土地估价报告-模板.doc

土地估价报告项目名称：位于XX市XX区XX号资产置换土地使用权价格评估受托估价单位：北京XX土地房地产评估有限公司土地估价报告编号：（北京）XX2016(估)字第69号电子备案编号：1106716IA0046提交估价报告日期：二一六年八月二十六日估价期日：二一六年三月三十一日位于ZZ省XX市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告土地估价报告第一部分 摘 要一、估价项目名称位于XX市XX区XX号资产置换土地使用权价格评估二、委托估价方委托单位：中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司单位地址：ZZ省XX市新城区天义路南段负责人：XX联系人：XX联系方式：XXXX公司类型：股份有限公司分公司经营范围：汽油、柴油、煤油、润滑油、脂、预包装食品销售（凭许可证并在有效期内经营）。经销卷烟、日用品、化工产品（除专营）、汽车零配件、农用物资、农用化肥；汽车美容装饰；洗车；空车配货（以上项目分支机构经营）；房屋及机械设备租赁；沥青、轮胎销售、电子称重服务。三、估价目的根据ZZ省XX市的相关发展规划，XX市人民政府以位于XX市XX区XX号的1宗国有建设用地与中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司油库进行土地资产置换。为此，中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司委托北京XX土地房地产评估有限公司对待估宗地的国有建设用地使用权价格进行评估，为其确定土地使用权价格提供参考依据。四、估价期日二一六年三月三十一日五、估价日期二一六年八月八日至二一六年八月二十六日六、地价定义待估宗地位于ZZ省XX市XX区，遵循合法原则，依据本次估价目的，根据城镇土地估价规程设定评估地价定义。1、待估宗地用途：依据委托方提供的待估宗地权属资料记载，待估宗地规划用途为仓储用地。依据本次估价目的,按规划条件设定待估宗地的土地用途为仓储用地。2、待估宗地使用权类型：根据项目情况，XX市人民政府以待估宗地与委托方原油库房地产进行置换，置换后土地将以有偿方式使用，因此设定待估宗地的土地使用权类型为出让。3、待估宗地土地使用年期：待估宗地尚未办理出让用地手续，处于进行土地出让前期，将以满年期状态出让，因此按仓储用地出让法定最高年期设定为50年。4、待估宗地的容积率：油库迁建项目新地土地总面积250亩，其中30亩综合楼建设用地将走正常出让程序，仅其中220亩油库用地为置换土地。根据委托方提供的待估宗地规划条件,待估宗地作为油库用地，地上将建设储油罐构筑物，不建设建筑物，规划容积率为0。评估按规划条件设定待估宗地的容积率为0。待估宗地的土地开发程度：待估宗地位于XX区南端，开发区统一建设基础配套设施，基础设施条件为宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通燃、通暖），红线内场地平整（达到开工条件）。本次评估按开发区土地开发程度设定，即宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通燃、通暖），红线内场地平整。估价期日：估价师现场踏勘时间开始于2016年8月8日，与估价期日2016年3月31日不一致。本次评估估价期日按项目需要确定，资产评估基准日统一确定为2016年3月31日。综上，本次评估的地价定义是指评估在规划利用条件下，满足上述用途、使用年期、土地开发程度等各项评估设定条件，于评估期日2016年3月31日的公开市场条件下的土地使用权价格。本次评估地价定义详见表1.1待估宗地地价定义一览表表1.1 待估宗地地价定义一览表宗地编号宗地名称估价期日土地使用权类型估价设定土地使用权类型估价期日的登记用途估价设定用途估价设定使用年限(年)估价设定容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度备注XX区-出-1XX油库出让出让仓储用地仓储用地500红线内外“七通”、红线内“场平”红线内外“七通”、红线内“场平”七通：通路、通电、通讯、供水、排水、供热、供暖七、估价结果估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定条件下，于估价期日公开市场条件下的土地使用权价格为：评估宗地数：1宗货币种类：人民币土地面积：146667.40平方米土地单价：297元/平方米土地总价：4356.02万元总价大写：肆仟叁佰伍拾陆万零贰佰元整待估宗地的具体单价、总价等见土地估价结果一览表：3土地估价结果一览表估价机构：北京XX土地房地产评估有限公司 