房地产租赁法律条款与合同课件

1,第四节 房地产租赁,一、房地产租赁市场细分 二、房地产租赁程序、方法与操作技巧 三、房地产租赁价格 四、房地产租赁法律条款与合同,第八章房地产交易,2,房地产租赁是发生在出租者与承租者之间的经济关系，即承租者支付一定的租金，取得房地产一定期限的使用权；而出租者则通过让渡房地产的使用权以获得一定的经济收入。这种交换相当于以租金作为价格的房地产零星及有限期的出售行为。,3,一、房地产租赁市场细分,(一)按客户类型细分 常住人口或暂住人口租赁； 大面积使用者或小面积使用者租赁； 不同收入、职业客户的租赁等。 不同客户类型的租赁行为会由于其租房目的、要求以及自身的经济实力等条件的不同而有很大差异。,(二)按租赁原因细分 短期或较长期租赁； 经济承受力有限制或无限制； 自用或他用等。 长期的租赁关系要较短期的租赁关系稳定。经济条件好的、自用的客户由于违约及破坏租赁合同的可能性小，要较经济条件差、他用的客户更受欢迎。,4,(三)按租赁房地产类型细分 住宅出租 一般包括普通住宅出租、高档住宅出租两种类型。 办公楼出租 主要是满足企业和行政事业单位进行商务、办公活动的需要。 办公楼所处的位置、环境、建造标准、装备设备标准都影响办公楼出租的租金水平。 商业用房出租 主要服务于各类零售业活动的需要。 零售商店的位置和租户的经营能力是决定营业额以及租金水平的主要因素。商店的位置是承租者选址的主要标准，也是商业用房出租经营要考虑的基本因素。 工业用房出租 一般包括厂房和仓库出租。 工业用房一般多在市郊或开发区内，租金水平较低。工业用房建筑结构要求特殊，适宜长期出租所以工业用房出租的市场一般比较狭窄。,一、房地产租赁市场细分,5,(四)按房地产产权性质细分 按房地产产权性质细分为：公房出租和私房出租。 目前在我国公房出租占绝大多数比重，并多以福利性、低租金出租，还未完全形成市场经营状况。,企业在进行市场细分的基础上应根据自身条件及发展规划，确定经营范围，并在此基础上认真调查分析，确定自己的经营方向，进行具体的经营活动。,一、房地产租赁市场细分,6,(一)房地产租赁程序与方法 1. 确认出租人是否具有出租房屋或土地的权利，出租者要有从房地产管理部门领取的房屋租赁许可证。 2.当事人双方订立租赁合同。通过合同的确立，以确定双方当事人的权利义务。 3.双方当事人持房地产租赁契约，到土地管理部门或房地产管理部门办理租赁审核手续，租赁登记手续，并接受管理部门的审查。 当事人双方签订的租赁合同要对租赁期限、押租金额、交付方式及返还日期、税费负担、修缮权责、附属设备等基本问题加以注明；同时，对承租者是否可以在租赁期间转租，以及租赁期间内出租人欲将房屋转售他人的问题要进行明确规定，以避免发生纠纷。,二、房地产租赁程序、方法与操作技巧,7,(二)房地产租赁操作技巧 1.带房客看房 要保持待出租房屋干净、整洁的良好状态，还要注意要愉快地作自我介绍，热情、详细地介绍和回答有关问题，通过交谈判断房客的预期需求，并有针对性地进行介绍等。 2.选择房客 选择房客主要可以依据两个方面的信息来判断，一是通过查看记录或档案资料判断，如过去的租房历史记录、个人的基本情况等；二是通过观察个人的表现判断，如衣着个人卫生、言谈举止等。,二、房地产租赁程序、方法与操作技巧,8,3.收取房租。 收取房租有三个要点：确定收租的时间、按时收租、对拖欠房租者采取严厉措施。房租都是提前支付的，收租时间一般定为月初或在发工资后的一两天内，这样比较有利于房租的收取。要培养和训练房客按时交纳房租的好习惯，对不能履行约定者要采取下逐客令等严厉方式进行约束。 4.提高经营水平。 可以聘请专业物业管理公司进行管理。,二、房地产租赁程序、方法与操作技巧,9,房地产价格的特性 1位置对价格起着决定作用。 