土地估价技术报告(示范文档).doc

土地估价技术报告项目名称: 自然人*位于*一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估（估价对象位于九寨沟县）受托评估单位：*土地估价技术报告编号：*技字（2012）第032号土地估价工作报告编号：*估字（2012）第032号提交估价报告日期：2012年4月28日关键词：自然人*综合2012年土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称自然人*位于*一宗出让综合用地使用权抵押价格评估。二、委托估价方委托方：自然人*委托方地址：四川省*一组062号 联 系 人：* 联系电话：*三、受托估价方受托机构：* 机构地址：*资质等级：具备在全国范围内从事土地评估的资格资质注册号：*有效期限：至2016年6月30日止法定代表人:*联 系 人：*联系电话：*传真：*邮政编码：*四、估价对象 根据委托方提供的资料，估价对象为自然人*位于*一宗出让综合用地。该宗地合法用途为综合用地，使用权类型为出让，使用权面积为543.27平方米,本次评估面积543.27平方米。估价对象基本情况详见表1。表1 估价对象基本情况一览表估价期目的使用者国有土地使用证土地位置登记用途登记面积(m2)评估面积(m2)使用权性质土地级别估价基准日 土地开发程度他项权利状况实际设定自然人*综合用地543.27543.27出让/红线外“六通”红线内“场平”红线外“六通”红线内“场平”未设定注： “六通”指通供水、通排水、通电、通气、通电讯、通路。 “场平”指场地平整。五、估价目的土地使用权抵押贷款。为委托方及抵押权人提供估价对象客观、公正、合理的土地使用权价格参考。六、估价依据本次评估依据以下资料进行分析和测算。（一）国家及地方相关法律、法规1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国担保法；4、中发（1997）11号文中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知；5、四川省中华人民共和国土地管理法实施办法;6、城市房地产抵押管理办法;（二）土地估价相关技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001城镇土地估价规程；2、土地估价报告规范格式；（三）估价机构掌握的相关地价评估资料1、九寨沟县近期房地产市场交易资料；2、估价对象所在区域的区位条件资料;3、估价人员实地查勘记录；（四）委托方提供的相关评估资料1、土地评估委托书；2、*国有土地使用证。3、技术经济指标。4、委托方身份证复印件。七、估价基准日 二一二年三月三十一日八、估价日期二一二年四月二十六至二十八日九、价格定义根据*国有土地使用证，估价对象土地所有权属于国家，土地使用权属于自然人*。估价对象为出让国有土地，本次评估设定估价对象为出让用地。估价对象的国有土地使用证登记用途为综合用地,此次评估设定为综合用地。根据*国有土地使用证，估价对象出让年限为50年，至估价基准日，估价对象剩余使用年期为47.15年。容积率设定为4，根据调查，该宗地地上建筑物面积为2200平方米，售价约3000元/平方米。在估价基准日，估价对象的实际开发程度为宗地外 “六通”，即通供水、通排水、通电、通讯、通气、通路；宗地内 “场平”，本次评估设定估价对象在估价基准日的土地开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场平”。综上所述，本报告估价对象的价格定义为：在估价基准日，估价对象作为出让综合用地土地使用权且无他项权力限制下，宗地外“六通”，宗地内“场平”开发状态下，容积率设定为2，剩余使用年期为47.15年的土地使用权价格。十、估价结果我们本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料的基础上，采用采用基准地价修正法、收益还原法对估价对象进行了评估。评估出估价对象2012年3月31日在符合价格定义条件下的土地使用权价格，评估结果如下：详见表。