中介公司业务培训.ppt

大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,业务品种介绍与理解,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,业 务 种 类,独家代理,收购业务,暗 收,限时包销,多家代理,委托调剂,自由房源,限时代卖,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,业 务 种 类,租 赁,低端租赁,高端租赁,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,资 源 的 纳 入,（1） 有收购意向的客户 （2） 代售房源，失效房源的挖掘 （3） 余房，抵债房 （4） 关系，朋友介绍 （5） 非常规形式，如贴条形式等其他途径 （6） 报纸等媒体上的信息 （7） 原有评估记录中挖掘 (8) 出租房源的转化,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,收 购 业 务,收购目的： 目前收购仍是公司最主要的利润来源，是我们的主营业务，在市场竞争越来越激烈的情况下，收购业务可以稳固我们的市场占有率，是我们占有资源的一种有利有段，因此希望大家重视这项业务。积极锻炼自己的能力，操作好这项业务。同时也给自己的连锁店带来最大的利润。,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,收 购 流 程,一、房源采集 二、网上评估 1、卖房提供手续：产权证（房本）原件、房主（代理人）身份证 2、了解客户售房原因和心理价位 3、进行网上房源录入,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,收 购 流 程,三、看房 重点小区的房源一定要在第一时间尽量同客户看房，在目前竞争激烈的情况下，谁最早的和客户建立信任的关系，谁就会掌握主动，在看房的时间内尽可能多的探知客户的心理。如果客户有收购意向尽早与评估师联系确认看房时间。(时效性）,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,收 购 流 程,房屋基本情况：面积、户型、地址、楼层、房龄、结构、通风采光、公摊面积、使用面积、一梯几户、装修程度（风格、新旧）、用途 确保房屋能够上市交易（经济适用房、解困房、抵债房、或其他房屋性质等） 交易手续是否齐全（身份证、户口本、结婚证、特殊状况、及其他相关证明）等 交易手续的费用（过户费、贷款费、营业税）等,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,收 购 流 程,其他状况 小区环境、物业、房屋配套、交通情况、周边的购物、文化、休闲、餐饮、金融,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,收 购 流 程,四、反馈报价 实地看房后,评估师确定收购价格，并及时与连锁店进行沟通，回访客户，把握客户心理动态及时签约。 报价：看房后24小时内由评估师最终报价给客户。 连锁店人员继续跟踪客户，商谈收购价格，介绍公司付款流程（定金、尾款的付款时间），确定最终收购价格,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,收 购 流 程,五、签订合同： 暗 收：付款方式与三方一样 限时包销：付款流程图 5天后 30个工作日,签合同、付定金1万,腾房、公证，中途款 （房款20）包括1万定 金，,付 尾 款,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,收 购 流 程,其他： 该房屋水、电、煤气、暖气、物业、有线等附属设施负责查清，并交给评估部统一进行管理查费交接清单.xls 如有提前还贷情况，由提前还贷人员统一进行公证办理还贷手续 合同中，附属设施配套设施尽量多写,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,限 时 代 卖,适合人群及特点：分成代卖业务是针对心理价位比较接近市场价格、希望房屋快速变现，又不认可收购形式，或暂时无法收购的客户等所提供的服务。委托期限为两个月，委托销售价格和网上销售价格由公司评估进行统一把控，高出委托销售价格的部分由客户与公司共同承担，能够使客户得到超出预计售价的房款，提高客户满意。收取买方实际成交价格的2.5作为中介费，如果出现差额按照代卖合同的内容与房东进行分成,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,限 时 代 卖,备案流程: 房源备案是连锁店获得相对优质资源报与评估师验房的过程，或者其他店内网房源的优先调入权，备案期限3天，备案之后24小时之内必须在房源信息里反馈，否则取消资格，评估后台解锁，作为共享资源！,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,限 时 代 卖,权利: 房源备案的所有房源所有连锁店都有查询查看权利，但是只有备案店有资格查看联系方式；内网的所有房源，连锁店均可以在与评估师沟通之后备案，获取调入权利！需要评估验房的房源应报与本店所属评估师（注：若在我们内网发现其他连锁店比较优质的房源，需要评估验房时应联系相应连锁店的所属评估师）。