射阳县城区土地定级与基准地价成果更新报告P.doc

射阳县城区土地定级与基准地价成果更新报告射 阳 县 国 土 资 源 局南京国图信息工程有限责任公司二五年五月目 录第一篇 土地定级与基准地价成果更新工作报告1第一章 射阳县概况1第一节 县域概况1第二节 城区概况3第二章 土地定级估价工作概况6第一节 土地定级估价成果更新的缘由6第二节 土地定级估价的范围、目的、任务、原则与依据7第三节 土地定级估价的步骤与内容10第四节 土地定级估价工作成果17第五节 土地定级估价工作中的几点体会18第三章 土地定级估价技术路线与方法19第一节 土地定级技术路线与方法19第二节 基准地价评估的技术路线和方法21第三节 宗地地价修正体系建立的技术路线23第四章 土地定级估价成果应用建议24第一节 土地定级成果应用建议24第二节 土地估价成果应用建议25第二篇 土 地 定 级 技 术 报 告26第一章 土地定级技术路线和方法26第一节 土 地 定 级 原 则26第二节 土地定级的技术程序和技术内容27第二章 土地定级因素因子及其权重的确定30第一节 土地定级指标体系建立过程30第二节 定级因素因子及其权重的确定结果31第三节 特尔菲法测定结果分析33第三章 资料整理及定量化处理36第一节 商服繁华影响度定量化处理36第二节 道路通达度定量化处理40第三节 公交便捷度定量化处理45第四节 对外交通便利度定量化处理51第五节 基础设施完善度定量化处理52第六节 公用设施完备度定量化处理58第七节 环境质量优劣度定量化处理66第八节 绿地覆盖度定量化处理67第九节 自然条件优劣度定量化处理70第四章 土地定级单元分值计算71第一节 土地定级单元划分71第二节 土地定级单元内定级因素分值计算72第三节 土地定级单元内总分值的计算与定级因素作用总分值图编制78第五章 土地级别的划分与确定80第一节 土地级别的初步划分80第二节 土地级别的验证与确定82第六章 土地定级成果整理与分析84第一节 土地定级成果图件编制及面积量算84第二节 土地级别界线落界及分宗整理85第三节 土地级别分布范围描述86第四节 土地级别空间分布分析88第三篇 基准地价更新技术报告89第一章 基准地价内涵与土地估价参数的确定89第一节 基准地价内涵的设定89第二节 还原利率的测算与确定91第三节 房屋重置价的确定94第四节 容积率修正系数测算与确定95第五节 土地开发水平修正的确定97第六节 其它土地估价参数的确定99第二章 地 价 指 数 编 制100第一节 地价指数编制方法100第二节 商业用地地价指数的测算102第三节 住宅用地地价指数的测算105第四节 工业用地地价指数的测算106第三章 样点地价资料整理、分析及其数据库建立108第一节 房地出租、房屋买卖资料的整理分析及其数据库的建立108第二节 土地使用权出让与转让样点地价整理、分析及其数据库的建立110第三节 商品房开发典型案例、商品房分层销售样点地价整理、分析及其数据库的建立112第四章 利用市场交易资料评估基准地价113第一节 样 点 地 价 测 算113第二节 样点地价修正与样点地价图编制116第三节 地价样点数据检验118第四节 利用样点地价评估级别基准地价122第五节 样点地价与土地级别指数、样点地价与定级单元总分值模型评估级别基准地价124第五章 商 业 用 地 路 线 价 评 估128第一节 商业用地路线价区段的划分128第二节 商业路线价区段平均地价测算130第六章 住宅用地区片价和工业用地区片价评估131第一节 住宅用地区片价评估131第二节 工业用地区片价评估134第七章 基 准 地 价 的 确 定137第一节 基准地价确定的原则和方法137第二节 商业用地基准地价的确定138第三节 住宅用地基准地价的确定140第四节 工业用地基准地价的确定142第八章 基准地价水平与构成分析144第一节 基准地价水平分析144第二节 基准地价构成分析148第九章 基准地价修正体系的建立152第一节 级别基准地价修正体系的建立152第二节 路线价修正体系的建立158第三节 其它修正系数测算161附表：163 前 言为了强化土地资产管理，深化土地使用制度改革，优化土地资源配置，促进射阳县城区经济发展。射阳县国土资源局和南京国图信息工程有限责任公司在江苏省国土资源厅的业务指导下，在射阳县人民政府的领导下，在1993年县城土地定级估价工作的基础上，于2004年底对射阳县城区进行了土地定级与基准地价更新工作，并建立了城区地价动态监测体系。射阳县城区土地定级与基准地价更新工作(以下简称土地定级估价工作)是严格遵循国家标准城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程和国土资源部城市地价动态监测体系技术规范的规定，充分结合射阳县城区的实际情况而进行的。在工作中，既严格遵守土地定级估价的基本原则和作业规范，又注意吸收和借鉴先进的理论和方法，确保土地定级估价成果在科学性和实用性，定性分析与定量分析，宏观评估与微观估价，现状评估与动态监测等方面相统一。