江苏南通海门房地产总体分析与各区域分析报告.doc

一 海门整体分析11 人员分布情况海门市民营经济发展迅速。即至2006年底，全市个体工商户、私营企业总数达到近6万户，从业人数达到17万人，注册资本金达到270亿元。特别是西部家纺板块近年来发展较快，2006年共形成近100个超千万元项目，2006年仅三星镇就新发展个体工商户4981户、私营企业371家，95%以上从事家纺和服装加工贸易。2007年海门在岗职工及城镇个体私营人员数量表：市县在岗职工私营企业人数和个体单位万人#国有#城镇#港澳台商#外商从业人员单位集体单位投资单位投资单位南 通 市57.7419.172.796.5412.88168.15海 安 县7.061.930.200.760.8523.80如 东 县5.912.400.261.050.9417.93启 东 市5.871.900.561.061.0221.56如 皋 市6.212.320.190.901.3830.42通 州 市6.922.090.600.932.0932.45海 门 市6.182.320.290.991.7221.36从表中总体在岗人员数量为6.18万人，而个体私营从业者为21.36万人，同整个南通其他市县相比，比重较大，海门私营从业人员较多。海门连续四年在岗职工及城镇个体私营人员数量表：时间在岗职工私营企业人数和个体单位万人#国有#城镇#港澳台商#外商从业人员单位集体单位投资单位投资单位20076.182.320.290.991.7221.6320065.942.410.460.821.4317.8720055.682.460.470.611.3718.3120045.292.430.610.310.936.85个体私营业者逐年增长 ，增幅较大。5消费与物价：社会消费品零售总额：2009年第一季度，海门市社会消费品零售总额40.63亿元，同比增长16.3%，与海安并列南通六县市之首。一季度，市以上实现消费品零售额22.34亿元，同比增长16.4%，市以下实现消费品零售额18.29亿元，同比增长15.7%，城乡市场基本领“半壁江山”。我市文峰大世界、农工商超市、时代超市三家企业一季度分别实现销售额1.1亿元、0.33亿元、0.32亿元，同比增幅分别为23.9%、8.9%和5.5%。海门市消费品市场运行趋势呈现三大特点：一是城乡市场发展更趋均衡。随着“万村千乡”工程和“家电下乡”等一系列富农政策的实现，农村消费品市场逐渐活跃。二是市民消费信心进一步恢复。虽然国际金融危机对消费市场带来巨大冲击，但广大市民出于对海门经济发展的良好预期，消费信心快速恢复。三是餐饮消费持续扩大。市民消费观念的更新和“倾向经济”的刺激，我市餐饮市场十分火爆。餐饮业成为消费市场增长幅度最高行业。6人民生活：2007年南通市人民生活数据分析：市县在岗职工农村居民农村居民人均农村居民农村居民人均平均工资人均纯收入生活消费支出恩格尔系数住房面积（元）（元）（元）#食品（）(平方米)南 通 市2594769054911186337.951.6海 安 县2442266705314196637.049.8如 东 县2259862124751186939.356.6启 东 市2234675404487180740.351.4如 皋 市2259457423909149338.247.9通 州 市2488475205761202235.156.0海 门 市2549180505570216138.847.3海门市近四年情况分析：时间在岗职工农村居民农村居民人均农村居民农村居民人均平均工资人均纯收入生活消费支出恩格尔系数住房面积（元）（元）（元）#食品（）(平方米)20072549180505770216138.347.320062083371905164202739.345.920051757665584557190741.845.920041520458924038180044.645.6职工年平均工资：海门市城镇集体以上单位从业人员达64883人。在岗职工平均工资有所增加，达到25491元，比上年同期的15899元，增长了3232元，增长幅度为20.3%，仍然延续了前两季度增长趋势，平均增幅达20%以上。