法律培训之--土地征收、房屋拆迁课件

隆基泰和实业集团,法律知识培训 -之土地管理、房屋拆迁、政策性建房,隆基泰和实业集团,隆基泰和实业集团,满城分公司法律事务部,第一节 房地产法中的土地管理制度,房地产项目开发建设流程中项目获取是第一位的，而项目获取中土地获取又是第一位的，可以说土地是房地产企业的生命之源，因此我们先就房地产法中的土地管理制度进行简单讲解。,集体所有,土地权利,所有权,使用权,其他-地役权与相邻权,国家所有,集体土地承包经营权（依法承包、外包经过程序）,宅基地使用权（集体分配，见法务报2012年底完成确权）,建设用地使用权（国家、集体）（分类有：建设用地、农用地、未利用地）,土地权利示意图：,一、土地所有权（其他专属国家所有的自然资源：矿藏、海洋、水流。其他可集体所有） 宪法规定： 城市的土地属于国家所有； 农村和城市郊区的土地原则上集体所有，但由法律规定属于国家所有的，属于国家所有； 宅基地、自留山、自留地，集体所有。 土地管理法： 土地所有权有国家和集体所有两种，土地所有权禁止转让，而土地使用权可以依法转让。 二、土地所有权具体划分 国有：城市土地、法律规定属于国有的土地。 集体所有：城市郊区土地、农村土地，例外是法律规定属于国家所有的土地。 其他：只能国有的财产为矿藏、水流、海洋，其他包括森林、河流、山丘等集体可有。 三、土地使用权取得-划拨与出让、授权经营（租赁） （一）前两者区分：（1）划拨分为有偿和无偿两种，而出让都是有偿的； （2）划拨没有使用年限，而出让有使用年限。 （二）县级以上人民政府批准，可以划拨的建设用地有： 1 国家机关用地和军事用地 2 城市基础设施用地和公益事业用地 3国家重点扶持的能源交通水利等项目用地 4法律法规规定的其他。 （三）授权经营 针对大型企业的优惠，是政府行为，类似出让，可以有年限，定期缴纳租金。,（四）城市房地产管理法规定： 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 （五）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中关于最高出让年限规定： 居住用地70年 工业用地50年 教育，科技，文化，卫生，体育用地50年 商业，旅游，娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 （六）土地使用权出让的程序和方式 1土地使用权出让程序为： 1)拟订出让方案 2) 审批 3) 组织实施,2土地使用权的出让方式 （1）招标 （2）拍卖 （3）挂牌 挂牌方式为目前最常见，政策倾向鼓励综合的招标形式，目的完善程序、引入更大竞争。 城市房地产管理法规定： 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家标准所确定的最低价。 3协议出让 由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判，协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。 协议出让是没有引如竞争机制的一种出让方式。 一般用于市政工程，公益事业，非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持，优惠的项目用地。(被一些地方政策所否认) 协议出让的程序为：A.申请B. 协商C.签约D.登记,八、土地流转 1、土地流转的一级市场：出让、划拨、授权经营（租赁） 2、土地流转的二级市场：转让（赠与、继承、互换等）出租、抵押 九、开发商取得土地应注意的事项 二概：土地利用总体规划、城市总体规划（功能区） 二图：土地利用总体规划图（土地红线图）、土地利用现状图 二调：调即土地调查，一调指96年的土地调查，二调指06年土地调查 依据省国土厅最新通知，河北省的土地调查情况以06年（即二调）为准。,四、土地流转 1、土地流转的一级市场：出让、划拨、授权经营（租赁） 2、土地流转的二级市场：转让（赠与、继承、互换等）出租、抵押 五、开发商取得土地应注意的事项 （一）二概：土地利用总体规划、城市总体规划（功能区） 二图：土地利用总体规划图（土地红线图）、土地利用现状图 二调：调即土地调查，一调指96年的土地调查，二调指06年土地调查 依据省国土厅最新通知，河北省的土地调查情况以06年（即二调）为准。 （二）房地产开发企业以出让方式取得土地后闲置土地的后果： 1、超过出让合同约定的动工开发日期满1年-征收相当于出让金20%的土地闲置费 2、满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 六、政府土地的收储 （开发商获得土地的来源） （一）政府土地储备的方式：征收、收回、收购、政府优先购买、其他。 （土地储备是为了政府土地的利用，储备计划依据土地出让计划制定。征用不是） 土地收回针对的也是使用权，是一种无偿的行政行为，有政府强制力，适用情形有：为公共利益需要、为城市统一规划、单位迁移等。 土地收购属政府和出让针对土地使用权的民事买卖行为。,（二）土地征收和征用 （集体所有转为国家所有方能进行商业开发，但集体土地上也有建设用地或宅基地） 1、土地管理法规定： 国家可以依法对土地实行征收和征用。 （1）相同：都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。 不同：征收针对的是所有权，即集体所有变为国有；征用针对的是使用权，造成损害要补偿。 征收是永久性的，征用是临时性的。 2、土地征收审批： （1）国务院审批权限范围： A 基本农田 B 基本农田以外的耕地超过35公顷 C 其他土地超过70公顷。 （2）省级人民政府审批权限： A 低于35公顷面积的耕地（不含基本农田） B 低于70公顷面积的其他土地 注：基本农田范围：粮棉油生产基地内的耕地 有良好水利和水土保持设施的耕地，正在实施改造以及可以改造的中、低产田 蔬菜生产基地 农业科研、科学试验田 （基本农田占省级行政区域内耕地的80%以上） （3）土地征收补偿(主要依据：2008年省政府132号文) 土地补偿费、安置费、青苗补偿费。后两项发到居民手中，第一项土地的所有者和使用者按八二比例分成。涉及集体住宅的参照国有土地上房屋征收补偿条例进行 现在多一项”社保费用”，拆迁安置费用在逐步的弱化。,四、农用地、建设用地、未利用地 （划分标准：按土地用途将土地划分） 1、概念： 农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等 未利用地是指农用地和建设用地以外的地。 2、占用耕地补偿制度： 非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地； 不能开垦或开垦不符合要求的按照省级规定缴纳耕地开垦费 3、非农建设闲置、荒芜占用耕地的法律后果： 1年内不用而又可以耕种收获的原耕种的单位或个人恢复耕种 1年以上未动工建设的-缴纳闲置费 连续2年未使用的无偿收回 4、农转非审批权限（未利用地、农用地转为建设用地方可进行建设开发） （1）国务院： A、省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设 B、国务院批准的建设项目 （2）原批准土地利用总体规划的机关-土地利用总体规划确定的范围内 （3）省、自治区、直辖市人民政府-除前两情形外其他的涉及农转非问题的 5、征收与农转非的联合办理-一般情形是先办理农转非再办征收 （1）国务院批准农转非，同时办理征地审批的不再另行审批 （2）省级政府在批准权限内批准农转非的，同时办理征地审批不再另批，超出批准权限的另行办理征地审批。 6、审批流程 （1）按项目方式，主要适用能源、交通等大型项目的土地转用审批 （2）分批次方式 ，房地产开发适用,五、土地承包经营权-用益物权的一种 （用益物权-是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。） 1、对象： 农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地等从事种植业、林业、畜牧业等农业生产用地。 2、生效：土地承包经营权合同生效时土地承包经营权设立 3、期限：耕地30年，草地30到50年，林地30到70年（特殊林地的林地承包期限依法可以延长）。 