滨海国际新干线初步市场营销报告.doc

滨海国际新干线 初步市场营销报告华基行销传播机构 天津研展部2008.03.26目 录第一篇 天津整体发展31、天津经济发展31.1政策倾斜为天津提供良好发展宏观环境31.2天津城市化进程不断加快，住房缺口依然很大41.3城镇居民人均收入增长趋势，住宅市场有效需求不断增加52、天津房产市场市场逐步走向规范、市场健康发展62.1 土地市场62.2 住宅市场分析102.3 08年天津房产预测11第二篇 东丽区域房产发展概况141东丽区发展概况141.1人口及行政区划141.2 东丽区区域属性141.3东丽区交通网151.4 东丽区经济发展水平161.4东丽房产发展契机162 东丽区房地产市场概述162.1 东丽区一级房地产市场162.2东丽区商品房成交分析173东丽商业市场分布及发展趋势183.1 东丽区商业市场分布183.2 区域商业现状183.3 区域未来商业发展趋势193.4 区域市场总结分析204 未来东丽发展趋势205 区域内板块发展215.1 华明镇215.2 空港板块225.2东丽湖板块245.3 津塘公路沿线27第三篇 津塘沿线区域房产产品分析301 津塘公路沿线在售项目分析301.1 产品分析项目开发指标类比301.2 产品分析产品设计指标类比311.3 产品分析项目销售指标类比321.4 产品分析在售楼盘客源类比分析331.5 产品分析竞争楼盘优劣式分析341.6产品分析在售楼盘卖点类比分析351.7产品分析在售楼盘结论分析35第四篇 项目定位与营销理念381 项目SWOT分析381.1 项目优势381.2项目劣势401.3项目机会411.4 项目威胁412 项目营销思路413项目定位433.1 项目整体定位433.2项目目标客户群体43第一篇 天津整体发展1、天津经济发展1.1政策倾斜为天津提供良好发展宏观环境随着滨海新区的开发开放纳入国家十一五计划环渤海经济圈的核心城市天津已经成为中国新经济增长的领军城市，天津的经济得到了飞速的发展。2007年1-9月天津完成GDP3601亿元，同比增长14.8%，从全年来看，2006年天津市完成GDP4359.15亿元，同比增幅达到17.89%，与北京、上海和重庆历年GDP比较图可以看出，天津虽然在GDP总量上保持排名第三的地位，但03年以来GDP增速超过北京和上海跃居四大直辖市第一。政策的倾斜为天津提供了良好的发展环境，空客A320总装线落户天津滨海新区；2007年9月6日国务院正式批复天津市滨海新区成为我国新一代运载火箭基本型工程研制基地；2007年11月18日温家宝总理与新加坡总理李显龙在新加坡签署了中新两国政府关于在天津建设生态城的框架协议，中新生态城正式选址天津滨海新区等一系列利好消息，滨海新区的发展将迎来更大的机遇。1.2天津城市化进程不断加快，住房缺口依然很大1 随着天津城市化进程的不断加快，城镇居民数量大幅上涨，比例不断增加。从2006年人口分布来，市内六区人口占主导地位，比重达到40.59%。未来天津城区人口将大幅增加。随着天津市经济发展和现代化水平的提高，近年来天津市外来常住人口规模呈现出显著的扩张趋势，天津常住人口已经突破千万，并持续增长。人口增长、城市化进程的不断加快将为天津市带来大量的住宅需求；根据2005-2020年天津的城市规划，到2020年天津城市化水平将达到90%，不断增加的需求为房地产开发企业扎根天津打下强有力的需求基础。1.3城镇居民人均收入增长趋势，住宅市场有效需求不断增加03年以来，人均可支配收入进入高速增长期，2006年居民人均可支配收入为14283元，同比涨幅达到13%。03年以来天津经济的快速增长已有目共睹，居民生活水平不断提高，人均可支配收入持续快速增加，2006年达到14283元，居民人均可支配收入的大幅增加为住宅市场持续稳定发展提供了有利条件。2、天津房产市场市场逐步走向规范、市场健康发展2007年天津房地产市场保持着快速发展的态势。国家大力发展滨海新区，建立北方经济中心；政策及金融各方面优惠继续实施；为天津发展营造了一良好的宏观环境；另一方面，“招、拍、挂”等土地出让方式的深入执行，使天津的土地市场逐步走向了正规化与市场化；大量外地开发商如保利、恒大、绿地等都纷纷入津投资，为天津房地产市场发展提供雄厚的资金基础。06-07年国家在宏观层面上多次出台调控政策规范房地产市场，但天津市场保持着健康稳定的发展趋势， 2007年天津市商品住宅的成交面积达9388048平方米，环比2006年增长10%，住宅成交均价达6030元/平方米，环比2006年增长28%。