,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,限 时 代 卖,签约流程：,签约流程：,网上评估,判断,介绍，引导,看房,签合同,网上录入,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,限 时 代 卖,注意事项: 1、如果到期未售，产生赔付，则相应在交易中心和连锁店收入中扣除，同时在评估师收购利润中相应扣除 2、首先要保障公司利润的最大化，条件允许的情况下下，首先应该考虑调入 3、连锁店员工和评估师应该对房屋有一定判断，签定之前必须和评估师沟通并征得评估师的同意。 4、签订合同必须由房主本人签字。,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,限 时 代 卖,5、签定代卖合同时，附属设施必须详细录入，避免售出后产生不必要的纠纷。 6、一定要与客户讲明必须积极配合看房，否则视为违约 7、一定与客户讲明客户不得以任何理由提高约定的总价或推托交易，不得转托他人或自行出售，否则视为违约,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,限 时 代 卖,8、录入房源时，标价由连锁店与评估师协商确定，（前期一定跟客户沟通好，告知网上最终标价由我方确定） 9、委托销售期限内，若以低于委托销售价格销售该房屋，应及时告知房主，征得房主同意（以房屋买卖（置换）合同约定的价格为准，房主签字最终确认）。 10、由于限时代卖如果到期未售需要赔付，该房源周边连锁店必须全员看房，分析该套房屋卖点尽快售出。 11、在委托期限内，可以转为调入，但不允许转为其他业务（委售、代卖、调剂等）,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,限 时 代 卖,特点及优势: 1 针对具有一定收购价值，但目前由于各种原因无法收购的房屋，以私产房为主，选择此业务，目的是先行将优质资纳源入到我们的渠道当中，强势占有资源，同时又是对于调入房源的储备，在市场放量和价格上扬时选择适当的时机进行调入。 2 留存权属证明，期限为两个月，（比代卖要短，但对于一套房屋的销售周期很正常）满足客户多点销售的要求 3 如果在代卖期间未售出赔偿客户2000元违约金，缓解客户担心心理，让客户无后顾之忧，提升客户满意度,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,限 时 代 卖,4、委托销售底价和标价由公司进行统一把控，避免因标价过低造成对于现有收购房销售的影响，或过高而导致销售缓慢或停滞而造成赔付 5、该业务需要与客户进行比较深入的沟通，了解客户需求，因此对连锁店员工的操作能力要求较高 6、该业务并不适用于所有人群，（具有特殊的目的和功能）只是针对部分客户市场，填补市场空白，扩大资源入口，因此在条件允许的情况应该遵循公司利润最大化原则即收购具有价值的房屋 7、此项业务可以占有优质资源，且不需要公司先行付款，不存在资金占压问题,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,委 托 调 剂,业务描述：调剂业务是房主将意向出售的房屋委托置业公司为其销售，但房主暂不愿将此房屋的产权证明留存在公司，为了避免资源信息的流失，推出调剂业务，其委托期限为二个月。置业公司如实将房主所提供的信息免费网上发布，并在各连锁店积极推荐。该房屋售出后，买方应支付成交价的2.5，作为佣金。待过户手续完毕，且买卖双方确认该房屋相关事宜全部交接清楚后，向房主付清全部房款。,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,委 托 调 剂,签合同,介绍，引导,看房,网上评估,网上录入,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,自 由 房 源,自由房源与调剂房源签约流程一样，只不过是没有房主签字。,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,租 赁 业 务,背景：租赁业务作为中介行业的基础业务之一，它的发展基于一个城市经济建设与开放程度。随着大连城市经济与建设快速发展，外地来大连务工人口大量涌入，再加上跨国投资企业迅速膨胀，带来了许多外籍技术人员，以及各高校招生规模的扩大，如此巨大消费需求形成了大连繁荣的租赁市场。,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,租 赁 业 务,特点：租赁业务以其客户群体庞大，流动性较强，易于舆论引导的特点融入到置业的信息渠道与连锁渠道中，构成了我们客户资源的一部分。在业务的操作中又以其流程简单，客户需求易于引导，成交周期相对较短的特点有利于客户资源的快速占有。最重要的是我们通过客户资源的占有，并依据客户的特点进行维护与引导，可以进一步实现买卖、装修、保险等公司各项业务的相互转化。更值得一提的是租赁业务以其操作简单的特点极易于新员工的掌握与成单 。,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,租 赁 业 务,业务品种： 低端租赁：委托出租月租金在1000元以下 高端租赁：委托出租月租金在1000元以上,大 连 顺 驰 DA LIAN SUNCO REALTORS INC,租 赁 业 务,收费标准： 低端租赁收取下游客户信息服务费，月租金