人均消费性支出：海门市人均消费性支出一由2000年的4962元，上升为2008年的11380元，同2007年相比，八大类消费支出现六升二降。增幅最大的是家庭设备用品及服务支出。居民可支配性收入：海门市城镇居民人均可支配收入为16062元，比上年增长17.2%，四大类收入水平全面增长。恩格尔系数：海门恩格尔系数为38.7% ，城市已经达到小康水平。人均可居住面积：海门市人均可居住面积已从2001年的24.2发展为2008年的39.98，整个江苏城镇居民人均住房建筑面积为30.15平方米，由此可见海门的房地产市场还是有很大空间的。（二）海门房地产概况1、土地出让情况：江苏省海门市位于长江入海口，人口102万人，土地面积1149平方千米，其中耕地面积60039公顷，2006年全年全市协议出让国有土地使用权巧7宗，出让土地面积386.23公顷，合同土地出让金3.5亿元。从近期海门市土地供应来看，主要以住宅和商业及商服设施配套性质为主。海门市08年上半年出让土地27.2万平米，市中心区域由于土地资源限制，供应量相对较小，随之市区土地价格也逐步上涨。2固定资产投资总额：2008年海门固定资产投资总额为182.8亿，比07年同期增长了15.99%，其中房地产13.2亿。由上表可以看出海门固定资产投资总额稳步增长，显示了海门市经济呈现稳步上升趋势，民间投资信心增强，各项社会投资也会跟进，这将促进海门经济繁荣 。建筑业主要经济指标(2006年)指标房屋和土木建筑安装业建筑装饰业工程建筑业房屋工程土木工程施工企业个数(个)3297 2090 1207 1011 1411 建筑业总产值(亿元)4767.67 3869.19 898.48 361.21 206.18 #建筑工程4655.72 3791.08 864.64 47.10 196.03 安装工程88.49 59.79 28.70 311.82 6.42 固定资产折旧39.14 22.39 16.75 4.20 2.01 本年应付工资总额654.09 573.90 80.19 43.13 25.98 本年应付福利费总额76.80 67.24 9.56 5.40 2.52 工程结算税金及附加133.76 104.66 29.09 10.66 6.17 竣工产值（亿元）3679.53 2986.20 693.33 325.99 178.05 房屋建筑施工面积（万平方米）62522.04 62064.99 457.05 468.28 #本年新开工37309.72 37008.83 300.89 256.04 投标承包面积55522.52 55172.33 350.19 305.00 房屋建筑竣工面积（万平方米）28453.83 28225.76 228.07 202.28 利润总额(亿元)132.19 90.58 41.61 20.86 7.67 注：装修装饰业从事装修装饰工程的从1999年起免填单位工程施工个数。3房地产开发比重：2008年海门房地产开发施工面积为178.3万平方米，其中住宅150.9万平方米，占84.6%。住宅投资10.88亿元，占82.2%.2007年海门房地产开发施工面积为125.39万平方米，其中住宅100.73万平方米，占80.3%。住宅投资8.17亿元，占81.9%.4、海门房地产销售额统计海门房地产销售额统计时间总销售额住宅销售额总销售额增加量20055.86亿3.48亿62.70%20068.44亿7.04亿44%200713.79亿8.28亿63.30%200816.9亿8.48亿22.60%43.761.53.43%66.54.456.69%1277.355.79%157.69.986.33%182.813.27.22%从上表可以看出，海门的房地产销售额除2008年速度放缓以外，其余各年都是大幅度提升的。5房地产开发现状：2008年上半年，海门房地产市场仍处在发展阶段。海门楼价所呈的稳定状态还将持续一段时间，但房价下挫的可能性不大。开发商新开房源降价的余地越来越小；海门楼价“居中”，与周边县市特别是苏南及浙江等地市场相比，还有很大上升空间。 