注：承包期限届满，可以继续承包 4、经营权人的权利： 占有、使用、收益，承包权不可以继承，承包收益可以 土地承包经营权流转受限-承包法规定的方式和范围、经发包人同意、期限不得超过剩余承包期、不能用于非农建设 例外：通过招、拍、公开协商等方式承包的“四荒”可以转让、出租、入股、抵押或者以其他方式流转。 四荒： 荒山、荒沟、荒丘、荒滩,六、宅基地使用权 1、取得方式：乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准 2、宅基地使用权人的权利： 占有、使用权 基本上无流转，一户一宅，不得买卖或变相买卖（与实际差距较大），可以出卖、出租宅基地上的房屋，但不得另行申请宅基地。 不承担风险：自然灾害灭失的，应另行分配 3、关于登记的效力：当前现状比较落后，物权法未作明确规定 4、集体建设用地使用权 （1）包括：宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权、公共设施建设用地使用权 （2）原则上建设用地使用权基本无流转，如转让宅基地一户一宅、不得买卖或变相买卖，否则不再重新分配 （3）例外：乡镇企业以厂房进行抵押的抵押可以包括厂房所占的集体土地使用权。 （4）2008年河北省集体土地流转办法的出台放宽了集体土地使用权的出让，出让土地不再限于乡镇企业的集体建设用地，受让主体也不再限于集体内部人员。（房地产开发的一个可开拓领域）,七、地役权（影射问题）与相邻权 1、地役权 是指地役权人因通行、排水、取水、铺设管线等需要，利用他人的不动产（供役地）或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产（需役地）的权利 2、地役权设立： 双方订立书面合同，合同生效地役权即设立，不登记不对抗善意第三人，地役权期限由当事人约定。 3、双方权利义务： （1）供役地人容忍与不作为义务 （2）地役权人-依照约定和方法使用权供役地；最小损害义务 4、相邻权 是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行驶占有、使用、收益和处分权利时发生的权利义务关系。 （1）发生在两个或两个以上相邻不动产的所有人和使用人之间 （2）客体是与邻人有关的法律利益（噪音影响邻人正常休息） （3）内容通常与动产的自然条件有关 处理原则：有利生产，方便生活；团结互助；公平合理。 5、地役权和相邻权的区别： 独立的物权与否 基于法律规定还是合同约定 有偿与无偿 内容深度：相邻关系要求最低限度的便利与容忍义务 地役权的深度依当事人的约定自由设定,十、土地及自然资源权利的争议解决途径（涉及行政诉讼内容） 1、不同当事人对于土地所有权的权属争议的解决（复议前置） （1）协商解决 （2）协商不成，先提交有关行政机关处理 单位之间争议由县级以上政府处理 单位与个人、个人之间由乡或县 （3）行政处理不服可向法院提起行政诉讼 2、对土地、自然资源权利的侵权纠纷的解决 （1）平等主体之间的侵权，可直接向法院起诉 （2）若行政机关的具体行政行为侵权 先提请行政复议 对复议决定不服，在提起行政诉讼 例外，省级政府作出的行政复议决定为最终裁决，不得起诉,第二节 房地产法中的拆迁制度,2011年颁布实施的国有土地上房屋征收与补偿条例（简称新拆迁条例）取代了2001年11月1日起施行的的城市房拆迁管理条例，对房屋拆迁程序做了巨大的修改，彰显了对房地产行业重大的态度转变、对政府职能的重新定位、对公民基本人权的充分尊重。 鉴于新拆迁条例对拆迁事项的重大改动，在此对两条例进行解读，为日后的拆迁工作提供指导。 为便于理解我们先将两个条例的拆迁流程就行简单示意。,城市房拆迁管理条例（旧拆迁条例）：,国有土地上房屋征收与补偿条例（新拆迁条例）：,一、新条例的制定背景： 1、旧条例特点：民间申请政府审批、管理 先许迁、后得地 政府裁决，可自行执行 2、旧条例实质：是政府私自决定平民房屋的处置，侵犯了民权 3、 新条例特点：1有限征收 2取得产权 3司法强制 4、 新条例实质：将政府私自处置公民财产的行为变成政府因公共利益需要对公民房屋所有权的征收，是依法改变房屋所有权的行为，合乎国家利益、阶级统治的基本原理。 二、新条例的巨大变动 1、新条例禁止建设单位参与拆迁补偿安置，将原来建设单位申请拆迁证变为人民政府决定对拆迁房屋进行征收，将拆迁人与被拆迁人订立补偿协议变为由房屋征收部门同其订立补偿协议。 