大堂功能分区及物业管理.doc

薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁螀袇羀膄蚆袆肂荿薂羆膅膂蒈羅袄莈莄羄羇膁螂羃腿莆蚈羂芁艿薄羁羁蒄蒀羀肃芇蝿羀膅蒃蚅聿芈芅薁肈羇蒁蒇蚄肀芄莃蚄节葿螂蚃羂莂蚈蚂肄薇薄蚁膆莀葿蚀艿膃螈虿羈荿蚄螈肁膁薀螈膃莇蒆螇羂膀蒂螆肅蒅螁螅膇芈蚇螄艿蒃薃螃罿芆葿袂肁蒂莅袂膄芅蚃袁袃蒀蕿袀肆芃薅衿膈薈蒁袈芀莁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复星克隆商务楼大堂功能分区及物业管理建议2007年5月31日Page 1 of 19第一部分 研发楼大堂内部功能分区建议本报告是在与克隆项目组各方人员会议讨论产品配置建议，在已基本确定产品外饰面及内装修标准的基础上，对各大堂的内部功能分区提出建议。一、 办公大堂的功能配置标准现代办公楼的配套标准演变得越来越高品质化，也更为人性化。在硬件公共配套上更为体现其品质感，同时在智能化服务配置上，也提供了更为广泛的标准化配套服务，对5A智能化系统的要求更为注重节能性和生态性。而对于整个办公楼的门面部分办公大堂，不仅承载着树立项目的品质形象的作用，同时在现代办公楼宇中，更赋予了大堂的多重辅助办公功能。接待功能：大堂接待台，指示功能：多媒体电子公告系统、企业水牌，休息功能：咖啡吧、休息沙发分布区、报刊阅览区，商务功能： ATM银行机、商务和票务中心、24小时便利店等。办公大堂的多重功能组合提升了整体项目的形象，同时体现了更规范、更便捷的物业管理内涵，自然成为企业机构办公选址考量的要素之一。二、 本项目的大堂内部功能分区建议本项目共有三栋办公楼，其中A、B楼分割销售，C楼持有，复星集团内部使用。此三栋办公楼的大堂面积均较小，其中A楼155平方米、B楼50平方米、C楼45平方米，根据其研发办公大楼的产品定位，整体内装修应体现简约而赋有创意的现代风格，在吻合此风格基础上，大堂配置功能呈现多元性。在功能配置上体现出品质感和前卫性。2.1. A楼功能分区建议：A楼连接宜山路的主入口，在大堂的功能配置及装修风格上，尤其需要树立起项目的整体品质感。目前大堂面积为155平方米，在规划设计中有几个问题值得探讨：大堂中心有两个承重柱，影响了大堂的整体宽敞性；局部走道的宽度达到6米，同时又有较多开启入户门，该走道面积难以利用。建议对此平面设计做适当的调整，减少立柱，缩小走道宽度，规避其在使用中的缺陷。现按此设计方案进行功能分区建议。方案一：咖啡吧休息区大堂接待区商务功能区承重柱处于大堂中心，为减轻其对大堂总体效果的隔断感，建议将大堂接待区、入驻企业水牌等设在入口第一根立柱处，通过设计装修将此功能和立柱融为一体。ATM银行机、多媒体电子公告系统等商务功能设置于第二根立柱周围。分设咖啡吧和休息区，为商务办公人士提供更舒适、更完善的商务环境。方案二：休息区咖啡吧大堂接待区商务功能区大堂接待区和休息区分设大堂两侧，商务功能配置设于第二根立柱周边。大堂接待区：休息功能区：满足休息区功能的多元性，增设咖啡吧和报刊阅览功能等。指示功能区：新型的办公楼在指示系统上也趋于智能化，利用计算机网络传输技术建立了先进及便捷的信息公布系统，将传统的企业信息、楼层平面图及其他公共信息如天气预报、会议引导、活动通知、广告推广等播报出来。商务功能区：由于大堂的面积不大，在功能的设置上，无法涵盖商务中心、便利店等更丰富的商务功能元素。针对目前建议的功能配套，在布置上宜采用简约的线条和明快的色彩，再辅以绿色植物、水景小品，制造一种宽敞、通透的视觉效果，与整体装修风格相吻合。2.2. B楼功能分区建议：B楼与A楼紧邻，在大堂的功能配置及装修风格上需与A楼协调，相辅相成，共同营造项目的整体品质感。目前大堂设定的面积为51平方米，针对小面积的企业研发楼办公大堂，建议其功能设置秉承“实用和简约”的原则，满足基础的功能配置要求，同时在整体风格和细节之处体现其品质感。大堂接待区指示功能区休息区ATM机大堂接待区：小面积办公大堂的大堂接待区，装修上更应体现其简约的现代感。