海门区位优势提升和海门经济发展，将促进住房价格进入新的增长期。目前海门房地产市场供应放量较大，而市场起步较晚，房价偏低是目前自用者和投资者的首选。二、中观市场研究（一）海门市区域规划定位及发展方向1、城市性质：长江三角洲北翼新兴工贸城市，现代化的滨江宜居城市。2、城市发展目标：将海门建设成为布局合理、功能完善、环境优美、设施先进、现代开放的滨江宜居城市。3、城市结构形态：城区逐步形成“一主一次”（主城区、滨江新区）组团式城市结构形态。规划确定2个组团功能定位为：（1）主城区：全市的政治、经济、文化、教育和商贸物流中心，科研创新研发基地和高新技术产业基地。 东片区：南到通秀路，北至镇北路，东到镇东路，西至湛江路所围合的范围。 西片区：南到南环路、朝霞路、市场用地南，北至海门河、北环路、公交保养场北、海门站南，东到湘江路东290m、民生路、嘉陵江路、西至日新路、江海路、岷江路、富江路及以西300m所围合的范围。 青龙化工园：东南至长江，西北至青龙河所围合的范围内。（2）滨江新区：南到长江、圩角河，北至大通路，东到恒山路，西至长安路所围合的范围。以高新技术为先导，发展电力、新材料等大用水量、大运输量的工业和商贸流通、休闲等服务业。4、城区各类建设用地规划：（1）居住用地：规划居住用地1582.55hm2，占建设用地的31.24%，人均居住用地36.80m2。规划布局：规划确定10个居住区，其中主城区9个，滨江新区1个。主城区划分9个居住区，其中圩角河以西2个，海门河以北1个，南环路南1个、以长江中路、秀山路为界分为4个，三厂1个。滨江新区居住区集中在浒通河以东、圩角河路以北。（2）公共设施用地规划指标：规划公共设施用地635.34hm2，占建设用地的12.54%，人均用地14.78m2。规划布局：公共设施按照市级中心、居住区级中心二级布置。在解放路、静海路沿线地区及南海路、长江路、朝霞路、静海路的范围内布置市级中心；结合居住区设置8个居住区级中心。 行政办公用地：行政办公用地70.33hm2，占建设用地的1.39%，人均用地1.64m2。市级行政中心在南环路、长江南路、海安路、静海路的范围内之间。行政中心南部规划文化、体育等公共设施，形成以海门公园为中心设施先进、特色鲜明的现代化公共建筑群。原市政府用地改建为文化娱乐设施用地，规划保留原有质量较好的行政办公用地。 商业金融业用地：商业金融业用地340.03hm2，占建设用地的6.71%，人均用地7.91m2。规划主城区商业金融业用地主要形成“口+多点”的布局。“口”字一横即沿解放路两侧的商业，是城市的传统商业带；另一横为南海路,是城市商务中心“口”字一纵即沿静海路形成新的城市商业带，另一纵以长江路为中心的城市商业带；“多点”即结合现状及居住区布局商业金融服务设施以及部分市场用地。滨江新区商业用地主要为吉斯达国际商务港。各居住区内配置相应的居住区级商业服务中心。 文化娱乐用地：文化娱乐用地45.45hm2，占建设用地的0.90%，人均用地1.06m2。文化娱乐用地主要沿解放路和长江路布局，分别呈带状和点状分布。规划在海门公园两侧及南部设置市级文化娱乐设施。结合各居住区布置居住区级文化中心。 体育用地：体育设施用地56.78hm2，占建设用地的1.12%，人均用地1.32m2。市级体育中心位于广场路、长江南路、朝霞路、静海路之间。居住区级体育用地结合居住区的布局及其服务半径合理分布。 医疗卫生用地：医疗卫生用地32.04 hm2，占建设用地的0.63%，人均用地0.75hm2。规划保留并扩大人民医院；在南海路与长江中路交叉口的东南角规划1所综合医院。 教育科研设计用地：教育科研设计用地88.79hm2，占建设用地的1.75%，人均用地2.06m2。保留原海门电大、建筑职校，并在原有的基础上可适当扩大。在富江路以东、新海路以北、岷江路以西、海门河以南及南环路以北、珠江南路以东、南海路以南、瑞江南路以西的范围内规划为教育科研设计用地，主要以教育、研发为主，用地面积约65.02hm2。（3）工业用地用地指标：规划工业用地1306.77hm2，占建设用地的25.8%，人均工业用地30.39m2用地布局：规划工业用地相对集中，分6片布置，其中主城区5片，滨江新区1片。 