南方某房地产开发公司规划建筑方案设计任务书.doc

南方某房地产开发公司规划建筑方案设计任务书项目概况一、 地理位置本项目位于XX市北苑街道，XX西路以南，XX西路以东，XX西路以西，为沿街a、b、c、d、e地块，项目总用地面积为24783.601M，规划用地性质为商业、住宅。二、 整体区块本项目所在的北苑街道位于XX市区西北部，毗领国际商贸城，紧靠XX新火车站、杭金衢高速公路XX出口，民航机场坐落区内，交通方便。北苑街道是XX的工业新城、商务新城、城市新区，街道面积36.6平方米公里，下辖4个社区、4个工作片、32个村(居)，常住人口3.8万，流动人口11万。北苑街道近年来大力加快旧村改造，推进新一轮新农村建设，以城带乡、以工哺农，继续向农村倾斜，加大对新农村建设的扶持力度，促进城乡协调发展。北苑已建、在建的大型住宅小区有东方国际村、名人花园、城市花园、芳草园、北苑商贸区、丹溪花园、时代花园等，属于XX近郊居住氛围最浓郁的区块。三、 周边介绍项目两侧的XX西路、城中西路是XX城区主要交通干道，还有东侧的XX西路，通往XX城区、机场、火车站、高速路口非常便利。项目位于XX市农贸城的北面，与市民广场、绣湖公园及生活购物中心相距2-3公里。周边有好安居家居广场、雪峰公园、北苑医院、绣湖中学等公建配套，生活配套设施较成熟，区域生活条件较为完善。XX副食品市场将从宾王市场搬迁到农贸城(项目预计07年底动工)，住房、商业的需求量将得到较大提升。规划设计依据一、规划依据1、义土拍【2007】第4号出让公告2、土地出让合同及用地红线图3、计委立项批文4、国家、省、市相关法规及标准5、本设计任务书二、地块控制性规划要求(以下内容为建设主管部门所定，须强制执行)区块指标控制区块性质 C2/R2 商住用地区块面积 区块总面积 24783.601Ma b c d e8878.692m 4196.655m 7435.279m 2566.978m 1705.997m建筑密度 40% 36% 46% 49% 53%容积率 3.1 3.7 4.5 2.7 2.8区块限高 50M (其中C2地块21m)(其中a地块多层主体15m) 21M停车位 住宅按每户配套1个停车位(含地面)。商业按每100m建筑面积配套0.6个停车位(地面)。注：1、本图尺寸单位为米;2、控制指标除停车位为控制下限外，其余均为控制上限。1、 该区块为商住综合用地，要求整体出让。区块住宅套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设住宅总面积的70%以上。2、 abc地块沿街建筑主楼应建9层以上，de地块及c 地块建筑层数不超过6层。区块建筑一至三层为商业用房，四层及以上为住宅。裙房不超过三层，总高度不超过15米，单层层高不超过5.4米。住宅标准层层高不超过3.2米。3、 机动车出入口应设于允许路段上，规划限制出入路段只允许市政服务车辆及特殊情况下通行。4、 在满足消防要求的前提下，规划建筑之间及与周边已有建筑的间距应满足日照间距要求及相关技术规范要求。5、 该区块建筑布局结构和形态及造型风格应参照原地块规划建筑设计方案(附原方案文本)。并应与周边地块规划及周边已有建筑相衔接，建筑色彩与南方气候相适应，宜亲切淡雅。建筑外立面应采用高档装饰材料饰面，建筑设计应注意节能要求，符合民用建筑节能管理规定之要求。沿街商业应进行建筑与环境灯光设计。地块建设尚应处理好与复兴社区办公楼及周边建筑的关系。6、 区块规划应配置：物业管理(按照浙江省物业管理条例规定配套)、活动中心(建筑面积不小于200平方米)、变电室、公共厕所(建筑面积不小于60平方米且必须有出入口直接对外)、垃圾收集点、及城市居住区规划设计规范(2002年版)要求配置的其它设施，各配套设施规模应符合相关技术规范要求。7、 人防按XX市民用建筑修建防空地下室若干规定修建人防地下室，结建地下停车场。地下室限建两层，用于停车及其他辅助设施。