估价报告编号：(北京)XX2016(估)字第69号估价期日：2016年3月31日 估价目的：资产置换 估价期日的土地使用权性质：出让序号估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号估价期日的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度剩余土地使用权年限/年面积/出让土地单价/元/出让总地价/万元备注证载实际设定规划实际设定1/XX区-出-1XX油库/仓储用地仓储用地仓储用地000红线内外“七通”、红线内“场平”红线内外“七通”、红线内“场平”50146667.402974356.02七通：通路、通电、通讯、供水、排水、供热、供暖一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制2、基础设施条件：基础设施条件宗地编号宗地名称场地状况通路状况供电状况通讯状况供水状况排水状况通气状况通暖状况XX区-出-1XX油库场地平整沥青路面,临近城区主干道路园区供电，供电状况稳定市政通讯设施，通讯信号良好园区供水，供水状况正常排入园区排水管道园区供热园区供暖3、规划限制条件：宗地所在区域为XX区土地，没有规划限制；报告按规划利用设定评估。4、影响土地价格的其他限定条件：无二、其他需要说明的事项：参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”估价机构：北京XX土地房地产评估有限公司二零一六年八月二十六日4位于ZZ省XX市的土地使用权价格评估项目 土地估价报告八、土地估价师签字姓 名 土地估价师资格证书号 签名XXX XXXXXXXX XXXXX九、土地估价机构估价机构法定代表人签字：北京XX土地房地产评估有限公司二一六年八月二十六日第二部分 估价对象界定一、委托估价方委托单位：中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司单位地址：ZZ省XX市新城区天义路南段负责人：XX联系人：XX联系方式：XXXX公司类型：股份有限公司分公司经营范围：汽油、柴油、煤油、润滑油、脂、预包装食品销售（凭许可证并在有效期内经营）。经销卷烟、日用品、化工产品（除专营）、汽车零配件、农用物资、农用化肥；汽车美容装饰；洗车；空车配货（以上项目分支机构经营）；房屋及机械设备租赁；沥青、轮胎销售、电子称重服务。2、 估价对象XX市人民政府置换给中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司的位于XX区XX号的国有建设用地。估价对象土地面积146667.40平方米，用途为仓储用地。三、估价对象概况1、土地登记状况待估宗地为国有建设用地，已规划为XX区土地，XX市政府已批复置换给中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司建设油库，尚未办理土地出让手续，未办理土地登记。依据委托方提供的土地权属资料，待估宗地具体土地权属状况如下：宗地位置：XX市XX区经济开发区XX号宗地用途：仓储用地土地使用权类型：出让土地面积：146667.40平方米四至：东至XX高速公路辅路，南至经济开发区土地，西至经济开发区土地，北至XX号。土地级别:XX市城市基准地价工业用地一级2、土地权利状况待估宗地土地所有权属于国家，中国石油天然气股份有限公司ZZXX销售分公司将以出让方式取得该宗地法定满年期土地使用权。根据委托方提供的权属资料和估价师现场调查了解，待估宗地来源合法，产权清楚，估价期日没有权属纠纷，没有记载抵押权、担保权、租赁权、地上地下权、相邻权等他项权利。3、土地利用状况待估宗地土地利用规划条件：规划建设80000m3立式钢制储罐。不建设建筑物，规划容积率为0。宗地基础设施条件：宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通暖气），红线内场地平整（达到开工条件）。四、影响地价的因素说明（一）一般因素1、城市资源状况（1）城市地理位置XX市是ZZ省下辖地级市，位于ZZ东南部，介于北纬411710452415，东经11621071205852之间，蒙冀辽三省区接壤处。被省政府定位为省域副中心城市。