2.1 土地市场2.1.1 2007年土地市场未来两年近郊四区将成为市场热点，住宅市场供应将集中放量2007年天津共公开出让成交地块185宗，成交面积总计为1614.5万平方米，总成交金额为357.8亿元。地块数同比增长了278%，成交面积同比增长了361%，成交金额同比增长265%。足以可见天津整体开发力度比较大，城市建设开发的幅度在快步提升。2005-2007年土地成交对比年份成交地块数（宗）成交总面积（万平方米）总成交金额（亿元）2005年26140462006年49350982007年1851614.5357.807年土地出让市场之所以能在各个方面产生质的飞跃，其原因主要有： 国家政策的倾斜。天津滨海新区的建设已经成为国家经济发展的重要组成部分，也同时成为天津经济发展的另一个增长极。 随着土地“招拍挂”的制度深入实施，尤其工业用地也逐步实施“招拍挂”，天津的土地市场已经进入了市场竞争模式。 开发商对天津未来的预期。天津作为环渤海经济圈的中心，而滨海新区已经成为中心核，各个开发商尤其是一些外地开发商纷纷看好天津，引起了新一轮的房地产开发热。l 从区域划分区 域地块数（宗）成交面积（万平方米）成交金额（万元）平均地价（元/平方米）中心城区1883.36106567328环城四区52712.019249572704滨海新区28207.85325132562远郊五区县87611.3510011834从区域分布图上分析，2007年在天津市成交185宗地块中，非市内六区占94.83%。其中，环城四区、滨海新区和远郊五区县分别成交52、28和87宗，土地成交面积分别为712.0、207.8和611.3万平方米，分别占当年全市土地成交面积的44.1%、12.87%和37.86%，且成交价格屡创新高。环城、滨海、远郊区县土地市场逐渐形成一种“农村包围城市”的新格局。政策将强化开发企业土地开发、形成供应推出市场，近郊四区未来两年的住宅市场供应将大幅放量，成为天津普通住宅市场的热点区域。其中东丽区成交22宗，土地面积225.8万平米，规划建筑面积266万平方米，存在巨大机遇。随着中心城区土地供给弹性逐渐减小，需求弹性逐渐加大，导致“地王”价格不断被刷新，中心城区土地出让价格节节攀升。基于这种供需矛盾，开发商把目光投向中心城区以外的区域，尤其是环城四区和滨海新区，开发潜力巨大。l 按用途划分用 途地块数（宗）成交面积（万平方米）面积比重居住62550.334%商业55185.511%工业29112.27%混合38750.847%其它（教育）115.71%在成交的185宗地块中，纯居住和纯商业的土地总数占总宗数的60%以上。根据2007年成交的各宗土地规划建筑面积统计，预计未来仅住宅供应量至少为1342万平方米；加上现有存量，未来的销售方面竞争十分激烈。混合型用地可用居住资金回流快来平衡商业的高风险，使其更好的规避风险实现利润最大化而受开发商的青睐。但基于纯商业高风险，商业用地所占比重大幅减弱，混合型用地可能会成为未来政府出让地块的规划性质的主要方向。2.1.2 2008年1、2月份土地市场概况用途成交土地宗数百分比总成交面积百分比总成交金额百分比预计建筑面积百分比总计34100%3496011.48100%9215350000100%4672705.86100%居住用地1647%2967657.05 85%824847000090%3718894.92 80%商业用地1853%528354.43 15%96688000010%1387613.57 20%08年1、2月份商业和居住用地共成交34宗，按其每宗的容积率计算，预计住宅的建筑面积约为372万平方米，商业约138万平方米，未来住宅市场的放量比较大，未来市场竞争比较激烈。2.2 住宅市场分析07年天津市商品住宅的成交面积达9388048平方米，成交均价为6030元/平米。07年天津市商品住宅市场成交量走势在春季以及7月后呈明显分化，7月楼市进入新一轮快速上升通道，9月达到顶点为128.63万平米，成交量同比增幅平均达到65.74%。但由于下半年各种相应的房产新政的出台致使各种观望情绪增多，成交量下跌，楼市低迷。07年随着中心城区土地供应紧缺，中心城区其供应量及对整个天津市场的主导影响力逐步减小。近郊四区和滨海新区等区域在07年住宅用土地供应量出现井喷现象，逐步取代了中心城区的地位，并积极影响天津整体房产市场的走势。2.2.2市内稀缺、近郊升温、滨海概念热炒从07年全市商品住宅成交量可看出，滨海三区、近郊四区市场的快速崛起和发展使得其市场份额正紧逼市内六区。市内六区一直以来是天津楼市的风向标，6月以来成交量快速上升，9月更是高达42.51万平方米，房价一再大幅上涨并未阻挡强劲的需求。