地下车库出入口设在地下室控制红线范围内。8、 地块内污水须经统一收集后排入城市污水排放管网，规划与建筑设计中预留燃气管道位置。并应考虑临时气化站设施，气化站、燃气调压站的位置应满足相关技术规范要求。气化站可设置在城中河两侧绿化用地内。9、 区内公共设施应按城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ50-2001)进行设计。10、 规划、建筑设计方案由北苑街道审查,市建设局审核后,报市政府审批。方案设计要求一、 项目定位突出“创新”“舒适”“实用”三大概念，引导XX地区中小户型的居住潮流。二、 总体规划要求1、 规划方案应功能分区明确，与周围环境协调，充分考虑江浙建筑特色和各项技术要求。能够体现城市规划及城市设计要求，并具有独特的设计品质和理念，方案涉及到的消防、环保、园林绿化、人防、水利、电力、交通等问题，应符合各专项规划要求。2、 本项目各地块比较分散、比较狭长，对今后的物业管理有较大影响，设置的组团出入口应充分考虑物业管理的便利。3、 充分挖掘绿化空间，着重处理好ab连接处、bc连接处、裙房屋面的绿化设计。4、 场地竖向设计应充分考虑小区与外围市政道路的标高关系，小区内部给排水管网、电力、综合管网等应与外围城市管网相协调。5、 小区交通组织着重处理好与外部市政道路的衔接、汽车库出入口的布置、人车分流、物业管理。6、 受限于地块本身所在位置及控制性规划，建筑总体布局已定，应通过技术措施如调整建筑平面、调整门窗的位置及大小、设置遮阳系统等来优化建筑的日照与通风问题;沿街建筑噪音问题比较突出，应采取良好的建筑措施使户内的隔音效果达到规范要求。三、 单体规划要求1、地下空间：a、b地块开挖地下室并联成一体，a块西侧四个单元处两层地下室为人防兼地下泊车，东端商业区域两层地下室作为上部商务配套使用;b块开挖一层地下室为地下泊车;c1地块开挖二层地下室作为地下停车，c2、d、e地块开挖地下一层地下室，开挖面积与一层商铺面积等同，与地上一层相连，形成地下仓储商务空间，每间商铺室内楼梯通往各自的地下室。报批文本必须满足控规车位要求(包括商铺车位)，如果余地较少，可采用立体式车库报批。实际使用按照拼接后的总户数与地下车位的配比1：0.8来实施，loft商务用房按照1：0.3考虑地下停车位，区域分配尽量保持平衡。地下室南侧边线可以与用地红线平齐。2、裙房商业：a、b、c1地块商铺开间3.8米4.2米，进深21.5米，有效进深15.5米，后6米分割成两层，底层2.2米以下为住宅车库兼储藏用房，车库开间采用合理尺寸，上层部分与前面15.5米相连，一层总层高5.0米(报批时按照4.8米，底部20cm虚设);二、三层为居住考虑的LOFT商务房，层高各4.99米，每户考虑卫生间、厨房、客厅、餐厅、卧室等居家功能空间。c2、d、e地块商铺开间3.6米，进深14.2米，底层层高4.9米，二、三层层高3.4米，每间商铺设计室内楼梯上二、三层。a地块东侧上部无主楼的裙房规划一个相对独立的消费中心，分割成几块，从地下一层到地上三层考虑商业整体用途，相对独立于a地块裙房商业，沿绣湖西路侧可考虑布置店面。c1c2圆弧的转角处裙房可规划成三大块商业，分别设计三个室内楼梯上二层、三层，同时应当能够方便三块商业合成一体。a块西侧、b块西侧、c块东侧的建筑控制线可以适当突破，建筑密度满足控规要求。3、住宅：层高3.0米。a块西侧、b块西侧、c块东侧的建筑控制线可以适当突破。30%的90平米以上户型要做足，单套面积控制在140左右(尽量位于边套);小户型中尽量考虑60+80、60+90平米的拼接户型(组合户型总面积控制在150左右);顶层在满足容积率前提下可设计跃层复式，180平米以上。C2、d、e地块户型可规划成单身公寓，层高3.0米;c2块可考虑垂直楼形式，单身公寓宜采用内廊形式，注意与底部柱网协调，设置电梯。