平顶山房地产市场调研分析报告.doc

一、平顶山房地产市场 （一）平顶山用地现状及未来规划2009年平顶山用地情状：1、2009年全年计划投入建设用地共4125.8亩，其中，廉租住房20亩、经济适用房300亩、“两限房”100亩、过渡性住房合20亩、城中村改造2371.3亩、普通商品房1314.5亩。 2、2009年计划新开工建设住房面积共计293.4万平方米，其中廉租住房2万平方米、经济适用房30万平方米、“两限房”10万平方米、过渡性住房2万平方米、“城中村”改造125.9万平方米、普通商品房123.5万平方米。 3、商品住房约占总建设用地的32%、总开工建设住房面积的42.1%。其中城中村占了大头，对普通商品房冲击力较大，反映了政府对老城区改造的决心，客观了也改善了老城区普通商品住房的外部环境。从2009年计划投入建设用地和计划开工建设住房面积来看，“城中村”改造和经济适用房对普通商品房造成的冲击较大。平顶山用地未来规划：据平顶山市住房建设规划（2006-2010）意见书显示：未来，平顶山会在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向老城区外转移；重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政府保障性住房用地供应，满足市民日益增长的住房需求。1、住房建设总体发展目标-促进住房市场科学健康可持续发展，为国民经济和社会发展做出重要贡献；2、住房市场发展目标-市场机制完善、主体行为规范、市场监控有力、住房保障到位、市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；3、住房开发企业发展目标-建设诚信企业、品牌企业和龙头企业，提高企业核心竞争能力和社会责任感；4、住房产品和服务创新目标-提高产品科技、文化含量以及社区和谐度，建设高品质、高性能、高满意度和低能耗、低污染、低成本运行的产品和服务，为建设宜居城市做出重要贡献。（二）平顶山房地产供求状况及市场展望1、近年来平顶山市的经济发展势头强劲，住宅消费热情极大，这将会在未来几年作为区域房地产市场的主导。2、平顶山房地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销”的整体上升局面。经济快速平稳持续增长、平顶山新城区建设、城镇化进程、工业化进程加快，从能源消耗型向旅游度假型化工城的转化、中心城市对辖区各县市的辐射吸引，随着这些因素逐步发挥作用，可以看到，房地产市场的供需两旺势头将保持相当长一段时间。3、郊区大盘的开发模式已经出现。新的住宅区主要分布在老城区的边缘，已经出现一些较大规模的楼盘。由于新老市区距离较远，形成“双核效应”，以拆建老区和开拓新区土地为主的市场供应，房价将形成与土地成本相互促进、共同提升的局面，房价还有进一步提升的空间和可能。4、高层作为新型住宅形态，接受度上与其他形态产品有很强替代性。随着土地资源的日益稀缺，预计在未来的2-3年内，将会有更多的高层住宅入市。5、大型品质社区住宅形态雏形渐成。从平顶山房地产近年来的整体市场上看，来自城市发展的需要和消费者的需求，大型品质社区频繁浮出市场，比如：春华国际茗都、亿嘉西城国际、常绿大悦城、建宏中央花园等。通过这些项目的销售情况，可以看得出平顶山地产市场正渐渐由中小楼盘向大型高档楼盘过渡。6、老城区内土地资源稀缺，会出现以下两种情况：首先是造成老城区房源不足，需求不变，供应减小，房价一定上涨；其次是形成高层住宅集中投放态势，建筑成本上涨，拉动房价上涨；两大主因必将刺激老城区房价持续攀升，并进而拉动全市整体房价上涨。7、建筑材料、人工费用上涨直接增加房地产开发企业的成本。直接加大建材成本；另外随着经济的快速发展，建筑工人的收入水平也持续上涨。8、城镇化进程加快，矿区棚户改造、旧城拆迁和城中村改造力度加大，也增加房地产刚性需求。