交通条件的好坏，距市中心的距离远近，人口密度和人流密度是影响商业用途房地产的主要因素；环境条件优劣，距生活服务设施远近及交通便利与否也是影响居住用房地产的主要因素；而交通条件、地形、地质等因素又是影响工业用地的主要因素。 2不能完全依成本定价。 房地产价格，特别是土地价格的确定不同于一般商品由成本定价，而主要应由市场行情决定。土地价格由两部分组成：土地资源价格和土地资本价格。土地资本是凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，其价格与一般商品的价格形成相同；土地资源则是自然物质，其价格是虚幻的，是由土地所有者凭借其对土地的所有权在出租土地时可以获取的地租的资本化构成的，其价值量的大小是由依市场供需决定的地租量决定的。所以房地产价格不能完全依照成本确定，还要考虑以市场供需情况来决定。,三、房地产租赁价格,(一)房地产租赁价格特点,10,3房地产价格的趋升性。 房地产商品位置的固定性、稀缺性及难以替代性决定了随着经济的发展及各种用地及房屋需求的增加，房地产的供需矛盾会越来越尖锐。城市的发展必然带来各类用途房地产的需求量的迅猛增加，而房地产数量有限，供给弹性极小，所以极易形成房地产供不应求的局面，同时，城市市政设施的建设与改善也是提高土地利用效益、促使房地产升值的主要原因。 4房地产价格的垄断性。 由于房地产供需矛盾尖锐，房地产价格也容易形成垄断价格。如商业中心“黄金地段”的高昂价格，在各大城市甚至各个国家都有类似的规律性。,三、房地产租赁价格,11,房地产租赁价格除具有房地产价格的一般属性以外，还具有其特殊性： 1.房地产收益水平或效用决定租赁价格水平。 对于经营性房地产租赁，承租者购买的是一定时期可以获取房地产收益的权利，因此房地产的收益大小（纯收益）与其支付租金的数量密切相关。一般情况下，承租人可支付的租金等于他每年的收入减去支出（包括利润）后的平均剩余。对于非经营性房地产租赁，承租者主要考虑的是房地产使用效益，可表现为方便感、舒适感等，这时房地产效用的大小影响其出租的价格水平。,三、房地产租赁价格,12,2.租赁合同条件影响租赁价格水平。 房地产租赁价格的高低不仅取决于房地产的物理性质与质量，而且还取决于合同条件。承租期长短以及租金修订期的长短都会影响租金额的大小，在通货膨胀时期尤其如此。如果利润的增长速度超过通货膨胀的速度，租期长且修订期越长，承租人可支付的租金就越高。相反，如果通货膨胀速度超过利润的增长速度，承租人就会倾向于支付较低的租金，且缩短租金修订期的时间。 另外，租金的付款方式，是预付还是后付，哪方负责维修费、保险费等条款对租金额也有影响。,三、房地产租赁价格,13,(二)房地产新订租金评估 常用的方法有：积算法、租赁实例比较法、收益分析法等。 1.积算法 先求出房地产在估价期日的基础价格，再乘上适当的利润率，加上房地产租赁所必要的开支费用，如税费、折旧、维持管理费、保险费、租赁损失准备费、因空房等而产生的损失相当额，由此求得房地产租金的方法。该种方法运用于房地产租赁实例较少发生的地区。 2.租赁实例比较法 方法原理与运用比较法求取房地产价格原理完全一样。所应注意的是，选择比较实例时确定的租金标准是指租赁房地产实际支付的一切经济代价。因此，如有押金、保证金等费用支出时，应当包括押金、保证金等的运用收益。,三、房地产租赁价格,14,3.收益分析法 收益分析法，是要分析房地产承租人所能得到的收益当中究竟有多少收益可作为租金支付，即利用收益额求取租金额的方法。一般通过求取房地产在一定期间内可能产生的纯收益，再加上必要的各项费用等，以此求算房地产的租金。 