市内六区受土地供应紧缺、地价大幅攀升的影响，住宅新增供应量急剧锐减且供需矛盾紧张加剧导致房价水平大幅上涨，迫使部分购房者不得不转向近郊区县。经过06年近郊四区普通住宅市场的大力开发，目前区域已成一定规模和市场效应，消费者认可度明显上升，红磡领世郡、万科假日风景、首创宝翠花都以及东丽湖万科城作为区域内领导楼盘在07年表现抢眼。随着07年9月底多宗地块的出让，天房、首创、华润、华侨城等知名开发企业进驻双港、华明新家园居住区，可预见，近郊区县将成为热度飙升、升值前景最为看好的住宅聚集区。滨海新区的开发开放吸引了大量的开发投资和投资购房群，普遍看好区域发展潜力和上升空间。开发区、上北生态区、空港物流加工区、响锣湾商务区以及中新生态城落址都使得“滨海”概念发挥至极致，相较新区经济发展速度，房地产市场已先行走在前端。2.3 08年天津房产预测2.3.1政策方面：针对温家宝总理2007年11月19日在新加坡国立大学发表演讲时所涉及到应在严守18亿亩耕地“红线”的前提下，采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给。可见在未来政策上，将是以扩大中低价位住房供应将是政策主旋律，非保障性住房将采用市场调节手段为主，对于过度炒作投机，政府将通过紧缩金融政策予以打击。2.3.2 需求方面08年天津楼市将继续保持稳健发展趋势，有三方面原因支撑楼市稳步发展：（1）是改善型需求依然强劲，需求结构较为健康（2）随着08年奥运会的到来，奥运经济对楼市促进作用将日益显著（3）是随着滨海新区开发开放的不断深入，必将给天津楼市以持续得支撑2.3.3 供应方面根据天津市土地开发规划以及07年下半年土地供应力度加大趋势判断，2008年天津市无论土地供应还是新建商品房供应都将有较大幅度的提高，特别是新建商品房。据统计，2008年约有1600万平米的增量商品房上市。2.3.4 价格方面住宅市场郊区化发展引发全市价格结构性调整，整体均价涨幅将放缓。根据2005年以来的住宅土地供应，天津住宅用地逐步向郊区县、滨海发展，市中心住宅用地供应不断减少，因而市中心价格会持续上涨，成交量会有所下降。而2006年以来近郊四区和滨海区域的住宅土地大量放量，未来两三年住宅市场的供应也将大幅放量。2007年，国家各项调控政策初显效果，房价涨幅有所回落，但是并不等于降价。2008年“70/90”房、经济适用房、廉租房的供应量将有较大增加，充足的供应可能会使房价的上涨有所放缓。 另外，2008年天津市将计划建成230万平民的保障性住房，全市将陆续开工建设经济适用住房500万平方米。“两会上”提出了要大力解决“夹心层”（即中等收入者）的住房问题，这势必会加大廉租房和经济适用房等保障性住房的供应量，对未来的商品房市场也会构成一定的冲击。2.3.5 结构方面城市南部外围将形成高端市场积聚区，东、西部以中档及保障性住宅为主大梅江的带动逐步形成了天津消费者南部“高档居住区”概念，津南成为新兴高档居住区。津南区集聚富力、吉宝等品牌开发商，将以打造低密度的高档住宅为主要发展方向，而西部的西青以及东部的东丽主要规划建设中档住宅以及大量经济适用房及廉租房。第二篇 东丽区域房产发展概况1东丽发展概况1.1人口及行政区划东丽区位于天津中心市区和滨海新区之间。全区辖3镇、5街、1乡、114个行政村。全区总人口47万左右，农业人口20万左右，辖区国土总面积477.34平方公里，人口密度为985人平方公里。规划到2010年东丽区人口为90万人左右，人口密度约为2000人平方公里。外环线之内43.7平方公里，滨海新区84平方公里。1.2 东丽区区域属性东丽区作为滨海新区的重要组成部分和重要的经济功能区，在滨海新区发挥龙头带动作用方面是受益最大的地区，可以带动地区的经济发展。是天津市发展速度较快的地区之一,典型的城乡结合部，又处在滨海新区和中心区之间，是连接天津市区与滨海新区的黄金走廊。东丽区划归滨海新区，包括泰达西区，空港物流加工区，冶金工业区等。东丽区的传统优势就是仓储物流业，发展现代物流业有资源和基础。在城市化建设方面，东丽区的土地资源比较丰富，但是随着国家战略的实施，国家一些大项目陆续落户到了东丽区版图上，如国家的空客A320项目和大推力火箭项目等。区域优势： 交通网络四通八达，现代化物流设施齐全； 工业基础雄厚，人均消费能力直线上升； 开放型经济发达，功能配套优势突出； 内资、外资聚集效应明显，辐射范围日益增强； 全国最具发展潜力的高科技开发地区之一。1.3东丽区交通网公路：津塘公路、津塘二线、津汉公路、津北公路、杨北公路；外环线、环外环快速路高速公路：京津塘高速、京津塘高速二线、津滨高速、唐津高速铁路：境内有京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境。