同时，本项工作充分利用地理信息系统的理论与技术手段，实现了土地定级估价数据处理、管理、分析、制图等的全数字式的自动化流程。在土地定级方面，利用土地定级信息系统，进行综合分析评定，初步划分土地级别，并对初步划分的土地级别进行了理论验证和专家评议，最终确定了土地级别。新确定的土地级别与旧的土地级别相比更具有现实性，对土地质量的反映更全面、更合理，针对性更强，在此基础上评定的基准地价也更切合实际。在土地估价方面，充分利用市场交易资料，采用多种评估方法测算样点地价，运用数理统计进行数据的检验与剔除，利用市场交易样点地价和样点地价与土地级别数学模型法、样点地价与定级单元分值数学模型法多途径测算了商业、住宅、工业用地级别平均地价，结合评价区实际情况和地价管理政策确定了商业、住宅、工业用地级别基准地价、商业路线价、住宅区片价、工业区片价，并重新建立了宗地地价修正体系。在地价动态监测方面，采用计算机辅助技术，在城区建立了射阳县城区地价动态监测体系。这对于今后了解和掌握射阳县城区地价水平和地价动态变化规律，进行基准地价更新、地价预测预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等方面具有重要意义。由于水平有限，报告中不妥之处敬请领导和同行专家批评指正。射阳县城区土地定级与基准地价更新项目组二五年五月第一篇 土地定级与基准地价成果更新工作报告第一章 射阳县概况第一节 县域概况一、位置与行政设置射阳县位于江苏省北部的沿海平原中东部。地理坐标：北纬3324-3407，东经1195912033。东临黄海，南抵西潮河与大丰市、盐城市盐都区、亭湖区接壤，西与建湖、阜宁县毗连，北至苏北灌溉总渠与滨海县相望。全县总人口104.7万，其中农业人口68.01万，居民以汉族为主，与回族、蒙古族、苗族、壮族、朝鲜族、满族、白族、黎族等少数民族和睦相处。现行政区划为19个镇，1个经济开发区，共辖269个行政村（居委会），1797个村民小组。县人民政府驻地合德镇。二、历史沿革射阳历史较短，唐朝之前本是茫茫沧海。南宋建炎二年，黄河夺泗入淮后才陆续成陆，为盐城县一部分，属楚州。元代和明代，属淮安府。民国31年（1942年），成立射阳县，1949年，盐阜海委和盐东县并入射阳县，1950年2月，县政府从陈洋镇迁到合德镇。三、地貌特征射阳县座落在盐阜凹陷区中部，位于华北地台与扬子准地台的过渡地带，隶属下扬子准地台。北部和西部是苏鲁隆起和建湖隆起，南部是苏南与南沙隆起，东部是黄海中部凹陷区。全县总面积2975平方公里（包括国营农、盐场用地402平方公里，不包括海域），其中陆地面积2111.90平方公里，占总面积的75.56。射阳河南属江苏中部海积平原，射阳河北属废河黄海三角洲平原，由于主要受外力堆积作用的影响，地势较为平坦，地面高程（废黄河零点）0.82.2米，属于低平原区。县境略呈东高西低，南北高中间低状态。西潮河地区和利民河地区1.52.3米，局部2.3米以上；运棉河地区1.22米；射阳河北地区1.52.0米；海河地区11.5米；射阳河、新洋港沿岸地势较洼为0.81.4米。全县陆地总面积高积差在1.4米左右。四、气候条件射阳县受季风气候控制，处于暖温带与北亚热带过渡地带，并受海洋性和大陆性气候影响，四季分明，光照充足，雨量充沛，霜期不长，气候温和而湿润。年平均太阳辐射总量为117.47千卡/cm3。县境常年平均气温为13.7，年际之间最大温差为 2.0。年平均降水量为1024.1mm，集中于七、八月份，全年无霜期约为220天。五、资源矿产资源：射阳地下蕴藏着丰富的石油天然气，初步探明储量超过100亿m3。农业资源：射阳是全国棉花生产十强县，棉花产量多次夺得全国第一，是全国最大的优质蒜薹生产基地，年产量达10万吨；是全国闻名的中药材之乡，药材种植面积达8万亩。海洋资源：射阳沿海盛产紫菜、文蛤、海蜇、对虾等海产品和螃蟹、中华鳖等淡水产品，是得天独厚的资源宝库。滩涂资源：射阳沿海滩涂726km2,建有国家级丹顶鹤自然保护区90.4km2，沿海滩涂每年向大海拓展约5km2，滩涂盛产芦苇、海盐。六、交通条件港口：射阳港为国家二类对外开放口岸，是苏北沿海重要的中转站，先后开辟了上海、连云港、青岛的集装箱内支线，实现了与韩国丽水、釜山、日本长崎及港澳地区的通航。射阳港北距连云港80海里，南据上海港280海里，东距韩国木浦港300海里、日本长崎港460海里。港口年吞吐能力500万吨以上，建有货场20万m3。射阳县城距射阳港口20km。公路：射阳距上海400km，通过盐靖、宁通、沪宁高速公路四小时可达；距南京340km，通过京沪高速公路3.5小时可达。正在建设的国家重点工程“同三”高速公路将经过射阳境内，距射阳县城12km。铁路：射阳县城距新长铁路盐城站55km，目前正在规划建设新长铁路射阳港支线。航空：盐城机场已与北京、广州等城市通航，射阳县城距盐城机场45km。七、经济发展在县委、县政府的正确领导下，全县紧紧围绕加快发展主题，突出结构调整主线，积极推进改革开放，努力提高人民生活水平，保持了经济的稳定增长，取得了社会事业的新成绩，较好地完成了国民经济和社会发展的主要任务。