植业收入. 乙方将园区的经营模式创新，使本地区出现独特的食品品牌及园区品牌，而乙方所作的就是甲方所需要的.2、品牌效应：此项目启运建成后，以乙方为主政府为辅，实施本项目招商规划、建设，及整合本园企业抱团发展，以乙方为主新设立食品品牌，参与市场竞争，入驻企业又可以有自已的品牌。这种方式在整个食品界属创新，而这样的企业又在罗江不是在大成都.如果合作成功乙方宣传园区投放的广告对罗江县域品牌及经开区知名度提升将起到重要的作用。3、持久性与税收:以罗江县目前的地缘招大食品企业难度较大,而乙方领头培育小优企业，其生存及抗风险能力强，远大于一个占地相同的大食品企业，乙方投入与政府参与在园建立食品检测机构及食品管理公司,为在园的小企业提供产品开发及品质监管，这样产品随时创新质量又有了保障，食品企业只要质量过硬产品对路其市场占有率强，税收也自然有了保障.4、见效快：小企业进入园区前由乙方已完成整体大规划，先入园先建,修建快、投产快，,实现税收时间短。5、集群效应独特性：迎合十八大提出食品安全，很多小优企业入园难，门槛高，原厂址不在规划范围内不敢大量投资，致使食品生产加工环境差，有了乙方的想法建立食品加工产业园区,让中小企业在乙方公司的整合下，中小企业有了更好的发展,为本地经济也作出一点贡献.6、政企合作产生共赢：食品加工产业园项目要成功甲乙双方需共同付出才会有双方的收获：此项目只有通过企业商业化运作才能成功，正如本届政府十八报告提出的政府不能做的交与市场来做，乙方领头将中小企业整合，付出的是思想理念团队和资金,甲方就应给乙方政策上的优惠,才能达到共赢,项目成功与否主要还是看当地政府对乙方的支持力度。目前甲方给乙方土地单价6万元还是在不确定状态，而确定的是10万元每亩地价，乙方还面对每家入园食品企业。如现在以10万元确定地价，以罗江现有的地价评估，普通入园企业不会是10万地价，也就意味着乙方以确定10万元每亩地价成交还会亏钱。如以确定6万元地价，以罗江现有的地价评估也是没有什么价差，如大企业入驻可能还在6万元以下甲方会给地。所以乙方在土地单价上没有得到甲方的优惠，希望甲方能以确定的土地单价给乙方。乙方投资保障：按甲方常委会通过的条款乙方投资无保障，原因如下：双方属合作关系，乙方进入对甲方百利而无一害，因甲方而且乙方团队是为甲方服务，招商多少就会有相应税收产生，会解决部分就业，食品深加工会使当地农户种植业增收，甲方要求的税收指标为6万元，如未完成，只是减少收入，等乙方新公司品牌及入园企业规范后就会消除。而乙方完不成税收确要支付违约，地价因此上涨，致使乙方投资无保障,还会亏损.招商优势:乙方股东组成有食品业、开发及修建、商业运营、企业管理的完美组合,对食品加工产业园项目战略定位准,理念新。并有一批企业等待我方签约后，与我方谈入驻条件，前期我方尽量以甲方给的条件挑三至四家小优企业入驻，其余的将高于先入驻的企业招入一期200亩我方预计8至12家企业。共管方式甲乙双方签约后对入园企业实行共管，具体方式如下； 签订三方协议 甲方： 乙方成立的新公司（以下简称甲方） 乙方： 入园企业 （以下简称乙方） 丙方： 开发区（以下简称丙方） 责任的划分 甲方负责食品加工产业园的招商规划建设及协助丙方管理，督促乙方履行三方协议，乙方如未完成丙方的税收及投资强度，甲方负责将其清理出园。 丙方负责审查入驻企业是否符合入园要求，协助甲方争取企业技术改造创建名牌产品等相关财政扶持政府奖励政策。望罗江县各位领导和我方合作将入园企业管理好，并将三方协议深化把好入园企业进入的条件符合的准入，不要再将我方按入园企业标准来签订协议。现我方就是经开区的招商部，试想合同违约条款针对自己的招商部，显然不合常理。 投资协议修改及理由一、土地单价：地价确定必须以时间为节点，单价经双方协商内容确定的固定地价，不附加任何条件。一期200亩地价为6万元每亩不变，后期400亩地价，以入驻企业签约时间计算,在2017年前签约入驻的企业地价为6万元，2017年1月1日-2018年12月31日地价7万元，2018年1月1日-2019年12月31日签约的企业地价为8万元。2020年入驻的企业甲方按本地新招企业签约价执行。以上条件对甲方而言也比较确定，对乙方而言也确定。 如照乙方时间节点2019年12月31日全部企业入驻，以600亩每亩按3万元计算税收每年为1800万元，解决就业1500人，种植业增收。 以上的提议对甲方是没有任何损害，而乙方推迟招商土地单价就会上涨，直接影响成本及利润，乙方会尽全力在短时间内完成招商，才会降低成本增加利润。二、保证金： 200万元，修改理由如下：万元是乙方本项目控制投入成本上限。 履约保证金的作用主要是用于乙方在此项目未启动前履约时间的约定及项目土地挂牌成功后转入土地出让金。因土地挂牌时间为项目立项及新公司成立规划设计后才挂牌，其时间不确定，使所交保证金成为成本后无法计算，对甲方而言其意义不大，既不能产生效益，又不能增加利息。而乙方投入的这笔保证金是人为成本，而不是像基建必须投入，从产出比来分析投入越多要求回报越高。 分析综上所述；从履约上甲方不用担心保证金200万元和400万或1000万元功能是一样的，对乙方而言保证金就是100万元交后也不会违约。不用甲方催促乙方也会尽全力去执行合同条款。因协议签订及交保证金后，乙方的运营成本就会产生，项目部成立规划场平及基础设施启动，随后广告投入经营团队成立，资金会大量投放于本项目。三、土地证的发放：本批挂牌土地款交清后，45日内予以办理。 项目启动后甲方根据乙方提供入驻企业名单且符合甲方入驻条件后按批次将土地指标办给乙方公司，乙方入驻企业具备全部登记办证条件，设备安装甲方为其办理国有土地使用证及房地产权证的分割。修改理由如下； 修改理由因本项目回报利润点不高，投入开发建设资金过大，土地价差无优势，如土地款交清后不及时办证，资金不能融资盘活使运营成本增加降低乙方的利润空间甚至亏钱。 四、税收的保障及责任 甲乙双方签订协议后，乙方所投入的人力和财力每一点都是为园区项目的建设，而甲方园区亩平税收的要求不足时却由乙方负责并由乙方补交，从纳税主体来讲不合法也不合常理。第一交税主体是各企业，税是交到税务局，查税也是税务局。乙方没有查税的权利也没有为入园企业补税的义务。只有按合同约定协助甲方催收，如入园企业经甲乙双方多次催促无果的情况下，乙方可根据甲方的决定将该企业清除出园。 可以说明一点我园的企业不会低于经开区的平均税收。五、商住用地的配置按工业用地的10%-15%来供给 园区附近没有完善的商业配套，园区成立后要