合肥公园壹号市调策划案最终稿.doc

合肥公园壹号营销策划案红与黑芜湖机构二零零七年九月目 录前言-3矛盾堆积法-4（一）、合肥房产市场的现状- -4（二）、本策划案需要解决的三大矛盾- -5 破阵一：市场比较法-6 破阵二：项目基础分析法-9 破阵总结：（一）、推广方式的呈现-11（二）、营销手法的具体操作-18产品建议：-28附：本案分析的依据及基本情况-31前 言本方案一反普通单一的陈述方法，根据项目及城市的特殊性，首次将矛盾堆积法、项目基础分析法、营销比较法贯穿于其中，分析和论证项目的各方各面，得出“树，是回家的方向”的定位，并以物理属性+精神属性两大创新包装手法，运用捆绑促销+资源整合双重结合的推广方式，以期达到清溪路上及合肥市名盘的效果。营销目标：1、销售率实现 95% 2、推广“公园壹号”品牌3、房价在3500元/-3700元/之间提升总定位：公园壹号竞争法则：以物理属性和精神属性的双重吻合的定位，力争无懈可击。销售方式：点对点的客户登记方式，一日一清的客户动态管理。理由：1、本案周边可售房有限，品质房少。2、周边楼盘推广方式陈旧，且楼盘与定位相互剥离，不成整体。3、我司专业营销手法加专业策划推广手段，价格上涨空间5%。一、 矛盾堆积法：（一）、合肥房产市场的现状矛盾一：从全国整体房产市场来看，距今，全国房价同比上调了约7.4%，而合肥的房价同比仅上调了约4.8%，同比上涨幅度低了2.6个点，列于全国房价上升城市的倒数第二位。合肥市场的理性化可见一斑。矛盾二：由省内城市横向比较，合肥作为省会，无论是经济、交通、人均国民总值均居于全省前列，同样，楼盘品质良好，推广异彩纷呈。但是，房价却未能依据省会城市之衔处于领军。合肥是省内最明显的依据地段划分房屋平均价格的典型城市，一环以内房屋均价约在3800元/以上；一环和二环之间的房屋均价在3500元/以上；二环以外的房屋借力上涨的整体趋势也攀至3300元/左右。矛盾三：自合肥市区楼盘的纵向比较， 2000年至2005年基本都维持每年1825%的增长率， 05至06年增长率明显下降，涨幅趋缓，2006年合肥整体均价3200元/平方米。07年，合肥房价整体处于上涨趋势，国家各项调控政策只是对成交速度上有一定影响，对成交价格无明显影响。矛盾四：合肥06年进行了震动全国的大拆违，释放出了大量的土地投入市场，土地供给量增加，也使得合肥进入持续集中开发时代。房屋的品质和包装也百花齐放，但是经过市场的理性洗礼，品质市场在两极分化。随着城市的整体规模扩大，外来人口的增加、居民收入的改善刺激了合肥的住房需求。矛盾五：本案位于合肥西北部，一环外沿，蜀山区与庐阳区交汇处。近些年来，蜀山区大力发展的是西南方向的政务区、高新区、经济开发区，造成本案所处地块投入及配套相对缺乏。结论：重重矛盾的交合，把本项目面临的矛盾集中化，即本项目在上市时机、地段、品质等均无明显的优点和缺点，快速树立自己的定位和知名度，在市场中显得“无针可插”，但是要想在短时间内确立项目认可度和知名度，需要解决以下矛盾。（二）、本策划案需要解决的三大矛盾：1、在蜀山区西北地块实现项目知名度2、消弭消费者因项目配套欠缺而影响购买的心理3、打造高价位快速销售解决了如上矛盾，则本案的一切难点将迎刃而解。而破解之法提炼成关键词即：包装、推广及营销手法！如何包装、推广、营销成为本案的“武林秘籍”，以下我们将用两种方法推导出最终的破阵之法。破阵一：市场比较法由合肥市场上现存的案名、定位、推广方法着手，立体分析合肥消费者的喜好及市场的变化。1、 案名为什么有的案名能遍地开花?为什么有的案名硬是坐地收钱?为什么有的案名曲高和寡？为什么有的案名不声不响？我们通过调查找寻答案。有的楼盘一售告罄，而有的楼盘无人问津；有的项目一路顺风，而有的项目九死一生。是地不如地，还是案名不如案名，抑或人不如人？我们通过分析找寻缘由。在合肥市场上，存在着如下几种类型的案名，足以可见合肥楼盘案名的风格和市场的接受程度。