据统计，2002年人均GDP首次突破1000美元，2003年实现国内生产总值98.84亿元,同比增长12.1%，三产结构为27.8：41.8：30.4，1999年二产、2003年三产比重首次超过一产；财政收入5.9亿元，增长22.1%(同口径增长15.7%)，占GDP比重5.98%，提高0.41个百分点；全社会固定资产投资24.1亿元,增长33.9%。第二节 城区概况一、城区位置范围射阳县城区位于射阳县城中部，东起地龙河，西起战备河西，南至县棉花原种场南，北至城区北环路。现状建成区包括合德镇镇区及经济开发区，建设用地总面积13.3平方公里，人口13.1万人，人均现状用地101.2平方米。二、城区形态与格局射阳县城区现状结构形态为“单中心”团块状结构，由内向外逐步发展。城区交通流量汇集于人民路及解放路，城区中心主要位于振阳路及朝阳街两侧，外围为生活组团，工业用地位于城区东西两侧、小洋河两岸，工业布点较为混乱，没有形成一定规模的工业组团。三、城区用地布局射阳县城区居民住宅主要集中在小洋河以南，人民路及解放路两侧的中心地区，外围大部分为农村居民点。现状居住用地725.9公顷，占现状城市建设用地的54.7，人均居住用地55.4平方米。其中农村居民点用地300.81公顷。平均人口毛密度 165.3人/公顷。射阳县城区现状公共设施用地137.6公顷，占城市现状建设用地的10.4，人均用地10.5平方米。其中行政办公用地29.3公顷，主要集中于红旗路、人民路及解放路两侧。商业金融主要分布在小洋河两侧、振阳路、朝阳街、人民路及解放路上。其中朝阳街、振阳路构成了射阳县城的商业中心。城区现有集贸市场6个，占地8.27公顷。城区现有文化娱乐设施用地4.2公顷，拥有影剧院、淮剧团、文化馆等机构8家。城区现有400米标准跑道运动场1座，体育馆、游泳馆各一座，总用地3.6公顷。医疗卫生用地7.2公顷。拥有人民医院、中医院、精神病院等7个医疗卫生机构。城区现有普通中学3所，职业高中、中专四所，初中共五所，总用地面积25.2公顷。射阳县城区现有长途汽车站两处，拥有交通车辆199辆，2003年客运总量 213万人次。城区现有道路总长度61公里，其中主干道14.6公里，次干道24.7公里，支路21.7公里。道路网密度为4.12公里/平方公里，其中干路密度为2.58公里/平方公里，支路密度为1.55公里/平方公里。城区道路面积145.7公顷，占现状城区建设用地面积的11.0，人均道路面积11.1平方米/人。1993年，开放奋进的射阳抓住新一轮加快发展的机遇，成功申办建成省级开发区江苏省射阳经济开发区。经过10多年的努力，经济开发区现以县城为中心形成东区、西区两部分。东区控制面积11.8平方公里，西区控制面积12平方公里，合计23.8平方公里。近年来，开发区坚持立足规模项目招商，着立培植集群经济，打造了中联科技园、振阳轻纺园、海都化工园、棉纺产业园等特色园区。目前，开发区累计引进各类项目186个，其中过亿项目16个，外资项目32个，涉及纺织、毛绒、玩具、机械、电子、精细化工等10多个产业。尤其是纺织业已成为开发区主导产业，从棉纺、麻纺、织布、印染、服装到纺机等已成为完整的产业链。四、土地市场发育状况自建国后到80年代末，射阳县国有土地使用长期实行行政划拨，土地均为无偿使用，土地只随房产买卖。按照国务院（1990）55号令，于1992年下半年起，射阳县在已建立的经济技术开发区内，开展国有土地使用权出让工作。政府垄断一级市场，放开搞活二、三级市场。同年7月，县政府成立射阳县地产开发服务中心和射阳县人民政府土地使用制度改革领导小组办公室，变土地的无偿、无限期、无流动为有偿、有限期和有流动的使用制度，国有土地使用权不仅从法律上而且从经济上得到真正体现，使县城建设逐步走上投入、收益、再投入的良性循环道路。19911994年，全县共出让地块230宗，面积18.61万m2，出让金额计0.645亿元，19962000年，全县共出让地块535宗，面积23.25万m2，出让金额计0.65亿元。为规范土地市场运作，2001年射阳县成立了隶属射阳县国土资源局的土地收购储备中心，并出台了县内土地收购储备暂行办法等一系列规范性文件，实行一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水的由政府调控的市场机制，同时，改变过去单一的以协议出让为主的出让方式，对于经营性用地采用了招标、拍卖和挂牌方式出让，使土地市场建设走上了规范发展的轨道。20012004年，县城共出让土地770宗423.83万m2，出让金额计3.97亿元。第二章 土地定级估价工作概况第一节 土地定级估价成果更新的缘由一、原成果简介原射阳县土地管理局于1993年对射阳县城区进行了土地定级估价。该项成果在规范培育和宏观调控射阳县城区土地市场，指导地产交易发挥了重要作用。近年来，城市经济增长较快，城市建设飞速发展，土地区位条件和市场变化较大，原有的土地定级估价成果已与现状不甚符合，需要根据实际情况进行调整、更新和完善。