评估结果宗 地 单 价： 657元/m2大 写：陆佰伍拾柒元整每平方米估价对象总面积：543.27m2总 地 价： 356928元大 写：叁拾伍万陆仟玖佰贰拾捌元整详细结果请见表2土地估价结果一览表23土地评估（技）土地估价结果一览表 估价机构:* 估价报告编号: *估字（2012）第032号估价基准日:2012年3月31日 估价基准日的土地使用权性质：出让估价基准日的土地使用者国有土地使用证编号宗地位置估价基准日的土地用途规划容积率估价基准日的土地开发程度土地使用年期价值类型评估土地面积（）单位面积地价(元/)总地价（元）他项权利状况备注登记实际设定实际设定批准设定自然人*综合用地综合用地综合用地4宗地红线外“六通”，红线内“场平”宗地红线外“六通”，红线内“场平”5047.15出让用地使用权价格543.27657356928未登记/合 计543.27657356928一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：出让土地使用权，在批准使用年期内，可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。在估价基准日，估价对象未设定他项权利。未经城市相关规划及土地管理部门批准不能改变估价对象用途。2、估价对象基础设施条件：估价对象宗地外“六通”，宗地内 “场平” 3、规划限制条件：综合用地4、影响土地价格的其他限定条件：改变评估目的、评估基准日、土地使用年限、土地开发状况等，国家政策调整、宏观经济发生重大变化，规划调整等都将影响地价评估结果。二、其他需要说明的事项：1、 本估价结果为委托方抵押提供估价对象价格参考，本估价结果不能用于转让、出租、合资、作价入股等经济活动。2、 报告有效期：2012年4月28日至2012年10月27日。估价机构：*2012年4月28日十一、估价结果和估价报告的使用1、估价假设条件 委托方合法取得土地使用权，委托方提供国有土地使用证等为估价对象的法律凭证。 估价对象的开发程度为宗地外“六通”，宗地内“场平”；剩余使用年期为47.15年；出让综合用地。并能保持该使用性质不变。估价对象作为综合用地，得到最有效利用并产生相应的土地收益。 在估价基准日地产市场为公开、公平的自愿市场。 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 委托方提供的资料属实。 本报告所确定的土地还原利率在设定的使用年期内不变。2、本报告使用的限制条件本报告只为该报告确定的估价项目服务，委托单位不能将其用于除此之外的其他任何经济活动。本报告不作为确定估价对象权属和面积的依据。本报告估价结果为本报告价格定义下的土地使用权价格。如改变评估对象用途、估价目的、评估基准日、土地权利状况、设定的土地使用年期及土地开发程度等影响地价的因素条件之一，本报告估价结果将发生变化。本报告估价结果是估价对象使用权价格。本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对仅使用本报告中的部分内容，所导致的可能发生的损失，受托评估机构不承担责任。本报告有效期为半年，即2012年4月28日2012年10月27日期间有效。本次评估出具的土地估价技术报告仅提供给有管理权限的土地管理部门备案及评估机构存档使用，出具的土地估价报告提供给委托方使用。任何单位和个人未经受托评估机构书面同意，不得以任何形式公开发表、复制、摘抄，出现上述行为以及引起的不良后果，受托评估机构及本报告签名人不承担任何责任，并保留依法追究责任人的权利。3、评估资料来源国家、四川省、九寨沟县有关法律、法规、文件由受托评估机构收集。估价对象的权属资料、使用现状等资料由委托方提供。九寨沟县土地级别与基准地价、九寨沟县地价指数、容积率与地价关系等资料由本评估机构收集。估价对象所在区域的区位条件资料由评估人员调查收集。4、估价结果有效条件 本报告评估结果为本报告确定的评估目的服务，当用于其它目的时，本报告评估结果无效。 本报告估价结果为估价对象作为综合用地在价格定义的开发现状下，从估价基准日起未来47.15年年期的国有土地使用权价格。若改变估价目的、估价对象的用途、开发程度、估价基准日、容积率、土地使用年期等影响土地价格的任何一项因素，本报告的估价结果相应调整。 本报告估价结果，需经二名以上土地估价师签名，土地估价机构盖章后方能生效。5、其它说明由于委托评估方要求评估工作时间短，评估人员对前述有关单位提供的资料未经核实，由提供单位对所提供资料的真实性负责。受托评估机构对本报告评估结果负责，对机构收集使用资料的真实性和准确性负责。本报告评估人员与本报告评估项目委托单位及该单位联系人之间，除本报告评估项目委托关系外，无任何其他足以影响估价的关系。本报告只对委托方负责，不对其他方承担任何责任。本报告如有校印错误，经本评估机构修改后本报告方能生效。