期待收益或纯租金求取的方法，可以比照收益还原法中纯收益的方法求取，即将销售量，扣除销售原价、销售费、一般管理费及正常运转资金的利息相当额，及其他求取收益时所必须扣除的数额，由此求得纯租金。,三、房地产租赁价格,15,(三)房地产续租租金评估 求取房地产的续租租金时，通常有两种情况：一是依据继续中的租赁契约改定实际支付租金；二是随契约上的条件或使用目的变更而改定租金。不论何种情况，都应对以下事项加以综合考虑。 (1)契约的内容、使用条件或使用目的变更内容； (2)租赁期间及剩余时间； (3)租金调整原因； (4)市场租金水平及变化情况； (5)其他变化情况； (6)是否需要增加更新费及变更条件承诺费等。 主要方法有：差额分配法、利率法、推算法、租赁实例比较法。,三、房地产租赁价格,16,1差额分配法。差额分配法是就能切实反映房地产经济价值的租金水平，与实际支付租金水平之间所发生的差额，依据契约内容、契约订立的过程等情况加以综合考虑，判定该差额中应当归属于出租人的适当部分，并将此数额加减实际支付租金，由此求算续订租金的方法。 2利率法。是以估价房地产在估价当时的经济价值(市场价格)为基础，乘上续租的租金收益率，加上必要的经费等，由此求算租金的方法。 3推算法。推算法是就订定现时租金当时的纯租金，乘上由物价、房价、地价等确定的综合价格变动率，以此所得数额加上估价期日时的必要经费等，由此求算租金的方法。这里，综合价格变动率可以由消费物价指数、地价指数及房价指数等综合分析得来。,三、房地产租赁价格,17,四、房地产租赁法律条款与合同,城市房地产管理法第53条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。 租赁合同又称为租赁契约；房地产租赁合同是以房地产为租赁标的的合同，是由租赁双方协商，明确双方的权利义务并以文字形式固定下来形成的协定。 (一)制定租赁合同的原则 1符合国家法律和政策的原则 契约的签订，在租赁双方之间产生的权利义务关系具有法律约束力，受到国家强制力的保护。如果契约的条款与国家法律和政策相抵触，与社会公共利益相抵触，则这种契约是无效的。如果契约是依法制定，任何单位或个人，都不能进行违约活动，不得扰乱租赁秩序。不履行或不适当的履行契约的条款，均将承担经济和法律责任。,18,2符合等价有偿的原则 房屋租赁必须通过商品货币关系，建立起与国民经济整体的有机联系。房地产经营部门建造房屋需要建材、人力、机具等投资，房屋投入使用出租后，需要收回房屋折旧费，需要收回经营过程中支付的房屋维修、管理、房地产税，并需获得建房投资利息和社会平均利润等。房屋从生产到流通、分配的各个环节，都离不开商品货币关系。因此，房屋租赁经营应按价值规律，贯彻等价有偿的原则。,四、房地产租赁法律条款与合同,19,3符合平等互利、协商一致的原则 契约是国家规定的一种法律制度，它要求双方当事人应按照法律规范，协商一致达成协议。在协商的过程中，双方当事人的法律地位平等。在平等互利的基础上，进行充分协商，任何一方不能把自己的意志强加给对方，任何组织和个人，也不得进行非法干预。如果当事人双方不能自由地表达自己意志，不能取得一致的协议，契约就不能成立，或者是无效的。这是保障双方当事人权利与义务相互对等的基础，体现了国家保护当事人有意识、有目的地从事各种经济活动的民事权利，以满足生产、经营或生活等方面的需要。,四、房地产租赁法律条款与合同,20,(二)租赁契约的内容 租赁契约的主要内容应包括租赁房地产的基本情况描述、租期、租金及租金支付方式，双方的权利和义务及违约责任等。 1基本情况 指租赁房地产的坐落地址、建筑结构、层次部位、间数、面积、装修、设备及用途等，这部分资料应和房地产登记记录相符，必要时还要出具有关图件作为凭证，以保证基本资料数据的准确无误。