同时，根据国务院国发200115号文国务院关于加强国有土地资产管理的通知、省政府苏政发2001141号文关于加强国有土地资产管理的意见和省国土资源厅国土资发200239号文关于加快全省城镇基准地价更新调整工作的通知要求，射阳县于2004年开展城区土地定级估价成果更新工作，完成土地定级和基准地价更新，建立城市地价动态监测体系，为政府科学管理和合理利用城市土地，培育和规范土地市场提供科学依据。二、成果更新缘由城镇土地定级规程（GB/T18507-2001）和城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）规定：为了使土地定级估价成果符合客观实际，保持土地级别、基准地价成果的现势性，在影响土地质量的各种因素发生变化而造成土地质量变化之后，必须对土地土地级别进行重新划定，对基准地价进行重新评估。自一九九三年射阳县完成城区土地定级估价工作以来，影响区域土地质量和土地价格的各项因素发生了深刻变化，主要表现在：1、城市经济发展，带动了城市建设与繁荣。一方面，城市经济发展，社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，致使土地价格上涨。另一方面，商业、工业和房地产业等的发展，改变了城市内部土地质量的空间分布格局，促使局部土地质量明显提高。2、自1993年至今，城区对道路进行了拓宽改造，这些道路的建设与改造从整体上改善了城区的交通条件，使得内部交通更加通达。3、城市建设的不断发展使得建成区面积不断扩大，城市内部的不断改造，供电、供水、排水、电讯等基础设施的不断完善提高了改造区域的土地质量和地价水平。因此，随着上述条件的改变，射阳县城区的土地级别和基准地价均发生了较大的变化，必须进行更新才能符合当前的实际情况。同时，根据城镇土地定级规程（GB/T18507-2001）、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）和国土资源部城市地价动态监测体系技术规范的规定，充分结合射阳县的实际，须完成射阳县城区土地定级估价成果更新工作，建立城市地价动态监测体系，为政府科学管理和合理利用城市土地，培育和规范土地市场提供科学依据。第二节 土地定级估价的范围、目的、任务、原则与依据一、定级估价范围依据射阳县县城总体规划（20022020）确定的城区规划用地范围，根据城区土地定级估价的实际需要确定本次土地定级估价工作范围为射阳县城区所在地合德镇以及射阳经济开发区（以下简称“评价区”），总面积约28.117km2，具体界址为：东至大兴河，西至凤凰大沟，南至四中沟，北至北环路。该区域为射阳县县政府驻地，是全县的政治、经济、文化和交通中心。二、目的射阳县土地定级估价，是在大量收集评价区内的基础资料，综合评定该区域土地的经济、自然特性和在社会经济活动中的地位、作用基础上，科学地划分土地的级别，测算各级别各类用地的基准地价。其主要目的是强化政府对土地市场的宏观调控，促进土地市场的培育和发展；加强土地资产管理，防止土地资产流失，保证国家土地所有权在经济上得以实现；为有关部门制订规划、计划，为现代企业制度改革等提供土地经济依据。1、满足政府宏观调控土地市场、培育和发展土地市场的需要射阳县土地市场较为活跃，土地出让、转让、出租等活动比较频繁。通过土地定级估价工作，有利于政府通过建立基准地价公示制度，宏观调控土地市场；有利于政府科学地制定和出台地价管理的政策和法规；有利于政府合理地确定土地使用权出让价格和实施对土地市场的有效管理，从而促进土地市场的培育和发展。2、满足国民经济有关部门制订土地利用计划、规划，合理配置土地资产的需要土地是重要的生产资料。在维护我国土地公有制，实行土地所有权和使用权分离的条件下，土地使用权作为特殊的商品，在建设社会主义市场经济活动中，必须强化管理。通过土地定级估价工作，为国民经济有关部门，综合平衡用地计划，合理配置土地资产提供土地等级和土地价格的基础数据。3、满足征收土地使用税费的需要征收土地使用税费是调节土地利用和土地效益收益、防止国有土地资产流失及保证国家所有权在经济上得以实现的一种重要手段。4、满足建立土地资产台帐的需要每个企事业单位开展清产核资，建立现代企业制度的工作中都需要核定各单位占用的土地资产量。通过土地定级估价工作，为测算土地的资产量、建立各单位的土地资产台帐提供科学依据。三、任务射阳县城区土地定级估价工作的主要任务为：1、全面调查收集与土地定级估价有关的数据、资料、图件；2、完成评价区内土地级别划分工作，编制1:6000射阳县城区土地级别图；3、在土地级别划分的基础上，评估测算区域内各级别各类用地的基准地价，编制1:6000射阳县城区基准地价图；4、在基准地价测算基础上，确定评估各类用地宗地地价的修正系数；5、建立评价区内定级估价因素因子属性数据库和空间数据库，编制土地定级估价应用软件包，建立与应用射阳县城区土地定级估价信息系统，实现土地定级估价的动态管理；6、编写射阳县城区土地定级估价工作报告和技术报告；7、建立射阳县城区地价动态监测体系。