空港：天津滨海国际机场坐落在东丽区内，拥有39条国际、国内航线。旅客吞 吐能力280万人次，货邮吞吐能力10万吨。天津滨海国际机场正在扩建之中。 2010年，旅客吞吐量将达到560万人次以上，货邮吞吐量在50万吨左右。海港：东丽区紧靠中国北方最大的国际贸易港口天津港。天津港通达170多个国家和地区的300多个港口。2006年港口货物吞吐量达到2.55亿吨、595万标箱。2007年，吞吐量将达到2.7亿吨、700万标准箱。1.4 东丽区经济发展水平2007年全年：实现地区生产总值144亿元，同比增长18%；完成三级财政收入 52.5亿元，同比增长30.2%，完成任务的109%；实现区属生产性固定资产投资75.48亿元，同比增长20%；农民人均纯收入10450元，同比增长10%。东丽区产业结构为一、二、三次产业的比例为1.8：55.2：43，产业格局为“二三一”，以工业为主导的产业结构不断优化，工业产值不断增加。逐步确立以电子信息、汽车制造、化学工业、冶金工业、航天航空、现代物流为支柱产业的经济发展平台，目前东丽区的工业为全市工业总量的70%，成为打造中国休斯敦的工业主产区域。1.4东丽房产发展契机 天津经济发展良好，特别是环渤海战略、十一五规划等大政方针给区域带来商机 政府对东丽发展的政策支持和倾斜，房产投资增加 东丽是连接滨海新区和市区的桥梁，滨海新区的快速发展，推动东丽发展 依托自身空港和靠近天津港的地理优势，大力发展物流业 东丽区域价值的进一步提升，呈现良好的市场前景2 东丽区房地产市场概述2.1 东丽区一级房地产市场用地性质数量土地面积规划面积平均楼面地价成交总金额居住用地9宗1213672189455025214308940000商业用地10宗473288.6645258.9688.8444450000工业用地8宗278258.8243084.9331.680600000混合用地8宗160245320861092528.25274160000合计35宗3567672486900310108150000 自05年10月至08年2月东丽区土地成交情况，东丽开发建设力度比较大，未来市场潜力大，但同时也面临着激烈的市场竞争。未来1-2年内住宅市场上市量比较大。2.2东丽区商品房成交分析07年度东丽区商品房成交3185套，成交面积339200平方米，全年平均价格6250元/平方米，成交量是近郊四区中成交套数最少的的行政区域，但成交均价却是近郊四区中最高的。东丽区本年度房地产成交仍然得利于滨海航空产业的发展，特别是空客基地的建设，极大地提升了区域价值，使空港地产起步伊始就定位较高，此外东丽湖板块日渐成熟，也推动了区域地产发展，此外，轨道交通对沿线物业价值带动作用也日益凸现。从价格走势上来看，上半年价格保持稳升，下半年区域价格处于快速上升区间，从年初成交价格的5000元/平米，到年末接近8000元/平米，同比上年涨幅接近40%，区域成交价格与供应产品的档次息息相关，无论是东丽湖还是空港，物业档次均为中高端以上，因此区域成交价格在传统中低端供应缺失的状态下直线上升。3东丽商业市场分布及发展趋势3.1 东丽区商业市场分布跃进路商圈东丽开发区商圈圈东丽湖商圈华明镇商业3.2 区域商业现状东丽区商业多以社区型零散商业为主，商业设施相对来说较为匮乏，主要的商业聚集地有三个：一个是跃进路与津塘路交口一带的跃进路商业圈；另一个是家世界超市和东丽开发区附近的东丽开发区商圈（超大型shoppingmall天一MALL就坐落在此区域）；随万科东丽湖、夏洋溪韵风景及朗钜天域等住宅项目的建设，东丽湖区域也形成了商业区域。就目前商业发展来看，跃进路商业圈由于东丽政府等行政部门的进驻从而带动了商业的发展，是东丽目前商业发展最为成熟和完善的商圈，业态多集中在餐饮、娱乐等便民性质的商业。东丽开发区由于交通、市场等众多利好因素逐步发展起来，但是相来说由于受消费能力、购物习惯等因素影响整体处于培育整合期。东丽湖商业随着东丽湖整体的开发改造随之崛起，未来发展空间比较大，但是目前仍处于商业发展的初级阶段。3.3 区域未来商业发展趋势天一摩尔项目，位于外环线以外的津塘公路上，建筑面积81万平米，计划用55万平米投资公建项目，以“SHOPPING MALL”为主，包括大型卖场、室内主题公园、餐饮娱乐、产权酒店、商务公寓和企业会所等商业配套设施，其余为住宅。一期总建筑面积为5.4万的商业，主要是会所、SPA、餐饮。目前项目正处于设计阶段。配套商业会展区占地面积 1 平方公里，规划有大型购物中心、商业服务设施和以办公和商务活动为主，涉及投资服务中心、研发中心、金融街等商务服务在内的中心商务区，并为大企业自建包括生活和商住设施在内的办公设施预留空间。