1、 古典+人文主义：包含意境，极具想象力，附庸风雅每个年代都是文化的另一种读本。（水墨兰庭、河畔雅居、学林雅苑、兰亭园、月亮湾亲水嘉园、荷塘月色。）2、 后现代主义：楼盘标榜个性，对年轻的强势白领的动员力较强。（智蜀CEO、utown金色地带、瑞泽源一里洋房、金地88街、铂金元素、城市风景国安家园、温莎杰座。）3、 本土主义：立意虽然平淡无奇，却也给人踏实稳当的感觉。（康居馨苑、天然新都市、秀水花园、广利花园、温馨家园、华林家园。）4、 以开发公司名称为案名：大多有系列楼盘开发，前期楼盘产生的影响及效果显著，后续开发就以开发商名来彰显品牌与实力。（元一柏庄、百协大溪地、国建香榭水都、新华文景苑、恒泰阿奎利亚、银都香水郡、拓基城市广场、香江生态丽景、南郡明珠、恒生阳光城、华润澜溪镇、绿地海顿公馆。）纵观合肥楼市知名楼盘：奥林花园、安然绿洲花园、绿城百合公寓、元一柏庄、金色池塘、百协大溪地、绿地海顿公馆。可以看出，开发商的品牌知名度起到一定告知作用，项目的成功也源于开发商之前的品牌影响力，因此，开发公司名称的品牌效应已经大过案名本身。而就自身出彩的，如金色池塘，以项目内部的池塘景观为物理属性，辅已池塘生活带来的惬意舒适为精神层面。二者合二为一，使得金色池塘名声大噪。而本案的特点是品牌度尚未形成，整体体量小，可做区内配套有限，如再以朴实无华型来命名，则有可能造成未曾出世即被淹没。温婉典雅的古风还是颇吸引客户的，但是风格雷同甚多，易形成为他人做嫁衣的危险。后现代主义风格确实能彰显个性，脱颖而出，不过，得由项目自身的产品加周边环境而定。鉴于此，结合成功案名分析，得出本案命名的方向：不必夸张到“名不惊人誓不休”，但须朗朗上口、易于传播、体现文化性、不落俗套、无法雷同、不得超越。2、定位：由案名的风格即决定了项目的定位，重品质的、重噱头的、重意境的，大多离不开概念化的赋予。上面分析了金色池塘的案名与定位，是由案名直接就能反映出整体风格的代表，一目了然，准确的传达了项目的基础信息。接着，分析安高城市天地，它也是蜀山区销售不错的实例，除却安徽高速公路公司的开发实力外，“城市天地”能体现的就是它的地段了，与它“国际化情调社区” 的定位确稍有出入，不能让人迅速产生联想。 鉴于此，本案的定位不能与消费者的第一感觉有所出入，它须是：与案名恰如其分的谋和，与项目自身的产品、环境、地理特点所秉承。3、 推广：报纸、电视、网络、户外、展会等都是目前合肥消费者接受房产信息的几大重要渠道，其中，平面媒介的地位首屈一指。其次，合肥市的大小活动层出不穷，无论大小盘均热衷于在活动、事件营销中铺设推广途径。但是，突出的矛盾是绝大数都有牵强附会的现象，只是借活动传达知晓率，并不能与产品天衣无缝的贴合。这样带来的问题是：大多营销活动人前热闹人后凄凉，喧哗落尽，依旧是销售率的缓慢。鉴于此，本案将做的一切策划活动都得全方位的考虑，采取捆绑促销+资源整合的方式,坚持我们的客户在哪里,我们的推广就做到哪里。即与同等客源层的商户进行合作,如书店、专卖店等进行捆绑促销或资源共享。破阵二：项目基础分析法由本案自身出发，从规模、特色、周边楼盘分析着手，全方位剖析推导出本案该走怎样一条适合自己实情的道路。1、规模：本案总建筑面积：62636.8，与周边长城天一家园总建面积：20万相比，确实相形见绌。2、特色：森林公园为唯一可发挥的景观，自身建筑和区内配套、景观暂无法见到出彩之处。3、周边楼盘：大多数定位较为模糊，不能准确表达产品特质。长城天一家园：与繁华不远，距自然很近康居馨苑：时代在变，居住梦想永恒安然绿洲花园：365天公园式生活（唯一定位较为清晰者）奥林花园：中心城，生活家由周边楼盘的定位可以看出，项目周边工作者是他们的消费人群。他们包括：高校及中小学教师、公务员、企事业单位职工、以及西一环区域部分生意人，外加少数投资客等。而此刻，我们的目标客户也逐渐浮出水面。其对住宅的需求特征为：a个性化追求：自我思想在生活氛围的张扬；b私密性：家庭范围、个人生活方面的私密不为外人所知；c身份属性追求：以文化品位区分；d自我价值追求：社会认知感；e自尊性的体现：以事业成就、身份、价值的为标志的中青年群体。 