,四、房地产租赁法律条款与合同,21,2租金及租期 指月租金或年租金数额，租金是按月支付、按半年支付或一年支付等，另外根据租期长短及当时的经济形势确定是否进行租金修订及修订期限等，这些条件都应在契约中明确说明。 租约中规定的租金数额为契约租金，契约租金与反映市场供求变化的市场租金会有差距，特别是在长期的租约中，这种差距将会更加明显。因此，在契约中要规定租金的调整方案，明确采用等比率、变动比率或等额等方法定期或不定期调整租金，以保证租赁双方的合法利益。,四、房地产租赁法律条款与合同,22,3.承租方的权利 (1)按照租约(或使用证)所列的地址、房间号、规定时用途在租约有效期内对该项房屋有合法的使用权。 (2)有要求保障房屋安全的权利。房屋及附属设备如有非人为的自然损坏，有要求房地产企业维修，保证其有效使用的权利。 (3)出租房屋出卖时，承租方有优先购买权。 (4)对房地产经营部门执行国家政策有进行监督建议的权利。,四、房地产租赁法律条款与合同,23,4承租方的义务 (1)有按期缴纳租金的义务。房屋租金是承租人取得房屋使用权的价格，付出租金才能取得房屋的使用权。 (2)对所使用的房屋设备的妥善保管、爱护使用义务。不得私自转租、转兑、转让他人。 (3)有维护原有建筑的义务。不得私自拆改建或增建违章建筑，更不得拆卖。 (4)在使用公房期间有遵守国家有关住房法令、政策的义务，接受房地产企业对房屋消费的指导和监督。,四、房地产租赁法律条款与合同,24,5出租方的权利。 (1)有按期收取租金的权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。同时随着房屋条件和租金标准的变动，对其租额有权进行调整。 (2)有监督承租方按租赁契约的规定爱护使用房屋的权利。承租人在使用房屋过程中，如有擅自拆改、私搭乱建、损坏房屋结构和装修设备等情况，出租方有权要求恢复原状，赔偿经济损失。 (3)有依法收回出租房屋的权利。对不按契约规定的用途使用房屋和利用承租的房屋进行非法活动以及房屋无故长期空闲、无故拖欠租金的，有权要求终止租约，收回房屋。承租方拒不执行的，可以诉请人民法院处理。 (4)有向用户宣传贯彻执行国家房屋政策的权利。有权制止承租方在租用期间违反国家和地方政府有关房屋管理规定的行为。,四、房地产租赁法律条款与合同,25,6出租方的义务 (1)有保障承租人对房屋合法使用的义务，这是出租人的基本任务。 (2)有保障承租人居住安全和对房屋装修设备进行正常维修的义务。 (3)有组织依靠住户、群众管好房屋，调解用房纠纷的义务。 (4)有接受群众监督，倾听群众意见，不断改进工作的义务。 7违约规定,四、房地产租赁法律条款与合同,26,(一)租赁契约的建立 1签订房屋租赁契约是正式建立租赁关系的凭证。签订租约必须交验房屋分配单位核发的“房屋分配通知单”或“换房协议书”，必须交验本市居民正式户口，立约人以“房屋分配通知单”或“换房协议书”的姓名为准。 2房屋租赁契约要按照统一规定的填写方法填写，不得擅自变更。如有保留租金、合用厨房、厕所或其他另有协议的内容，要在租约的附记栏内填写清楚，以免造成租赁纠纷。 3在用户进住房屋时，要会同用户到房屋现场核对房屋装修设备，并向用户点交。核对点交无误后填写“装修设备保管单”。填写时要按照装修设备登记说明的要求填写，用户进住后自己又安装的设备不计在内。,五、租赁契约的建立、终止、调解与仲裁,27,4房管员为了掌握住户的基本情况，应建立“住户分户手册”，反映房产租赁和住户的基本情况。 5房屋租赁契约一式两份，双方各执一份，经立约人双方签字盖章后生效。如有未尽事宜，双方应另订协议。如双方同意，亦可办理公证。 6起租日期按照进住的不同情况确定。