预计商业总建筑面积在25万左右，包括现代商贸区、品牌专卖区、国际风情区和餐饮文化区等。华明镇的整体改造工作已经筹备启动，规划中的华明镇商贸区内将包含大规模的商业公建及商务办公，未来的华明镇也将是购物、餐饮、娱乐、会议及渡假的商业核心。次级商圈物业组合代表物业经营内容跃进路商业圈百货商场、餐饮、娱乐、沿街商铺东丽商场、清荷茶楼、上岛咖啡食品、餐饮、服装、休闲娱乐东丽开发区商圈超市卖场、专业卖场、餐饮、娱乐、酒店、专卖店、天一MALL（待建）家乐超市、家居装饰建材中心、聚龙宫海鲜酒楼、天一会所便利服务、家具、餐饮、娱乐、汽车、商务休闲东丽湖商圈休闲、娱乐项目会所、社区商业保龄球、游泳、桑拿、歌厅、红外线射击、乒乓球、台球、羽毛球、沙狐球、飞镖等。3.4 区域市场总结分析东丽区目前商业集中区相对较少，地区消费能力较低，商业气氛尚不成熟，目前仅能满足居民的日常生活需求。但随天津航空城、空港物流加工区、华明镇商务商贸区及天一MALL等重点项目的建设实施、招商引资，相信东丽区的商业氛围会逐渐成熟，未来空港、华明镇、轻轨沿线等商务商贸区对商业、商务等聚集效应的逐渐显现，都将对区域商业带来巨大的映衬作用，提升区域商业的成熟度和商业价值。4 未来东丽发展趋势滨海新区以载体建设为基础，确定了西进发展战略，其中保税区西进42平方公里，开发区西进48平方公里，在这90平方公里中，坐落于东丽区的有81平方公里。未来东丽区在城市建设规划中，将明确发展三大功能区，即“新经济特色鲜明的现代化经济功能区，新都市生态节约型的居住功能区，滨海新区辐射型的现代服务功能区”。近年来东丽区不论是供应量还是新增供应量增幅都比较大，同时区域市场充分表现了对商品房的快速消化能力，成交量也明显上升。东丽区属于地产快速发展区域，现阶段市场尚不成熟，区域内项目较少，从而导致一些大盘项目一旦集中放量将使区域市场的成交总面积和平均成交价格 大幅波动。未来东丽湖、空港、轻轨、华明镇沿线将成为集中供应来源，未来市场也将围绕这几大热点展开，景观、产业、交通将成为东丽地产发展的三大优势，未来区域整体供应档次将明显提高，预计2008年该区域成交量会大幅提高，成交价格保持稳升。5 区域内板块发展5.1 华明镇5.1.1地处天津城市发展主轴带，紧邻滨海新区航空城，区域优势明显地处“武清-中心城区-塘沽”的城市发展主轴和京津塘高新技术产业带上，南侧紧邻包括空港物流、滨海国际机场在内的滨海新区航空城，东北部紧邻东丽湖风景区，西侧为已建成的华明示范镇及规划华明科技园，区域优势明显。5.1.2 区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，交通十分便利区域南侧紧邻连接市区与滨海新区的津汉快速路，地铁2号线延长线在此设站，东侧紧邻规划环外环快速路，北侧紧邻北环铁路，西侧紧邻赤海路和杨北公路，路网发达，同时项目距滨海国际机场仅约3公里，对外交通十分便利。华明镇建设规划分为两大侧重点：一为已竣工建成入住的华明示范小城镇。另一部分为正在规划建设中的华明新家园。地块分为四个区：村民安置区、华明经济功能区、商务区、商品房区。规划用地共划分为5宗出让地块，总面积约218.72公顷，其中居住用地和商业金融业用地的土地面积约138.03公顷，其余为市政道路、居住区级非经营性公建配套、防护绿带等用地。未来约有131万平方米住宅及23万平方米的商业供应量，区域内未来市场竞争激烈。5.1.3华明镇未来规划华明新家园是华明镇未来规划建设的重点区域。目前已经开始部分基础设施的施工建设。华明新家园地块位于天津市东丽区杨北公路南侧，东至环外快速环路，南至津汉快速路，西至赤海路，北至杨北公路（以挂牌文件附图为准），规划性质为居住用地和商业金融业用地，规划土地总面积约218.72公顷，其中居住用地和商业金融业用地的土地面积约138.03公顷，其余为市政道路、居住区级非经营性公建配套、防护绿带等用地。共划分为5宗出让地块，5宗出让地块的详细情况可以参考下表：地块编号占地面积（平米）建筑面积（平米）容积率用地性质开发商楼面价华明11628.8万31.86万1.11住宅华侨城5053元华明11719.92万16.44万0.83住宅天房5547元华明11827.61万32.14万1.16住宅安居1263元华明11926.71万22.47万，商15.62万0.84住宅、商业安居3512元华明12035.13万27.96万，商7.08万0.80住宅、商业住总3508元目前出让的5宗土地明确规定07年底必须动工，但是具体上市时间还没有得到进一步的确定。未来约有23万平米的商业供应量，区域内未来市场竞争激烈。