本报告仅对估价对象的土地使用权价格进行了评估，不涉及估价对象使用权处置方式。本估价结果为委托方市场提供估价对象价格参考，本估价结果不能用于其它经济活动。本报告附件中涉及本评估公司的附件需加盖本公司评估报告附件专用章方能生效。本报告解释权属于*。十二、合作机构土地估价师签名 姓 名 土地估价师证书号 签 名* * *十三、土地估价机构估价机构负责人：*二一二年四月二十八日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、估价对象土地登记状况土地证号：*土地使用者：自然人*综地位置：*土地用途：综合用地地 号：使用权类型：出让土地面积：543.27平方米终止日期： 2059年5月25日登记时间： 2009年5月20日填证机关：九寨沟县人民政府2、土地权利状况 估价对象权利性质估价对象在估价基准日是出让国有土地使用权，其所有权属于国家，使用权属于自然人*。此次评估设定该宗土地权利状况为出让国有土地使用权。依法享有对该宗地进行转让、出租、抵押、担保等经济活动的权利，其合法权益受法律保护。估价对象的地下资源、埋藏物，市政公用设施不属自然人*，属于国家所有。 土地使用年期根据国有土地使用证登记情况，本报告设定估价对象从评估基准日起, 47.15年的土地使用权。(3)土地利用状况根据委托方提供的资料，容积率设定为4，已修建商住楼2200平方米。二、地价影响因素分析（一）一般因素分析影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象的地价产生影响的因素。1、地理位置四川九寨沟国家级自然保护区，为于四川北部的阿坝藏族羌族自治州九寨沟县漳扎镇内，岷山山脉南段尕尔纳峰北麓，总面积1320K，其中风景名胜区面积720 K，1984年被列为国家级重点风景名胜区。九寨沟以其丰富的生物资源和独特的自然美景，成为目前国内三处拥有“世界自然遗产”及“世界生物圈保护区”两项桂冠的著名保护区之一。但是，由于其地处深山，对外交通十分不便，基础设施建设滞后，限制了风景区各种功能的发挥，影响了风景区旅游业的发展，导致土地价格总体水平偏底。2、产业政策四川省不但是一个农业大省，也是一个旅游资源丰富的西部省份，最近中共中央关于西部大开发的决议，为我省提供了一个极好的发展契机。省委、省政府也早于1998年6月作了关于加快旅游发展的决定，为把我省建设成为旅游大省，真正发挥丰富旅游资源的优势和效益，确定旅游业为我省国民经济跨世纪发展战略的支柱产业之一，随着产业结构的调整，四川的旅游业、九寨沟的旅游业将迎来一个崭新的发展机遇。九寨沟县自改革开放以来旅游业日渐兴旺，旅游业从很大程度上推动了城镇经济的发展，地价上涨速度较快。3、城市发展进程随着旅游业的发展，九寨沟县总人口不断增长，92年城镇人口1200人，至本次估价基准日已接近5000人，年平均增长25。人口增长使得九寨沟县的城市化进程也得以加快，城镇土地面积2.4平方公里（含规划区面积），规划区建设用地量1993年210亩，到目前799亩，年平均增长40；人口密度92年500人/平方公里，截止99年底达到1978人/平方公里。人口增长、城市化进程加快，是驱使地价上涨原因之一。4、土地利用总体规划及对外交通条件1994年以前，九寨沟县公路均是沙石路面，道路狭窄、交通不便，到省会成都市需要2天时间。1994年国家投资改扩建九环路，到99年8月全线竣工。目前九环路已达到国家三级路标准，到成都只需7-10小时，预计在漳腊的九黄机场建成营运后，将大大改善九寨沟县的对外交通条件。对外交通条件的逐步改善，将推动全县旅游业的发展，从而促使地价上涨。5、城镇经济发展状况及土地供需矛盾对外交通条件的逐步改善，旅游业的日渐繁荣，极大地推动了城镇经济的发展，特别是漳扎镇是全县经济中心和旅游服务业的基地，在全县经济建设中起到龙头作用。在实施“天保”工程之前，九寨沟县政府60的财政收入来源于林业。实行“天保工程”后，财政收入50来源于旅游业，并保持财政收入不断增长。旅游业一跃成为九寨沟县的支柱产业。而全县旅游业收入大部分来源于漳扎镇旅游服务基地。 旅游业的发展、对外交通条件的改善、基础设施和公用服务设施的不断完善，改善了投资环境，投资建设活跃，对土地的需求量不断增长。由于该县在大地构造上属松潘、甘孜地槽区文县弧形构造西翼余尾部分，系深切割高山之间峡谷地形，地貌上属深切割高山之间的白水河河漫滩及坡残积层堆积边沿，可利用土地极少；加之新土地管理法的实施，一度制约了新增建设用地的增加，存量土地不断减少，使得城镇规划区内的土地供需矛盾日益突出，从而导致地价上涨。