9、一些规模较大的大盘及一、二线城市新的地产思路将会带动区域房地产市场的正规化和品质化，使房地产市场的运营操作逐渐趋于成熟。10、随着区域经济的不断向上，也将带动区域零售物业的发展，进而刺激商业地产的成熟，同时投资型物业市场份额将会逐渐增大。 【分析】从平顶山地产板块分布来看，新城区及新华区的地产项目价位较高，主要由于资源丰富、自然环境良好、项目形态较大、品质较高；新华区建西板块域要比新华区北部板块在未来房地产发展上更有发展潜力；湛河区南部板块多位城南扩展、城中村改造项目，有一定的潜力；卫东区东部板块由于生活居住的刚性需求也正在崛起。三、平顶山商业市场研究（一）平顶山商业地产市场特征 通过我们对平顶山商业地产信息资料的收集以及区域市场的实际考察，现对平顶山商业地产市场的特征归纳如下：1、据资料显示，目前平顶山市人均商业面积约为0.7平方米，而发达城市或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，平顶山人均商业面积远远低于发达城市或地区，处于较低水平状态，由此看来，平顶山的商业地产还存在很大的市场。2、目前平顶山商业地产开发依然保持了产销两旺的良好局面。商业地产投资的火爆，一多方面说明城市消费商机增，居民的消费能力增加，对城市未来经济的发展更有信心。另一方面，目前平顶山开发面积较集中的主要是住宅底商，但是，由于住宅底商没有统一的规划，而且住宅底商无论从硬件环境，到软件服务品质，都无法满足部分对购物环境、消费品质较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展变化。3、从发达地区的商业地产发展历程来看，主题商业形态不仅是城市化的标志，也是商业发展到高级阶段的产物。而平顶山目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业，来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住宅区、商场区、特色商街区、主题式大卖场等。（二）平顶山商业分布及特点通过对平顶山商业市场的实际考察，我们主要把平顶山的商圈分为第一商圈和第二商圈两个部分，主要特点如下：1、平顶山市商业主要集中于以体育路、中兴路、开源路三条主要商业街道为中心的商业街区。2、在商业形态方面，以万家百货为中心形成了以永乐家电、中心商城、商业大楼、豪凯迪国际家具广场、现代家具城为主的大型购物中心及开源路、中兴路为中心构成的沿街商辅，云集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、家私、副食品等数十类品种的商业街区，是平顶山市最繁华的商业区，属于平顶山市的第一商圈，商品零售额占据平顶山市场的60%以上。3、湛河路与新华路为主的两侧商业构成了本市的第二商圈，主要以经营五金、土产为主。4、建设路为平顶山市规划发展的主干道，建设路东段以贸易广场为核心的区域已初具东部商圈形态，建设西路作为城市未来发展的绿色通道，交通便利，现有西建材等一些零星商业形态逐渐呈现，但由于没有大型的品牌项目入驻，中小型项目的开发商实力有限，依然未形成统一整体的商业圈，由此可见，此地商业机遇依然较大！ （三）平顶山大型商业中心调查 1、万家商场名称万家地理位置中兴路与优越路交叉口经营面积约15000出租率98%（目前仅有2个空位）商场性质私营建筑规模6F+地下室经营模式租赁商场配套电梯、中央空调经营范围1F：彩妆珠宝馆；2F：流行淑女馆；3F：名媛馆；4F：绅士馆；5F：休闲服饰馆；6F：时尚百货馆及租金水平1F：450-500元/；2F：300-400元/；3F：300元/；4F：230-300元/；5F：233元/；6F：67元/（由于信息获取途径，价格为约计）经营现状经营状况良好，空置率较低，对进驻产品品牌有一定要求综合分析位置优越，口碑较好，商品以中高