2、行政强拆退出历史，人民政府不再有权利决定强拆，将房屋管理部门申请法院强拆变为人民政府向法院申请强拆。 3、新条例制定了更为标准、科学的房屋价值评估机制，引入具有专门资质的评估中介机构，是拆迁房屋赔偿更为合法合理（建设部6月新出的房屋评估政策，房含地价）。 4、新条例题目上更加准确，国有土地上的房屋不仅涵盖了城市房屋，而且包括为公共利益征为国有的集体土地上的房屋。 5、新条例明确要求为公共利益需要，其中旧城区改造项目位列其中第五款（非城中村）,三、新条例对房地产开发企业的影响 1、没有绝对否认房地产开发行为中的拆迁行为，但取消了房地产开发企业原来依据的旧拆迁条例，截断了商业开发开发借助政府力量进行拆迁的途径，阐明了政府牵头进行旧城区改造。 2、只有开发商参与旧城区改造等为公共利益所需进行的拆迁工作，方能依靠此条例拆迁。 3、如果进行商业开发，则拆迁行为只能通过补偿协议的形式约束补偿对象，因为民事上的补偿协议只要双方自愿即是合法的。通过合同继续履行的形式约束被拆迁对象的行为，不再能借助行政机关的力量进行强拆，只能申请法院强拆，法律依据是拆迁补偿合同行为的不履行，属于民诉上的执行。 4、新条例配套制度的出现，如建设厅出台的房屋征收评估办法，明确了房屋价值的评估应包含土地利用价值的内容，与土地出让金形成一个地段价格和收益价格的双向约束，增加了开发企业进行房产开发的补偿成本。 5、国家的配套制度完善当中，河北省石家庄相关配套制度出台，保定市的还没有。 （国务院、建设部、国土部联合发文清理与新条例相抵触、不一致的征地拆迁方面的地方政府规章、政策性文件。）,第三节 政策性建房,保障性住房,一、保障性住房 是指政府投资建设、给予政策支持或者通过其他途径筹集，限定面积、租金标准和销售价格，向符合条件的城镇住房困难居民出租、出售的具有保障性质的住房。 二、种类： 廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、两限价商品住房等。（新民居建设、城中村改造不属于保障住房。） 三、政策倾向度 大产权房（商品房）限价房（限房价、限地价） 经济适用房廉租房 三、相关政策 1、保障性住房用地可划拨可出让取得。保障性住房用地纳入年度土地收储计划，并优先安排。 2、保障性住房建设用地不得低于本年度住宅建设用地总量的一定比例，具体根据地方情况制定。 3、政府通过土地、财政、金融等政策，支持企事业单位投资、建设和运营保障性住房 （说明开发企业有介入可能，但房价受限，盈利空间小）。 4、采用集中建设和搭配建设相结合的方式建设。与商品房搭配建设的要同时设计、同时施工、同时交付。（目前保定不建要交钱） 5、商品住房项目未按规定落实搭配建设廉租住房、公共租赁住房的，不得进行土地出让，不得办理项目审批手续，不给于办理相关证件。,6、享受各项税收优惠、免收各项行政事业性收费和政府性基金，涉及经营服务性收费的，按相关标准的下限收费或者给予减免收费 。搭配建设的按比例享受。 7、保障性住房的租金标准、销售价格由设区的市、县（市）价格主管部门会同住房保障部门按有关规定确定。 8、出租、出售的保障性住房应当在房地产登记薄和权利证书上注明保障性住房类型。自房屋收讫之日起未满5年的，不得转让、出租、出借和抵押。 9、购买保障性住房的家庭需符合一定的条件。比如户口、年收入、房产情况等。一旦不具备要终止保障，采取收回（经济适用房）或轮转（廉租房）等方式。 10、河北省城镇住房保障办法（试行） 2011年8月1日起实施。,经济适用房,一、概念： 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 二、特征： （1）经济性，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。 （2）价格便宜：成本略低于普通商品房，实行政府指导价，按成本价计算 （3）对象特定：年收入6万以下的家庭、当地户口 （4）产权限制：属于政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年不得直接上市交易。 