综上所述，在一般情况影响下，九寨沟县漳扎镇旅游服务基地地价近年来增长迅速，地价呈明显的上升趋势。（二）区域因素影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要指影响城镇内部各区域之间的商服繁华影响度、距商服中心距离、区域位置、区域基础设施、环境质量、公用服务设施、交通条件、产业聚集规模等因素。本报告仅对估价对象土地价格产生影响的区域因素进行分析，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的区域因素不作分析。1、区域位置估价对象位于九寨沟县漳扎镇，漳扎镇是四川省阿坝藏族羌族自治州九寨沟县辖镇。原名九寨沟镇，位于县城西部，距县城46km，是一个以藏族为主体的民族杂居镇。1992年撤乡并镇时将隆康乡、塔藏乡合为九寨沟镇，1998年6月19日，南坪县更名为九寨沟县，九寨沟镇更名为漳扎镇，因镇政府驻地漳扎村而得名。东接白河自然保护区，南与松潘县的漳腊区以弓杠岭为界，西与大录乡接壤，北与黑河乡绕腊沟、陵江乡羌河沟相邻。全镇幅员面积1,305.92k，海拔2,089m，九环公路穿境而过。辖13个行政村，19个村民小组，938户，现常住人口0.6万人，乡村从业人口2,360人，村村通自来水、公路和广播电视，7个村通电话。境内有自来水厂、邮电所、电信支局、农业银行支行、信用社、粮站、广播电视站、卫生院3个、中学1所、小学10所、幼儿园1所、村级电站2个。镇辖区内有“世界自然遗产”、“世界生物圈保护区”、“绿色环球21”三项桂冠的九寨沟风景区、九寨国家森林公园甘海子旅游区和达基寺院2、区域基础设施状况区域基础设施较完善，已达“六通”（通供水、通排水、通电、通讯、通路、通气），能满足居民生活和游客旅游所需，具体设施状况为：（1）供水：首先，漳扎镇有统一的市政供水系统，主管线管径300，次管线管径200、150，由九寨沟县自来水厂供水，日供水能力3000吨，旅游旺季不能满足供水需要。目前，该厂正在着手扩建。其次，因该区域地下水资源丰富，水质较好，对人体有益的矿物质含量高，基本不需处理可直接饮用，因此区域内多数饭店、宾馆自掘水井取用地下水，用水能得到足够保障。（2）排水：暗沟排放，区域内用户的污水经处理后排入白河，排水畅通。（3）供电：由镇供电所管理的隆康一级、二级电站并网供电，主线路两条，电压10千伏，供电保证率60。为解决旅游地区用电紧张的矛盾，州上拟从茂县国家电网引入电源。（4）电讯：该区域有一个邮电所，统一为该区域提供邮政电信服务，电话设计容量1024门，电话线路为市话电缆线路，已安装电话890门。区域内现已建无线通讯网站，各传呼台讯号、移动电话讯号都能覆盖。（5）道路：由九环路贯通，九环路宽12m，绿化带3 m，水泥路面，三级公路。3、交通条件区域内交通条件一般，道路以九环线为主要干道对外联络，道路通达较差，公共交通较为方便，商业分析交通条件对区域地价水平无特别影响，具体如下：（1）网状况及道路通达度区域内路网稀疏，呈线状，主要道路为九环路，路宽12 m，绿化带平均宽3 m，水泥路面，九环路既是区域内的主要道路，又是过境公路。其他均为区域内支路，支路均接九环路，而且都是断头路，道路宽1-3m不等，路面有水泥路，也有沙石路，道路通达较差。（2）公共交通状况区域内有60辆微型客车，50余辆机动三轮车可以乘坐，另有松潘、汶川以及成都、绵阳至九寨沟县城（或沟口）的长、短途汽车可以沿途搭乘，公共交通较为方便。（3）外交通状况区域内有长途汽车站一个（阿坝州九寨沟汽车站），淡季最少至成都一班次/日，旺季最少十班次/日。对外交通方式只有汽车营运，对外交通便捷度一般。4、服务设施状况辖4个居委会，8个行政村，6个村民小组66，842户 3803人，乡村从业人口 1629人，村村通自来水和广播电视，7个村通汽车，6个村通电话。境内有自来水公司、电力公司、广播电视局、邮政局、电信局、县医院、县中医院、文体局、农牧局、教育局、县中学1所、中心小学2所、幼儿园2所、托儿所1所。5、区域环境条件九寨沟县地处深山老林、风景名胜区、自然环境优美。但随着风景区对外开放，游客数量的增加，区域内已经有了两类污染源：一是旅游车辆和本区域内公交车辆排放的尾气，二是各种白色垃圾。为此九寨沟县拟建一座机械化垃圾处理厂，白色垃圾污染将得到根本治理，环境条件也将得到有效改善。从长远看环境条件对该区域地价影响不大。