破 阵 总 结（一）推广方式的呈现确定了目标客户，结合如上破阵二法，广告推广的方向和项目的案名、推广语也就破土而出。破阵二法的结论均指向一个重点森林公园，如何深度挖掘，拓展它的特质，并与本案产生密切联系。我们本意是想找到一个能呼应项目物理属性和精神属性的代名词，首先是它具备传播力和感官美，其次要能与项目有极强的关联，最后在项目之后的推广中，能释放出源源不断的文化氛围。找到了视角，就如同找到了撑起地球的支点，经过一连串头脑风暴的濯洗，我们确定了支撑点公园壹号：既能表现森林公园与本案的位置关系，也能由名字直接体现项目的特点。另外，以树的定位进行深度挖掘，阐述其精神特质。案名一：公园壹号（告知森林公园与本案的关系，直接标于案名上）推广语：1、树，是回家的方向。（放大树在本案中的概念） 2、感官Party！（居住者的生活态度）3、清溪路上独享氧气生活（点出项目地，强化森林公园卖点）案名二：挪威森林自风靡60年代的甲壳虫乐队唱出了名闻世界的曲子Norwegian Wood（挪威的森林），1987年日本作家村上春树又以挪威森林为书名写出了一本反响巨大的小说。以一曲、一书所散发出的人文气息就足以引得无数热爱文艺者竞相折腰了。它能代表本案与森林公园的密切关系；也能担起本案的产品特性和生活态度。推广语：1、清溪路上，寻找你的挪威森林。（点出项目地，阐述人文情怀） 2、喜欢的感觉会上瘾！（源于海明威的话，表现林中瘾居生活） 1、 广告策略一u 项目主题：公园壹号u 主题定位：树，是回家的方向!推广活动(1)、前期硬广主题：寻找公园壹号目的：全城关注 方式：在项目地工程围档处树立一醒目标牌，写上公园壹号的字样。媒体：以电台、报广、户外为媒介铺盖知晓率，主题为寻找公园壹号，设下字谜，点示出项目所在地。寻找到公园壹号前50名者，可获得奖金或奖品。报广:寻找你的公园壹号！随文：因为它的等候你的心情开始雀跃因为它的守护你的步伐变得轻盈寻找你的公园壹号！因为 树，是回家的方向。2、广告策略二u 项目主题：挪威森林u 主题定位：有氧生活特区每個人都有屬於自己的一片森林也許你不曾走過但它一直在那裏總會在那裏迷失的人迷失了相逢的人會再相逢理由：“挪威森林”在城市人群中具有广泛的知晓率，无论是唱片、还是书籍，因此，在媒体上以挪威森林为主题，则能引起大众的好奇和关注度。3、媒体策略 媒体总策略：不同的媒体有不同的客户群、有不同的档次、有不同的宣传力度，因此针对本案相应的客户群、项目档次及针对不同销售时期的宣传力度，选择相应的媒体，并注重这些媒体的组合使用和创新使用，以便达到空前的效果。 报纸、电视、网络、户外、展会等都是目前合肥消费者接受房产信息的几大重要渠道，其中，平面媒介的地位首屈一指。合肥名盘的报纸投放量相对较大，如瑶海行政区元一名城，06年全年投放报纸广告达349个整版，占该区总投放量的四分之一。如此大手笔高密度的广告投入，以本案的实况不需要硬碰硬，这需要针对目标消费群体准确投放每次广告，以巧打力，获得多米诺骨牌效应。 媒体选择报纸广告：借助商报的巨大发行量，传播楼盘信息。报纸广告分为软文和平面广告两种，可以较详细的传播项目信息。只是要注意根据销售情况的不同，针对阶段营销计划，实时调整。报纸广告主要围绕项目的核心“树,是回家的方向”这个独特大卖点展开，将其放大、挖深、淋漓尽致地传递项目优势卖点，引起社会高度关注，引起消费者共鸣。电视广告：信息传播范围广、效果直接，但费用较高，适时选择。形象片，突出项目高档品质定位，用动感画面表现未来商业繁荣场景，形象片是项目取得良好形象，维护项目长期品牌，达到提升品牌的长期宣传；新闻片，以写实手法为主，以新闻的形式报道本案开发中的奠基典礼、封顶、入住等各种活动内容，向观众展示项目特征与个性的片段，既有新闻性，又有真实性，因而有较高的可信度。鉴于消费群体看电视习惯，可以选用合肥公共频道投放。