城东工业区：位于民生河以东的地区，工业用地面积283.24hm2。该区处在青龙互通的西北部，主要发展电子信息、精密机械等高科技产业，不得发展化工等污染企业。 东北工业区：位于海门河以北、嘉陵江路以东地区，用地面积103.12hm2。保留现状北海路两侧工业，并适当发展，主要发展轻纺服装业、精密机械等工业。 西北工业区：位于海门河以北、日新河以西地区，用地面积89.28hm2。主要发展装备制造、生物医药化工、新型材料等工业。现状海门镇工业园搬入该工业区发展。 三厂工业区：位于望江路以东地区，用地面积103.13hm2。改造现状企业，积极发展家用电器、轻纺服装业等工业。 青龙化工园区：保留现状，规划工业用地面积75.16hm2。工业污水一律进入污水处理厂集中处理，严禁直接向长江排放。 滨江工业区：位于滨江新区浒通河以西地区，用地面积652.87hm2。该区适合发展大用水量、大运输量的工业。用地调整：对于旧城区内的工业企业，逐步实现“退二进三”的方针，进行土地置换。污染较重的企业限期搬迁；污染较轻企业就地改造，控制发展；解放路南、民生河西工业用地从长远角度宜调整为居住等用地；解放路与海门河之间的工业用地规划宜调整为居住用地。主城区南部、崇海通道以西的长江沿岸化工区不再保留，青龙化工园区保留。（4）仓储用地用地指标：规划仓储用地118.95hm2，占建设用地的2.35%，人均仓储用地2.77m2。用地布局：规划5片集中的仓储用地：在西北工业区内，仓储用地布置在江海路西侧、海门河北岸；在城东工业区内，仓储用地布置在南环路东段北侧，即青龙互通的出口处；在滨江工业区内，仓储用地布置在吉斯达国际商务港北侧以及长安路以东、兴港路以北地块；保留圩角河与浒通河交汇处东南角的海门市国家粮食储备库。新建的仓储用地均应兼顾物流功能。5、分析小结：海门市在今后一个时期内，将依托其主城区西南方位的“滨江新区”与现有老城区的组团式互动，进行整体提升。附带已经发展起来的西北方向工业重镇三星镇，以及东南方向的“青龙化工园区”的产值贡献，“三托一”的大城区框架已经初具雏形。2020年前后，海门市的重点发展方向为西南向的“滨江新区”。市区范围内的各项市政建设，包括机关、事业单位、医疗、文化、学校等配套均向城市南部扩展，整个城市正在“加快向南推进”。而目前的市区范围内，北部、东部都将会有大部分土地转化为工业用地，该区域内将会出现数个规模不等、产业性质不同的工业园区。未来的大量住宅用地都将集中在城市南翼，与规划中的各项市政配套同步发展，海门将建设成为“宜居宜业的滨江生态新城”。（二）海门市房地产市场的区域划分及各板块的市场特点：根据我们对海门市目前在售项目的统计与调研，结合海门市未来规划及发展方向，把现有的海门市房地产市场划分为六大板块，各个区块由于所处的区位不同，未来规划的配套也不尽相同。虽然各个区域内的在售楼盘都有其产品自身的一些特点，但根据区域所处的地理位置及未来规划方向来看，仍具有一些共性，可供研究。本次调查楼盘23个，其中在售项目21个，统计分析如下：区块界限在售楼盘分布北区块西至江海路，东至珠江路，南至丝绸路段范围内嘉园一品花园、地纬东洲半岛、运杰龙馨园、宏日阳光水岸（自东向西分布）东北区块珠江路以东，解放路以北的区域范围内在售项目海上名门、中南世纪城、北上海经典广场、解放东路农贸城（自西向东分布）成熟物业东方巴黎公寓、海门商业步行街（参考）东南区块解放路以南，珠江路以东的区域范围海门国际车城、首开理想城、永泓花园、御林华府（又名：海门国际商务花园）（自西向东分布）中心区块丝绸路以南，江海路以东，秀山路以北、珠江路以西，口字型区域内万众新世界广场、贵都之星、博士花园（自东向西）南区块秀山路以南，江海路以东，珠江路以西世纪光华苑、海德花园（自西向东分布）西区块（本案）江海路以西亚特香堤雅境、金色维也纳、海门名人苑、腾达花苑（由西向东）区域内楼盘分布图：分区房地产市场行情： 北区块：交通及规划方面该区块处于海门市城北，南倚海门市北主要干道丝绸路，区域内有一条贯穿东西的海门河，区块内项目多数临河而建。