（2）城市面积及人口XX市市总面积9万平方公里，辖三区、七旗、二县，ZZ东部中心城市，是一个以蒙古族、汉族为主的多民族城市，有蒙、汉、回、满等30多个民族。总人口464.3万，是ZZ第一人口大市，约占ZZ人口的五分之一，其中蒙古族人口94.3万。（3）城市自然条件XX地处大兴安岭南段和燕山北麓山地，分布在西拉木伦河南北与老哈河流域广大地区，呈三面环山，西高东低，多山多丘陵的地貌特征。山地约占XX市总面积的42%；丘陵约占24%；高平原约占9%；平原约占25%。大体分为四个地形区：北部山地丘陵区；南部山地丘陵区；西部高平原区；东部平原区，海拔高300-2000米。东部在西拉木伦河与老哈河汇流处大兴三角地区，海拔高不足300米，为XX市地势最低地带；西部克旗、郊区和河北省围场县交界处的大光顶子山，海拔高2067米，为XX市第一高峰。主要山脉有大兴安岭南段，努鲁儿虎和七老图三条山脉。XX属中温带半干旱大陆性季风气候区。冬季漫长而寒冷，春季干旱多大风，夏季短促炎热、雨水集中，秋季短促、气温下降快、霜冻降临早。大部地区年平均气温为07，最冷月（1月）平均气温为-10左右，极端最低气温-27；最热月（7月）平均气温在2024之间。年降水量的地理分布受地形影响十分明显，不同地区差别很大，有300-500毫米不等。大部地区年日照时数为27003100小时。每当59月天空无云时，日照时数可长达1214小时，日照百分率多数地区为6570%。XX主要水系有乌尔吉沐沦河水系、西拉木伦河水系、教来河水系、老哈河水系、内陆河水系，地上水年平均径流量为32.67亿立方米。（4）土地资源状况地处ZZ高平原向松辽平原过渡地带，北部为大兴安岭南段山地，燕山山系的七老图山屏于西部，努鲁尔虎山呈于东南侧，构成了三面环山的半环形，地势西高东低，海拔一般在5001 500米之间，海拔最高为2 067米。地貌形态可分为山地、高平原、熔岩台地、低山丘陵、沙丘平原。综上，待估宗地地处ZZ省东部，土地资源较为丰富，在区域属于人口较多的城市，自然环境较好。2、不动产制度和不动产市场状况(1)土地使用制度与土地管理政策国有建设用地使用权实行网上挂牌交易新型城镇化规划出台，有利于不动产的健全发展2014年3月16日，新华社发布了中共中央、国务院印发的国家新型城镇化规划（20142020年），规划主要内容可以归纳为一条主线、四大任务、五项改革。中华人民共和国总理李克强2014年12月22日签署第656中华人民共和国国务院令，公布不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责，实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一。（2）土地市场交易情况XX正在逐步建立城乡统一的建设用地市场，实行土地有偿使用制度，土地市场交易量逐年增大，土地交易市场有序正常发展，城区内的土地市场交易状况较活跃。下表是近年工业用地、仓储用地市场成交情况表。工业用地市场交易情况表项目名称项目位置面积(公顷)土地用途土地使用年限供地方式成交价格(万元)上限（下限）合同签订日期单价XX东方希望动物营养有限公司XX市XX区农畜产品加工产业园区1.46923工业用地50挂牌出让330.451.22016年7月29日225XX市天贺粮食加工有限责任公司XX农畜产品产业园区1.57工业用地50挂牌出让263.761.22016年7月29日168XX莹盈超市连锁有限公司XX市XX区农畜产品加工产业园区1.35863工业用地50挂牌出让407.61.22016年7月29日300XX市久通广农产品有限公司XX区农畜产品加工产业园区0.68228工业用地50挂牌出让114.61.22016年7月29日168XXXX区2015J-19地块建设XX市XX区1.14278工业用地50挂牌出让2440.62016年1月15日214XXXX区2015J-12地块建设XXXX区24.0001工业用地50挂牌出让40320.62016年1月15日168XXXX区2015J-1地块建设XXXX区12.0921工业用地50挂牌出让257612015年11月30日213XXXX区2015J-16地块建设XX区1.33259工业用地50挂牌出让2240.72015年11月30日168XXXX区2015J-15地块建设XX区1.33724工业用地50挂牌出让2250.72015年11月30日168XXXX区2015J-15地块建设XX区1.33724工业用地50挂牌出让2250.72015年11月30日168XXXX区2015J-3地块建设XX区2.00158工业用地50挂牌出让42712015年11月30日213XXXX区2015J-17地块建设XX区1.95002工业用地50挂牌出让4160.72015年11月30日213XXXX区2015J-14地块建设XXXX区0.67912工业用地50挂牌出让1150.72015年11月30日169XXXX区2015J-13地块建设XXXX区3.05703工业用地50挂牌出让5140.72015年11月30日168纺织品生产XXXX区20.0168工业用地50挂牌出让42640.82015年9月29日213环境改良剂XXXX区1.39356工业用地50挂牌出让3040.62015年9月29日218电力物资仓储XXXX农产品加工产业园1.33333工业用地50挂牌出让3801.22015年9月25日285食品加工XX农产品产业园区4.27378工业用地50挂牌出让7181.22015年9月25日168粮食加工XX农产品加工产业园1.33333工业用地50挂牌出让2241.22015年9月25日168XX斯琦丽康医药有限公司XXXX区1.45274工业用地50挂牌出让3170.72015年7月20日218XX金贝制卡印刷厂XXXX区0.66696工业用地50挂牌出让1430.82015年7月20日214XX市久通广农产品有限公司XX市XX区农畜产品加工产业园区3.15721工业用地50挂牌出让5311.22015年2月11日168仓储用地市场交易情况表项目名称项目位置面积(公顷)土地用途土地使用年限土地级别供地方式成交价格(万元)上限合同签订日期单价XX崟泽进出口贸易有限公司ZZXX物流园区0.702731仓储用地40三级挂牌出让242.522016年7月29日345XX成品储备粮管理有限公司ZZXX物流园区2仓储用地40五级挂牌出让60022014年5月26日300XX禾康农副产品有限责任公司 ZZ格林特制药有限责任公司ZZXX物流园区0.953659仓储用地40四级挂牌出让28722014年2月19日301XX市蒙祥进出口贸易有限公司ZZXX物流园区1.320121仓储用地40四级挂牌出让39722014年2月19日301XX市鑫硕进出口贸易有限公司ZZXX物流园区0.911088仓储用地40四级挂牌出让27422014年2月19日301XX铁发商贸集团有限公司ZZXX物流园区5.945782仓储用地40未评估地区挂牌出让178422013年3月15日300XX文阳商贸有限公司ZZXX物流园区0.333228仓储用地40六级挂牌出让10022013年3月15日300XX胜铭商贸有限公司ZZXX物流园区0.333063仓储用地40六级挂牌出让10022013年3月15日300XX九州通医药有限公司ZZXX物流园区2.375237仓储用地40未评估地区挂牌出让92732012年8月24日390综上情况，当地不动产制度与国家整体制度保持一致，各个时期政策紧随国家政策，严格宏观调控土地市场，逐渐向以市场自主调节为导向的市场化方向发展。目前来说，当地不动产政策环境良好，当地政策对不动产市场持扶持态度，当地的不动产市场已建立并较快发展，市场交易状况公开正常，工业用地地价水平平稳。3、产业政策XX市工业以冶金、能源、化工、建材、食品、纺织、医药、机械为主。2015年，全市生产总值1861亿元（省18032.8亿元）、占省的10.3%、全区第5位，增长8.1%、全区第3位；一产增加值277亿元、全区第1位，增长4.3%、全区第4位；二产增加值882.6亿元、全区第4位，增长8.7%、全区第2位；三产增加值701.7亿元、全区第4位，增长8.5%、全区第6位。从产业结构看，三次产业比重14.9:47.4:37.7，第一产业比重下降0.5个百分点，第二产业下降1个百分点，第三产业提高1.5个百分点。从贡献情况看，三次产业对经济贡献率分别为7.1%、58%和34.9%，第一产业较上年下降0.1个百分点，第二产业下降8.9个百分点，第三产业上升9个百分点。500万元以上固定资产投资1272.1亿元、全区第5位，增长15.5%、全区第7位；社会消费品零售总额637.1亿元、全区第4位，增长8.3%、全区第3位。全体居民人均可支配收入16302元；城镇常住居民人均可支配收入25195元；农牧民人均纯收入8812元。全年引进国内区外资金593亿元、增长14.8%，实际利用外资8560万美元、增长305.3%。进出口总额77908万美元，下降9%。