5.2 空港板块空港物流加工区为天津保税区的扩展区，位于津汉公路以南，茶金路以西至京津塘高速公路，用地规模42平方公里，分两期实施，一期位于规划津汕高速公路以西至京津塘高速公路，规划占地23.5平方公里。实际征地21.69平方公里。二期规划范围为东到茶金路、西到规划的津汕高速、南到京津塘高速、北到津汉高速。规划占地18.5平方公里。按照空港物流保税加工区控制性规划，分为仓储物流区、高新技术工业加工区、商务中介管理服务区和商住生活配套等功能区。按产业特点和区域交通特点共划分为六个功能分区，空港国际物流区、民航科技产业区、加工制造区、商贸会展区、机场运营区和生态休闲区。目前一期工程基础设施建设已经基本完成，有400多家中外企业注册。目前一期工程基础设施建设已经基本完成，有400多家中外企业注册。部分配套的酒店、酒店式公寓、办公大厦、住宅等已经投入使用或上市。二期的土地整理工作目前正在进行。空港板块代表项目项目名称皇冠国际广场金融中心远洋新干线空港国际 贸易中心空港国际中心项目地址东丽区空港物流加工区中心大道与东四道交口东丽区空港物流加工区，中环西路与西三道交口东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口中心大道与西二道交口东丽区空港物流加工区内项目规模占地：35437建面：15万占地3.68万平米，建面：11.7万建面：45万（住宅37万，写字楼6.5万）建面：6万占地：1.56万，建面：6.7万（公寓：1.1万；写字楼：1.1万；商业：1.6万）建筑形态小高层多层、小高层多层，小高层，高层，别墅小高层小高层楼层状况五星级酒店10层，写字楼11层，精装修酒店公寓11层6栋精装修5层-11层商务办公联排写字楼5层，别墅Office3层，住宅分别为6、9、11、14层1栋11层商务办公3栋11层精装修四星级酒店、公寓及写字楼户型面积约300套公寓：1室60-70；2室100-110；3室：150-160200-900平米住宅：70-190；写字楼：70-500；商务别墅：370-40060-150可以拆改公寓：50-120； 写字楼：50-120；酒店：100-700开盘时间2008.042007.092008.3.222007.092008.01.15价格预计12000起价9400住宅均价7800均价85007800目前状况公寓未开盘销售，写字楼已整体出租租金3-3.5元/平米，物业16，在售5号楼70%推出70-90小高层住宅50-105在售，一次性优惠2个点入住时间2009.03购房即入住2008.092008.032008.08在售项目特点： 多以多层和小高层的建筑形态为主 在售项目酒店档次较高，多集中在星级以上的，配套设施档次较高 再售项目中，精装程度较高 大多为写字楼或酒店式公寓类的商用物业 住宅面积区域多集中在100-400平米之间 公寓多集中在50-120平米之间 客户群体集中在空港内部驻地企业的中高层、投资人士和高新技术轻工为主公司 项目多集中在中心大道两侧5.2东丽湖板块东丽湖位于天津市发展主轴线中部，紧邻开发区西区、空港物流加工区、航空城和空客A320项目区，区位十分重要。根据天津市的五年规划，东丽湖将借助地理环境的优越，大力发展商务、会议、物流会展以及以自然生态为主的旅游、娱乐、体育等服务性产业，成为天津市经济及旅游发展的新的增长点。 东丽湖地区规划范围东至黄港水库、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至京津塘高速公路二线，规划用地总面积约85.51平方公里，其中建设用地约30平方公里，人口规模为20万人。2020年前，规划开发范围东至汉港快速路及京津塘高速公路二线、南至津汉快速路与津汉高速联络线、西至环外快速环路、北至金钟河，用地总面积约46.02平方公里，其中建设用地约12平方公里，人口规模10万人。东丽湖地区住宅项目概况项目名称东丽湖万科城朗钜天域维尔蓝堤夏阳溪韵风景湾项目地址茶金路东侧，东丽之光大道南侧茶金路东，东丽之光大道北侧动力之光大道北侧、朗钜天域北侧开发商天津万科房地产开发有限公司天津朗钜地产有限公司天津亿兆投资发展有限公司项目规模占地面积273万；建筑面积180万占地面积：100万建筑面积：32万占地面积：10.7万；建筑面积：5.46万建筑形态别墅（180-270平米）、洋房、高层别墅，洋房、小高层独栋、双拼、连排别墅目前状况分7期开发，三期湿地公园，以联排，双拼及高层为主，目前 80-90平米为主的精装产品，55万起；瞰景洋房6500元/平米；情景洋房7300元/平米别墅（216-319平米）售罄，主推66-88平米，均价6300元/平米，一次性3个点，贷款首付3个点；电梯洋房主推120平米三室，均价6700元/平方米，一次性3个点，贷款1个点。