或者选用综合频道1电视剧前的新闻时段,以新闻的形式播出，这样一可以增加项目可信度，二可以选择观众层次与广度。但关键要打通电视台的关系。电台广告：针对有车族多数在开车上下班时间有收听广播电台的习惯，建议在合肥交通广播电台上针对本案的“树,是回家的方向”等卖点进行宣传，也可通过专题片的形式请相关人士做专题访问。电台广告费用较低，可以节省开支，可以针对有车族进行深入宣传，突出宣传项目特色卖点，为项目塑造品牌形象。主要在预热期、开盘期进行有效宣传。户外和车身广告：针对某个点或某条路线的人群，进行宣传。由于本案定位中高档楼盘，客户消费群以蜀山区以北为主，可本案离市中心较远，因此很有必要搞户外和车身广告，以提高项目的知名度。建议通往市中心的公交线路发布公园壹号形象广告。建议在本项目处设立相关车辆的站牌（与公交公司协商，购买站点）。车身广告由于具有流动性质，注视时间非常短，所以要求广告效果、广告表现形式和创意简单明了，突出主题，能给人留下印象即可。卖场电视展示区广告：利用大卖场及家电中心的电视销售区，与其洽谈在电视展示区播放本项目的广告宣传片。楼书：针对目标顾客，传播详细的楼盘信息，塑造项目和开发商的品牌形象。楼书是建立在报纸广告与电视广告的基础上，让意向型客户群更深层次的了解与自身息息相关的楼盘信息，以便更好地选择。促销活动：结合礼品性广告，达到造势和显示开发商实力的效果。最宜在引爆期开展促销活动，以烘托现场气氛，增强目标客户群的忠诚度，达到塑造项目和开发商品牌形象的效果。 媒体的创新使用公交语音报站广告与公交电子屏广告:费用低,针对本案的目标客户群定位可见,多数客户乘坐公交车的几率大,因此针对这部分客户群，在乘坐公交车上班或出行时在潜移默化中灌输本案的卖点,引起客户的关注. 媒体组合长期宣传媒体：报纸广告+车身广告+户外大型广告短期宣传媒体：电视广告+电台广告+SP活动（二）、营销手法的具体操作其他楼盘手法：1、长城天一家园营销策略分析：以合肥市即将禁止二环以内土地建多层为卖点，结合项目后方的森林公园，以及大体量的产品优势，加上临潜山路的六层购物广场，综合形成此盘的卖点。2、康居馨苑营销策略分析：以首付三万为噱头吸引消费者，实质为总首付9万，但可先付3万元，余下6万元年底付清，以此手段引起关注的目的。3、奥林花园三期营销策略分析：以前两期客户免费入会员及新客户交15元工本费入会员，凡奥林花园会员者，可享受9.5折优惠及8000元优惠，在国购集团旗下的国购广场等地购物有积分、折扣优惠。这与开发商的实力和品牌效应有关。4、安然绿洲花园营销策略分析：该盘重点以生态+森林公园为卖点，虽楼盘体量较大，但可售楼盘仅为一半。5、绿城百合营销策略分析：以大手笔的景观和全方位的物业管理服务取胜，品牌效应的成功在绿城百合一览无余。6、元一柏庄营销策略分析：临南淝河而建的元一柏庄公园，与区内景观相成呼应。冠以香槟大道为楼盘理念，虽找到了一些高贵典雅的生活氛围为切合点，但终究不算完美的重合。7、金色池塘营销策略分析：金色池塘以多层加花园洋房为主，以产品品质加整体环境为卖点。另外，它是合肥首家与合肥知名的西园小学、合肥市五十中合作办学，由蜀山区教育局直接管理9年制学校的楼盘。本案：初步营销策略（假设案名为公园壹号）1、营销方式 常用方式：广告营销（报纸、电视、电台等）促销活动营销（开盘活动、公益活动、房展会等）优惠手段营销（折扣等）工地营销（工地形象塑造、工地管理等）其他营销方式（与企事业单位联系，通过内部工会通知，征求团购人员。） 创新营销：比如在首付款的问题上，有些开发商可先为业主垫付一到二个月的部分首付资金，以缓解业主购房压力；制定购买多套或团购的优惠办法；对购房常客或介绍购房的业主进行优惠等等均属创新营销。其最大特点就是方式灵活多样，有市场针对性。2、包装策略 硬性销售包装工地包装：工地作为买家关注和行人注目的地方，是宣传最经济和最直接的媒体。可利用在进入工地道路的两旁设展示牌，工地的围墙上印上广告宣传语或灯箱广告，吸引注意力，营造气氛。