各旗县区GDP：XX区300.7亿元、松山区249.2亿元、元宝山区240.9亿元、宁城县167.8亿元、敖汉旗164亿元、克旗147.1亿元、翁旗144.7亿元、左旗123.6亿元、阿旗109亿元、右旗77.1亿元、林西县76.5亿元、喀旗70.6亿元。2015年，全市14个工业园区规划面积577平方公里，建成面积143平方公里，累计完成基础设施投入126亿元。现入驻企业737户，投产企业685户，累计完成工业固定资产投资1182亿元。2015年，全市工业园区入驻企业当年完成投资310亿元，同比增长8%；实现销售收入1430亿元，同比增长10%。全市有省级园区7个（XX经济开发区、宁城经济开发区、松山经济开发区、林西工业园区、喀喇沁经济开发区、玉龙工业园区、元宝山工业园区）。省循环园区及企业6个（锦山循环经济园区、右旗煤电化循环经济园区、克旗大唐煤制气循环经济园区、XX循环经济园区、宁城固体废物处理循环经济园区、XX瑞阳化工有限公司）。国家级循环经济园区1个（塞飞亚循环经济园区）。年收入超千亿元产业有1个（冶金产业），超百亿园区5个（XX经济开发区、玉龙工业园区、宁城经济开发区、林西工业园区、右旗工业园区）。百亿元企业2个（远联钢铁、金剑铜业）。待估宗地作为仓储用途利用，与区域大方向一致，可以享受当地政策对相关产业的扶持政策，对企业用地有利。4、城市规划与发展目标XX市发挥资源优势，推进经济结构调整和经济增长方式转变，增强发展活力，提高发展质量。抓住“商服反哺农业，城市支持农村”的战略机遇，全面推进社会主义新农村建设。按照统筹城乡发展的要求，推进镇域新型商服化、城镇化和农牧业产业化进程。加快“产业立镇、商服强镇、商贸兴镇”战略，推进“远郊产业化、近郊商服化、环城商贸化、城乡一体化”进程，集内力借外力，统筹兼顾，实现经济社会全面进步。待估宗地属于仓储用地，现状利用符合规划和发展目标。5、城市社会经济发展状况2015年，全市社会消费品零售总额实现637.1亿元，同比增长8.3%；外贸进出口总额实现7.8亿美元，同比负增长9%，其中进口实现6亿美元，同比负增长17.3%，出口实现1.8亿美元，同比增长35.9%；全年实际利用外资8560万美元，是上年的4.1倍。2015年，全市新、续建商贸重点项目84项，完成投资63.4亿元。全市5000平方米以上大型商场、超市、专业批发市场96个，营业面积341万平方米，年营业额196亿元，就业9.5万人，其中年营业额超亿元的42个，超10亿元的7个；全市1000平方米以上农畜产品交易市场307个，营业面积377万平方米，年营业额161亿元。累计完成投资453亿元，建成面积13.5平方公里，2015年实现销售收入478亿元，同比增长21.3%，利税11亿元，入驻企业及商户4050个，带动就业4.1万人。以XX物流园区、松山物流园区、XX商贸物流城、和美工贸园区为主体的现代物流业快速发展。全市电子商务已经初步形成B2B、B2C、F2B、C2B、O20及代运营等多种现代营销模式，XX物流园区是国家级电子商务基地。2015年估算全市网上交易额58亿元，全市快递业务量（出港量）完成531.84万件，同比增长52.29%，投递业务量（进港量）完成1771.6万件，同比增长62.36%。我市小微企业和个人网商多数通过阿里巴巴、淘宝网等第三方商务平台开展业务，从事电子商务的企业有30多家，自主创业者1200余人。市中心城区（含XX区、松山区、新城区）有家政公司、服务中心200多家，其他10个旗县区300多家，全市家政服务从业人员约2万人左右，通过各类中介、社区推荐就业、自谋职业、灵活就业的约在7-10万人左右。有各类养老院、社会福利院182家，实有床位1.8万张，入住老人1.1万人，其中民营养老院29家，拥有床位4993张，入住老人3151人，有各类社区老年服务设施465处。全市共有进出口经营资格的企业608家，其中有实际进出口业绩的85家，已向95个国家和地区出口16大类115种商品，出口商品已从过去杂粮杂豆、纺织、麻黄素等产品到现在的机电、中蒙药、医用器具、绒毛制品、生物化工等精深加工产品，从过去单一贸易出口到现在来料加工、进料加工等多种形式。我市共有省级外贸出口基地5个，其中外贸转型升级专业型示范出口基地3个，分别是XX市西药基地、XX市羊绒制品基地、XX市杂粮杂豆基地。机电和高新技术出口基地2个，分别是ZZ元宝山区生物化工基地、XX市XX区。XX东黎绒毛制品有限公司、XX凯兰羊绒织品有限责任公司等5家公司被评为省级基地龙头企业。XX保税物流中心项目于2015年初封关运营，具备进口货物保税仓储、出口货物入区退税、国际物流分拨配送、转口贸易、简单加工增值服务等功能，是我市真正意义上的内陆“无水港”，对促进我市外向型经济快速发展起到重要作用。