6、产业聚集程度由于九寨沟于1992、1997年被列入世界自然遗产名录及世界生物圈保护区，是我国三处获得两项国际“桂冠”的旅游胜地之一，是蜚声海内外、被世人誉为“人间仙境”、“童话世界”的风景区，因此为了保护、开发、利用好大自然馈留给人类的宝贵财富，规划在自然保护区内的土地开发利用为：景区内保持原有风貌，漳扎镇有规划的建设与环保旅游配套的宾馆、饭庄、休闲山庄等旅游服务基地。现有五星级宾馆一家，三星级宾馆8家，二星级宾馆4家，其他宾馆25家，以及多家私人小宾馆，约300个门面，因此作为商业旅游服务业的聚集程度高，对商服业用地地价水平具有促进作用。（三）个别因素分析影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。1、宗地在区域中的位置估价对象位于*，地理位置较好。对估价对象地价有一定影响。2、宗地临路状况估价对象一面临街，临路状况较好，对地价有积极影响。3、宗地所临道路的宽度估价对象所临街12米。估价对象临路宽度条件较好，对地价有积极影响。4、宗地形状从估价对象的宗地图上看，宗地形状呈较规则形状，有利于地上建筑物的设计布局，从而对地价有积极影响。5、宗地面积宗地面积为543.27平方米。对于地处漳扎镇旅游服务基地内的商住楼来说，其土地面积适宜，能满足企业长期经营和发展的需要，对宗地地价无特别影响。6、容积率估价对象已修建筑总面积为2200，土地面积为543.27，容积率为区域一般因素。土地利用强度一般，对地价无影响。7、宗地内土地开发程度在本次估价基准日，估价对象红线内开发已达到“六通一平”的开发程度，开发程度较高，对地价有积极影响。通过以上分析可以看出，估价对象所处地理位置较好，影响估价对象价格的其他个别因素条件都较好，估价人员综合分析认为，宗地个别因素条件会促使估价对象价格上涨。第三部分 土地估价一、估价原则根据地价评估的技术规程及估价对象的具体情况，在本报告评估过程中，我们遵循的主要原则有：1、最有效使用原则土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更多的收益，并以此作为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的，估价对象实际用途为商住楼，估价对象作为综合用地最能发挥作用。因此，本评估报告是将估价对象以综合用地为最有效使用进行评估。2、替代原则在完全的市场竞争中，具有相同或相似效用的生产要素之间可以相互替代、相互类比。在土地市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的，与估价对象有替代可能的地块，通过与估价对象进行比较，就影响地价的因素条件（交易情况、交易时间、区域因素、个别因素、其他因素）进行修正，从而确定出估价对象的价格。3、变动原则 由于影响土地价格的因素经常处于变动之中，在土地估价时，必须分析和把握地价构成因素及其相互之间的因果关系和变动规律，以便根据目前的地价水平对未来的土地价格变动作出准确预测，而且也要对所采用的地价资料根据变动原则修正到估价期日标准水平，才能准确合理地估价。4、综合分析原则地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响。因此，在进行地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。本报告估价对象所处在区域影响地价的因素较多，每个因素对地价的影响程度各不相同。根据综合分析原则，本报告综合分析了影响估价对象价格的各因素，确定影响估价对象地价的主要因素，客观评估估价对象的价格。5、多种方法相比较原则 目前，地价评估的方法较多，不同的方法有着不同的运用范围和自身的限制条件。评估方法如果运用不当，可能使土地估价的结果较大的误差。因此，在进行土地估价工作中应以一种方法为主，再用其他方法进行验证比较，这样才能得到合理、公正、令人信服的评估结果。在本报告评估过程中，运用多种方法相比较原则，认真分析估价对象所在区域的特点，以及估价对象本身的特点，选择恰当评估方法，坚持每个估价对象都要运用两种以上评估方法评估，做到得出的评估结果真实可靠。二、估价方法及估价过程（一）估价方法1、估价方法的确定根据城镇土地估价规程，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点（用地性质）以及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，确定采用基准地价修正法、收益还原法等评估方法评估估价对象的价格。2、选择评估方法的依据（1）估价对象位于九寨沟县漳扎镇有基准地价评价结果，因此，可采用基准地价系数修正法评估。