工地直接反应了贵公司施工单位的工作作风。因此发展商在卖楼前，其一必须要求施工单位完全按操作规程进行严格的文明施工，塑造一个整洁的、有序工程形象；其二、开始卖楼，发展商必须确保工程施工正常进行，以免给买家造成开发商没有实力的印象。接待中心包装： 售楼处形象包括室外和室内两部分，两者均不可偏，室外部分是一个整体的楼盘视觉引导系统，旨在营造出醒目、浓重的销售氛围，该部分内容有：室外展示：大型户外广告展示牌：小区整体效果图展示灯箱展示：展示小区繁华的景象。工地围墙广告牌：阐述树,是回家的方向的特征。售楼处门头道路指示牌：项目区位指引。室内部分售楼处室内形象的构成包括：整个接待和展示大厅的设计风格。售楼资料的准备如售楼书、宣传单张、认购协议书、付款方式价目表和办证程序等，全面介绍楼盘的情况和购楼者相关注意事项。模型包括：总体模型和分户模型展板：购房需要履行的手续、户型展板等，同时烘托售楼现场气氛。建材展示区：将整个小区的所用高科技建材展示给客户，增加其卖点和提高客户的信心。样板房：给客户一个实地参照，给客户一个好心情，进而产生欲望。所有售楼人员的穿著颜色与楼盘的主色调保持一致性。 软性销售包装媒体广告、促销活动、优惠措施等3、价格定位与策略宗旨：在变化中把握时机，本着“低开高走，逐步拉升”的价格策略，这样会给买家造成一种抓紧时间购房的感觉，否则，时间越往后价格越贵，同时也给买家造成一种升值的信心。 定价方式：根据项目与附近楼盘评估比较表可以得出比较系数，由此来确定本案的价格，这种方式比较科学严谨，不会发生方向性错误，符合市场发展趋势。可根据售楼中心接待客户的信息反馈来确定价格，此方式较为接近客户心理价位。 均价：楼盘定价方法有很多种，有“成本+利润”定价法，有根据市场行情定价法，有根据项目区域均价结合产品品质定价法，我们建议采用根据项目综合质素与周边竞争楼盘比较后然后取加权平均值的方法来制定均价，此定价方法科学严谨。项目与周边楼盘价值比较表 项目名称长城天一家园安然绿洲花园康居馨苑奥林花园本案地段99889档次88799规模89799景观88799工程进度79980配套设施87787交通99999外部环境88888户型设计88898间隔设计89899综合8184788677项目均价评估： 比较系数=项目评估得分/比较项目评估得分可调均价=每个比较项目的比较系数比较项目的均价项目评估均价：每个比较项目的可调均价之和/比较项目个数楼盘名称均价元/比较系数可调均价元/评估均价长城天一家园3400元/1.053570安然绿洲花园3200元/1.093488康居馨苑3200元/1.013232奥林花园三期4000元/1.114440本案3682.5元/ 付款方式及优惠措施：购买房屋，对一般家庭来说，一下子要拿出三四十万，确实要耗尽一生积蓄，而且还得依靠银行借贷；即使是高薪阶层，在短时间内筹集数十万资金，也不是人人都能做得到，相当部分也要向银行借贷。因此，购房者在关注住宅的销售价格、环境、交通、房型等因素的同时，也很讲究付款方式。鉴于正常情况下的销售中建议采取如下方式：一次性付款方式（九七折）签署房产认购书时交付定金七天内签署商品房预售契约并付清楼款余额至楼款90%接入住通知书后办理房屋交接手续并付清楼款余额10%分期付款方式（九九折） 签署房产认购书时交付定金七天内签署商品房预售契约并付清楼款余额至楼款30%（含定金）房屋封顶后七天内付清楼款30%房屋室内装修完工后七天内付清楼款30%接入住通知书后办理房屋交接手续并付清楼款余额10%银行个人购房贷款付款方式 签署房产认购书时交付定金七天内签署商品房预售契约并付至楼款30%（含定金） 银行提供个人购房贷款70%鉴于市场对本案热情度很高，为防止形成哄抢行为，建议采取：一次性付款方式、银行个人购房贷款付款方式，无任何折扣。鉴于市场对本案的热情度不高，需要促销活动期间建议可采取：组合贷款付款方式（限制一定名额）首付一成，二成开发商一年免息贷款，七成二十年银行组合贷款。 