区域北端规划为工业用地，将建成海门市西北工业区（海门河以北、日新河以西地区），面积89平方公里，主要发展装备制造、生物医药化工、新兴材料等，现在的海门镇工业园要在将来搬入该区域发展。区域内楼盘销售情况区域内分布的4个在售项目，在售套数2000套左右，平均去化率不足50%，唯一业绩较好的楼盘“运杰龙馨园”，自2008年2月一期开盘以来，累计销售率为61.2%。该楼盘也是目前海门市住宅市场唯一简装修交房的项目，故而均价达到6000元/平方米。区域内在售项目均价为4929元/平方米，价格落差较大，范围从36806000余元/平方米不等。区域内在售项目产品分析4个在售项目的产品规划均为高层、小高层、多层、或有少量类别墅类物业在一起的混合社区。社区规模为多为1218万方的大中型社区（只有嘉园一品花园总建面积为5万方）。户型设计上多为7096平方米的两房，与130143平方米的三房，及少量200平方米以上的物业。其中130143平方米的三房是目前在售各楼盘的主力户型。在售个案调查表格：嘉源一品花园基本资料开发商南通安业房产开发有限公司物业地址：闽江路与丝绸路交口投资商物业类型：企划销售开工时间分 期开发承建商开盘时间年月开发周期设计院物业费小区配套：周边配套： 综合商场：医院： 交通状况：物业管理电梯费基地面积近2万 M2绿化率建筑面积约5万多M2容积率规划用途规划幢数6规划户数高层238户 、各层约180户车位比例销售面积全部公摊工程进度已封顶交付日期09年底交产品详细信息主力户型面积户数单元起价：4100元/平方米付款方式及折扣：均价：4500元/平方米（1）一次性：折最高价：元/平方米（2）按揭：折一室一厅一厨一卫车位价：8万元/个地下室价：/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠：顶层赠送阁楼三室两厅一厨一卫单层户数层差：/销售率47.1%总价：分析优：劣：虽与北区块龙馨园、东洲半岛等楼盘所处位置临近，但由于该项目通源路主入口处，不临靠马路，所以对项目的销售带来一定影响。地纬东洲半岛基本资料开发商海门亚东置业有限公司上海地纬（集团）股份有限公司（投资）物业地址：长江路，北海路交汇处投资商物业类型：企划销售开工时间分 期开发承建商开盘时间年月开发周期设计院物业费小区配套：周边配套： 综合商场：医院： 交通状况：物业管理电梯费基地面积绿化率建筑面积17万M2容积率规划用途规划幢数规划户数1000车位比例销售面积公摊工程进度交付日期产品详细信息主力户型面积户数单元起价：3680元/平方米付款方式及折扣：均价：4218元/平方米（1）一次性：折最高价：元/平方米（2）按揭：折一室一厅一厨一卫车位价：/地下室价：/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠：开盘时举行“奖励基金置业计划”每日200元优惠，98折租售车库。三室两厅一厨一卫单层户数层差：/销售率总价：分析优：主力房源33层高层建筑，88M2两房，130M2三房，138M2四房。以及20套双拼别墅。10000平米景观广场，拉开楼间距近80米，地下车库，下沉式网球场，儿童游乐区，VIP会所劣：本案隶属于东洲中学（重点中学）施教区内，但地处海门河以北，是目前海门市在售项目中最北端楼盘之一运杰龙馨园基本资料开发商江苏运杰置业有限公司，龙信建设集团物业地址：丝绸路日新河以西，狮山路以东投资商物业类型：企划销售开工时间分 2 期开发承建商开盘时间2008.2开发周期设计院物业费小区配套：周边配套： 综合商场：医院： 交通状况：物业管理电梯费基地面积绿化率建筑面积18万M2容积率规划用途规划幢数规划户数1000户车位比例销售面积公摊工程进度交付日期2009.9产品详细信息主力户型面积户数单元起价：元/平方米付款方式及折扣：均价：6000元/平方米（1）一次性：折最高价：元/平方米（2）按揭：折一室一厅一厨一卫车位价：/地下室价：/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠三室两厅一厨一卫96M2/130M2单层户数层差：/销售率：一期80%，二期30%，总61.2%总价：分析优：地处海门北部片区，周边在售楼盘聚集，北端临靠海门河，距离海门较大规模一座三星级酒店（狮山酒店）较近，项目在当地口碑不错。