（2）估价对象具有收益或潜在收益，所以适合采用收益还原法进行评估。因此，评估人员决定用收益还原法评估估价对象的地价。综上所述，我们在本报告中将分别采用基准地价修正法、收益还原法进行评估。（二）估价过程1、基准地价成果介绍及内涵 根据九寨沟县人民政府文件九寨沟府函【2009】60号关于同意公布九寨沟县城及漳扎镇基准地价评估结果的批复,综合用地区价为:416元/平方米。基准日为2009年10月21日。根据城镇土地估价规程与九寨沟县土地定级估价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）基准地价K1（1+K）K3 +开发程度修正值K2K4式中： K1基准日修正系数 K2土地使用年期修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和2、确定待估宗地的土地级别及基准地价待估宗地位于九寨沟县漳扎镇，根据根据九寨沟县人民政府文件九寨沟府函【2009】60号，确定待估宗地所参照的土地级别和基准地价，具体见表3-1-2。表3-1-2 待估宗地基准地价表宗地名称设定用途土地级别基准地价（元/平方米）备注估价对象综合用地416/3、确定基准日修正系数（K1）漳扎镇片区地价基准日为2009年10月21日，而本次评估的估价基准日为2012年3月31日，根据当地的地价指数表（见表3-1-3），确定基准日修正系数K1115/1001.15。表3-1-3 九寨沟地价指数表时间2009年10月2010年10月2011年10月2012年3月地价指数100105110115 4、确定土地使用权年期修正系数（K2） 公式中： K2土地使用年期修正系数 r土地还原率7土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期贷款利率6.56%，再加上一定的风险因素调整值，按8计 m待估宗地设定使用年限 n基准地价设定土地使用年期宗地的修正系数K2=1-1/(1+r)47.15/1-1/（1+r）n =1-1/（1+7%）47.15/1-1/(1+7%)50 =0.99255、编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表根据九寨沟县人民政府文件九寨沟府函【2009】60号文件综合用地地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-1-4和表3-1-5），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（K）表（表3-1-6）。表3-1-4 九寨沟县综合用地宗地地价影响因素说明表标准修正值影响因素优较优一般较劣劣区区域因素中心城市影响度距市乡镇中心距离1000米1000-1500米1500-2000米2000-2500米2500米距周边城镇中心距离1500米1500-2000米2000-2500米2500-3000米3000米交通条件距区域主干道500米500-800米800-1100米1100-1500米1500米距公交站点300米300-400米400-500米500-600米600米距长途汽车站1000米1000-1500米1500-2000米2000-2500米2500米基础公用设施状况供水状况95%90-95%85-90%85-75%75%排水状况好较好一般较差差供电状况95%90-95%85-90%85-75%75%供期状况95%90-95%85-90%85-75%75%环境状况环境污染无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染洪水淹没无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染地形地质状况地势平坦坚固类场地土地,抗震能力强地势较平坦,坡度6度,硬塑类场地土地,抗震能力次强工程地质区地势较平坦,坡度6-16度,抗震能力一般工程地质区地势不太平坦,需考虑坡度的影响,软塑类场地土体,抗震能力弱工程地质区地势很不平坦,需经过平整才能使用,软散类场地土体,抗震能力次弱经济发展水平人均收入6000(元/人)5800-6000(元/人)5500-5800(元/人)5200-5500(元/人)5200(元/人)人均耕地0.5(亩/人)0.5-0.7(亩/人)0.7-0.9(亩/人)0.9-1.0(亩/人)1.0(亩/人)表3-1-5 