休息功能区：休息区的功能可涵盖休息接待、报刊阅览等。由于其空间较小，在沙发的款式、色彩及组合上，均要充分考虑，避免造成局促、堆砌感。指示功能区：指示功能区拥有多媒体电子系统或企业水牌指示。指示功能区商务功能区：基于大堂的小面积空间，其商务功能的配套设施主要为设置ATM机。为了促使B楼的品质形象获得更大的提升，建议能增大B楼的大堂面积，将正对门厅的50平方米研发办公室调整为大堂，在销售上牺牲了该面积，但舒展开阔的大堂空间能提升项目的整体品质形象，能促进项目的销售。2.3. C楼功能分区建议：C楼作为企业自用，大堂设定的面积为44平方米，在小面积的办公大堂内，其功能配置更以“简约实用”为主，满足基础的功能配置要求，同时在整体风格和细节之处体现其品质感。大堂接待区休息区指示功能区第二部分 物业管理服务内容一、 物业管理服务流程接管验收提前介入拟定管理方案组织培训队伍工程验收装修验收日常管理与培训环境卫生管理绿化管理工程管理装修管理给排水系统管理电器设备管理空调与通风管理电梯管理安全与消防管理公共秩序管理车场管理制定物业管理制度二、 物业验收前管理服务（物业竣工前三个月）楼宇竣工楼宇质检单门牌批文勘测报告土地面积分摊容积率核定初次登记交付使用证工程质量综合评定表入伙通知书房地产权证办理(一) 以上流程图主要显示了在此阶段，发展商所需完成的事宜及程序，在流程图内，作为竣工之前已介入的管理公司可派遣工程人员在质检环节中协助发展商。(二) 在整个竣工验收期内，管理公司需完成以下事宜。1) 与发展商及承接商协商接收日期。2) 于接收日建立管理处，派驻管理及保安人员至现场开始物业基本管理之运作，例如二十四小时安保控制等等。3) 制定及实施物业验收及移交之计划，包括土建及设备的遗漏检查，验收图纸，接管物业所有钥匙，收集承判商/供应商及设备资料。4) 清洁承包商进驻，管理处开始运作。5) 准备办理住户入伙手续；登记住户资料、收取装修按金、派发用户手册及装修守则。6) 跟进住户装修工程；审核图纸、协助办理审批程序。7) 与承建商跟进单元遗漏项目。8) 租用户迁入控制。(三) 订定管理守则1) 大厦业主临时公约2) 大厦用户手册(四) 员工招聘及培训计划1) 物业正式营运前/后之集中培训在物业正式营运前/后，安排各级员工的入职培训，主要内容包含：A. 全体员工培训a) 员工手册；b) 公司概况；c) 物业管理的概念；d) 管理处岗位设置，各岗位职责及基本操作规则；e) 物业治安管理制度及各项措施；f) 物业消防管理制度及消防基本知识；g) 突发事件处理程序；h) 物业及主要设备设施之概况。B. 工程人员培训a) 物业设施之定义及应用b) 管理服务之目的及重要性c) 移交及回收单位之程序d) 防火知识及消防装置e) 无线电通话机之应用f) 物业管理之基础知识g) 紧急事件处理程序- 水管爆破- 火警应变- 电力故障- 煤气泄漏- 雷暴及台风- 盗窃或抢劫- 处理可疑物体或恐吓电话- 偷车- 拾获财物- 发现租用户受伤或意外- 物业内违例或遗弃车辆h) 急救学常识i) 领导才能，组织能力及责任感等另物业之维修技工训练课程除包括上述之选择性项目，加插有下列课程：- 机电维护之措施及程序- 物业空调运作流程- 维修工具维护及保管- 物业设施之操作流程等(五) 移交物业，用户搬迁及装修之管理服务用户搬迁阶段，物业内将存有各方面人士，包括租赁代理、用户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，而此对物业整体管理、保安、清洁等均构成极大影响。物业应制定一系列有系统之搬迁流程及装修指南。有关内容大致包括如下：1) 移交物业单位与租用户之程序管理服务工作内容包括检查用户之有效文件，并由组长级员工与用户作移交程序。提示应知事项，如单位内各项设施、装修须知、运送物作安排等。单位内工程瑕疵亦需要用户于一定时间知会管理公司以便传达有关承判商作适当修葺。另将负责批阅用户提供之单位装修原则，并限定用户于审批通过后才核准其承包商开始装修工程，以保障公共设备及发展商权益。