档品牌为主，购物环境较好.2、鹰城名品百货商场名称鹰城名品百货地理位置开源路与大众路交叉口经营面积约30000出租率出租率96%左右商场性质私营建筑规模6F+地下室经营模式租赁商场配套保安监控系统、电梯、中央空调经营范围1F：时尚名品馆；2F：流行少女馆；3F：都会仕女馆；4F：绅士名品馆；5F：时尚童装馆；-1F：运动休闲馆及租金水平租金水平在200-320元/左右，一层租金价格相对最高，顶层租金价格最低；（由于信息获取途径，价格为约计）经营现状经营状况良好，主要以中高档品牌为主，几乎无空置柜台综合分析周边配套成熟，属繁华商圈，商品以中高端为主，购物环境良好 3、丹尼斯商场名称丹尼斯地理位置中兴路与矿工路交叉口经营面积约42000出租率出租率约93%左右商场性质私营建筑规模4F+地下室经营模式租赁商场配套电梯、中央空调经营范围1F:都会名品馆；2F:名媛新贵馆；3F：绅士休闲馆；4F:生活温馨馆；-1F:丹尼斯超市及租金水平最高租金约400元/左右，每层差价约50元/左右，半年调整一次价格及柜铺产品；（由于信息获取途径，价格为约计）经营现状经营状况不稳定，主要以中高档消费为主，顶层的出租率较为不理想综合分析交通比较便利，购物环境良好，整体消费档次不及万家和鹰城名品百货4、双丰商城商场名称双丰商城地理位置光明路经营面积约45000出租率出租率约95%以上商场性质私营建筑规模5F+地下室经营模式租赁商场配套电梯、中央空调经营范围1F：彩妆、珠宝、名表、家电；2F：少女装、精品、皮鞋；3F：名媛贵妇装、针织内衣；4F：绅士男装、运动休闲；5F:高档家具城；-1F:超市、停车场及租金水平租金水平最低约100元/左右，主要以顶层为主，中间层租金约计200元/左右；（由于信息获取途径，价格为约计）经营现状总体经营状况良好，业态组合较为齐全，空置率较低，超市人气较旺综合分析位置相对偏离市中心，但附近又固定的消费人群，商品品牌良莠不齐，以中档消费为主（四）区域主要商街状况调查名 称业 态出租率备 注开源路专营店较多（服装、鞋帽、电动车等） 穿插综合市场（燃具一条街、昕开源市场等）大型商场（有鹰城百货、中原百货、国际女子新天地）92%以上整体配套比较全面美发、酒店、药店、超市、网吧、银行等中兴路商场（万家、中心百货、商业大厦、家具广场、永乐家电等）专卖店、沿街商铺90%新华书店、银行、美食城、西餐店、九头崖、俱乐部等和平路以专营店为主99%以上服装、饰品体育路家具广场、万客隆、沿街商铺95%网吧、影楼、九头崖、银行等【分析总结】从上述调查可以看出，以本市第一商圈的商业格局为代表的主要特征是：大型商业中心基本集中在开源路与中兴路；经营业态以百货、电器、家具为主；经营形态方面比较相似，如：负一层的超市；几条主要商业街的业态分布比较清楚，但经营种类略显混乱和单一，仅服装类经营大概占了50%；新建的大型商业项目给原本就竞争激烈的第一商圈市场带来巨大的压力，如黄金海岸、和平大道，由此将会使该区域的市场竞争进入白热化状态，导致商户的频繁流动。从整体市场而言，商业集中度较高，缺乏新的商业增长点，从商业形态上看，缺乏专业性，特色化商业形态，商业类同性强，竞争激烈。本项目可以借鉴华府招商的案例，细致规划，引入大型品牌零售商，连带高层底商，形成建西特色商业圈。四、平顶山写字楼市场研究通过我司对平顶山写字楼市场的了解，及目前市场中现有优质写字楼项目的实地考察归纳得出区域内写字楼市场发展特征如下：（一）从平顶山房地产市场历史数据可以了解到，2007年是平顶山市商业和商务办公类地产快速发展的一年。这说明平顶山市场是以住宅为主的开发局面，商业和商务办公地产基数较小。这与平顶山经济结构有关，平顶山是以市直大型企业为主，民营经济相对来说不活跃。随着国家政策的调整和一系列惠民政策的出台，平顶山民营经济将会出现大幅上升局面，这一方面会增加住宅地产的需求，另一方面会刺激商业用房的市场需求。所以，平顶山商业用房和商务办公用房会出现大幅增加的局面。