四、原则根据射阳县土地利用状况和本次土地定级估价的目的，在工作中要遵循下列原则：1.坚持综合分析原则，通过对影响射阳县土地质量的各种经济、社会、自然因素的综合分析，选用多种评价方法，定性与定量分析相结合，合理划分土地级别和确定基准地价；2.坚持主导因素原则，在定级因素、因子选择和确定中，按照重要性和差异性兼顾的原则，突出主导因素的影响，根据主导因素评定土地级别；3.坚持预期收益原则，在土地基准地价评估过程中，不仅要考虑土地的现实收益，还要充分考虑土地在正常利用条件下未来客观有效的预期收益；4.坚持替代原则，在土地基准地价评估过程中，要以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不要明显偏离具有替代性的土地正常价格；5.坚持最有效利用原则，根据土地具有多种用途的特点，结合土地的自身利用条件、法律法规政策及规划限制等，科学合理地测算出其最有利用条件下的基准地价；6.坚持变动原则，在估价的过程中要把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地测算基准地价。五、土地定级估价的依据1. 法律、法规与政策依据（1）中华人民共和国土地管理法（2）中华人民共和国城市房地产管理法（3）中华人民共和国土地管理法实施条例2. 技术依据（1）国土资源部新一轮国土资源大调查纲要（2）国土资源部新一轮国土资源大调查实施方案（3）国家标准城镇土地定级规程（GB/T18507-2001）（4）国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）（5）国土资源部城市地价动态监测体系技术规范（国土资源大调查专用）（6）射阳县城镇土地定级估价成果更新工作方案（7）射阳县城镇土地定级估价成果更新技术方案3. 其它依据（1）射阳县志（2）射阳县县城总体规划（2002-2020）（3）射阳县统计年鉴（2001年、2002年、2003年）（4）原射阳县土地管理局与南京师范大学地理系合作完成的射阳县县城土地定级估价报告第三节 土地定级估价的步骤与内容一、准备工作1. 成立领导机构为了加强对土地定级估价工作的领导，射阳县人民政府办公室颁发了射阳县人民政府办公室关于成立射阳县城区土地定级估价成果更新工作委员会成员的通知(射政办发2004130号)，成立了以副县长为主任，县政府办公室主任、县国土资源局局长为副主任，发展计划委员会、国土资源局、物价局、规划建设局、工商局、财政局、环保局、教育局、交通局、卫生局等20个单位为成员的县土地定级估价委员会，由该委员会统一部署土地定级估价工作。县土地定级估价委员会在县国土资源局内设办公室，由办公室具体组织实施土地定级估价工作。2. 组建工作班子工作班子由“土地定级估价资料调查小组”和“土地定级估价技术小组”两个小组组成。土地定级估价资料调查小组以射阳县国土资源局为主体，主要负责土地定级估价资料数据收集、整理和归档。土地定级估价技术小组由南京国图信息工程有限责任公司和射阳县国土资源局有关技术人员组成，主要负责：外业资料调查和业务培训、质量检查、资料验收； 数据处理、图件编绘、土地定级估价信息系统的设计、建立和调试；土地定级估价报告的编写与成果分析应用等工作。3. 确定定级估价因素、因子及其权重按规程要求，并根据射阳县城区的实际情况，初步选定土地定级的因素与因子，邀请熟悉县城情况、了解土地定级估价业务的专家，召开征询会议，采用特尔菲法，最终确定县城土地定级估价因素、因子及其权重。4. 资料准备土地定级估价基础资料主要包括图件资料、文字表格等资料。(1) 图件资料射阳县城区地形图；射阳县城区总体规划图；射阳县土地利用现状图；(2) 文字表格资料射阳县近三年的统计年鉴；射阳县县志；射阳县镇区总体规划；定级估价外业调查所需各种表格；二、外业调查工作1. 业务培训业务培训分为两次：(1)组织召开培训会议，把各主管部门有关人员召集起来统一培训。(2)对国土资源局的调查人员实行专门培训。通过培训使调查人员明确调查的内容和要求，掌握调查方法，从而保证了外业调查的数量、质量和进度。2. 土地定级资料调查(1)商服繁华度调查对评价区内的商服企业进行普查。取得每个商服企业的座落、所有制形式、行业属性、营业性用地面积，2001、2002、2003年流动资金、固定资产、职工人数、工资总额等数据；根据商服企业样点分布情况，结合土地利用现状和城市总体规划，初步确定商业中心范围；然后，对每个商服中心的功能进行实地考察和论证。在评价区内，最终确定了4个商服中心，并取得了各个商服中心的网点个数、职工人数、营业面积、营业总额、利润总额、职能种类等数据。编制了商服中心分布图。(2)交通条件调查对评价区内宽度在6m以上的道路进行了普查。调查取得了37条道路的路面宽度、长度、道路类型、机动车流量、非机动车流量、人流量等基本数据；对评价区内的公交线路和公交站区进行了普查；对评价区内的路网密度进行统计和评价，划分了评价区内路网密度差异区；调查了长途汽车站、码头2001、2002、2003年三年客运量、货运量等基本数据。