价格分期调整策略目前，由于房价的平稳中有缓慢的回升现象，加上合肥购买居住者居多，且市场可选择的面宽广，对于本案，要做品牌，做出市场美誉度，一方面要做到有别于竞争对手；另一方面要合理控制销售进度，以达到利润最大化、项目和开发商市场美誉度最大化。为了项目上市取得良好的销售率，在推出时应有效的控制销售节奏，当销售率达到一定程度时或销售面积达到一定比例逐步上调销售价。产 品 建 议：1、户型建议：随着市民消费心理的调整和税收政策的影响，合肥市需方市场更加倾向于购买小户型住宅；而本案的户型面积大多数为90以下,这一点是符合市场需求的。但是，如何在螺丝壳里做道场，将小面积户型做出更多的功能空间，合理的迎合市场。我司建议如下：我们认为形式应该服从功能，增设入口大堂，实行三面三明设计，设计错落式阳台，给购房者多增加些使用面积。在建筑规范中，阳台4米2以下空间没有建筑遮盖，应视为露台，不计算面积。错落式的阳台，很大一部分面积可不计入建筑面积中去，购房者不必为此付钱。而且，这部分阳台可以享受更多的阳光。消费者将对这一设计带来的优惠增加整体满意度。优化的一楼户型。设计走入式的花园，一楼住户走下几步台阶就能进入花园。并在花园设置一个储藏室，这个储藏室有窗，也设有卫生间，而且是赠送的。这样以来高层的一楼将会成为最抢手的产品。2、景观及休闲建议： 建筑景观化建筑是刚性的，应通过景观柔性，把自然和人性回归。因此建筑摆设、朝向、布局应尽量面向景观资源，做到“推窗见景、户户有景”。立体绿化水化建议移植大树木，少建绿地多栽树，大树既是“空气吸尘器”，更容易塑造人与自然的和谐统一。塑造起伏坡地、立体绿化，大大提高绿化率的同时，使景观变化富有动感和层次。在提高绿化率的同时，也应强化“氧化率”概念。园内也应有水景，建议导入“叠水活景”设计，也就是瀑布的一种变形，水从高到低，蜿蜒起伏，潺潺流水，滋润心田，形成双水景概念。主题景观与组团景观结合 由于项目规模较大，建议设置一个主题广场，形成一个开放的精神堡垒式休闲活动广场，建议以“绿光森林”命名，显示清溪路副城市中心的美好城市前景为照顾景观的均好性，以弱化位置不好房子的销售抗性，建议设计组团景观，做到户户有景，家家见绿。 水、绿色、石、雕塑，是造园的基本元素。“石令人古，水令人远”、“园可无山，不可无石”，“小中见大”是造园的常用手法与精髓。建议雕塑一些与湖塘纺织有关的人文历史小品，提升小区的文化内涵。比如浣纱女等。运动休闲 强调景观的可参与性，融合自然、运动、健康的生活居住主题，是小区规划的一个重要方面。因此本项目一定要考虑设置一些必要的运动休闲设施。建议设计一条慢跑道，把小区串联在一起利于晨练。还要考虑老人和小孩的健身玩耍需求，比如建造亲子乐园、老人健身广场、休闲凉亭等，让老有所乐、幼有所玩。配置一定数量的户外健身运动器材，部分散落在小区的内部，部分集中在健身休闲广场，提高运动设施的利用率。背景音乐小区建议设置背景音乐，兼做紧急广播之用。假日的午后，一杯香茗，舒缓的音乐，如画的风景，打造音乐侵淫的生活境界，让人沉醉其间，流连忘返。植物选配风格自然化，园林主题化。即局部不同风格的园林与建筑风格融合一致，相辅相成，形成数个园区，而每个园区均有其相应的主题，为其塑造特殊的文化背景，别具一格，趣味无穷。具体做法是运用各类植物的独有风味，进行人格化配置，形成各种风格的景观，如松柏之挺拔傲然，竹之潇洒风流，杨柳之婀娜多姿，莲之亭亭玉立等。让业主尽享“楼在园中，家在景中，绿色景致到我家”的生活意境。园林化的景观还需要贴切的艺术化的好名称，便于提炼主题景观组团特色，并形成一个系列，使景观特色鲜明有文化归属感，也便于景观的宣传推广。比如以代表江南特色的“百合、丹青、桂园、月季”命名。当然，这里只是假设，届时景观设计出台后，我司再根据景观特色给一个恰如其分的组团称谓。3、区内配套：绿化、超市、幼儿园、干洗店、社区诊所及文体设施、康乐服务设施等。4、物业：服务内容仅限于一般水平的保安、保洁等物管功能，尚不能提升到社区文化氛围的营造和生活方式引导的高级物管水准。