劣：宏日阳光水岸基本资料开发商江苏欣乐房地产开发有限公司物业地址：丝绸路狮山路交口投资商物业类型：企划销售开工时间分 期开发承建商开盘时间2006.12开发周期设计院物业费小区配套：周边配套： 综合商场：医院： 交通状况：物业管理南通万科物业电梯费基地面积绿化率32%建筑面积12万M2容积率规划用途规划幢数规划户数1100户车位比例销售面积7万M2公摊工程进度交付日期现房产品详细信息主力户型面积户数单元起价：4500元/平方米付款方式及折扣：均价：5000元/平方米（1）一次性：折最高价：元/平方米（2）按揭：折一室一厅一厨一卫车位价：/地下室价：/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠三室两厅一厨一卫单层户数层差：/销售率35.5%总价：分析优：劣：与同处于北区块的其他几个楼盘相邻很近，配套共享，但定价过高，影响其口碑及销售。与同区块其他楼盘相比并无明显优势。 东北区块：交通及规划方面以海门市标志性建筑电视塔为起点，向东北方向辐射。区域南邻海门传统商业街解放路东段，西侧为海门新兴商业集中区海门商业步行街，区域内有启东方向进入海门的必由之路人民东路，故而区域内车流量较大，加之北上海装饰城的投入运营，为该区域带来不少人流量。虽然处于海门近些年新开发的区域，但随着车流人流量的增加，以及百万方大盘中南世纪城的落户，无疑使该区域成为现今海门楼市的热点。区域内分布的4个在售楼盘，都与商业挂钩，自建商业的总面积近10万方，加之2006年建成的海门商业步行街，使得该区域的商业规模独立于海门主城区传统商业街及规划后的商业格局之外，显得分外闪耀。中南世纪城百万方大盘的落户，也使得该区域的 商业配套发展成为必然。就目前在售项目的自建商业配套来看，各有异义，专业市场、农贸市场、购物步行街、沿河啤酒休闲街以及社区商业等多种类型皆有分布。区块内有开发区幼儿园、小学、中学及医院，解放东路农贸城建成后，将成为海门市最大的封闭式菜场，使得该区域内的配套设施更加丰富完善。该区块东接海门经济开发区，现有工业已初具规模，未来将成立城东工业区（位于民生河以东的地区），工业用地面积283.24hm2。该区处在青龙互通的西北部，主要发展电子信息、精密机械等高科技产业，不得发展化工等污染企业。规划中该区块北部将设置海门东北工业区（位于海门河以北、嘉陵江路以东地区），用地面积103.12hm2。保留现状北海路两侧工业，并适当发展，主要发展轻纺服装业、精密机械等工业。区域内楼盘销售情况该区块内4个在售项目，在售套数4557套，平均销售率73%。尤其百万大盘中南世纪城，目前以95%的销售率领跑海门楼市，其占据了60%的海门市市场份额，三期总套数近1万套，目前2期在售2890套，在售主力总价在3566万之间。该区域内目前市场均价为4050元/平方米，区域内有明显的价格带区分，地理位置较好的海上名门，与体量最大的中南世纪城两个项目的销售均价均在4400元/平方米以上，相对地理位置偏东，且社区规划低档的另外两个项目则均价都在3600元/平方米以下。由于价格落差较大，定价相对合理，所以使得整个区域内的销量都比较理想。此外，区域内的成熟物业“东方巴黎公寓”值得关注，该项目位于该区域内黄金地段，紧邻海门电视塔，2005年开盘，开盘均价为2800元/平方米，目前二手市场均价近5000元/平方米，南通万众集团开发（与该区域内北上海经典广场属同一开发公司），建筑面积近8万方，主力户型为118182平方米三房及四房，为1518层高层住宅，总户数在350户左右，一梯两户结构，是海门最早兴建的高层物业之一，也是海门第一所高档小区，目前作为该区域房价的标杆。另外一个该区域内的成熟物业“海门商业步行街”值得一提，该项目作为目前该区域内的主要商业配套，已运营2年，但其物业价值却在逐年回落，在2006年开盘之时销售均价达到9000元/平方米(一二层连售)，目前的二手市场均价在5000元/平方米左右。