编制了道路、对外交通设施、公交站点分布图。(3)基础设施调查对评价区内的供水、排水、供气、供电、电讯等生活设施状况进行普查。根据各生活设施的规模、状况、服务范围以及它们在评价区内区域差异情况，综合评价供水、排水、供气、供电、电讯等设施条件。编制了供水、排水、供气、供电、电讯条件综合评价图。(4)公用设施调查对评价区内的中学、小学、幼儿园进行了普查，取得了各个学校的班级数、学生数、教职工数等基本数据；普查了对外服务的医院，取得了它们的床位数、医护人员数等基本数据；取得它们的占地面积、建筑面积等近三年的基本数据，编制了学校、医院分布图。(5)环境质量调查收集了由环保部门提供的评价区污染源分布、污染类型和强度等资料和图件，编制了气环境、声环境及水环境评价图。3. 土地估价资料调查(1)商服业企业用地效益的调查同土地定级资料调查中的商服繁华度调查。(2)工业企业用地效益的调查对评价区内的工业企业进行普查，取得了206个工业企业的宗地面积、生产用地面积、总建筑面积，20012003年流动资金平均占有额、期末固定资产净值占有额、职工人数、工资总额、营业总额、税金总额、营业利润、净利润等数据，编制了工业企业分布图。(3)房地出租资料的调查对评价区内的自发性房地出租情况进行普查，取得了出租房地的结构、用途、交易时间、宗地面积、宗地总建筑面积、出租土地面积、出租建筑面积、年租金，2001-2003年各年的租金等基本数据；对房地出租的典型样点进行了重点调查和分析，并邀请有关专家对调查数据的可靠性进行了论证。编制了房地出租样点分布图。(4)房地出售资料的调查对评价区内的各种自发性的房地出售情况进行了普查，取得了出售房地的用途、房屋结构、出售时间、宗地面积、宗地总建筑面积、出售土地面积、出售建筑面积、售价，20012003各年的售价等基本数据，编制了房地出售样点分布图。(5)土地使用权出让资料的调查对评价区内土地使用权出让情况进行了重点抽查，取得了出让时间、出让方式、出让前用途、出让后用途、红线范围土地面积、代征土地面积、实际出让土地面积、出让单位面积价格、出让总价等基本数据，编制了土地使用权出让样点分布图。(6)其它土地估价资料的调查除重点调查上述土地估价资料外，还调查了近几年的房屋重置价、物价指数等数据。4. 外业调查资料的检查、补充、整理与验收(1)检查为了保证外业调查资料的真实、可靠，在整个调查过程中，建立了一套严格的检查制度。对于调查组自行调查的资料，首先由调查者自检，如有遗漏和不实，及时补充和改正。然后调查者互检，进一步检查并纠正错误。最后由调查组负责人通过抽查方式检查。检查通过后的全部土地定级调查资料还要经过技术组统一复查、评议。土地估价资料除了和土地定级资料同样检查外，还重点检查了房地出租、出售资料。由于目前土地市场尚不规范，在房地产交易过程中，交易双方为了少交税费，常有瞒价行为。因此，为了保证房地出租、出售价格的真实性，要对重要样点进行抽查，并对瞒价程度、瞒价类型进行调查。(2)补充为了保证土地定级估价调查资料的全面性、代表性，在资料初步收齐并标图的基础上，由技术小组对资料进行全面审查，对未调查的资料和调查面不够广泛且分布过于集中的资料进行补充调查。(3)整理归档对完成检查的土地定级和土地估价调查表格，文字资料按类型进行整理，形成档案卷，并按数据处理要求对调查图件进行整饰。(4)验收对初步整理好的资料，由技术小组进行全面验收，验收的重点在于外业资料的全面性、规范性和真实性。三、内业处理1. 土地定级资料内业处理(1)资料的预处理对土地定级因素因子权重调查表和土地定级因素因子调查表逐一进行检查与分析，对表中明显不合理的数据进行核实、调整；然后，对照土地定级因素因子分布图进行图表一致性检查。(2)资料的输入将经过预处理过的土地定级调查资料（包括土地定级因素因子权重调查表、土地定级因素因子外业调查表和土地定级因素因子样点分布图）输入计算机，建立土地定级因素因子属性数据库和空间数据库。(3)土地定级因素因子作用分值表的编制根据土地定级因素因子调查表数据，采用最大值标准化、极值标准化方法，计算各土地定级因素因子的综合作用规模指数，以综合作用规模指数为依据，并根据影响方式和范围，确定各土地定级因素因子的作用分值和作用半径，编制各土地定级因素因子作用分值表。(4)定级单元的划分与单元分值计算由计算机将工作底图网格化，从而将评价区划分为10m10m的定级单元。对不同的土地定级因素因子分别采用指数扩散、直线扩散和区域赋值等方法，由计算机自动计算所有因子对各定级单元的作用分值，并建立其数据库。采用叠置技术，即加权求和方法，进行土地定级因素作用分值和综合作用分值的自动计算。运用等值线技术，自动矢量化土地定级因素因子作用分值图和综合作用分值图。(5)土地级别的初步划分运用频率直方图方法，对土地定级综合作用分值进行空间分析，分析综合分值的空间分布和分异规律，确定综合分值变化的突变点，以此初步确定土地级别。