均价12000入住时间1期已经入住，2期2008年下半年，三期09年入住别墅2007年底；洋房2008年底2008.03 万科东丽湖现状 万科东丽湖规划图 朗钜天域二期维尔蓝堤现状 朗钜天域二期维尔蓝堤现状 在售项目特点 产品类型比较丰富，多以别墅和洋房为主，容积率比较低 别墅面积控制的区域多在180-300平米之间 洋房相对面积控制的比较小，多以70-100平米之间为主 项目规模比较大，开发商知名度比较高 在利用自身自然景观的同时，注重小区景观绿化，环境塑造 项目优惠的幅度比较大5.3 津塘公路沿线5.3.1津塘公路简史：东丽历史上修筑的第一条具有近代技术标准的公路是今津塘公路。此路原由古代京津大道变迁延伸而形成。京津大道系元、明、清三代北京至天津间的驿道。自津塘公路立交桥至塘沽区境，全长34.1公里，东丽段长21公里。为迎奥运把津塘公路打造成天津生态景观第一大道，于去年秋初，东丽区启动了美化扮靓津塘公路整治工程。不久，东丽段津塘公路两侧，将建成富有自然韵律的风情路貌，一条万紫千红、美化亮化连接滨海新区的生态景观走廊展现在津门。5.3.2 津塘沿线房产概况津塘作为迎宾主干道，相对区域内的其他板块，津塘沿线战线比较长，辐射范围比较广，贯穿河东、东丽、塘沽等三个行政区域。其中途径东丽区区行政中心，如跃进路商业圈、东丽开发区商业圈等，区域内最为繁华最为成熟的板块，但同时津塘沿线比较东丽区域内其他板块的发展速度要缓慢，如一号桥二号桥、临近塘沽的军粮城等周遍区域目前正在兴建过程中。津塘沿线由于位于郊外线以外，离中心城区较远，早年属于比较偏远的地带，受交通和配套等多种因素的制约，出行不便，各项生活配套不够完善，与区内其它几个板块相比，其房地产开发力度相对偏低。区域性自住需求特征比较明显，较难吸引市区的消费者以及投资者，津塘沿线主要以轻轨沿线为中心，主要房产供应集中在此。近几年来，随着本市市政大交通的不断“扩容”，拉近了东丽与中心城区的时间距离，特别是轻轨与津塘一、二号线的开通。对于区域楼市来讲，除了楼盘品质的提升之外，交通的便利情况在很大程度上决定了购房者的关注度。东丽区内部多条交通路线启动，无疑将带动楼市的再次升级，从而带动了津塘沿线整体楼市的发展。在滨海新区经济迅速发展的带动下，津塘公路沿线土地资源日渐稀缺，未来更有无限升值空间，同时伴随着天津整体城市人口外迁的东移，为公路沿线房产发展带来巨大的市场机遇。5.3.3 津塘沿线楼市发展的机遇 1、是市政大交通的不断“扩容”拉近了与中心城区的时间距离，2、是东丽区总体规划大大提升了该区域的地位和市民的信心3、是中心城区开展大规模“旧改”，市区众多购房者会继续东移，引发该板块的楼市发展。4、该板块楼盘总价相对较低，相比中心城区还是属于“中低价区”，也是吸引自住客的导入。本市住宅市场正处在梯度转移中，随着轨道交通和大规模市政设施的修建，“旧改”中的住宅人口导入将会继续“东移”，这给土地资源充沛的津塘沿线板块带来广阔的发展机会，必然推动整个东丽区住宅市场的持续发展。5.3.4军粮城概况及未来发展规划1 区域属性千年古镇军粮城位于津塘之间，东西距离天津港和中心市区各20公里，东接开发西区，西临东丽经济开发区，南有津塘二线和海河，北有京山铁路线、津滨高速、津塘高速，距离天津滨海国际机场8公里，津滨轻轨有西向东穿过，并且在内设有军粮城车站，是一个扁担挑两头的哑铃型经济的重要支点地区。可以说，如果没有军粮城，津滨轻轨连接中心城区和滨海新区的使命会逊色许多。2 未来发展规划据有关人士介绍，军粮城镇在未来发展中不再是原有市镇形态模式的扩展和延伸，而是依据新都市主义理念，以第三产业为主，兼顾居住和就业，面向泰达西区和空港物流加工区，大力建设多元化、复合型、田园式的综合性服务型中心城镇。军粮城组团军粮城组团是天津市中心城区外围的八大组团之一，组团的职能是天津市中心城市的组成部分，以新兴工业和居住为主要功能，相对独立。作为津滨轻轨沿线迄今为止最大的建设项目，军粮城的建设举足轻重。仅仅就它满足泰达西区及保税空港物流加工区拆迁居民的安置需求的定位，就足以将这一地带的房地产项目提升到一定高度；再加上津滨轻轨的交通支撑，未来的房地产市场极具潜力。