全市共设立批准外商投资企业37户，总投资额达18.2亿美元，到位注册资本3.7亿美元，投资方向主要以毛纺织业、农牧业、采矿业为主。境外投资企业11家，总投资额达1.9亿美元，投资方向主要是房地产、矿产品、机械设备、水利电工程、国际贸易等。从总体来看，全市社会经济保持持续、稳定、健康的良好发展态势，仓储用地的土地市场随之稳健发展，地价水平平稳。（二）区域因素待估宗地位于XX市XX区。1、区域概况XX区地处XX市中心城区，是XX市仓储、商贸和科教文化中心。全区总面积506平方公里，建成区面积43.28平方公里。辖2镇、11个街道，27个村、53个社区。常住人口45.6万人。“XX”和“XX”皆因城区东北角有一座赭红色山峰而得名2013年末XX区拥有医疗卫生机构430个，其中医院26个，卫生院3个，妇幼保健机构2个，专科疾病防治机构2个。2013年XX在春节期间组织开展了12项群众体育赛事，参与人数达万人以上。2、交通条件内部交通：区内拥有11个街道，有京通铁路干线穿过，可直达北京、大连、沈阳、呼和浩特、齐齐哈尔等城市。有直达北京、沈阳、呼和浩特等多个大中城市的航班。建设完工的XX至大板、XX至通辽、XX至朝阳高速公路及XX至大板至白音华铁路将XX全面带进入东北和华北交通网。公交线路密集，出租车便利。外部交通：XX区地理位置优越，交通便利。距北京420公里，距津、沈、大连500公里，距锦州、秦皇岛港不足300公里，赤锦铁路可直通锦州港货运码头。3、基础设施条件待估宗地们于XX区，开发区内土地的基础配套设施由开发区管委会统一规划建设。区域基础设施条件达到“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供热）条件，具体如下：（1）通路区域内有远联大街（生活型主干道）、红烨大街（混合型主干道）、赤朝高速（交通型主干道）等，路网发达，交通便捷。（2）供水由XX区供水，供水保证率95以上。（3）排水排入XX区排水管道，排水畅通。（4）供电由XX区供电网络供电，供电保证率95%以上。（5）通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通通讯保证率100%。（6）供暖由由XX区统一供暖，供暖保证率95以上。（7）配套设施待估宗地所在区域内的公共服务配套设施也较为齐备，周围5公里范围内有小学、幼儿园、中学、医院、商场、银行等。4、环境条件全区境内属半川半丘陵区，呈平浅盆地状，平均海拔高度600米左右。地处中纬度，属中温带、半干旱、大陆性季风气候区，全年降水量少，蒸发量大；昼夜温差大，日照时间长。XX是一座历史文化名城。XX区是举世闻名的“XX文化”发祥地和命名地。在这里，挖掘发现了被中国社会科学院评为“2009年全国六大考古新发现”的夏家店下层文化聚落遗址。5、产业集聚状况XX区以“科学发展、富民强区”为主题，大力实施“开放创新、工贸带动、民生优先、城乡统筹”发展战略，加快推进新型工业化、农业现代化和城乡一体化进程，经过多年建设和发展，XX区已成为省东部重要的工业基地和区域性商贸物流中心。全区限额以上商贸业企业达到75家，规模以上工业企业76家。拥有经济开发区、农产品产业园区、XX物流园区、南部服务业园区等产业发展平台和保税物流园区、云计算产业发展平台等先进驱动要素。2014年完成地区生产总值284.6亿元，增长7.9%；公共财政预算收入20亿元，增长10.2%；全社会固定资产投资224.9亿元，增长16.8%；社会消费品零售总额117.5亿元，增长11.8%；城镇和农村常住居民人均可支配收入达到25325元和13783元，增长9.7%和11.4%。6、规划限制待估宗地位于XX区，规划限制没有不利影响。（三）个别因素待估宗地位于XX市XX区。待估宗地位置、面积、用途、宽度、临路状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及待估宗地现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明如下：1.宗地位置：XX市XX区XX号2.宗地面积：146667.40平方米3.宗地用途：仓储用地4.宗地宽度：约612米5.宗地深度：约228米6.宗地临路状况：二面临路7.宗地形状：形状规则，呈矩形8.宗地地质：地质承载力一般9.宗地地形：平地地形10.宗地地势：地势平坦11.宗地容积率：0，地上主要是储油设施设备构筑物。12.