因此，聘请好的物业管理公司是对好品质的保证和升华。附：本案分析的依据及基本情况一、 项目基础1、 基地情况本项目位于合肥市西北版块，隶属蜀山区，二环以内，处于清溪路北侧，南淝公园南侧，西北部毗邻城市森林公园。地块为不规则条形，住宅均为南北向布局，场地较平整，周边交通便利。2、 规划情况用地面积：18111，总建筑面积：62636.8，建筑密度：22%容积率：2.91绿地率：40.2%3、 周边配套情况项目周边配套暂时匮乏，西侧一百米为清溪路上仅有的燕莎大酒店，淝滨路菜场，沃尔玛超市、上海联华超市，武警医院。本案隔壁的长城天一家园，拟定在清溪路与潜山路交叉处建六层的购物广场。4、 交通状况交通便捷，一环合作化路外沿，一条贯穿史河路的六车道宽的规划路正在施工（青阳路），不久即将通车，预期在本案开工之际，周边道路将顺畅通达。二、项目的SWOT分析及应对策略S优势及发挥策略1、环境优势：项目所处位置毗邻森林公园，周边地势平坦，无林立高耸的建筑物，视野开阔。发挥策略：借森林公园为一卖点，将区内景观与外部景观融为一体，形成森林公园的一角。2、区域优势：项目位于合肥西北版块的蜀山区与庐阳区交汇处，一环路边缘，距离市中心十分便捷。在蜀山区的高新区、政务区、经济区相继大开发之后，一向遭遗落的北地块，即将迎来它的春天。通过政府对森林公园的开发，清溪路的及周边路线的拓展，区北版块的配套投入，本案所处地块的发展指日可待，市场需求潜力巨大。发挥策略：大力宣传该地段的优势，吸引目标人群及投资人群。3、交通优势：位于交通要道，四通八达，距市中心、火车站和客运东站、西站约二十几分钟车程。发挥策略：位于交通要道，四面开阔，建筑及售楼部的外立面新颖即能达到吸引过路人群的目的。W：劣势1、项目相对于周边大盘，可做景观规模小。本案所在区域的竞争楼盘将分化本案的目标人群，为销售带来压力。规避策略：兵众孰强的比较告诉我们不需要在规模上与大盘分庭抗礼，士卒孰练则可能使小盘的精锐之师战胜乌合之众。因势造势，将劣势转化为卖点。针对小体量，做精致细腻型，注重细节出精品。在销售方式上出新，以亮点投合目标人群心理。2、地段周边相对配套不及，目标消费群体易被分流。 规避策略：加强自身品质和产品特色，利用底商吸纳基本配套，以满足日常生活需求。O机会及抓住策略：1、合肥市场宏观形势看好，随着该清溪路周边道路的拓宽和开通，本案后腹森林公园的兴建，该地块的优势和机遇逐步凸显出来。抓住策略：挖掘潜在消费群体，大力宣传该地段及本案的特色。2、完全不同于合肥目前普通单一的销售和推广手法将造成市场的轰动。 抓住策略：“公园壹号”将有可能成为一个亮点。这种新概念的引导可能引起市场的追捧。3、本案有可能成为该地段楼盘的代表作。抓住策略：这得依靠特色的产品与文化的密切契合，加上丝丝相扣的宣传手法，三者紧密的结合才能所向无敌。T风险及规避策略：1、同期市场上市极为集中，已经形成品牌形象的几个大盘紧邻本案，使得本案将面临较为严峻的竞争局面。规避策略：划清界限！因为本案独特的产品+文化的特质决定了与其他楼盘的宣传卖点不可同类而语。2、本案形象“树,是回家的方向”塑造的成功与否将决定本案成功与否的关键。规避策略：“公园壹号”是一种概念，取决于本案的体量，因此而产生的稀缺席位，而热爱公园、热爱树的人会因寻找到能表达自己生活方式而产生共鸣。3、开发企业价格的心理定位与市场接受程度是否脱节将是本案面向市场的最大风险。规避策略：这就需要我们专业的策划及销售，环环相扣、紧致迅速的去化。三、合肥市规划概况：2006年2020年市中心城区规划目标 (1)中心城区城市人口规模 近期2010年，中心城区城市人口300万人； 远期2020年，中心城区城市人口360万人。 (2)中心城区城市建设用地规模 近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米； 远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。