九寨沟县综合用地宗地地价区位因素修正系数表标准修正值影响因素优较优一般较劣劣区区域因素中心城市影响度距市乡镇中心距离0.04480.01560-0.0134-0.0256距周边城镇中心距离0.04480.01560-0.0134-0.0256交通条件距区域主干道0.02010.00700-0.0060-0.0115距公交站点0.02100.00730-0.0063-0.0120距长途汽车站0.00560.00200-0.0017-0.0032基础公用设施状况供水状况0.01120.00390-0.0033-0.0064排水状况0.01120.00390-0.0033-0.0064供电状况0.00950.00330-0.0028-0.0054供期状况0.01060.00370-0.0032-0.0061环境状况环境污染0.00620.00210-0.0018-0.0035洪水淹没0.00670.00230-0.0020-0.0038地形地质状况0.00780.00270-0.0023-0.0045经济发展水平人均收入0.03410.01190-0.0102-0.0195表3-1-6 待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表(%)标准影响因素区位条件说明优劣度修正系数区区域因素中心城市影响度距市乡镇中心距离1000-1500米较优0.0156距周边城镇中心距离1500-2000米较优0.0156交通条件距区域主干道500米优0.0201距公交站点400-500米一般0距长途汽车站1500-2000米一般0基础公用设施状况供水状况85-90%一般0排水状况一般一般0供电状况85-90%一般0供期状况85-90%一般0环境状况环境污染轻度污染一般0洪水淹没轻度污染一般0地形地质状况地势较平坦,坡度6-16度,抗震能力一般工程地质区一般0经济发展水平人均收入5500-5800(元/人)一般0人均耕地0.7-0.9(亩/人)一般0合 计0.05136、确定开发程度修正值待估宗地用的基准地价设定开发程度与本次评估设定开发程度一致，不需进行开发程度的修正，宗地外六通（即通路、供电、供水、排水、通讯）,红线内场平的开发程度一致,不作修正，故：修正值为0。7、容积率修正（K3）估价对象容积率为4，故待估宗地与基准地价容积率设定一致，不需进行休整。8、其他修正估价对象未设定他项权利，与基准地价的设定一致，则土地权利状况修正系数为1.0。基准地价系数修正法评估的宗地地价基准地价K1（1+K）K3 +开发程度修正值K2K4估价对象基准地价系数修正法测算结果分别为：=（4161.15（1+5.13%）0.99251+0） =499(元/平方米)B、运用收益还原法评估估价对象的价格收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地收益还原利率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和（土地价格）的一种方法。1.确定房地年总收益 调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。则：房地年总收益月租金12收益总面积有效出租面积比率出租率表3 房地总收益测算表宗地名称月租金(元/建筑面积)建筑面积(平方米)出租率(%)有效出租率面积比率（%）房地总年收益（万元）综合152200909032.076 2.房地出租年总费用（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的一定比例收取。比例为3%，则：管理费=32.0763%=0.9623万元（2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。一般参考委托方的实际维修费，按建筑物重置价格的一定比例计算，取2%。房屋重置价格主要依据当地确定房屋重置价格的有关要求、该宗地的地上建筑物建筑结构及现场实际情况包括室内装修情况等，来确定房屋重置价格。房屋重置价格=2200800=176万元维修费=1762%=3.52万元（3）房屋年折旧费：指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。年折旧费房屋重置价格（1残值率）耐用年限或房屋可使用年限如在土地出让年期期满前，房屋已到耐用年限,则取耐用年限。耐用年限的确定:钢混结构耐用年限60年；砖混结构耐用年限50年；砖木结构耐用年限40年。如在土地出让年期期满前，房屋