租金价格也在逐年走低，现在只有0.65元/平方米/天。该步行街内涵盖了目前海门市最大的超市世纪联华，运营状况良好，但由于项目前期人流动线设计失误，致使步行街内街不能聚集人流，故而生意惨淡。区域内在售项目产品分析4个在售项目的产品规划各有特色，唯一相同之处便是，都自带部分商业类物业，但各种商业类型不尽相同。从社区规划上来看，既有高层加少量别墅的高档物业，也有与专业市场混建的杂乱型物业。该区域内只有中南世纪城的高层物业可以具有代表性，其主力楼层设计为18层与26层，西班牙风情外立面，主力面积为8590平方米的两房及120131平方米的三房，及少量158平米的四房。该区域内其他楼盘多为小高层与多层混合物业，主力面积为130140平方米的三房，且有两家已是现房出售（海上名门与北上海经典广场）。在售个案调查表格：海上名门基本资料开发商江苏盛和房地产开发有限责任公司南通九天房地产开发有限公司物业地址：青海路珠江路口投资商物业类型：企划销售上海明仁行地产代理机构开工时间分 期开发承建商开盘时间06年首次开盘，09.5.29日别墅开盘开发周期设计院物业费小区配套：周边配套： 综合商场：医院： 交通状况：物业管理电梯费基地面积8.6万绿化率建筑面积15万容积率规划用途规划幢数规划户数车位比例销售面积公摊工程进度全现房交付日期一期09.3交全现房产品详细信息主力户型面积户数单元起价：元/平方米付款方式及折扣：均价：4800元/平方米（1）一次性：折最高价：元/平方米（2）按揭：折一室一厅一厨一卫车位价：/地下室价：/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠三室两厅一厨一卫单层户数层差：/销售率：一期09.3交全现房总价：分析优：劣：中南世纪城基本资料开发商中南控股集团中南房地产业物业地址：浦江北路1号投资商物业类型：企划销售开工时间分 期开发承建商开盘时间09.5.23开发周期设计院物业费1元/M2小区配套：周边配套： 综合商场：医院： 交通状况：物业管理中南集团电梯费基地面积绿化率建筑面积容积率规划用途规划幢数规划户数2栋150套车位比例销售面积公摊工程进度准现房交付日期产品详细信息主力户型面积户数单元起价：4100元/平方米付款方式及折扣：均价：4400-4500元/平方米（1）一次性：折最高价：4800元/平方米（2）按揭：折一室一厅一厨一卫车位价：/地下室价：/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫85-90M2优惠三室两厅一厨一卫120-131M2单层户数层差：/销售率90%以上总价：分析优：劣：万众新世界广场基本资料开发商江苏天茂置业有限责任公司物业地址：解放路南侧长江路东侧投资商物业类型：企划销售开工时间分 期开发承建商开盘时间年月开发周期设计院物业费小区配套：周边配套： 综合商场：医院： 交通状况：物业管理电梯费基地面积绿化率建筑面积28000容积率规划用途规划幢数规划户数商铺+SOHO（259间）车位比例销售面积公摊工程进度交付日期09.8.14产品详细信息主力户型面积户数单元起价：元/平方米付款方式及折扣：均价：6000元/平方米（1）一次性：折最高价：元/平方米（2）按揭：折一室一厅一厨一卫车位价：/地下室价：/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠三室两厅一厨一卫单层户数层差：/销售率总价：分析优：劣：解放东路农贸城基本资料开发商南通三建房地产开发有限公司海门荣泰房地产开发有限公司物业地址：海门市民生路388号投资商物业类型：企划销售开工时间分 期开发承建商开盘时间08年开发周期设计院物业费小区配套：周边配套： 综合商场：医院： 交通状况：物业管理电梯费基地面积绿化率建筑面积5万容积率规划用途规划幢数规划户数车位比例销售面积商业22000M2公摊工程进度准现房交付日期09年下半年产品详细信息主力户型面积户数单元起价：元/平方米付款方式及折扣：均价：3400元/平方米（1）一次性：折最高价：元/平方米（2）按揭：折一室一厅一厨一卫车位价：/地下室价：/（3）分期不接受两室两厅一厨一卫优惠三室两厅一厨一卫单层户数层差：/销售率：80%-90%住宅，50%左右商业总价：分析优：劣：该区域内，我们还对两个已售完项目做了相关的统计与调查，整理如下：东方巴黎公寓案 