城市未来规划特征明显：道路网延伸变密、交通提速；分区多，城市次中心渐渐形成；老城区人口向四周疏散，区域人口补充性集聚；环境渐有改善，绿化面积大增。四、合肥市的经济发展：合肥市经济发展处于提速期，在全国同等级城市中的GDP增长率有所靠前，竞争力增强。城市迅猛发展、扩大，城市功能完善、加强，城市人口剧增，商品房供求持平，但区域供求关系有变化。人均可支配收入增多，购买力增强，消费观念有一定的提高。2006年合肥地区生产总值1073.86亿元，提前4年实现GDP千亿元发展规划，增长17.5%，为1997年以来最高增幅，增速在全国省会城市中名列前茅。比上年提高1.2个百分点；实现财政收入167.77亿元，增长28.2%，总量占全省20.6%.全社会固定资产投资824.8亿元，占全省23.3%增长6.5%，创1993年以来最高增幅，增速位于全国省会城市前列。经济发展充满活力，全市综合实力得到大幅提升。基础设施建设进一步加快，社会各项事业全面发展，投资发展环境明显改善，人民群众得到更多实惠，经济社会呈现出又好又快的发展态势，从近年的发展来看，这种强势经济将会持续。五、楼盘分析1、 周边竞争楼盘：楼盘名称：（1）、长城天一家园地址：潜山路与清溪路交叉口东三百米占地面积：138亩总建面积：20万容积率：2.09绿化率：33%建筑类别：多层（20幢）、高层（7幢）、小高层（3幢）总户数：1700多户；户型特征：多层户型为120150；小高层户型为70130均价：3400元/；高层物业费：0.95元-1.2元；多层物业费：0.55元开盘时间：2006年7月29日教育配套：社区幼儿园、社区小学、附小、49中交通配套：116、300、124、22、21、12路公交车商业配套：沃尔玛、上海联华超市、淝滨菜市、武警医院、五里墩邮局、中行、工行、105医院（以上配套本案均可共享）建筑特色：多层采用坡顶设计，顶部设计角部观景窗；高层、小高层底层局部架空贯通，形成停车空间。（2）、康居馨苑地址：亳州路与肥西路交汇处东50米开工时间：2005年11月，去年九月开盘，明年四月交付。占地面积：18000平米总建筑面积：30000平米绿化率：33%容积率：2.67均价：3200元/建筑类型：小高层、高层，共238户教育配套：濉溪路一小、亳州路小学、二十六中、计算机函授学院、中澳学院。交通配套：137、7、14、153、161、106、12、124、143、705、22、300等多路公交车经临。商业配套：满天星超市、千百依超市、满乐福超市、工行、商行、建行、信用社、亳州路集贸市场、庐阳区区政府、酒店、医院等。（3）奥林花园三期地址：合作化北路与清溪路交汇处，西一环内。总建：10.07万，共6幢700户。容积率：1.26%均价：4000元/教育配套：双语幼儿园、合肥市乐农小学。商业配套：除周围基础配套外，另引进大润发超市进驻。户型特点：引进深圳最新设计，即每层不同的户型，少有重复，共几十种户型。面积为62-143，户型种类繁多，以复式较多。媒介：安徽商报、新安晚报。主要客户群：周边公务员、农大等高校老师。（4）安然绿洲花园地址：庐阳区四里河路建筑面积：180000，共27幢小高层，但由开发公司燃气集团团购14幢，仅13幢为可售楼盘。均价：3200元/，一楼价格3030元/，每层加40元左右。物业费：0.95元/开盘时间：2007年5月份，目前已销售50%，到2008年6月份入住。（5）、中天蓝山地址：长江西路与西二环路交叉口向北600米（省武警总对斜北侧）总建筑面积：120000建筑类别：多层、小高层依坡地而建，地势较高，香榭俪都收官之作。均价：3100元/开盘时间：未定明星楼盘：1.绿城百合公寓地址：合肥市合作化南路25号占地面积：148亩总建筑面积：25万平方米，规划有13幢高层住宅，建筑层数为1224层，总户数约1400户。容积率：2.08绿化率：61.8%建筑密度：15.1%建筑类别：