新接管的房屋，按接管通知确定的日期起租；新增加的房屋，按批准进住日期起租；调换房屋，订租日期要衔接；新分配户，根据分配批准办理准住手续之日起。,五、租赁契约的建立、终止、调解与仲裁,28,(二)租赁契约的终止 1承租人因迁往外地或其他原因需要终止租赁契约时，应在搬家的七日之前通知房主或房管员。房管员应清查有无欠租，如有欠租，应如数偿还，在未缴清欠租之前，缓办退租手续。”在住户搬家时，房管员必须到房屋现场清点房屋及装修设备，如有丢失或损坏，应按规定修复或赔偿。一切手续办理之后，方能解除租赁契约。旧租赁契约收回后，加盖“注销”戳记存档备查。同时，房管员要在“分户手册”中注明退租日期，并填写退租通知单。 2承租人承租的房屋属于“代管产”或“托管产”，在其产权发还原产权人时，房地产经营部门应终止租约。终止租约后，承租人应与产权人直接建立租赁关系。承租人在进住“代管产”或“托管产”时，房地产经营部门应事先向承租人说明情况。,五、租赁契约的建立、终止、调解与仲裁,29,(三)租赁契约的调解和仲裁 中华人民共和国经济合同法第48条规定： “经济合同发生纠纷时，当事人应及时协商解决。协商不成时任何一方均可向国家规定的合同管理机关申请调解或仲裁，也可以直接向人民法院起诉。” 1.协商。房屋租赁契约是根据国家政策法令，在双方当事人地位平等、协商一致、等价互利的原则下产生的，双方就应该共同遵守，严格履行自己的义务。如果发生纠纷，首先应该通过协商解决。 2.调解。协商不能解决纠纷时，由契约管理机关主持，在查明事实、分清责任的基础上，进行调解。通过调解使当事人划清是非界限，达到互相谅解、消除纠纷的目的。 3.仲裁。经调解无效，由契约管理机关进行调查，根据仲裁条例，作出有约束力的裁决。这是一种行政手段，它是对那些既不认真履行契约条款，又不接受调解的当事人采取的一种强制性的措施。 4.诉讼。由契约纠纷的一方当事人，向人民法院提出诉讼状，由人民法院依法作出判决或裁定。,五、租赁契约的建立、终止、调解与仲裁,30,第一节 房地产企业的性质和任务,一、房地产企业的概念与性质 二、房地产企业的类型 三、房地产企业的特性 四、房地产企业经营的任务与职能,第九章房地产企业,31,房地产企业是从事土地和房屋开发建设以及在房地产市场中从事房地产商品交换的经济组织。或者说，房地产企业是在房地产市场上利用各种生产要素（土地、资金、建筑知识与技术、人工等）生产并销售房地产商品和劳务的机构。,一、房地产企业的概念与性质,32,企业的性质可以从两个层面上考察： 从社会生产的组织形式层面上看，企业是一种特殊的分工方式，对外利用市场机制来优化配置资源，对内则运用计划机制统一协调企业拥有的生产资源。从社会经济的产权结构层面上看，企业是一种特殊的权利分配形式，企业在市场环境中是一个平等的交换主体，它拥有自己的财产权，但其内部的权利结构却呈现高度不平等的特征。 与上述企业性质相对照，目前我国绝大部分房地产企业并不真正具备企业的性质和条件，主要原因是房地产市场不发达，政企没有分开，房地产还没有完全商品化等等。所以，为适应房地产需求，满足经济形势的发展需要，建立真正意义上的房地产企业是非常必要的。,一、房地产企业的概念与性质,33,(一)按照企业功能分类 1房地产开发企业 是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品以供租售的生产企业。这是市场上房地产商品供给和需求的主体。 根据有关规定，房地产开发企业大体可以划分为三种类型： 一是房地产开发专营公司；二是房地产开发兼营公司；三是房地产开发项目公司。,二、房地产企业的类型,34,房地产开发专营公司。 是指以房地产开发经营为主要业务的企业。 