运用等值线技术，由计算机自动矢量化，绘制出初步划分的理论土地级别界线图。(6)土地级别界线的落界对照土地利用现状图、地籍图，与定性分析相结合，对初步划分的理论级别界线进行落界处理。(7)土地级别验证与确定运用级差收益测算法和市场交易资料测算法验证初步划分的土地级别，提交县土地定级估价委员会进行论证。根据论证结果，最终确定土地级别。2. 土地估价资料内业处理(1)资料的预处理对土地估价调查表逐一进行检查与分析，首先剔除关键数据项不全、企业效益为负的样点，然后对表中明显不合理的数据进行调整，无法调整的样点则予以删除。(2)资料的输入将预处理过的各种土地估价调查资料（包括房地出租调查表、房地出售调查表、土地使用权出让调查表及各调查样点分布图）输入计算机，建立土地估价样点资料数据库。(3)样点地价测算a. 利用房地出租资料测算地价。利用房地出租资料测算商业、住宅用地的级别平均地价；b. 利用房地出售资料测算地价。利用房地出售资料测算商业、住宅用地的级别平均地价；c. 利用土地使用权出让资料测算地价。利用土地使用权出让资料测算工业用地的级别平均地价。(4)基准地价确定依据基准地价确定的原则和方法，对通过上述一种方法测算的平均地价进行综合分析和比较，确定商业、住宅和工业用地的基准地价。(5)宗地地价修正体系的建立在确定级别价的基础上，依据城镇土地估价规程，结合评价区的具体情况，建立商业、住宅和工业用地宗地地价修正体系，编制宗地地价修正系数表和修正系数说明表。(6)地价监测点的建立在评价区内选择具有代表性且较稳定的宗地作为地价监测点，建立地价监测网点数据库，为以后基准地价的更新提供论据。第四节 土地定级估价工作成果应用地理信息系统技术，建立县城土地定级估价信息系统，采用多因素、多因子综合评价方法，将评价区划分为4个级别。利用土地市场交易资料，采用多种估价方法，测算并确定评价区内各级别商业、住宅、工业用地的基准地价。一、图件成果1. 土地级别图2. 土地定级因素因子作用分值图商服繁华影响度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度等因素作用分值图，多因素综合作用分值图。3. 基准地价图二、表格成果1. 综合土地面积统计表2. 土地定级因素因子作用值表3. 级别基准地价表4. 样点地价表5. 容积率修正系数表6. 宗地地价修正系数表和说明表7. 地价监测点表三、文字成果1. 射阳县城区土地定级与基准地价成果更新报告2. 射阳县城区地价动态监测体系建立报告第五节 土地定级估价工作中的几点体会在射阳县城区土地定级估价工作中遇到了不少困难，但也摸索到了不少经验，主要工作体会如下：一、领导重视是开展此项工作的有力保证这次土地定级估价工作是在深化土地使用制度改革，加强土地资产和资源管理的新形势下开展的。在全部工作过程中，县政府给予直接关心与支持，常务副县长亲自担任土地定级估价领导小组组长，直接领导该项工作，省国土资源厅和盐城市国土资源局也给予多方面关心与指导。由于各级领导的重视，使得整个工作能够顺利地、保质保量地开展，特别是在土地定级估价外业资料调查阶段，做到了准确、及时，保证了计算数据的准确性和可靠性。二、建立一支强有力的工作班子，能保证工作的有效开展为了保质保量、及时完成本次土地定级估价任务，县国土资源局局长亲自负责此项工作的实施，县国土资源局抽调了许多业务骨干，组织了精干的技术队伍，负责整个工作的技术指导和数据处理等工作。从工作班子的人员组成来说，既有熟悉土地定级估价的行家，又有熟悉具体情况的业务人员，为完成此项工作创造了有利的条件。在工作开展前，大家分工明确、各尽其责，为顺利完成整个工作奠定了良好基础。三、调动各方面的力量，较好地完成了外业调查外业资料的调查，是一项难度较大的工作，射阳县有关部门均抽调了业务骨干，作为调查联络员，保证了外业调查的顺利进行。四、先进的技术手段是搞好定级工作的保证土地定级估价工作是一项极其复杂的工作，涉及的内容多、学科多，数据量大和处理难度大，没有先进的技术手段，很难保证工作的精度与速度。在此次工作中，充分利用了现代计算机技术和地理信息系统技术，使评估的精度和工作的效率大大提高。第三章 土地定级估价技术路线与方法第一节 土地定级技术路线与方法一、技术方法土地定级的技术方法可概括为：应用地理信息系统技术和方法，建立射阳县城区土地定级信息系统。然后，运用多因素多因子综合评价方法，评定出射阳县城区的综合级别。最后经过级差收益测算和专家评议等多种方法的相互验证、相互补充，确定土地级别。二、技术路线在严格遵循国土资源部颁布的城镇土地分等定级规程的基础上，土地定级采用了以下的技术路线：1. 编制工作底图2. 建立土地定级评价指标体系县土地定级估价委员会组织了18名专家的征询组，采用特尔菲测定法，经三轮打分，依据第一轮打分结果，确定土地定级因素因子，经第二、三轮打分，确定各因素因子的权重。3. 收集土地定级资料全面收集评价区内商服繁华状况、交通条件、基础设施、公用设施、环境条件及土地定级相关的其它社会经济资料和图件。4. 