（二）从平顶山市写字楼整体水平来看，无论是从硬件设施的完备性还是从物业管理服务的规范性，都与国内其他大型城市高档写字楼有一定的差距。（三）平顶山写字楼市场分布较为密集，主要围绕交通便利、周边配套成熟的中兴路为主要轴线，集中分布，开源路和新华路零星散布。（四）平顶山的大部分写字楼主要以售卖为主，持有经营的项目较少。（五）平顶山写字楼市场的物业管理整体水平较低，硬件配套与软件配套都有待提高。（六）LOFT公寓式写字楼市场空白，如若兴起，势必能够开启平顶山“LOFT公寓写字楼时代”。（一）平顶山写字楼调查状况1、华府商务公寓开发商平顶山市融鹰房地产空 调自配空调位 置中兴路/矿工路电 梯共3部，质量较差层 数地上18层，地下1层出售率近100%层 高写字间层高3.3米出租率出租率95%装修状况简装修，素雅大方产权年限50年产权大堂装修简装修，无服务台，略显简陋写字间面积45、53等销售价格先售给个人，现只租赁租金情况一房一价，租金范围为13001800元/月/间核心卖点大型城市综合体项目，商业环境好；周边配套完善，自身配套较齐全；地理位置较佳综合分析地理位置优越，交通便利且商务气氛浓厚，配套较齐全，但物业服务较差，且物业费高2、广厦商务中心开发商河南广厦集团空 调无位 置中兴路与建设路交叉口北100米路东电 梯共2部，质量较差层 数共16层出售率约30%左右层 高写字间层高3.3米出租率出租率90%装修状况旧式简装修产权年限50年产权大堂装修装修陈旧，视角效果差写字间面积45左右、80等销售价格均价约4500多元/租金价格约35元/，租赁价格较高，不包含物业费核心卖点处商业核心区，商业环境好；交通便利；周边配套齐全；综合分析其所处位置和环境较好，但外立面一般，自身配套较差，装修陈旧，属平顶山老式写字楼3、中兴铭座开发商田园房地产空 调无位 置中兴路与建设路交叉口南50米路东电 梯共2部，质量一般层 数共20层出售率近100%层 高写字间层高3.3米出租率出租率80%装修状况已售予个人，装修情况不统一产权年限50年产权大堂装修大堂较小，简单装修写字间面积40左右、50左右、60左右等销售价格已售完租金价格约35元/，不包含物业费、水电费核心卖点紧邻城市主干道，交通便利；周边配套齐全；户型设计合理；自身配套齐全综合分析所处位置较好，外立面较新，户型设计合理，通风采光较好，但其办公分区杂乱，办公氛围较差4、佳田大厦开发商河南佳田实业集团空 调中央空调位 置建设路与中兴路交叉口电 梯共3部，质量较好层 数23层出售率近20%层 高写字间层高3.3米出租率出租率95%装修状况简装修产权年限50年产权大堂装修高档次装修，豪华气派写字间面积80左右等销售价格售/租价格一层一价，平均约55元/核心卖点临市交通主干道，位置优越；周边配套齐全；自身配套齐全；商业氛围好综合分析地里位置优越，周边及自身配套齐全，物业服务好且办公分区明显，属新型写字楼5、工行大厦开发商空 调中央空调位 置中兴路与优越路交叉口电 梯共2部，质量较差层 数21层出售率层 高写字间层高3米出租率出租率80%装修状况简单装修，较陈旧产权年限50年产权大堂装修大堂为工行办工大厅写字间面积50左右，60左右等销售价格售/租价格约30元/左右核心卖点工行办工大楼，有实力；周边配套齐全；自身配套较好；位置优越，交通便利综合分析处中心商务区，商业氛围较好，且外立面较好，但物业服务较差，卫生不好办公分区杂乱6、华诚大厦开发商华诚房地产空 调冷暖空调位 置中兴路与建设路交叉口南60电 梯共2部，质量较差层 数16层出售率层 高写字间层高3.3米出租率出租率90%装修状况简装修产权年限50年产权大堂装修简单装修，面积较小写字间面积50左右，60左右等销售价格售/租价格约40元/左右，50左右核心卖点临市交通主干道，位置优越；周边配套齐全；自身配套一般；商业氛围好综合分析地里位置优越，周边及自身配套较好，物业服务好且办公分区明显7、千田大厦开发商千田房地产空 