、地下车库控制合理层高，在满足规范要求下通过各项措施降低层高;控制合理柱网尺寸，满足汽车库规范要求下提高车库利用率，平均每车位建筑面积指标不应大于45平米/每车位(包括人防等地下区域所有功能空间面积与停放车位数的比值);停车位的数量及位置应综合考虑，保证分布合理，满足每个地块的不同需求;地下车库顶板应注意景观布置及市政道路通行要求;地下空间应注重创新，采光、通风及竖向设计应有所突破;注重平战结合，地下室的送排风口应考虑与外部环境相协调。5、a、b区块的商业裙房屋面考虑相连通，屋面设景观。6、商业与住宅尽量考虑脱开，包括人流的区分、结构的转换、管线的处理、楼梯的转折等。7、建筑平面的设计应充分考虑户型平面、管道井、室外空调机位、公共区域、公摊面积等各种因素，组合户型应充分考虑方便今后业主改造的问题。8、应充分考虑建筑入口、建筑屋顶、建筑色彩这三项主导建筑可标识性的因素。9、建筑外立面管线尽量考虑隐蔽，保证外立面的干净、整洁。10、小区废气(厨卫排放、汽车排放、地下室排烟)、废水、废渣(生活垃圾)、噪音(汽车、商业活动)等涉及到环保的各项处理措施应着重阐述，以保证小区环境影响评估报告的顺利编制及环保顺利验收。11、对外墙、门窗、屋面选用性价比及安全性能较高的节能材料及技术，合理控制建筑体型系数、窗墙比等设计参数;采用外墙面砖、外平开窗等设计需考虑防坠落措施;维护墙体材料及建筑材料的选择应注重经济、节能、环保。12、结构：建筑设计阶段需初步规划结构布置、基础选型、转换层、荷载选择、覆土深度等各项结构参数，充分考虑其经济性。13、安装：重点解决楼地面及分户墙的隔音、排水管道噪音、电梯井道隔音的技术处理措施;重点阐述新风系统、太阳能利用、无机房电梯使用可行性的技术分析;对环境灯光照明进行充分考虑。14、环境：小区道路系统动、静态交通组织合理，通达性好，对居民不造成干扰;小区应结合基地条件，尽可能为居住区居民提供亲水环境，同时考虑设置水景景观的工程造价和维护费用;小区内应提供不同年龄阶段居民活动的场所，加强邻里之间的交流;住区环境应考虑用优美轻快的背景音乐来增强居住生活的情趣;小品设计时应避免采用大面积的金属、玻璃等高反射性材料，减少住区光污染;户外活动场地布置时，其朝向需考虑减少眩光;儿童活动区周围应保持好的可通视性，便于成人对儿童进行目光监护。四、户型设计1、户型平面应总体布局合理，动静分区，各功能空间采光通风良好，使用功能互不干扰。2、户型平面设计应注重创新，给业主以较多的附加值、较高的得房率，应结合结构、设备及室内装修的各项要求。3、户型面积指标应计算准确，临界户型确保满足90平米、144平米的要求。4、每户保证一个南侧阳台和一个朝南卧室。5、考虑到业主今后室内装修，设计应采用模数制，尤其是卫生间、厨房，开间及进深必须采用净尺寸，并满足相应建筑模数。6、卫生间应考虑盥洗与淋浴、如厕分开，干湿分离，有利于提高卫生间使用效率;设置单一卫生间的中小户型，应考虑淋浴盆与浴缸互换的可能。7、强调户型的可变性(要有弹性空间)，内部空间可以灵活重组，尤其针对舒适型两房户型，要能满足业主不同时期的小三房需求。8、户内空间应避免狭长走道，房间开间与进深的比例要保证摆放家具的空间。9、厨房的洗涤盆应位于窗位;户型宜尽量保证明厨明卫;卫生间不应正对入户门、厨房门及用餐区域;厨卫面积应与户型面积相匹配。10、客厅的背景墙尽量避免开设房间门，背景墙宽度应满足规范要求。11、户型平面中注意控制凹口的深宽比。12、户型的布局应考虑建筑一般禁忌的要求。设计成果要求一、规划建筑方案成果(1)设计说明(2)规划总平面图(含技术经济指标)1：500(3)日照分析图;通风分析图(4)鸟瞰图5)主要街景彩色立面图，反映设计意图的透视图，不少于3张(6)总体首层平面图(7)总体地下室平面图;(8)道路系统分析图(9)景观绿化分析图(10)所有建筑平面图(含户型指标)、立面图、剖面图以上设计成果缩印成A3格式方案文本，提供数量为8本，加盖单位公章、法人章及注册建筑师章;A1彩色展版一套;设计成果电子文档一套(全部设计成果均制作成电子文