建立土地定级数据库在土地定级信息系统的支持下，将土地定级因素因子分布图和调查表输入计算机，建立土地定级因素因子空间数据和属性数据库。 5. 编制土地定级因素因子作用分值表根据土地定级因素因子外业调查表数据，采用最大值标准化、极值标准化方法，计算它们的综合作用规模指数。并根据影响方式和范围，编制各土地定级因素因子作用分值表。6. 土地定级单元的划分采用网格法由计算机自动划分土地定级单元。考虑到商服繁华度和道路通达度作用分值的计算精度以及土地级别划分的数目，土地定级单元定为10m10m的几何网格。7. 各土地定级因素因子对各个定级单元的作用分值和综合作用分值的计算在土地定级信息系统的支持下，采用空间缓冲技术，通过各个定级因素因子指数扩散、直线扩散和区域赋值方法，由计算机自动计算所有因子对定级单元的作用分值，并建立数据库。采用叠置技术，即加权求和的方法，自动计算土地定级因素作用分值和综合作用分值。采用等值线技术，由计算机自动绘制各土地定级因素因子作用分值图和综合作用分值图。8. 土地级别的初步划分运用频率直方图方法，对土地定级综合作用分值进行空间分析，确定综合作用分值变化的突变点，初步确定土地级别数。运用等值线技术，由计算机自动绘制初步划分的理论土地级别界线图。9. 土地级别的验证与确定利用级差收益测算法，结合定性分析，对初步划分的理论土地级别线进行落界处理。邀请有关领导和专家对土地级别进行论证、审查，最终确定土地级别。第二节 基准地价评估的技术路线和方法一、技术方法准确地评估基准地价，必须运用科学的估价方法。根据射阳县土地市场的特点，按照城镇土地估价规程，基准地价评估过程采用了以下技术方法。1. 收益还原法收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。2. 市场比较法市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。3. 剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、不可预见费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。4成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和土地所有权收益来确定土地价格的方法。二、技术路线基准地价评估按照在同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理，以级别为评估单位，从土地交易资料入手，测算出不同行业用地在不同级别区域上的地价，进而评估出基准地价。1. 商业用地基准地价评估的技术路线商业用地在城市各类用地中对土地区位的反映最为敏感，评估运用的资料为企业用地效益资料和房地出租资料。其评估技术路线：用市场交易资料测算样点地价，并对数据进行检验，剔除异常样点后计算级别平均地价。利用企业用地效益资料测算土地还原率，综合两种方法的测算结果，确定级别基准地价。2. 住宅用地基准地价评估的技术路线住宅用地基准地价评估动用的资料是土地市场资料。评估的技术路线是：利用市场交易资料测算样点地价，并对数据进行检验，剔除异常样点后计算级别平均地价。根据基准地价确定原则，最终确定住宅用地的级别基准地价。3. 工业用地基准地价评估的技术路线根据企业用地效益资料和市场交易资料，测算工业用地的级别基准地价。技术路线为：采用级差收益法测算各级别平均地价，最终确定基准地价。第三节 宗地地价修正体系建立的技术路线宗地地价是指城市内某一宗地在一定年期内土地使用权的价格。宗地地价评估有两种途径：一是利用基准地价评估成果，采用系数修正法评估宗地标定地价；二是利用有关调查资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等评估宗地地价。第一种途径以基准地价为基础，采用系数修正评估宗地地价，评估方法快速、高效、简单。根据城镇土地估价规程要求，结合评价区具体情况，通过影响宗地地价诸因素，如商服繁华程度、交通条件、宗地自身状况、规划限制等的分析，建立了射阳县城区商业、住宅、工业用地的宗地地价修正体系。一、商业用地宗地地价的影响因素主要包括街道等级、容积率、宗地临街宽度、宗地进深、宗地面积等。二、住宅用地宗地地价的影响因素主要包括距商服中心距离、区域环境条件、基础设施状况、公用设施状况、经济发展水平、行政因素及宗地自身的因素等。三、工业用地宗地地价的影响因素主要包括工业区用地类型、交通便捷度、环境质量优劣状况、容积率、基础设施状况等。宗地地价修正体系建立的技术路线：用特尔菲法确定影响宗地地价的因素及权重，计算各因素影响地价的修正幅度，对典型样点进行分析，编制宗地地价修正系数表及修正系数说明表。第四章 土地定级估价成果应用建议为了强化国有土地资产管理，培育、发展土地市场，高度垄断一级土地市场，搞活、调控二级土地市场，开拓房地产市场，实行对外开放，对本次工作成果提出一些建议。第一节 土地定级成果应用建议一、优化土地利用结