宗地基础设施条件：宗地红线外土地开发程度达到“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、供热）条件，红线内场地平整（达到开工条件）。综上，该宗地的个别因素与区域平均水平相似，对地价影响不大。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据（一）国家有关法律、法规及行政规章1、中华人民共和国土地管理法（年月日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，2004年8月28日第二次修正）2、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号，根据2011年1月8日国务院令第588号修正）3、中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2009年8月27日第二次修正）4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第55号，1990年5月19日发布）5、建设用地审查报批管理办法（国土资源部令3号）6、国土资源部关于贯彻实施中华人民共和国物权法的通知（国土资发2007112号，2007年5月8日）7、土地登记办法（中华人民共和国国土资源部令第40号，自2008年2月1日起施行）8、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过，2007年9月21日修订）9、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号，2001年2月13日）10、国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知（国土资厅发201512号）11、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号，2009年5月11日）12、关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知（国土资发2006307号，2007年1月1日）13、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008308号，2008年12月31日）14、国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知（国土资发200851号，2008年3月11日）（二）所在省市的有关法律法规和政策1、ZZ省实施中华人民共和国土地管理法办法2、ZZ发改委、财政厅关于发布ZZ省国土资源、建设系统行政事业收费项目和标准的通知（X发改费字2005120号）3、XX市中心城区基准地价标准使用说明4、ZZ省人民政府办公厅关于公布实施省征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知（X政办发2011143号）5、ZZ省耕地造地费、闲置费征收和使用管理办法（X财综字1998410号）6、ZZ省人民政府关于修改的决定（2014年11月18日修正）7、XX市人民政府办公厅关于印发XX市中心城区市政公用设施建设配套费征收管理规定的通知（X政办发2009030号）（三）采用的技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014，2014年12月1日）2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014）3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）（四）其他资料1、委托方提供的有关资料主要是委托估价函，委托方营业执照，待估宗地国有建设用地规划许可证、项目规划选址批复、政府专题会议纪要、区发改局项目备案通知复印件等。2、受托方掌握的有关资料主要有宗地区域位置图、待估宗地及比较案例照片，现场查勘记录表，估价师现场查勘照片、现场调查所获取的资料等。二、土地估价（一）估价原则本次估价过程中，遵循的主要估价原则和估价技术原则有：1.合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。2.供需原则土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。