三、同商品房的区别： （1）获得土地的方式不同，行政划拨与土地出让； （2）成本结构不同； 经济适用房：征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5% 以内的利润 商品房成本构成较之复杂 （3）对象不同，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭；商品房购买对象不受限制； （4）价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价。商品房出售价格完全由市场决定。 （5）产权上不同，不过5年不得转让，与商品房相比经济适用处分权受限、收益权不同。,四、经济适用房的销售价格： 1、价格：经济适用房的价格按建设成本确定。 成本价（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润） 经济适用房市场利润被限在3%以下，市、县人民政府根据以上几项因素综合确定 2、销售方式：建设完成后，交由经济适用房管理中心代理销售 3、对象：严格执行供应对象审核程序。对符合条件的发放经济适用住房准购证 4、房屋产权： 应按照规定办理权属登记。房屋所有权证和国有土地使用权证上应分别注明经济适用住房、划拨土地。不满5年不得转让。 5、购房贷款（可按揭） 6、转让（需代理，且转让给具备条件者） 管理中心代理，转让给取得经济适用住房准购证的家庭。 五、优惠政策 （一）土地政策-划拨 （二）税收优惠： 营业税、契税、土地增值税等 （三）行政事业性收费的直接减免 1.免征城市基础设施配套费和商业网点建设费 2.减半征收水电增容费 3.经济适用房建设管理费只限于1%3%,六、经济适用房的开发限制: 1、资质限制： 开发企业必须具有三级以上相应资质、项目资本金、良好的开发业绩和社会信誉。 2、商业开发限制： 房地产开发企业不得以经济适用住房名义取得划拨土地，变相搞其他类型的房地产开发。 3、建设标准限制: 2007年8月10日取得建设用地规划许可证的经济适用住房项目，单套住房建筑面积应控制在60平方米左右。 之前取得建设用地规划许可证的经济适用住房项目，单套住房建筑面积，多层楼房应控制在80平方米以下，中高层、高层楼房应控制在90平方米以下。 七、经济适用房房的相关政策 1、经济适用住房管理办法 颁布日期：2004年4月30日 实施日期：2004年5月20日 2、经济适用住房价格管理办法 颁布日期：2002年11月17日 实施日期：2003年1月1日 3、城镇经济适用住房建设管理办法 1994年12月15日建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发 4、关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知 颁布日期：2004年4月30日 实施日期：2004年5月20日,廉租房,一、概念 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。 二、廉租房的表现形式 （一） 一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户 二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由其租赁社会房屋居住。 （二） 廉租房的分配形式：以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅 三、廉租房有特定的供给对象 符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，经核实批准后，方能购、租、补。 四、廉租房面积标准：不超过当地人均住房面积的 五、廉租房建设 用地：以行政划拨方式供应。 资金来源：实行财政预算安排为主、多渠道筹措的原则。 六、廉租住房管理 廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续； 七、有关廉租房的政策法规 廉租住房保障办法 关于加强廉租住房管理有关问题的通知 廉租住房保障资金管理办法 廉租住房建设贷款管理办法,城中村改造,一、概念 是在城市总体规划当中仍实行农村集体所有制、农村管理体制的都市村庄，在急剧城镇化过程当中原农村居住区域、人员和社会关系等就地保留下来，以