调中央空调位 置中兴桥北端电 梯共2部，质量一般层 数23层出售率层 高写字间层高约3.3米出租率出租率90%装修状况简装修产权年限50年产权大堂装修一般写字间面积约45，100等销售价格售/租价格约35元/左右，不单独出租核心卖点周边配套齐全；自身配套较好；视野开阔；办公氛围较好综合分析交通较便利，办公分区较好，物业服务较规范但整层出租，管理部灵活，影响其出租率8、基泰大厦开发商基泰房地产空 调中央空调位 置中兴路/和平路电 梯共4部，质量较差层 数16层出售率层 高写字间层高约3.3米出租率出租率28%装修状况精装修产权年限50年产权大堂装修豪华写字间面积约50，110等销售价格售/租价格约60元/月 核心卖点五大主线管理；完美配套设施；周边配套成熟。综合分析地理位置优越，环境一般，位于步行街交汇处，装修较好，物业服务较好。但电梯环境较差。影响出租率的主因是较好的装修租金提高。目前对外招商中（二）分析总结根据我们此次的调查对平顶山写字楼市场目前的状况加以分析并归纳如下：1、该调查区域是平顶山办公物业市场的供应集中区域，且从租金、售价、入住率和入住企业等多方面都可以看出，该区域属于平顶山市办公物业的最高端代表区域。2、从未来发展看，供应体量的集中和增量，一方面大规模启动了平顶山市写字楼市场的全面发展，另一方面将对未来项目造成较大的竞争压力。3、中兴路/优越路区域、中兴路/建设路区域、中兴路/矿工路区域是平顶山商务办公区域的主要组成部分，这些区域目前已经形成了较强的认可度，未来发展仍然以优质写字楼为主，同时也是本项目的主要竞争区域。4、区域市场虽然目前存在较大比例的供应量，但是办公物业档次参差不齐，纯正的优质写字楼较少。本项目作为建设路西生态园区域的重点项目，如果开发将商务、生活相结合的都市LOFT公寓，不仅能够体现出本项目的特点，还可以提升市场竞争力。5、总的来看，平顶山办公物业市场未来将体现膨胀发展的状态，未来竞争项目会逐渐增多，本项目在借势发展的同时，将赢得市场的长期发展机会。五、平顶山住宅地产研究注：楼盘序号说明：1、凯帝东郡 16、京华.奥园 31、凌志御景 46、君临天下2、东鑫苑 17、建工景苑 32、天湖苑 47、九天庄园3、和谐苑 18、碧水蓝天 33、九天城 48、金玉小区4、世纪阳光 19、嘉荷天城 34、佳田塞纳城 49、水岸豪庭5、东方花园 20、贵人国际 35、九九绿墅园 50、联盟鑫城6、博盛公寓 21、程北佳园 36、天河盛世 51、城市花园7、帝景花园 22、圣堡湾 37、西城丽景8、东方星河湾 23、冠京枫林湾 38、自然天城9、凌志水韵风情 24、常绿桃花源 39、中央花园10、高煜阳光100 25、清华苑 40、观庭雅墅11、水漾铭郡 26、京华金域蓝湾 41、西城国际12、恒盛铭座 27、倾城 42、西湖岸13、蓝天花园 28、嘉诚惠泽园 43、蝶湖湾14、锦绣花园 29、万和世家 44、翠林蓝湾15、大乘领仕馆 30、怡水人家 45、新城铭座（一）区域住宅市场划分目前平顶山房地产开发板块主要划分为新城区板块（新城区），建中板块（新华区），南部板块（湛河区），北部板块（矿工路以北卫东区域），东部板块（卫东区）。新城区板块（新城区）:此板块是政府着力规划的区域，多为新开发楼盘，社区绿化面积较大，住房品质较高，有良好的人居氛围，但由于开发规划刚刚起步，此区域的生活配套和商业配套仍未完善。代表楼盘有九天庄园、未来域、一品澜山等，楼盘价格也相对较高，单位均价为4500元/6000元/区间。建中板块（新华区）:是指以建设路中段和中兴路为中心辐射的大部分老城区区域，目前此区域又以鹰城广场为核心的凌云路附近最为活跃，代表楼盘为凌志御景、联盟鑫城等，因此是目前最为热销的区域，区域均价保持在45006000元/区间。 建西板块（新华区）：指建设路西段区域，该区域属于城市“东扩西进”的要道，目前正属普遍开发的准备期，代表楼盘为：龙凤盛世、亿嘉西城国际、春华国际茗都。