3.协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。4.替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。5.变动原则估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。6.最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。7.报酬递增、递减原则土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。待估宗地作为仓储用地，评估中考虑了其在投入由少到多以致达到饱和时的报酬递增、递减规律。8.价值主导原则土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。在评估过程中地价影响因素的分析选择、修正系数取值等应有所侧重，重点关注土地价值的主导因素。9.公开市场原则评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。案例选择遵循公开交易市场正常交易案例原则。10.多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和成本逼近法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。（二）估价方法1、采用的方法与理由估价人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估采用的方法。市场比较法XX区近似区域有相同用途的土地出让交易案例，可以收集到适宜的可比实例，经过修正求得待估宗地的出让市场价格，因此选择市场比较法评估。成本逼近法待估宗地位于城市郊区乡村区域，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，也能取得基础设施建设费用、利息、利润等资料，因此选择成本逼近法评估。2、不采用的方法与理由收益还原法区域较少类似土地租赁案例，难以在附近收集到类似租金案例，也难以收集到土地纯收益与费用资料，无法采用收益还原法进行评估，因此不采用收益还原法评估。剩余法剩余法评估的基础是建立在可知房地产售价的基础之上的，区域内难以找到相似的售卖案例，无法用剩余法评估，因此不采用剩余法评估。基准地价系数修正法现在执行的基准地价公布时间较早，其估价基准日为2013年1月1日，有一定的滞后性。新基准地价已重新评估，现已上报审批，未最后更新公布，据市国土局介绍新基准地价将有较大变化，因此不能采用基准地价系数修正法评估。3、采用的估价方法与公式综上所述，本次估价采用市场比较法和成本逼近法两种方法评估，两种方法原理与公式如下：（1）市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。其基本公式为：P=PBABCDE式中：P-待估宗地价格;PB-比较实例价格;A-待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数;B-待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数;C-待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数;D-待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数;E-待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数。（2）成本逼近法成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式如下：VEaEdTR1R2R3VER3式中：V估价价格Ea土地取得费Ed土地开发费T税费R1利息R2利润R3土地增值收益VE土地成本价（三）估价结果1、地价确定的方法依据以上评估过程，市场比较法评估结果为288.49元/平方米，成本逼近法评估结果为305.12元/平方米，二者相差不多。评估人员通过对当地土地市场和土地价格水平的调查分析，认为实际市场价格在两个评估结果之间，因此确定以两个结果的简单算术平均值确定待估宗地最终评估价格。待估宗地取整的最终评估价格为：土地单价=297（元/平方米）待