2) 装修工程及物料运送控制之程序为确保用户之装修工程及材料运送能配合物业整体运作情况，要求各用户之指定装修承包商于施工前提供有关资料及费用，以免妨碍物业之正常操作，确保业主及用户之权益。物业将要求用户提供以下资料及相关费用：A. 装修单位之证明B. 二十四小时可联络人、电话、传呼机、手提电话号码C. 承包商综合保险单资料D. 公共第三者保险单资料E. 估计装修工程日数F. 装修物料运送时间表G. 每日工作人数H. 驻场负责人联络电话、手提电话、传呼机I. 装修期之临时水电供应与保证金及费用等3) 保安控制此期间之保安工作，是将物业内全部公共地方、机械及机电室及物业周边范围等作保安控制。驻物业管理处将严格执行又上级批示之各类保安措施，以确保物业于此期间之安全运作。4) 迁入控制为防止物业楼板承重超出建筑法规，应知会各用户提供有关资料，而亦同时要求用户提供搬迁特别物件或器材之明细，以便审核其有否违规。另搬迁期之安排及运送方法等，管理处将订定适当程序运作模式以配合用户之迁入搬运安排。5) 安全控制无论管理人员，装修承包商及用户，必须遵守管理公司订定之安全守则，以防发生意外。如用户单位内设施之更改，易燃物体之管理及处置等，管理处将有特定之规定监管，以策安全。三、 物业接管后的服务（入伙后）物业公司可于物业入伙日起或之前，提供物业运作管理服务，各项服务如下：(一) 财务管理A. 处理支出项目所有物业内管理运作之帐目将由管理公司审核后交由发展商做最后核准，一切支出项目将依据先前通过之物业管理预算案内所订定之预估费用作批核。B. 收支损益报告建议每月由管理公司提交物业管理费收支报告与发展商批核，报告内容包括物业所有支出细项及预估之支出，并提供管理费收支项目与应收帐款之对照，以供发展商了解物业财务状况。C. 管理帐户建议发展商于指定之银行开设物业管理帐户，以便今后能审核各项开支。除有支出需要外，所有物业管理金额将存入于专有帐户，管理金额所获得之利息将归入物业管理帐户。D. 代收管理费建议每月发出管理费通知单与租用户，所有收到之管理费将立即存入物业管理之指定银行帐户或发展商之专用帐户，并按时提交有关物业管理费资料之书面报告。(二) 总台服务总台应该设在大堂视线开阔且方便与来客联系的地方。写字楼的一切服务与管理工作都是由总台开始的，总台的形象与服务的好坏直接影响客户的满意程度。所以总台的工作一定要做到细致入微，使客户感到宾至如归。要求做到：接待热情、介绍详细、解答耐心、指引到位。写字楼总台客服务内容主要有：A. 信件报刊收发、分拣、递送服务；B. 客户来访登记服务;C. 问讯解答引导服务和留言服务；D. 出租车辆预约服务；E. 提供公司“阿姨”服务；F. 其他各种委托代办服务。G. 有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。(三) 设备设施服务设备设施的管理是现今物业管理的一项重要内容。有效并具水准的物业能提供住户一个优良的工作生活环境，更能保持物业的价值。设施设备的日常巡检、维护保养是对延长设备工作寿命的一种重要手段，物业公司对物业各类设备建立设备档案，并依不同设备的特点、运行规律，制定年、季、月度保养计划，其中包括检查、清理、维修、大修、年检、更换等不同工作内容。写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：1.设备管理(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。(2)完善工程部架构。(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。(5)制定设备的保养和维修制度。(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。2.维修与保养(1)报修与维修程序。.两类报修：自检报修、客户报修。(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养(又称作例行保养)；