单位均价为3500元/4000元/区间。南部板块（湛河区）:主要是市区南部沿高阳路周边区域，此区域也是老城区南扩的部分，周边配套正在完善，开发潜力较大。代表楼盘有常绿*桃花源、惠泽园、紫金国际、锦绣华庭等，楼盘均价在40004200元/区间。北部板块（新华区）:在矿工路上的区域，主要以平煤集团为核心东西延伸，多为棚户区改造工程，由于矿区的原因，房地产开发空间有限，新盘较少，代表楼盘有天和盛世、万福人家、荣邦花园等，楼盘均价为37004000元/区间。东部板块（卫东区）:平顶山东环路以东范围，也是市政规划的高新技术企业和城东大型批发建材市场区域，主要代表楼盘有和谐新村、东鑫苑、臻龙旺市等项目。楼盘均价为3400-3800元/区间。 （二）重点住宅楼盘调查本项目位于新华区建西板块，本案主要将与项目紧密相连的建西板块楼盘和与之相邻的新城区楼盘进行详细的个案分析：开 发 商平顶山汇合房地产销售热理位置平顶山建设路西段入市时间2010年产品规划3栋高层1#-29F，2#-27F、3#-20F总建面积约5.3万建筑结构全框架容积率4.7户型套数 约430套主力户型90130产品均价约3600元/付款方式一次性和按揭贷款核心卖点地理位置优越，交通便利、环境较好，毗邻生态园。销售状况1号楼清尾、2号楼还未出售。综合分析项目规模较小，小区基本配套不完善，电梯设计为两梯六户，户型设计一般。广告语“打造湛河上游的传世福邸” 1、龙凤盛世2、亿嘉西城国际开发商河南亿嘉集团销售热理位置建设路西环路西入市时间2009年产品规划高层（26F/32F）总建面积约4000亩（一期1500亩）建筑结构砖混或全框架容积率未知户型套数一期约1500-2000户主力户型88247产品均价未定付款方式一次性和按揭贷款核心卖点规模较大，小区配套较齐全；户型面积多样化；交通便利；毗邻乌江河。销售状况前期发放会员优惠卡，送积分冲抵房款。综合分析社区规模较大，配套比较齐全。因为长期没有动工，民众情绪比较严重，许多客户因此失去了信心和耐心。此用地为租赁用地。3、建宏中央花园开发商平顶山市建宏房地产开发有限公司销售热线2872222 2686666地理位置平顶山市建西生态园对面入市时间2008年产品规划混合型大型市区总建面积17万建筑结构全框架容积率约1.5户型套数未知主力户型84.7156.6产品均价3800-4100元/付款方式一次性和按揭贷款核心卖点目前中央花园已开盘至第三期云庭, 卖点主题：示范性科技养生智能府邸销售状况目前53#楼,53#A已交房，前期交1000抵8000元房款综合分析地理位置优越，社区配套及周边配套也较好；但这一片属于塌陷区。4、春华国际茗都开发商河南春华集团销售热线0375-77877770375-8169977地理位置平顶山建西生态园西侧路南入市时间2010年产品规划高层 小高层，共23栋总建面积35万建筑结构全框架及砖混容积率3.3户型套数约2000套主力户型86.51121.74产品均价约3800元/付款方式一次性和按揭核心卖点创新魔变户型,独创小复式户型，较受欢迎。销售状况一期已清盘，二期销售中综合分析此项目新老城交接处，但产品定位不同，对面是生态园5、百合金山开发商百合新地置业有限公司热线电话03758900000地理位置平安大道与凌云路交汇处西北角入市时间2010年产品规划高层，花园洋房，别墅总建面积约100万建筑结构全框架容积率2.5户型套数2776套主力户型30多一房、70多两房、80多三房产品均价未定付款方式一次性和按揭贷款核心卖点配套设施齐全,户型多样化为主要卖点.销售状况未开盘,现正接受预约客户综合分析项目属于城中村改造，拆迁难度较大，进度慢，成本较高，施工周期长，目前很多东西尚未确定6、天河盛世开发商河南天河置业有限公司销售热理位置矿工路体育场向西150米入市时间2008产品规划高层10栋总建面积18万建筑结构全框架容积