申请成立该类开发公司，须具备如下条件，并待上级主管部门的批准文件，报市建委审批后方可成立。 有固定的从事经营活动的场所。 有必备的注册资金，其中在城近郊区从事开发经营的，注册资金为1000万元以上(含1000万元)；在远郊区县从事开发经营的，注册资金为500万元以上(含500万元)。 有符合城市规划要求的可供开发建设的用地；多家合作开发的，有开发用地的一方，应报上级主管部门批准。 有具备与开发规模相应的经济师、会计师、土建工程师等职称的专业人员。,二、房地产企业的类型,35,(2)房地产开发兼营公司。 是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发业务的企业，如建筑公司兼营房地产开发业务等。 以下几类公司经省级以上建设行政主管部门批准，可兼营房地产开发经营业务，同时取得房地产开发经营资格： 非生产型综合公司、信托投资公司自有资金达到2亿元以上，其中自有流动资金达到1亿元以上。 中央部门所属工程建设公司，建筑工程资质一级，自有资金1亿元以上，自有流动资金5000万元以上。 地方工程建设公司，建筑工程资质一级，自有资金5000万元以上，自有流动资金3000万元以上。,二、房地产企业的类型,36,(3)房地产开发项目公司。是指以开发某一项目为目的，从事单项房地产开发经营的企业。项目公司一般在开发项目立项的同时，由市计委或由市计委会同市建委共同批准成立，在项目开发经营完成后解散；项目公司一般由两方或多方组成，其中一方必须具有房地产开发权。,2.房地产经营企业 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、抵押、维修等经营管理活动的企业。这类企业侧重于营销后的房地产经营管理，以获取稳定的经营收入或使房地产保值增值。这类企业体现了房地产售后服务管理和持续经营的特征，是今后要大力加以发展的企业类型。,3中介服务企业 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动的企业。它们接受委托，提供有偿服务。,二、房地产企业的类型,37,(二)按照企业所有制性质分类 1.全民所有制房地产开发公司 该类型公司在我国早期成立的房地产开发公司中居多，它们多是房地产业中的骨干开发机构，与政府联系紧密，在城市建设中采用综合开发形式。 其开发的项目除经营性房屋外，还涉及到市政工程、公用事业、文教卫生、商业交通、园林绿化等方面。 其建立形式有三类：一是由统建基础上演变而来的“事业单位企业化管理”的公司；二是政府各部门、各单位组建的“半官方半企业”性质的公司；三是近几年来涌现的“脱离政府机构独立从事房地产开发经营”的公司。上述公司在我国的城市建设综合开发中起着重要的作用，同时也是房地产企业体制改革的主要对象。,二、房地产企业的类型,38,2集体所有制房地产开发公司 该种类型的公司完全自主经营、独立核算、自负盈亏，一般为部门集资合办或集体单位独办，区、县以下一级所属居多。企业多以有限责任公司的形式注册，并按各自股份比例分配利润、承担风险和责任。,二、房地产企业的类型,3中外合资、合作房地产开发公司 一种为中外合资经营。中外双方(即合资各方)以各自投资额为限承担民事责任，以出资比例分配利润。这种合资开发与经营的房地产开发公司一般商定合资经营期限，其实质是专营公司。 另一种为中外合作经营，即建立在合同基础上的契约式或非股权式合作性开发公司。合作双方提供的合作条件可以是现金、土地或各种实物等。在目前情况下，多数是由中方提供土地使用权，由外方投入资金，合作进行开发建设。双方的权利、义务、责任等均由双方协商确定，并在合同中加以说明和规定。合作经营的房地产公司一般是项目公司，项目完成后即告合作结束。