名东方巴黎公寓楼盘地址钱塘江路88号开 发 商南通万众集团电话代 理 商物业管理1.3元/M2小 区 规 模规划户数350户左右基地面积8亩左右施工进度2005年开盘，至今已入住建筑面积8万方左右开盘日期销售面积交房日期绿化率容积率得房率销售率100%现有极少量二手房在售主力面积118 M2， 135 M2 ,182 M2建筑结构一梯两户框架结构主力房型三房两厅建筑风格高层住宅单价范围2005年预售2800元/M2均价开盘2800元/M2，目前二手4500-5000元/M2主力总价开盘50万左右，二手100万车位单位及车位数一、环境分析东临海门标志性建筑电视塔，及文化广场绿地，西靠海门商业步行街，目前东部在售楼盘中南世纪城、北上海经典广场，北部紧靠在售项目海上名门，处于东北板块黄金位置，其二手成交价格成为该区域房价标杆，该物业是海门最早兴建的高层物业之一，也是海门第一所高档小区。二、价格分析随着周边众多新盘的面试，该楼盘的二手成交价格也在逐年攀升，目前与2005年开盘时相比，二手市场价格已翻近1倍(2005年开盘均价2800元/M2，目前二手市场价格近5000元/M2)三、房屋分析主力层高15、16、17、18，共11个单元，一梯两户设计。主力面积：118M2两房，135M2三房，184M2四房。海门商业步行街（一期）案 名海门商业步行街楼盘地址沿珠江路（解放路与青海路中段）开 发 商海兴公司（上海）电话81209986/81209886代 理 商物业管理1元/M2小 区 规 模规划户数基地面积施工进度建筑面积一期8万平方米（含大卖场）开盘日期2005年5月一期运营销售面积交房日期绿化率容积率得房率销售率主力面积70-200M2建筑结构一二层联售主力房型一二层联售商铺建筑风格单价范围均价开盘9000元/M2，目前二手5000元/M2主力总价60-180万车位单位及车位数一、环境分析新兴商业集中区，与传统商业区（解放路）相邻，故显示不出较强的区位优势，但入夜之后餐饮类业态呈现兴旺之势。二、价格分析开盘价格偏高，并未有相关的运营规划，例如包租、返租等三、房屋分析人流动线设计失误，步行街内海门市最大的大卖场“世纪联华超市”经营状况良好，但由于前期设计的不合理，导致步行街内部不能聚集超市人流及人气，故而导致如今零售类业态生意惨淡。由于目前一期运营部分的经营不善，致使该项目2期迟迟未曾开工，2期初步规划中有一栋13层酒店，其中513层位客房，14层位商业裙房，共设置180个标间。两栋6层办公楼，每栋的体量不足1万平米。四、销售分析一期开盘销售成绩不俗，开出了两层连售9000元/平方米的均价，实属不易，但由于后期运营问题，导致目前该项目的二手市场销量及价格有大幅下跌，现不足5000元/平米。租金价格也在逐年回落，如今只有0.65元/平米/天（平均）。 东南区块：交通规划方面区块东部规划中要建立城东工业区（位于民生河以东的地区），工业用地面积283.24hm2。该区处在青龙互通的西北部，主要发展电子信息、精密机械等高科技产业，不得发展化工等污染企业。南部接青龙化工园区，规划工业用地面积75.16hm2。北临目前海门市传统商业街解放路东段（在售项目距解放路较远），西侧可以共享南片区的医疗及学校配套，区域发展受到一定的限制。但在售项目首开理想城，其自建6万方商业配套，含一座规划中的五星级酒店（4万方体量），会为该区域的发展作一些拉动。区域内在售楼盘销售情况区域内在售4个楼盘，总共6465套，在售户数4544套，平均销售率50%左右，其中海门国际车城以93.3%的销售率一枝独秀。这与其小面积、低总价的产品特点分不开，该项目折后均价只有2600元/平方米，主力总价仅为818万，使得该产品成为绝大多数投资客的首选。其商铺部分只有30套，面积在58120平方米之间，售价40008800元/平方米。该区域内在售项目住宅及公寓部分的平均销售单价为3375元/平