第三篇 津塘沿线区域房产产品分析1 津塘公路沿线在售项目分析津塘公路沿线代表项目： 格调竹境、融科金月湾、朝阳绿茵二期、米兰新干线、上东壹街、贻港城米兰新干线格调竹境天一MALL朝阳绿茵 贻港城 市区轻轨 外环滨海新区本项目 中山门 昆仑桥 一号桥 二号桥 张贵庄 新立站 军粮城 胡家园 融科金月湾帝达白领公寓上东壹街 1.1 产品分析项目开发指标类比项目名称区域建筑面积容积率绿化率总户数物业费入住时间格调竹境河东14.5万2.645%1200未定09年底融科金月湾河东15.68万2.545%1500未定10年年初朝阳绿茵河东12.801.2045%两期共8000.8007年10月米兰新干线河东总建面17.7住宅15.50.8640%16800.908年下半年上东壹街东丽总3.20商业1.8SOHO1.41.6030%260公寓1.6商业2.508年12月贻港城滨海70万2.535%7000多层0.75高层1.31期08年底滨海国际新干线东丽20万330%/待定/从上表可以看出目前在整个津京塘沿线在售项目之中位于东丽区域内的项目比较少。整体产品的共同特征有： 项目规模比较大，多集中在10万平米以上，总量在161万平米左右。 项目多是集中在河东区域范围内 项目容积率多控制在2.5以下 项目绿化率程度比较高，注重小区景观绿化，一般控制在40%以上 多层物业费集中在0.8-0.9元/平米，小高层集中在1.3-1.4元/平米 距离本项目较近的多是08年入住，现房销售滨海国际新干线所不具备的 低容积率 现房销售 高绿化率滨海国际新干线所具备的 大盘规模 新华开发品牌1.2 产品分析产品设计指标类比项目名称产品形式层数户型面积面积配比建筑风格立面会所格调竹境小高、高层7栋26点式高层、2栋10层小高1室60-702室90-1003室120-14090平米以下占70%/有融科金月湾小高层、高层9栋33层、4栋17层、12、14各1栋1室50-602室80-903室120-1351室10%2室70%3室30%欧式新古典主义 有朝阳绿茵二期多层17栋5-6层1室80-1002室100-1203室120-1401室10%2室70%3室30%现代 面砖有米兰新干线多层74栋4.5层、6.5层1室62-762室70-1003室110-1201室30%2室40%3室30%上东壹街小高层13层全部601室100%现代，公寓玻璃幕墙商业铝塑板无贻港城一期多层、高层5栋多层，6栋25-30高层多层：70-108，高层：70-1381室70-802室80-1103室110-138一室30%；二室 50%；三室20%现代有滨海国际新干线高层4栋16层点式小高层（1期）一室 60两室80-901室约占20% 两室约占80%现代简约未定从上表我们可以看出： 研究区域范围内产品形式多层、小高层、高层产品，但东丽区域内多为多层和小高层产品 区域内商品房主力户型都为两室两厅或两室一厅，主力面积基本集中于80-100范围内，辅助户型基本为三室两厅和一室一厅 在建筑风格上多是现代风格，注重项目会所功能，服务业主滨海国际新干线所特有的 高层 户型面积 1.3 产品分析项目销售指标类比项目名称销售均价销售率（%）已售面积（）未售面积（）备注格调竹境预计9000内部客户积累/14.5万08年下半年开盘融科金月湾预计8500内部客户积累/15.68万08年下半年开盘朝阳绿茵二期700076.5%3.8万4栋5、6层多层，剩1.2万销许未下米兰新干线800073%11.3万剩4.2万约20栋多层4月底推出约2万平米上东壹街整体11000 住宅7500 商业180000内部认购认购近50%剩1.6万5月份开盘贻港城一期多层：8600高层：8000近90%8万1万3万平米商业滨海国际新干线住宅4800商业8000售卡阶段 一期约5万平米/开盘时间未定从上表我们可以看出： 受项目开发成本影响和地理位置影响，研究范围内商品房均价差别幅度较大，价格多集中在7000-8500元/平米之间 目前在售项目除河东范围内的格调竹境、融科金月湾下半年上市之外，区域内剩余存量不大，上半年供应量约有8万平米（本项目不计算在内），市场机遇比较大 该区域内去化速度比较快的楼盘为米兰新干线，自07年10月份开盘至今去化11.3万平米，去化速度比较快。滨海国际新干线所特有的 价格优势 供应量大 1.4 产品分析在售楼盘客源类比分析 项目名称河东区东丽区滨海市里其他区域朝阳绿茵二期35%50%5%10%米兰新干线50%42%3%5%上东壹街20%70%4%6%贻港城/10%（外地、市里）70%20-30%（宁河、汉沽、大港等地）通过调查楼盘分析可以看出：1、 客户来源：区域内多是周边企事业单位普通员工、各专业卖场或农贸市场的小规模私营者、党政机关普通人员、教师、拆迁户、投资者及周边企事业单位中高层管理者。朝阳绿茵二期、米兰新干线由于临近东丽区域，本区域内成交客户群体体量比较大。2、 客户年龄：购房人群年龄处于中、青年龄段，在已成交客户调查中，25-40岁的购房客群