,39,4外商独资房地产开发公司 该种类型的公司是指外商依法在我国境内设立的、全部资本由外商投放的房地产开发公司，不包括外国的企业和其他经济组织在国内从事房地产开发的分支机构。由于资本雄厚，外商独资多以高档次项目为主，一般开发的是产品在长期内进行商务性经营，获取长期效益的项目。但因为房地产市场受国家基本建设政策影响而波动较大，因此此类公司一直不太多。 我国现有的3万多家房地产开发企业，大多数长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，缺乏竞争实力。同时，大量房地产开发企业还处于转制过程中，企业制度不健全。而在“世贸组织”原则的框架下，许多成员国之间的优惠政策会积极鼓励国外知名大型房地产企业集团进军中国房地产业，外商独资房地产开发企业预计会有较大增加。这些企业实力较强，必将挟资金、技术、营销、物业管理等优势，在竞争中取得主动地位。 为了在竞争中获胜，我国的房地产开发公司应尽快建立现代企业制度，进行股份制改造，使开发公司成为名副其实的公司企业。,二、房地产企业的类型,40,(三)按照开发经营对象分类 1.地产开发企业 这类企业从政府或政府主管部门那里得到土地，专门投入人力、物力，对生地、毛地或地下设施进行开发，使其具备“七通一平”或“三通一平”（即熟地）条件后，再通过土地二级市场，将该土地转让或转租给其他需要用地的单位。 2.房屋开发企业 这类企业从地产开发公司手里或二级市场上拿到熟地，再开发建造各类房屋和建筑物，竣工后(或建造期间)将该商品房按照市场价格销售或出租给需要的消费者。 3.综合房地产开发企业 这是指把土地和房屋作为统一开发对象进行综合开发建设的房地产企业。该企业从土地征用或获得土地出让权开始到地上建筑物的建造、销售等，均自行组织力量完成，建成符合城市规划要求的商品房屋依用途和市场形势的不同或租或售。,二、房地产企业的类型,41,(四)按照政府对企业的干预程度分类 1商业性房地产企业。即指从项目决策、资金融通一直到产品的竣工租售完全以市场价格为导向的房地产开发经营企业。它们追求的是最大化的市场利润。 2政策性房地产企业。即接受国家指定的房地产开发经营任务，不完全按照商业性原则开发经营房地产的企业。,二、房地产企业的类型,42,房地产企业除具备企业的一般性质外，与其他企业相比，还具有以下一些特征： 首先，房地产商品的“不动产”特性决定了房地产企业的地域属性。房地产的地域属性决定了房地产开发经营企业只能在区域性的市场中活动，其经营目标、竞争范围不是全区域性的市场范畴，而只能是地区性的。,三、房地产企业的特征,其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。在我国，土地的一级市场是国家垄断的，由于政府与企业的职能与行为没有分开，企业在获取生产要素时的成本代价是有差别的，享受政府“优惠”的程度不一样，企业在市场中的竞争地位和结果就不一样。总体来看，国家为了确保有限的土地资源的合理利用，会加大调控力度，使市场行为更合理，资源配置更有效。,43,第三，房地产商品生产经营的复杂性、系统性决定了房地产企业的多功能特征。 房地产企业不仅要生产房地产商品，而且要进入房地产市场出售和出租房地产商品，在出售、出租以后的管理过程中，还要提供各种维修服务和居民生活中的各种消费服务活动。所以，房地产企业由于生产经营的产品的特殊性，使其成为兼有生产、流通、管理、服务等各种经济活动在内的综合性企业。,三、房地产企业的特征,44,(一)房地产企业经营管理的任务 房地产企业作为社会主义市场经济的一员，其经营管理的主要任务包括以下几方面： 1企业转制，建立现代企业制度。 所谓企业转制，是指转换企业经营管理机制，即把计划经济体制下企业